№ 13384
гр. София, 09.07.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 47 СЪСТАВ, в публично заседание на
първи юли през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:МАРИЯ В. БОГДАНОВА
НОНЧЕВА
при участието на секретаря ДЕНИЦА Ж. ВИРОНОВА
като разгледа докладваното от МАРИЯ В. БОГДАНОВА НОНЧЕВА
Гражданско дело № 20251110111671 по описа за 2025 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 235 и сл., вр. чл. 310, ал. 1, т. 2 ГПК.
Образувано е по искова молба, подадена от С. Г. Б. срещу ***, с която е
предявен иск за опразване на нает недвижим имот.
В исковата молба се твърди, че на 01.12.2020 г. между страните бил сключен
договор за наем на собствен на ищеца недвижим имот, представляващ незастроен
урегулиран поземлен имот, находящ се в гр. ****, с площ по скица от 877 кв. м., а по
документ за собственост – 853 кв. м., идентификатор ***. Договорът бил със срок до
31.12.2021 г. и с уговорено предназначение за ползване на имота като паркинг.
Дружеството-наемател обаче поддържало, че наемното правоотношение било
сключено със срок до 31.12.2024 г., като във връзка с така възникналото противоречие
между страните бил подаден сигнал до Софийска районна прокуратура, по който била
образувана пр. пр. № 29122/2022 г. От края на 2021 г. ответникът прехвърлил
партидата за електрическа енергия за имота на свое име, без пълномощно за такива
действия от страна на ищеца. Междувременно през 2023 г. С. Б. прехвърлил правото на
собственост върху имота, предмет на процесния договор за наем, на трето за спора
лице, като запазил за себе си вещното право на ползване върху него. В продължение
на три години ищецът и новият собственик на имота правели опити за водене на
преговори с ответното дружество за освобождаване на имота, но те били неуспешни,
тъй като дружеството поддържало, че договорът за наем бил със срок до 31.12.2024 г.
1
След изтичането на този срок ищецът отправил покана да ответника, връчена чрез
ЧСИ на 21.02.2025 г., за опразване на имота. В поканата било отразено, че с
изтичането срока на договора наемното правоотношение се прекратявало автоматично
на основание чл. 6.1 от същия, като било включено и изрично изявление на ищеца, че
той не желаел продължаване действието на договора при никакви условия. Преди
подаването на исковата молба по делото С. Б. посетил имота и констатирал, че на него
имало поставена бариера и мястото продължавало да се ползва като паркинг. При
посещението си ищецът не бил допуснат вътре в имота. Въз основа на изложеното е
отправено искане ответникът да бъде осъден да опразни наетия имот и да предаде
държането на същия на ищеца, както и да заплати сторените разноски в хода на
производството.
Исковата молба и приложенията към нея са връчени на ответника *** на
12.05.2025 г., като на 12.06.2025 г. е подаден отговор по пощата, като същият – с вх. №
210590/16.06.2025 г. – е докладван на съдия-докладчика по делото на 17.06.2025 г. С
така постъпилия отговор исковата претенция се оспорва в цялост като неоснователна и
недоказана. Ответникът не оспорва наличието на сключено между страните наемно
правоотношение с предмет ползването на процесния имот, като поддържа, че същото
било със срок до 31.12.2024 г. и към настоящия момент се е трансформирало в
безсрочно такова. Оспорва договорът за наем да е бил надлежно прекратен, като
отрича да е получавал покана от ищеца, в качеството му на наемодател, за уреждане
на имуществените отношения между тях. В отговора са изложени подробни твърдения
за влошените отношения между страните във връзка с наемното правоотношение и
ползването на имота, предмет на договора, като се поддържа, че ищецът не е изпълнил
задълженията си да осигури спокойното и необезпокоявано ползване на имота от
страна на дружеството-наемател, напротив – създавал е пречки, възпрепятстващи
ползването. Оспорва се като недоказано и твърдението, изложено в исковата молба, че
имотът се ползвал именно от ***. Отправено е искане за отхвърляне на исковата
претенция като неоснователна и недоказана.
Софийски районен съд, като съобрази доводите на страните и събраните по
делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл.
235, ал. 2 ГПК, намира за установено следното:
СРС, І-во ГО, 47-ми състав, е сезиран с иск, предявен по реда на чл. 310, ал. 1, т.
2 ГПК, с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД за осъждане на ответника *** да
опразни нает от него имот, представляващ незастроен урегулиран поземлен имот,
находящ се в гр. ****, с идентификатор ***, и да предаде фактическата власт върху
имота на ищеца С. Г. Б., поради прекратяване на наемното правоотношение между
страните, възникнало по договор за наем от 01.12.2020 г.
