РЕШЕНИЕ
№ 37
гр. Бургас, 22.03.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на
четиринадесети декември през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Събина Н. Х.а Диамандиева
Членове:Кирил Гр. Стоянов
Калина Ст. Пенева
при участието на секретаря Марина Д. Димова
като разгледа докладваното от Събина Н. Х.а Диамандиева Въззивно
гражданско дело № 20222000500420 по описа за 2022 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството по в.гр.дело № 420/2022г. по описа на Апелативен съд
– Бургас е по реда на чл.258 ГПК.
Образувано е по въззивната жалба на „МЕСЕМБРИЯ РИЗОРТ“ ЕООД,
чрез пълномощника адв.А., против решение № 17/07.01.2022г. по гр.дело №
796/2021г. по описа на Окръжен съд-Бургас, с което е уважен предявеният
против дружеството отрицателен установителен иск, предявен от М. Г. Т. за
приемане за установено, че въззивникът не е собственик на описания външен
басейн. Иска се отмяна на решението в тази част като неправилно и
незаконосъобразно и постановяването на друго, с което искът да бъде
отхвърлен. Твърди се, че според константната съдебна практика дворното
място, част от което е външният басейн, е обща за етажната собственост част
когато е налице пълно съвпадение между етажните собственици и
собствениците на терена. На следващо място правото на строеж на басейна е
изрично учредено от собствениците на поземления имот. Басейнът е
самостоятелен обект на правото на собственост – открит обект по смисъла на
§5, т.68 от ЗУТ. Построен е по одобрен архитектурен обект, със съответните
спомагателни съоръжения, които са изградени за нуждите на ползващите го и
имат пряк достъп до него. От изложеното следва, че обектът няма статут на
1
приращение по смисъла на чл.92 ЗС. В подкрепа на изложеното се цитира
решение №4669/2018г. на Първо г.о на ВКС. Допълнителен аргумент е
ползването на басейна и от посетителите на комплекса.
В отговор на въззивната жалба, подаден от М. Г. Т., чрез
пълномощника адв.П., се иска оставянето и без уважение като неоснователна.
Намира за несъстоятелно твърдението в нея, че басейнът не е обща част от
сградата. Счита, че сочената от въззивника практика касае дворното място, а
не изградени в него басейни и съоръжения. Сочи, че е оспорено учредяването
на правото на строеж с доводи за липса на предмет поради невъзможността да
бъде валидно учредено право на строеж, ако вследствие реализирането му не
може да възникне самостоятелен обект на правото на собственост. Цитира
практика на ВКС, според която паркоместата и басейните, изградени в
незастроената част от дворното място не са самостоятелни обекти. Счита, че
басейнът е самостоятелен обект единствено когато представлява открит обект
по смисъла на §5, т.68 от ЗУТ. Съгласно заключението на вещото лице по
делото, неоспорено от ответната страна, към процесния басейн няма
изградени самостоятелни санитарни възли, съблекални, монтажни трибуни,
преместваеми обекти и преместваеми сезонни покрития, които биха
обосновали статута му на открит обект. Фактът, че към построената в имота
сграда има подобни помещения, не придава самостоятелен статут на басейна.
По отношение на доводите, че басейнът се ползва от външни лица,
следователно е обект с обществено значение, се сочи, че не е регистриран в
РЗИ-Бургас съгласно изискванията на Закона за здравето и на Наредба №
9/21.03.2005г. за условията и реда за създаване и поддържане на публичен
регистър на обектите с обществено значение. Не са назначени изискуемите
спасители и медицински лица и достъпът до басейна не е свободен.
Доказателства, че басейнът е открит обект не са представени и не са събрани
в първоинстанционното производство.
По делото е подадена насрещна въззивна жалба от М. Г. Т., чрез
пълномощника и адв.П. против решението в частта, с която е отхвърлен
предявеният от нея негаторен иск. Счита за правилно установено, че басейнът
не е собственост на ответното дружество и, че съоръжението не е ползвано от
2020г., но неправилно е установена липсата на конкретни неправомерни
действия от страна на ответника, които да препятстват ползването му. Счита,
че не са изследвани предпоставките на закона - наличието на действия,
препятстващи ползването. Сочената от предходната инстанция предпоставка-
наличие на решение на Общото събрание на собствениците е правно
ирелевантна. Липсата му не е предпоставка за уважаване на негаторния иск.
