Р Е
Ш Е Н
И Е
гр. С., 28.01.2019
год.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, ГРАЖДАНСКА КОЛЕГИЯ, І ГО,
13-ти с-в, в публичното заседание на шести декември през две хиляди и
осемнадесета година, в състав:
Председател: Росен Д.
при
секретаря Стефка Александрова като разгледа докладваното от съдия Д. гражданско
дело № 4508 по описа за 2016
год., за да се произнесе, взе предвид:
Ищецът
П.В.К., ЕГН ********** от гр. С. чрез пълномощника му адв. И.Ш. е предявил
срещу Д.К.Н., ЕГН **********, гр. С. и Г.П.П., ЕГН **********, гр. С. следните искове:
-срещу Д.К.Н. иск с правно основание чл.40 ЗЗД за прогласяване на недействителност
на договор за покупко-продажба на недвижим имот - ПЪРВИ /ПРИЗЕМЕН/ ЕТАЖ от
ДВУЕТАЖНА ЖИЛИЩНА СГРАДА, находяща се в гр. С., Столична община, район ******,
ул. „********, застроен върху 93 кв.м., представляващ ЕДНО ЖИЛИЩЕ, състоящо се
от две стаи, хол, кухня и сервизни помещения, заедно с ½ идеална част от
ПОДПОКРИВНОТО ПРОСТРАНСТВО на сградата и ½ идеална част от общите части
на сградата и ½ идеална част от ДВОРНОТО МЯСТО, върху което е построена
сградата, цялото с площ 480 кв.м., представляващо по документ за собственост
УПИ XVIII–10, квартал 230 по плана на гр. С., „Подуене-Редута“, а по скица, представляващо
УПИ XVII-656, квартал 230, по регулационния план на местност „Г.М.–
Подуене-Редута“, одобрен със Заповед № РД-50-09-63/24.02.1984 г., изменен със
Заповед № РД-09-144/ 29.06.1994 г. по Нотариален акт № 174, том I, рег. №3795,
дело № 150 на нотариусМ.Г. , поради споразумяване на пълномощника на продавача с
купувача по сделката,което е във вреда на представлявания В.К. - чл.40 ЗЗД,
-срещу Д.К.Н. и Г.П.П. иск с правно
основание чл.26,ал.2,предл. първо ЗЗД
за установяване нищожност на последващо дарение на същия недвижим имот, поради невъзможен предмет
и - отделен ревандикационен иск против
Г.П.П. с правно основание чл.108 ЗС
за установяване собствеността и предаване на владението върху описания имот.
Ищецът твърди, че малко преди да
почине баща му В. Т. К. е упълномощил ответницата Д.Н. с право да се разпореди
от негово име със собствения му имот описан по-горе, включително и да договаря
сама със себе си при цени и условия каквито намери за подходящи, както и я е упълномощил да извършва всякакви
правни действия от негово име, да го представлява пред държавни и общински
органи както и пред банки с право да внася и тегли суми.
В
качеството си на пълномощник на В.К., на 30.03.2011 г. Д.Н. е продала на себе
си описаните имот за сума от 95 405 лева (80 000 лв. за апартамента и
15 405 лева за дворното място).
Ищецът твърди, че цената, за която продаден
имота е значително по-ниска от неговата действителна стойност и по този начин
значително е ощетен представляваният и
поради това тя следва да бъде прогласена от съда за нищожна, тъй като е
сключена във вреда на упълномощителя. Освен това ответницата е внесла по
банкова сметка *** В.К. съответно на 02.03.2011 г. сумата от 80 000 лв. и
на 30.03.2011 г. сумата от 15 405 лв. и е изтеглила сумите обратно на
същите дати, вследствие на което срещу отчужденото право на собственост
продавачът не е получил насрещна престация.
В резултат на тези действия от страна на Д.Н., П.К. твърди, че неговите
законни права и интереси като син и единствен наследник на В.К. са били
нарушени.
Поради горния порок на продажбата , собствеността
на имота въобще не е преминавала върху Д.Н., съответно при даряването им на
втория ответник тя се е разпоредила с права, които не е имала и от това следва,
че договорът за дарение е нищожен поради липса на предмет.