2
За основателността на предявената искова претенция ищецът следва да докаже
наличието на валидно възникнало между него и ответното дружество наемно
правоотношение спрямо процесния имот, както и прекратяването на това
правоотношение. От своя страна ответникът следва да установи предаването
фактическата власт върху процесния имот на наемодателя, в случай че ищецът докаже
надлежното прекратяване на наемното правоотношение между страните.
С доклада по делото, приет за окончателен в проведеното на 01.07.2025 г.
открито съдебно заседание, е отделено като безспорно и ненуждаещо се от доказване
обстоятелството, че между страните е сключен договор за наем на 01.12.2020 г., по
силата на който ответникът, в качеството си на наемател, е получил фактическата
власт върху незастроен урегулиран поземлен имот, находящ се в гр. ****, с
идентификатор ***.
Страните по делото са представили два различаващи по съдържание преписа от
процесния договор за наем /вж. л. 4 и сл., съответно – л. 38 и сл./ по отношение срока
на договора, уговорен в чл. 2.1 от същия, както следва: в представения от ищеца
препис като краен срок на наемното правоотношение е посочена датата 31.12.2021 г., а
в представения от ответника – 31.12.2024 г. Видно е от извънсъдебната
кореспонденция между страните, приложена по делото /л. 9 и сл./, че между тях е
съществувал и спор относно крайния срок на сключения наемен договор, като *** е
поддържало, че договорът изтича в края на 2024 г. Съобразявайки така представените
доказателства и становището на ищеца в исковата молба, че претендира връщането на
наетия имот на основание изтичането срока на договора на 31.12.2024 г., поради
заявените извънсъдебно в този смисъл твърдения на ответното дружество, съдът
намира, че за целите на настоящото производство като уговорена крайна дата на
изтичане срока на процесното правоотношение следва да бъде приета именно датата
31.12.2024 г.
Доколкото към датата на подаване на исковата молба е настъпил крайният,
уговорен между страните, срок на процесния договор за наем /с оглед изложеното в
предходния абзац/, спорно е дали наемното правоотношение се е трансформирало в
безсрочно, както поддържа ответникът, съответно – прекратено ли е то надлежно от
ищеца.
Съгласно чл. 2.3 от сключения между страните договор за наем, същият може да
бъде продължен след изтичането на определения в него срок по взаимно съгласие на
страните с писмено споразумение – анекс; в същия смисъл е клаузата на чл. 4.8 от
процесното съглашение. Съгласно чл. 7.1 от договора, всяко известие, искане,
уведомление или друго съобщение по него трябва да е в писмена форма, а клаузата на
чл. 7.3 предвижда, че всяко изменение на разпоредба от договора следва да бъде
извършено в писмена форма. Съдържанието на посочените клаузи е идентично в
3
представените от всяка от страните преписи от договора.
Предвид изразените от страните противоположни тези досежно прекратяването
на процесния договор за наем и трансформирането му в безсрочен, съдът следва да
тълкува клаузите на същия в съответствие с правилото на чл. 20 ЗЗД. Посочената
разпоредба налага при тълкуването на договорите да се търси действителната обща
воля на страните, като отделните уговорки се тълкуват във връзка едни с други и всяка
една да се схваща в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта на
договора, обичаите в практиката и добросъвестността. Тълкувайки чл. 2.3, чл. 7.1 и чл.
7.3 от процесния договор при съобразяване нормата на чл. 20 ЗЗД, настоящият съдебен
състав намира, че при сключването на договора страните са постигнали съгласие
наемното правоотношение да се прекрати при изтичането на уговорения срок, а
последващото му продължаване след изтичането на този срок да е възможно
единствено по взаимно съгласие, обективирано в писмено споразумение – анекс към
договора. По този начин законосъобразно и допустимо в рамките на свободата на
договаряне страните са дерогирали предвиденото в диспозитивната норма на чл. 236,
ал. 1 ЗЗД продължаване на договорното правоотношение за неопределен срок. Въз
основа на така постигнатото съгласие между страните относно срока на наемното
правоотношение, имащо обвързваща за тях сила на закон, съгласно чл. 20а, ал. 1 ЗЗД,
съдът приема, че договорът за наем, сключен между С. Г. Б. и *** на 01.12.2020 г., не
се е трансформирал в безсрочен на основание чл. 236, ал. 1 ЗЗД, а е прекратен на
31.12.2024 г. поради изтичане на уговорения срок, доколкото по делото няма данни
страните да са сключили нарочно писмено споразумение за продължаване на неговия
срок, в съответствие с клаузата на чл. 2.3 от договора.