Не отговаря на съдържанието на закона и констатацията на съда, че достъпът
до общите части е поставен в зависимост от решение на Общото събрание на
собствениците. Счита иска за установен в съответствие със събраните по
2
делото доказателства, че ответникът е преградил достъпа до съоръжението и
до прилежащите му помпи и устройства, лишаващи възможността за
поддръжката му, което го прави негоден за употреба. Не са възстановени и
отнесените от негов представител шезлонги и чадъри. Твърди, че решението е
постановено в тази част при допуснати съществени процесуални нарушения –
неправилно разпределяне на доказателствената тежест и неуказване да бъдат
представени доказателства.
Бургаският апелативен съд, в рамките на заявените въззивни
оплаквания и след самостоятелен анализ на събраните по делото
доказателства, приема следното:
С обжалваното решение окръжният съд приел за установено по иск на
ищцата, че „МЕСЕМБРИЯ РИЗОРТ“ ЕООД с ЕИК * със седалище и адрес на
управление гр.С., район К., ул.„Б.“ № *, представлявано от управителя Н. Д.
Л., със съдебен адрес гр.Н., ул.„И. В.“ № *, ет.* – адвокат П. А., не е
собственик на външен басейн със застроена площ от 477 кв.м и разгърната
застроена площ от 581 кв.м, изграден в източната част на поземлен имот с
идентификатор 51500.507.601 по кадастралната карта и кадастралните
регистри на град Н., с площ 3980 кв.м, с трайно предназначение на
територията - урбанизирана, начин на трайно ползване - за друг курортно-
реакреационен обект, при граници: 51500.507.557, 51500.507.558,
51500.507.550, 51500.508.1.
Със същото решение съдът отхвърлил иска на ищцата да бъде осъден
ответника „МЕСЕМБРИЯ РИЗОРТ“ ЕООД с ЕИК * да преустанови
неоснователните си действия, с които пречи на ищцата да ползва описания
външен басейн в имот с идентификатор 51500.507.601 по КККР на град
Несебър с прилежащата към него площ, включваща шатри, чадъри, алеи.
По предявения отрицателен установителен иск за собственост.
Ицщата е поискала от съда да признае за установено по отношение на
нея, че ответникът не е собственик на описания външен басейн. За да
обоснове правния си интерес тя е въвела твърдението, че басейнът е обща
част и поради това не е самостоятелен обект на право на собственост.
Ищцата е доказала по делото ,че е притежател на самостоятелни
обекти – жилища, с прилежащите им идеални части от общите части на
сградата и терена, като по този начин е установила правото си на иск.
Спорът между страните е относно принадлежността на изградения
басейн към общите части на етажната собственост, която е възникнала след
построяване на сградата и извършените разпоредителни сделки с отделни
самостоятелни обекти в нея.
В случая обаче е от значение постигнатото в предходен възникването
на етажната собственост момент между ответника и собствениците на терена
съгласие, обективирано като договор за учредяване на право на строеж върху
3
недвижим имот в НА №62, от 2013г. на нотариус с район на действие
Несебърски районен съд. По силата на създадените договорености,
собствениците на поземления имот учредяват на ответното дружество право
на строеж върху конкретно посочени в договора обекти, между които и
външен басейн, а всеки от тях запазва за себе си други конкретно посочени
самостоятелни обекти в сградите, които ответното дружество следва да
построи за своя сметка.
Правото на строеж е учредено за изграждане от ответника на подробно
описан обект „апартаментен хотел, външен басейн и снекбар“ по одобрени
инвестиционни проекти и разрешение за строеж № 161/ 08.08.2013г. на
главния архитект на Община Несебър.