Сетне
ищецът счита, че въпросните имот се владеят от Г.П. без правно основание и
следва да му бъдат предадени, защото той е техен собственик по силата на
наследствено правоотношение.
Моли
съда да постанови решение, с което да уважи предявените искове ведно със
законните последици.
Ответниците
Д.К.Н. и Г.П.П. чрез пълномощника им адв. П.М. оспорват предявените срещу тях
искове като неоснователни и заявяват, че изложените в исковата молба твърдения
са недоказани. Твърдят,че продажбата на имота от бащата на ищеца е извършена
при спазване на всички законови изисквания,вкл. и тези за упълномощаването и
това важи също и за последвалото дарение.
Молят
съда да постанови решение, с което да отхвърли изцяло така предявените искове
като неоснователни и недоказани, както и да бъдат присъдени направените по
делото разноски.
Доказателствата
по делото са писмени и гласни.
Съдът, след като прецени събраните по делото
доказателства, намира за установено от фактическа страна следното:
От
представените по делото препис-извлечение от акт за смърт №0291 от 01.05.2011
г. изд. от Столична община и удостоверение за наследници № 002703 от 18.05.2011
г. изд.от Столична община се установява, че В. Т. К., ЕГН ********** е починал на 30.04.2011 г. в гр. С., ж-к. ******,
ул. ********и е оставил един наследник - синът му П.В.К..
По
делото са представени пълномощно от
02.03.2011 г. с нотариална заверка на подписа рег.№2561 и нотариална заверка на
съдържанието рег.№2562, том I-и, №123 по описа на нотариусМ.Г., пълномощно от
02.03.2011 г. с нотариална заверка на подписа рег.№2551 по описа на нотариусМ.Г.
и пълномощно от 28.03.2011 г. с нотариална заверка на подписа рег.№3689 и
нотариална заверка на съдържанието рег.№3690, том I-и, №175 по описа на
нотариусМ.Г., от които се установява, че В.К. е упълномощил Д.Н. с право да
извършва сделки на разпореждане от негово име, включително да договаря сама със
себе си при цени и условия каквито намери за добре по отношение на ПЪРВИ /ПРИЗЕМЕН/ ЕТАЖ от ДВУЕТАЖНА
ЖИЛИЩНА СГРАДА, находяща се в гр. С., Столична община, район ******, ул. „********,
застроен върху 93 кв.м., представляващ ЕДНО ЖИЛИЩЕ, състоящо се от две стаи,
хол, кухня и сервизни помещения, заедно с ½
идеална част от ПОДПОКРИВНОТО ПРОСТРАНСТВО на сградата и ½ идеална част от общите части на
сградата и ½ идеална част от
ДВОРНОТО МЯСТО, върху което е построена сградата, цялото с площ 480 кв.м.,
представляващо по документ за собственост УПИ XVIII–10, квартал 230 по плана на
гр. С., „Подуене-Редута“, а по скица, представляващо УПИ XVII-656, квартал 230,
по регулационния план на местност „Г.М.– Подуене-Редута“, одобрен със Заповед №
РД-50-09-63/24.02.1984 г., изменен със Заповед № РД-09-144/ 29.06.1994 г.,
както и да извършва всякакви правни действия, включително да го представлява
пред общински и държавни органи, организации и учреждания също и пред банки,
без ограничения, с права да внася и да тегли суми.
По делото е представен предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот с рег.№2560/02.03.2011 г. сключен
пред нотариусМ.Г. се установява, че в качеството си на продавач В.К. се
задължава да прехвърли правото на собственост на ПЪРВИ /ПРИЗЕМЕН/ ЕТАЖ от
ДВУЕТАЖНА ЖИЛИЩНА СГРАДА, находяща се в гр. С., Столична община, район ******,
ул. „********, застроен върху 93 кв.м., представляващ ЕДНО ЖИЛИЩЕ, състоящо се
от две стаи, хол, кухня и сервизни помещения, заедно с ½ идеална част от
ПОДПОКРИВНОТО ПРОСТРАНСТВО на сградата и ½ идеална част от общите части
на сградата на Д.Н. в качеството й на купувач, която от своя страна се
задължава да изплати изцяло на продавача дължимата продажна цена в размер на
сумата от 80 000 лева.
