Окръжен съд - Велико Търново |
|
В публично заседание в следния състав: |
като разгледа докладваното от | Маруся Кънева | |
Производство по реда на чл.235 исл. от ГПК Ищецата Г. Н. Ф. с ЕГН* с адрес гр. П. Т. ул.”Р.”№ ..., чрез адвокат А. П., ВТАК е предявила против ответника „А.” Е., с ЕИК- ............ със седалище и адрес на управление гр.Г. ул.”О. Г.”№18, представлявано от управителя Х. И. Ч. следните искове: 1/ Иск с правно основание по чл.19 ал.3 от ЗЗД за обявяване на окончателен на предварителен договор от 25.09.2006г. сключен между ищцата и ответното дружество за покупко-продажба на недвижим имот: АПАРТАМЕНТ №17, находящ се на трети жилищен етаж в секция Б на комбинирана сграда, построена в УПИ № ... от кв.... по ПУП на В. Т. със застроена площ от 63.11 кв.м., състоящ се от дневна с кухненски бокс,спалня, Баня-тоалетна, антре, килер и тераса, заедно с ИЗБЕНО ПОМЕЩЕНИЕ №17 със застр. площ от 10.62 кв.м., както и съответните на този имот 2.630% ид. части от общите части на сградата и съответното на този имот право на строеж. 2/ Иск с правно основание по чл.89 от ЗЗД за намаляване задължението за цената на описания по-горе апартамент поради частично неизпълнение от страна на ответника /недовършване на апартамента до уговорената степен на завършеност по договора/ от сумата 22 000 евро на 19 800 евро или с 2 200 евро от договорената цена на имота по предварителния договор. С исковата си молба ищцата твърди, че на 25.09.2006г. сключили с ответното дружество предварителен договор с нотариална заверка на подписите. Съгласно този договор ответното дружество се задължило да изгради и продаде с нотариален акт до 30.03.2007г. на ищцата АПАРТАМЕНТ №17, находящ се на трети жилищен етаж в секция „Б” на комбинирана сграда, построена в УПИ № ... от кв. .... по ПУП на В. Т. ж.к.”П.” със застроена площ от 63.11 кв.м./ /коригирана с писмена молба/, състоящ се от дневна с кухненски бокс,спалня, Баня-тоалетна, антре, килер и тераса, заедно с ИЗБЕНО ПОМЕЩЕНИЕ №17 със застр. площ от 10.62 кв.м., както и съответните на този имот 2.630% ид. части от общите части на сградата и съответното на този имот право на строеж, срещу задължението на ищцата да заплати цената на имота в размер на 22 000 евро, като заплати първоначална вноска от цената в размер на 19 800 евро при сключването на договора и допълнителна вноска от 2 200евро при сключване на окончателния договор за покупко-продажба в нотариална форма. Ответното дружество не завършило апартамента съгласно уговореното в договора в посочения в договора срок-30.03.2007г. Сградата в която се намира апартамента и самия апартамент били завършени в груб строеж и процесния апартамент и останалите обекти в сградата били нанесени като съществуващи недвижими имоти в кадастралната карта. Не били извършени следните довършителни работи по апартамента и сградата, които били уговорени с договора: Вътрешна мазилка; циментова замазка, апартаментно ел. табло на ел. инсталацията на апартамента с поставени ключове и контакти, липсва газова инсталация, липсва вътрешна телефонна мрежа, липсва асансьор и не са довършени общите части. След завършване на сградата в груб строеж ответникът не продължил строителството.Ищецата имала интерес от обявяването на договора за окончателен и при това състояние на апартамента-завършен в груб строеж, тъй като в това състояние към момента на завеждане на иска бил обект годен за граждански оборот и ответника бил негов собственик. С петитума на исковата молба е направила искане да се постанови решение с което да се обяви процесния предварителен договор за окончателен, като с оглед частичното неизпълнение на договора от длъжника по предварителния договор бъде намалено задължението му за цената на имота от 22 000 евро на 19.800 евро, последната която е изплатил напълно на длъжника по предварителния договор при неговото сключване. Претендира направените по делото разноски. С исковата молба е представил следните писмени доказателства: предварителен договор от 25.09.2006г., нотариален акт № ..... том .... рег.