Не е спорно, че ответникът е изпълнил задължението си да построи
описания обект и да го въведе в експлоатация, както и да предаде на
учредителите владението върху собствените им самостоятелни обекти в
хотела. Не е спорно също, че част от самостоятелните обекти на ответното
дружество са продадени на трети лица, както са продадени и самостоятелните
обекти на останалите страни по договора. Издадено е разрешение за ползване
№ СТ–05–827/18.07.2017г. за обекта „апартаментен хотел, външен басейн и
снек-бар“.
От представените строителни книжа се установява, че сградите в целия
обект, в т.ч. и басейнът са изпълнени без отклонение от одобрения
архитектурен проект.
За да оспори характеристиките на басейна, като самостоятелен обект
на правото на собственост, ищцата се е позовала на отсъствието на
определени спомагателни постройки по см. на пар.5, т.68, б.а ЗУТ –
монтажни трибуни, преместваеми сезонни покрития, съблекални, санитарни
възли, и др. Въз основа на тяхното отсъствие, тя е направила извод, че
изграденият от ответника обект е функционално несамостоятелен и поради
това представлява „част от инфраструктурата, обслужваща обектите в
етажната собственост“. По този начин според ищцата след построяването,
басейнът ex lege, на основание чл.38, ал.1 ЗС е в режим на обща част. В
случая това е без съществено значение, защото спорният басейн не е изграден
като спортно съоръжение за обществено ползване по смисъла на цитираната
разпоредба.
За да докаже твърдението си, ищцовата страна, освен представените
договори и строителни книжа, е ангажирала по делото становище на вещо
лице по назначена от съда СТЕ, според която съществуващите санитарни
възли- WC и баня са изградени на стената на снек-бара, който е изграден в
непосредствена близост до басейна и е функционално свързан с него –
предназначен е да обслужва посетителите на басейна. Обектът Снек –бар е
собственост на ответното дружество.
4
Не се доказва по делото наведеното основание в исковата молба –
нищожност на договора за учредяване на право на строеж по отношение на
външния басейн, поради липса на годен предмет.
Както се установява от приложените строителни книжа, басейнът е
предвиден в архитектурния проект като подобект с всички свои
самостоятелни части на работния проект– електрическо захранване,
противопожарна безопасност, ВиК, конструкции, ПБЗ, геология, геодезия и
др. По замисъл е предвиден за свободно застрояване при нормативни
отстояния от сградите и регулационните линии. Включен е в разрешението за
ползване без забележки и не е спорно по делото, че до 2020г., когато е
затворен, е ползван по предназначение и срещу заплащане от страна на
гостите на хотела. По-късно са се появили разногласия между етажните
собственици в трите сгради и притежателя на развлекателните съоръжения
относно отказа на първите да заплащат за поддръжката на басейна (в този
смисъл свидетелските показания).
Следователно, без опора в доказателствения материал, а поради това и
в закона остава твърдението, че договорът за отстъпване на право на строеж
върху „външен басейн“ в полза на ответника е лишен от предмет и поради
това нищожен, а вследствие на законовото предположение на чл.92 ЗС е
придобит от етажните собственици като приращение.
Необходимо е да се поясни, че предмет на правото на собственост в
определени случаи могат да бъдат вещи, които в други случаи и при същото
предназначение са общи части. Това следва от волята на етажните
собственици към момента на учредяване на етажната собственост или от
волята на собственика, преди извършване на разпоредителните сделки, в
резултат на които етажната собственост възниква.
Съдебната практика съдържа достатъчно ясно тълкуване на нормата на
чл.38 ЗС. Прието е, че изброяването в първата част на чл.38, ал.1 ЗС е
примерно, а не изчерпателно, а във втората част е дадено общо правило, въз
основа на което се преценява коя вещ има характеристика на обща част на
сградата – последното трябва да следва или от естеството и, или от
предназначението и.