От
нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот №174, том I, рег.№ 3795,
дело №150 от 30.03.2011 г. се установява, че пред нотариусМ.Г. на 30.03.2011 г.
в качеството си на пълномощник на В. Т. К., Д.Н. е прехвърлила собствеността на
гореописаните имот на себе си като купувач за сумата от общо 95 405 лева
(80 000 лв. за апартамента и 15 405 лева за дворното място) при
данъчна оценка на имотте в размер от 95 404, 30 лева.
От удостоверение №1042 от 03.09.2014
г. от „И.А.Б.“ АД – клон Младост, с което се установява, че по банковата
сметка, открита на името на В. Т. К. въз основа на нотариално заверено
пълномощно Д.Н. на 02.03.2011 г. е
внесла 80 000 лева с основание – предварителен договор за
покупко-продажба и е изтеглела на същата дата, както и на 30.03.2011 г. е
внесла 15 405 лева с основание – по договор за покупко-продажба и
изтеглила на същата дата.
По
делото е представен нотариален акт за дарение на недвижим имот №142, том I,
рег.№ 4076, дело № 91 от 2019 г., от който се установява, че пред нотариус Д.Ж.,
Д.Н. чрез пълномощника й П. И.З., ЕГН **********, гр.Монтана, е дарила на
дъщеря си Г.П. процесните имот, която от своя страна се е съгласила и приела.
От
заключението на приетата съдебно-оценителска експертиза, което съдът възприема
като обективно и професионално, се установява, че към датата м.март 2011 г.
процесните имот възлизат на обща стойност в размер от 231 600 лева.
По
делото са изслушани и приети две съдебно-почеркови експертизи – първоначална и разширена.
От заключенията и на двете се установява, че подписите за „ПРОДАВАЧ“ и ръкописна написаното „В. Т. К.“ в представения
Предварителен договор за покупка-продажба на недвижим имот с рег.№
2560/02.03.2011 г. на нотариус №622 – М.Г., са изпълнени от В. Т. К..
При така установената фактическа обстановка, съдът
приема за установено от правна страна следното:
Първият иск по
чл.40 ЗЗД,с който е сезиран съда е за установяване недействителност на договор
от 30.03.2011 год. между В. Т. К. представляван по пълномощие от Д.К.Н. като
продавач и същата Д.К.Н. като купувач на ПЪРВИ /ПРИЗЕМЕН/ ЕТАЖ от ДВУЕТАЖНА
ЖИЛИЩНА СГРАДА, находяща се в гр. С., Столична община, район ******, ул. „********,
застроен върху 93 кв.м., представляващ ЕДНО ЖИЛИЩЕ, състоящо се от две стаи,
хол, кухня и сервизни помещения, заедно с ½ идеална част от ПОДПОКРИВНОТО
ПРОСТРАНСТВО на сградата и ½ идеална част от общите части на сградата и
½ идеална част от ДВОРНОТО МЯСТО, върху което е построена сградата,
цялото с площ 480 кв.м., представляващо по документ за собственост УПИ
XVIII–10, квартал 230 по плана на гр. С., „Подуене-Редута“, а по скица,
представляващо УПИ XVII-656, квартал 230, по регулационния план на местност „Г.М.–
Подуене-Редута“, одобрен със Заповед № РД-50-09-63/24.02.1984 г., изменен със
Заповед № РД-09-144/ 29.06.1994 г. за сумата от 95 405 лв. ,от които 15 405
лв. платени по банков път при нотариалното изповядване на сделката, а за
останалите 80 000 лв. ответницата Д.К.Н. в качеството си на пълномощник на
продавача е заявила, че е получил преди сключване на договора.
Предявяването
на иска от единствения наследник на починалия на 30.04.2011 год. В. Т. К. е
допустимо и като единствен наследник същия има право да претендира
недействителността на цялата сделка.
За съда няма
съмнение, че при сключването на горния договор пълномощника на продавача е
действал в негова вреда.
За да е
недействителен такъв договор е необходимо да се установи ,че договора е сключен
умишлено от представителя във вреда на представлявания.