№ ..... дело № ..../2006г. на нотариус Д. Д. с район на действие - района на В. районен съд, Разрешение за строеж, Удостоверение за завършване на сградата в груб строеж, вносна бележка за внесени по сметката на ответника „А.”Е. гр.Г. в „И. А. б.” 38778.30 лева. С допълнителни молби по делото са представени: Кадастрална схема на самостоятелен обект в сграда – извлечение от кадастралната карта за процесния апартамент, удостоверение за данъчна оценка на същия. С определение по делото настоящия състав е постановил препис от исковата молба и приложените писмени доказателства да се връчат на ответника, като със същото е указал на последния, че в едномесечен срок от получаването на връчените искова молба и писмени доказателства може да подаде в съда писмен отговор на иска, в който е длъжен да посочи доказателствата и конкретните обстоятелства които ще доказва с тях. След връчването на исковата молба и писмените доказателства ответника не е подал писмен отговор и не е заел становище по иска. В последствие не се явява на заседанията по делото и не заема писмено становище по иска и както и по доказателствата до приключване на устните състезания по делото. Въз основа на събраните по делото доказателства съдът приема за установено следното: На 21.09.2006г. въз основа на договор за прехвърляне на вещно право – правото на строеж, изразен в нотариален акт № ... том ... рег.№ .... дело № ..../2006г. на нотариус Д. Д. с район на действие - района на В. районен съд, ответникът придобил правото на строеж върху определен брой апартаменти комбинирана сграда,с издадено разрешение за строеж на същата в УПИ №... от кв. ... по ПУП на ж.к.”П." гр. В. Т., в които апартаменти е включен и процесния апартамент № 17, находящ се на третия етаж от сградата в секция ”Б” на същата. На 25.09.2006г. ищецът и ответникът сключили предварителен договор с нотариална заверка на подписите. Съгласно този договор ответното дружество се задължило да изгради и продаде с нотариален акт до 30.03.2007г. на ищцата АПАРТАМЕНТ №17 подробно описан по горе,срещу задължението на ищцата да заплати цената на имота в размер на 22 000 евро, като заплати първоначална вноска от цената в размер на 19 800 евро при сключването на договора и допълнителна вноска от 2 200евро при сключване на окончателния договор за покупко-продажба в нотариална форма. Ответното дружество не завършило апартамента съгласно уговореното в договора в посочения в договора срок-30.03.2007г..Сградата в която се намира процесния апартамент били завършени в груб строеж. Не били извършени следните довършителни работи по апартамента и сградата, които били уговорени с договора: Вътрешна мазилка;циментова замазка;апартаментно ел. табло на ел. инсталацията на апартамента с поставени ключове и контакти; не била изградена газова инсталация на апартамента и сградата;не била изградена вътрешна телефонна мрежа; не бил изграден асансьор и не били довършени общите части. След завършване на сградата в груб строеж ответникът не продължил строителството. От заключението на съдебно-техническата експертиза се установява следното: Процесния имот е завършен в груб строеж в рамките на завършената в груб строеж секция”Б” от комбинираната сграда построена в УПИ № ... от кв. .... по ПУП на ж.к.”П.”гр. В. Т. и има идентификационен номер по кадастралната карта : ............ Посочените от ищеца недовършености на апартамента са налице и общата им стойност е в размер на сумата 5 921.85лв. Въз основа на така установените факти съдът намира предявените искове за основателни и доказани по следните съображения: Сключения между страните договор е писмен такъв с достоверна дата и е предварителен договор по смисъла на чл.19 ал.1 от ЗЗД. Независимо от това, че процесния имот/апартамента/ към сключването на договора не е бил изграден за изграждането на същия е имало утвърден архитектурен проект и издадено строително разрешение, тъй като към датата на сключване на договора ответника е бил собственик на правото на строеж за построяването на апартамента, в рамките на секция ”Б” от изграждащата се комбинирана сграда в УПИ № ... от кв. .... по ПУП на ж.