След като ответното дружество, при учредяване на правото на строеж,
е договорило със собствениците на терена кой от всеки от договорящите, кои
самостоятелни обекти ще получи в своя собственост след завършване на
строителството и разрешаване на ползването, договорът е породил
вещноправния си ефект и конкретните обекти са станали индивидуална
собственост на всеки след построяването. За наличието на обща воля между
тях свидетелства и представения с отговора по чл.131 ГПК НА №107 от
2014г. на същия нотариус (л.122) в изпълнение на който на ответника е
отстъпено право на строеж за построяване на придобиване в собственост и на
5
други обекти, конкретно посочени в него- СПА-център, камариерски офиси,
посетителски тоалетни и пр.
При така разпределеното при учредяване на правото на строеж
разделно притежание на отделните обекти, функционалната свързаност на
външния басейн е по- скоро с останалите развлекателни обекти- Спа център,
Снек-бар и обслужващите ги общи помещения, отколкото със
самостоятелните обекти в трите блока, А, В и С, което може да бъде
възприето поради общото хотелско предназначение на обекта.
Допълнителен аргумент (макар и с косвено значение) в посока против
принадлежността му към общите части на етажната собственост в трите
сгради по силата на чл.38, ал.1 ЗС е и обстоятелството, че при определяне на
идеалните части от общите части на всеки от етажните собственици за
самостоятелния му обект във всяка от трите сгради, външният басейн не е
посочен. Това се установява от съдържанието на представените по делото
нотариални актове, вкл. и този на ищцата. От тук може да бъде направен
извод, че нито площта, нито строителната стойност на обекта „външен
басейн“, така както е нанесен в архитектурния проект, не е залегнала в
ценообразуването на общите части или иначе казано не е включена в цената
на отделните обекти, закупени от етажните собственици. Този аргумент е
съществен, доколкото не може да има спор, че стойността на общите части
следва да бъде заплатена при покупката от всички етажни собственици,
съразмерно на идеалната част, принадлежаща към конкретния обект, на който
те са самостоятелни собственици.
След като не се доказват по делото твърденията, въз основа на които е
предявен иска, същият като неоснователен следва да бъде отхвърлен.
Поради неоснователност на отрицателния установителен иск за
собственост, следва да бъде отхвърлен и съединения с него иск с правно
основание чл.109 ЗС.
По изложените съображения въззивният съд достига до изводи, които
частично не съвпадат с изложените в обжалваното решение, поради което в
частта по иска с правно основание чл.124, ал.1 ГПК след отмяната му, следва
да бъде постановено ново по същество, с което искът да бъде отхвърлен. В
останалата част поради съвпадане с крайните изводи на въззивната
инстанция, решението следва да бъде потвърдено.
Мотивиран от изложеното Апелативен съд-Бургас, граждански състав
РЕШИ:
ОТМЕНЯВА решение №17/07.01.2022г. по гр.дело№796/2021г. по
описа на Окръжен съд-Бургас, с което е уважен предявеният против
дружеството „МЕСЕМБРИЯ РИЗОРТ“ ЕООД отрицателен установителен
6
иск, от М. Г. Т. за приемане за установено, че не е собственик на описания
външен басейн, като вместо него ПОСТАНОВЯВА.
ОТХВЪРЛЯ предявения от М. Г. Т. от гр.Н. иск за приемане за
установено, че „МЕСЕМБРИЯ РИЗОРТ“ ЕООД с ЕИК *, със седалище и
адрес на управление гр.С., район К., ул.„Б.“ № *, представлявано от
управителя Н. Д. Л., със съдебен адрес гр.Н., ул.„И. В.“ № *, ет* – адвокат П.
А., не е собственик на външен басейн със застроена площ от 477 кв.м и
разгърната застроена площ от 581 кв.м, изграден в източната част на поземлен
имот с идентификатор 51500.507.601 по кадастралната карта и кадастралните
регистри на град Несебър, с площ 3980 кв.м, с трайно предназначение на
територията - урбанизирана, начин на трайно ползване - за друг курортно-
реакреационен обект, при граници: 51500.507.557, 51500.507.558,
51500.507.550, 51500.508.1.
ПОТВЪРЖДАВА решението в останалата обжалвана част.
Решението може да бъде обжалвано пред ВКС в едномесечен срок от
връчването му на страните с касационна жалба.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
7