Доколкото е безспорно между страните /вж. доклада по делото/, че ответното
дружество е получил фактическата власт върху процесния имот въз основа на
сключения договор за наем, то следва и да предаде владение върху имота на ищеца,
поради прекратяването на възникналото между тях наемно правоотношение.
В тази връзка следва да се съобрази, че ищецът е страна по процесното
правоотношение в качеството си на наемодател, поради което именно той е
легитимиран да претендира връщането владението на имота след прекратяване на
правоотношението. Ирелевантно е, че към след сключването на договора за наем
правото на собственост е прехвърлено от ищеца на трето за спора лице, нещо повече –
в случая ищецът се е разпоредил с правото на собственост, но е запазил за себе си
пожизнено вещното право на ползване върху имота. Следователно именно на него
следва да бъде предаден имотът, предмет на прекратеното наемно правоотношение.
Неоснователно е възражението на ответника, че същият не разполагал с
възможност да опразни и освободи имота, тъй като намиращите се вътре МПС не били
негова собственост, там нямало негови служители, нито постройки или вещи, негова
4
собственост. Безспорно е между страните, че процесният имот се ползва като паркинг
за МПС, като това се установява и от събраните в хода на производството
доказателства – в договора, сключен между страните, изрично е предвидено, че имотът
ще се ползва за временен открит паркинг за възмездно предоставяне на трети лица
правото да ползват паркоместа за ППС /вж. чл. 1.2 от договора/; в извънсъдебната
кореспонденция се съдържат изявления, изходящи от представителя на ответното
дружество, че имотът действително се ползва като паркинг; идентични твърдения са
изложени и в отговора на исковата молба. Следователно имотът се ползва по
уговореното между страните предназначение, поради което наемателят, получаващ
имуществена облага от така осъществяваното ползване, следва да осигури връщането
на имота във фактическа власт на наемодателя, поради изтичането срока на наемното
правоотношение. В същия смисъл е и постигната между страните уговорка,
обективирана в клаузата на чл. 4.8 от договора, съгласно която наемателят е длъжен да
предаде държането на имота след прекратяването на договора, освен ако действието
му не бъде продължено с писмено споразумение – анекс.
От изложеното следва, че предявеният иск с правно основание чл. 233, ал. 1,
изр. 1 ЗЗД за осъждане на ответника да опразни процесния имот и да предаде
фактическата власт върху него на ищеца, е основателен, предвид прекратяване на
наемното правоотношение с изтичането на уговорения срок и липсата на писмено
споразумение между страните за неговото продължаване.
Изрично следва да се посочи, че релевираните от ответника твърдения за
извършени подобрения в имота, съответно – за претърпени от дружеството вреди и
пропуснати ползи в резултат на действия на ищеца, не са предмет на настоящото
производство, образувано по реда на чл. 310 ГПК. При преценка основателността на
предявения по този ред иск съдът дължи произнасяне единствено относно
обстоятелството налице ли е надлежно прекратяване на съществуващото наемно
правоотношение, каквото в случая е безспорно установено.
Предвид основателността на предявения иск, право на разноски има ищцовата
страна, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК. Такива следва да бъдат присъдени в размер на
1230,00 лева за заплатени държавна такса и адвокатско възнаграждение.
По изложените съображения, Софийски районен съд, Първо гражданско
отделение, 47-ми състав,
РЕШИ:
ОСЪЖДА ***, ЕИК: ***, със седалище и адрес на управление гр. ****, по иск,
предявен по реда на чл. 310, ал. 1, т. 2 ГПК, с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 1
ЗЗД, да предаде на С. Г. Б., ЕГН: **********, с адрес гр. ***, държането върху
5
недвижим имот, представляващ незастроен урегулиран поземлен имот, находящ се в
гр. ****, с идентификатор ***, като опразни имота, предоставен му за ползване по
силата на договор за наем от 01.12.2020 г.
ОСЪЖДА ***, ЕИК: ***, със седалище и адрес на управление гр. ****, на
основание чл. 78, ал. 1 ЗЗД, да заплати на С. Г. Б., ЕГН: **********, с адрес гр. ***,
сумата от 1230,00 лева, представляваща сторени в хода на първоинстанционното
производство разноски.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
Препис от решението да се връчи на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6