к.”П.„ гр. В. Т. Не е необходимо имотът предмет на предварителния договор да е съществувал като годен обект на гражданския оборот към момента на сключването на договора. Достатъчно е при сключването му да са налице и да са включени като елементи на договора в съдържанието му съществените условия на предварителния договор изискуеми от чл.19 ал.2 от ЗЗД, а именно: индивидуализацията на процесния имот, неговата цена и обещанието на ищеца да прехвърли по нотариален ред имота до определена дата или в определен срок от сключването. /В този смисъл са Решение № 713/24.07.2006г. на ВКС по д.№ .../2006г. на ВКС-ІІ Г.О.,Решение № 1574. от 07.04. на ВКС ТК по гр.д.№ .../2003г. и Определение № 730/18.05.2011г. на ВКС по гр.д.(№ ..../2010г. ІVг.о./ В конкретния случай имотът е индивидуализиран по местоположение в сградата-секция ”Б”, етаж трети и номер на апартамента, застроена площ и неговите помещения, включително и избеното помещение, размер на общите части и частите от правото на строеж в сградата. Определена е цената и начина на плащане. Поето е задължение от ответника да прехвърли с нотариален акт до 30.03.2007г. Срокът за изпълнение на поетото задължение от ответника да прехвърли по нотариален ред имота е отдавна изтекъл и ако ищцата не е предявила иска, рискува да пропусне да осъществи правото си да иска обявяването на договора за окончателен в 5 годишен срок от настъпване на условието да упражни това право-в конкретния случай в 5 годишен срок след 30.03.2007г. Видно от удостоверението на Община В. Т. и кадастралната схема, процесния имот е построен в рамките на сградата в груб строеж и съществува като самостоятелен обект и е нанесен по искане от ответника-собственик в кадастралната карта с идентификационен номер ............., а съгласно чл.181 ал.2 от ЗУТ завършените в груб строеж сгради и самостоятелни обекти в тях могат да бъдат предмет на прехвърлителни сделки. От писмените доказателства е установено, че към момента на вписване на исковата молба ответника е собственик на процесния апартамент. Следователно налице са изискванията на чл.19 ал.1 и 2 от ЗЗД и предпоставките на чл.362 и 363 от ГПК за обявяване на договора за окончателен на осн. чл.19 ал.3 от ЗЗД по реда на чл.364 от ГПК, без условието ищцата да доплати остатъка от цената 2 200 евро, по съображенията изложени по-долу както следва: Основателен е и иска на ищцата за намаляване на цената на процедния имот с оглед степента на незавършеност на същия според уговореното в договора и степента му на годност да се ползва по предназначение. Съгласно чл.89 от ЗЗД кредиторът по всички двустранни договори има правото при частична невъзможност за изпълнение на уговореното да поиска изпълнението на изпълнената част, а за частта изпълнението на която е станало невъзможно да поиска намаляването на уговорената цена. В конкретния случай е установена частичната невъзможност от страна на ответника да довърши процесния имот до степента на завършеност уговорена в договора. От друга страна е установено, че ищцата е заплатила дори в повече от цената на имота в това му състояние към момента на предявяването на иска по чл.19 ал.3 от ЗЗД още при сключването на договора. Видно от заключението на съдебно-техническата експертиза частичното неизпълнение на ищеца е в размер на 5 921.85лв., или по твърдия курс на еврото това е равно на сумата 2670 евро, а задължението на ищеца по предварителния договор да заплати при уговорената степен на завършеност на апартамента съгласно договора е в размер на сумата 2 200лв. Ето защо следва да се уважи и иска на ищцата поради частична невъзможност за изпълнение от ответника на уговорената степен на завършеност на процесния имот, за намаляване на цената на същия от 22 000 евро на 19 800лв. При това положение ищцата е изпълнила всички свои задължение по договора и обявяването на договора за окончателен не е поставено в зависимост от изпълнение на насрещното задължение на ищцата да доплати сумата от 2 200 евро, поради което съдът по-горе прие,че са налице предпоставките на чл.362 и 363 от ГПК за обявяването на договора