Преценката дали договорът е сключен във вреда
на упълномощителя се извършва при отчитане на всички обстоятелства, свързани с
интереса на представлявания и мотивите на представителя да го сключи.
Увреждането на интереса на представлявания може да има различни проявни форми,
в т. ч. договор, сключен при неизгодни условия съобразно конкретната
икономическа обстановка. Според настоящия състав продажна цена 2.5 пъти
по-ниска от действителната пазарна такава е довело обективно до увреждане
интересите на представлявания.
Субективния
елемент- недобросъвестност на представителя също е налице. Факт е, че В. Т. К.
не е посочил в пълномощните параметри за продажна цена-напротив дал е
възможност на пълномощника си да определи същата по негова преценка. Съдът
намира,че увреждането на представлявания, намира израз и се проявява единствено
във волята и намеренията на пълномощника Д.К.Н., да закупи от представлявания
от нея продавач имот на цена,в пъти по-ниска от пазарната. Действително
формално същата е имала пълномощие да договаря от името на представлявания
лично със себе си и не е имала ограничения относно цена на сделката или каквито
и да е други условия,но според съда именно принципите за добросъвестност при договорното
представителството са изисквали от представителя да защитава интереса на
упълномощителя и да сключи изгодна за представлявания сделка,а не да продаде
имота на себе си за нереално ниска цена.
Във връзка с
горния извод за недобросъвестност на представителя Д.К.Н. са и обстоятелствата
свързани с плащанията по договора. Те са извършени по банков път по сметка
открита на името на В. Т. К. от пълномощника му Д.К.Н.,като е установено,че
въпросните суми са постъпвали по тази сметка/очевидно с оглед изпълнение на
разпоредбата на чл.75,ал.3 ЗЗД/,тъй като още в същия ден Д.К.Н. ги е изтегляла.
Факта,че по
делото е представен и предварителен договор между В. Т. К. и Д.К.Н.,в който е
посочена продажна цена на имота от 80 000 лв. не променя горните изводи,тъй като този
договор не е произвел действието си да бъде сключен окончателен такъв и на
практика не само,че няма общо,а и логически противоречи на дадените пълномощни
в полза на Д.К.Н..Няма разум в това в един и същи ден да се задължиш да
продадеш имот за определена цена и в същия момент за упълномощиш проекто
купувача по предварителния договор да се разпорежда с него от твое име спрямо
трети лица.
С
оглед гореизложеното договора за покупко-продажба сключен между В. Т. К. като
продавач ,представляван по пълномощие от Д.К.Н. и същата Д.К.Н. като купувач е недействителен
на основание чл.40 ЗЗД и следва да бъде прогласена за такава по отношение на
ищеца.
Искът
с правно основание чл.26,ал.2,предл. първо ЗЗД за установяване нищожност на дарението
на описания недвижим имот обективирано в нотариален акт № 142 ,том І,рег.№
40761дело № 91/2014 г. на нотариус Д.Ж.,поради липса на предмет е
неоснователен,тъй като разпореждането с чужд имот не е недействително,а не
произвежда вещно- прехвърлителен ефект. Ето защо този иск следва да бъде
отхвърлен като неоснователен.
Ревандикационния
иск за собственост с правно основание чл.108 ЗС е основателен.
На първо място
по делото са налице доказателства,че ищецът е собственик на имота-първия етаж
от къщата и половината от дворното място,тъй като е установено,че е единствен
наследник на баща си В. Т. К.,а последният е бил собственик на тези имот видно
от НА № 9 от 14.12.1976 год.,НА № 124/2974 год., приложени на л.76 и 77 от
делото.
Безспорно е,че
ответникът Г.П.П. владее процесния имот към датата на вписване на исковата
молба.
Доколкото
договора от 30.03.2011 г. е недействителен и не е произвел действието си, то
последващото дарение на имота е извършено от несобственик,т.е. няма вещноправен
ефект и следва да се приеме,че Г.П.П. не владее имота на правно основание
дарение.
Ето защо след
като установи,че ищецът е собственик на имота съдът следва да осъди Г.П.П. да
му предаде владението.