за окончателен без условието ищцата да изпълни това насрещно задължение. Следва да бъде осъден ищецът да заплати следващите се разноски по прехвърлянето на имота както следва : местен данък за придобиване на имота дължим по реда на ЗМДТ в полза на община В. Т. в размер на сумата 789.84 лева, по сметката В. окръжен съд, нотариална такса за прехвърляне на недвижимия имот, описан по- горе в размер на сумата 390.83 лева и такса в размер на сумата 38.78 лева за вписване на съдебното решение. Следва ответното дружество да бъде осъдено да заплати по сметката на ВТОС сумата в размер на 947.81 лева следващата се ДТ, за което да бъде издаден изпълнителен лист. С оглед изхода на делото следва ответното дружество да бъде осъдено да заплати на ищцата направените по делото разноски в размер на сумата 1776 лева. Водим от горното съдът, Р Е Ш И: ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН на основание чл.19.ал.3 от ЗЗД Договора сключен между Г. Н. Ф. с ЕГН* с адрес гр. П. Т. ул.”Р.”№ ... - купувач и „А.” Е., с ЕИК ......... със седалище и адрес на управление гр.Г., ул.”О. Г.”№ ...., представлявано от управителя Х. И. Ч. - продавач,сключен на 25.09.2006г.-Рег.№ ..../25.09.2006г. на нотариус Д. Д. № .... на НК в РБ, за покупко-продажба на следния недвижим имот: АПАРТАМЕНТ №17, находящ се на трети жилищен етаж в секция „Б” на комбинирана сграда, построена в УПИ № ... от кв..... по ПУП на В. Т., ж.к.”П.” със застроена площ от 63.11 кв.м./ /коригирана с писмена молба/, състоящ се от дневна с кухненски бокс, спалня, Баня-тоалетна, антре, килер и тераса, заедно с ИЗБЕНО ПОМЕЩЕНИЕ №17 със застр. площ от 10.62 кв.м., както и съответните на този имот 2.630% ид. части от общите части на сградата и съответното на този имот право на строеж, имотът предмет на предварителния договор по кадастралната карта на гр. В. Т. е с идентификационен номер ................ На осн. чл.89 изр.2-ро от ЗЗД НАМАЛЯВА цената на имота от 22 000 евро на 19800лв., поради което освобождава Г. Н. Ф. от задължението да заплати на „А.„ Е. сумата 2 200 евро. ОСЪЖДА „„А.” Е., с ЕИК ........... със седалище и адрес на управление гр.Г. ул.”О. Г.”№ ..., представлявано от управителя Х. И. Ч. да заплати на Г. Н. Ф. с ЕГН* с адрес гр. П. Т., ул.”Р.”№ ...., сумата 1776лева разноски по делото. ОСЪЖДА „„А.” Е., с ЕИК ............. със седалище и адрес на управление гр.Г., ул.”О. Г.”№ ...., представлявано от управителя Х. И. Ч. да заплати по светката на ВТОС сумата в размер на 947.81 лева следващата се ДТ, както и сумата в размера на 5.00 лева за издаден изпълнителен лист. ОСЪЖДА Г. Н. Ф. с ЕГН* с адрес гр. П. Т. ул.”Р.”№ .... да заплати в полза на Община В. Т. местен данък за придобиване на недвижим имот по възмезден начин в размера на сумата 789.84 лева,определен съгласно ЗМДТ и изчислен съгласно Приложение № 4 към чл.34 от Наредбата за определянето и администрирането на местните данъци на територията на Община В. Т. ОСЪЖДА Г. Н. Ф. с ЕГН* с адрес гр. П. Т. ул.”Р.”№ .... да заплати в полза на ВТОС,нотариална такса за прехвърляне на недвижимия имот, описан по- горе в размер на сумата 390.83 лева и такса в размер на сумата 38.78 лева за вписване на съдебното решение. На основание чл. 115 от ЗС дава шест месечен срок от влизане в сила на настоящото решение на Г. Н. Ф. с ЕГН* с адрес гр. П. Т. ул.”Р.”№ ..., в който срок следва да извърши отбелязване на решението по реда, предвиден в чл.115, ал.1 от ЗС - да представи заверени преписи от решението на Съдията по вписванията към В. районен съд. НАРЕЖДА, на основание чл. 364,ал.1 от ГПК да се впише възбрана върху имота, предмет на обявения за окончателен предварителен договор, описан по-горе, до изплащането на определения по-горе местен данък и нотариална такса. ПРЕПИС от решението, на основание чл. 364,ал. 2 ГПК да се издава, след като приобретателят на имота представи доказателства, че са заплатени всички разноски по прехвърлянето и дължимите данъци и такси за имота. Решението на съда подлежи на обжалване в двуседмичен срок пред ВТАС от получаване на съобщението от страните. ОКРЪЖЕН СЪДИЯ : |