По разноските:
Ищецът е
направил разноски в общ размер на 11730 лв. и при уважени два от четири
обективно и субективно съединени иска следва да получи по ¼ от
разноските от всеки от ответниците-по 2932 лв.
Ответниците са
заплатили общ адвокатски хонорар от 3500 лв., имат право да получат по ¼
от него или по 875 лв. всеки.
След
компенсация ответниците следва да заплатят на ищеца по 2057 лв.
Водим от горното, съдът
Р Е
Ш И :
УВАЖАВА предявения от
П.В.К. с ЕГН ********** против Д.К.Н. с ЕГН ********** иск с правно основание чл. 40 ЗЗД като ПРОГЛАСЯВА за недействителен по
отношение на П.В.К. с ЕГН ********** сключения
на 30.03.2011 год. между В. Т. К. ЕГН:**********
като продавач, представляван от пълномощника Д.К.Н. и същата Д.К.Н. като
купувач на ПЪРВИ /ПРИЗЕМЕН/ ЕТАЖ от ДВУЕТАЖНА ЖИЛИЩНА СГРАДА, находяща се в гр.
С., Столична община, район ******, ул. „********, застроен върху 93 кв.м.,
представляващ едно жилище, състоящо се от две стаи, хол, кухня и сервизни
помещения, заедно с ½ идеална част от подпокривното пространство на
сградата и ½ идеална част от общите части на сградата и ½ идеална
част от ДВОРНОТО МЯСТО, върху което е построена сградата, цялото с площ 480
кв.м., представляващо по документ за собственост УПИ XVIII–10, квартал 230 по
плана на гр. С., „Подуене-Редута“, а по скица, представляващо УПИ XVII-656,
квартал 230, по регулационния план на местност „Г.М.– Подуене-Редута“, одобрен
със Заповед № РД-50-09-63/24.02.1984 г., изменен със Заповед № РД-09-144/
29.06.1994 г.
ОТХВЪРЛЯ предявения от
П.В.К. с ЕГН ********** против Д.К.Н. с ЕГН ********** и Г.П.П. с ЕГН ********** иск с правно
основание чл.26,ал.2,предл. първо ЗЗД за нищожност поради липса на предмет на
дарението по нотариален акт № 142 ,том І,рег.№ 40761дело № 91/2014 г. на
нотариус Д.Ж. на описания по-горе недвижим имот като неоснователен.
ПРИЗНАВА
ЗА УСТАНОВЕНО по
отношение на Г.П.П. с ЕГН **********,че
ищецът П.В.К. с ЕГН ********** е собственик по наследство от В. Т. К. ЕГН:********** на следния имот: ПЪРВИ /ПРИЗЕМЕН/ ЕТАЖ от
ДВУЕТАЖНА ЖИЛИЩНА СГРАДА, находяща се в гр. С., Столична община, район ******,
ул. „********, застроен върху 93 кв.м., представляващ едно жилище, състоящо се
от две стаи, хол, кухня и сервизни помещения, заедно с ½ идеална част от
подпокривното пространство на сградата и ½ идеална част от общите части
на сградата и ½ идеална част от ДВОРНОТО МЯСТО, върху което е построена
сградата, цялото с площ 480 кв.м., представляващо по документ за собственост
УПИ XVIII–10, квартал 230 по плана на гр. С., „Подуене-Редута“, а по скица,
представляващо УПИ XVII-656, квартал 230, по регулационния план на местност „Г.М.–
Подуене-Редута“, одобрен със Заповед № РД-50-09-63/24.02.1984 г., изменен със
Заповед № РД-09-144/ 29.06.1994 г.
ОСЪЖДА на основание
чл.108 ЗС Г.П.П. с ЕГН ********** да предаде на П.В.К. с ЕГН ********** върху
описания по-горе имот.
ОСЪЖДА на основание
чл.78,ал.1 ГПК Д.К.Н. и Г.П.П. да заплатят поотделно на П.В.К. разноски по
делото от по 2932 лв. всеки от тях.
РЕШЕНИЕТО подлежи на
въззивно обжалване пред САС в двуседмичен срок от съобщението на страните за
изготвянето му.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: