Р Е Ш Е Н И Е №
...........
03.07.2019 г.,
град Свиленград
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
РАЙОНЕН СЪД -
СВИЛЕНГРАД, І граждански състав, на тринадесети юни през две хиляди и деветнадесета
година, в публично заседание, в състав :
РАЙОНЕН
СЪДИЯ : ЖИВКА ПЕТРОВА
при секретаря Ренета Иванова,
като разгледа докладваното от съдията гр. дело № 257
по описа на съда за 2019 година, за да се произнесе съобрази:
Предявен е иск с правна квалификация чл.108 от
ЗС.
Ищецът „Е.П.“ ЕООД твърди, че е придобил, въз
основа на съдебна делба, извършена с влязло в сила на 14.11.2018г. съдебно
решение по гражданско дело № 379/2017г. по описа на Районен съд - Свиленград,
четири земеделски недвижими имота, всички находящи в землището на село Младиново, община Свиленград, подробно индивидуализирани в
исковата молба в точки от 1 до 4. По силата на съдебното решение тези имоти
били поставени в дял на ищеца - съделител и така той ги
придобил в изключителна собственост. Твърди, че преди делбата притежавал 1/2
идеална част от правото на собственост върху имотите, които придобил чрез три
последователни сделки – дарение от 12.09.2016г. и две покупко-продажби,
съответно от 12.09.2016г. и от 14.12.2016г. – от част от наследниците на Х.Я.Б.,
починал на 28.11.1997г. На наследниците на последния имотите били възстановени
по реда на ЗСПЗЗ – с Решение № 13002/ 30.06.1999г. на ОбСЗ
– Свиленград. Наследници на Х.Я.Б.били Д.Х.Я.- с 1/3 наследствен дял, К.И.К.- с
1/3 наследствен дял, Г.К.К. - с 1/6 наследствен дял и Х.К.Г.– с 1/6 наследствен
дял.
Преди делбата един от сънаследниците - Д.Х.Я., притежаващ
1/3 идеална част от правото на собственост, сключил с ответника Н.С.Г. Договор
за аренда от 18.08.2016г. по отношение на процесните
имоти - за 10 стопански години, т.е. до 01.10.2026г.
Ищецът твърди, че останалите съсобственици не са
били информирани, не са знаели и не са давали съгласието си за сключването на
договора за аренда, нито са получавали плащания по договора. Твърди, че
ответникът ползва собствените на ищеца имоти, предмет на иска, без основание,
като се позовава на разпоредбата на чл.32, ал.1 от ЗС. Счита, че договорът за аренда не му е
противопоставим, тъй като бил сключен от собственик, притежаващ по-малко от 1/2
от съсобствеността, а ищецът бил трето лице, придобило след вписването на договора
повече от 1/2 от съсобствеността.
По изложените съображения ищецът моли съда да
признае за установено по отношение на ответника Н.С.Г., че е собственик на
описаните в исковата молба недвижими имоти и да я осъди да му предаде владението
върху тях. Претендира направените по
делото разноски.
В срока по чл.131, ал.1 от ГПК от ответника е
постъпил отговор, с който изцяло оспорва предявения иск като неоснователен.
Признава, че ищецът е собственик на процесните имоти
на посоченото придобивно основание, но оспорва
твърдението му, че ползва имотите без правно основание.
От своя страна, ответникът твърди, че ползва
имотите въз основа на валидно сключен и вписан договор за аренда, по който
изпълнявал задълженията си. Твърди, че ищецът е знаел за сключения договор за
аренда, най–малко предвид факта на вписването му в имотния регистър. Оспорва
твърдението на ищеца, че той не се явява трето лице, придобило право на
собственост на процесните имоти след датата на
вписване на договора за аренда. Поради това, че ползва имотите на валидно
правно основание, ответникът моли иска да бъде отхвърлен и претендира разноски.
Съдът,
като взе предвид събраните по делото доказателства и съобрази доводите на
страните, намира за установено от фактическа страна следното:
Видно от представеното Решение №
13002/30.06.1999г. на Общинска служба по земеделие – Свиленград, се възстановява
правото на собственост на наследниците на Х.Я.Б., б.ж. на с. Младиново, общ. Свиленград, върху осем недвижими имоти,
находящи се в землището на с. Младиново, измежду
които и: Нива от 6.500 дка в местността „Левченски
път“ – имот № 120003; Нива от 11.000 дка в местността „Голямо дере“ – имот №
123003; Нива от 9.000 дка в местността „Левченски
път“ – имот № 145001; Нива от 12.801 дка в местността „Черна земя“ – имот № 177004
/описани в Решението съответно под точки 2, 3, 5 и 7/.
От представеното удостоверение за наследници на Х.Я.Б.,
починал на 287.11.1977г., се установява, че същият е оставил за законни наследници:
Д.Х.Я.- с наследствен дял 1/3, К.И.К.- с наследствен дял 1/3, Г.К.К. - с
наследствен дял 1/ 6 и Х.К.Г.- с наследствен дял 1/6.
На 18.08.2016г. сънаследникът/ съсобственикът Д.Х.Я.,
като „арендодател“, е сключил с ответника Н.С.Г.,
като „арендатор“, Договор за аренда на земеделски земи, вписан в Служба по
вписванията – гр. Свиленград с вх.рег. № 3848/18.08.2016г., Акт № 127, том 4,
по силата на който арендодателят е предоставил на
арендатора за временно и възмездно ползване осемте недвижими имоти,
реституирани с Решение № 13002/30.06.1999г. на Общинска служба по земеделие –
Свиленград, включително и процесните четири такива.
На 12.09.2016г. съсобственикът К.И.К.дарява на
ищеца „Е.П.“ ЕООД 1/30 ид. част от правото на
собственост върху осемте реституирани имота, след което продава на ищеца 9/30 ид. части от същите имоти, като сделките са извършени
съответно с Нотариален акт за дарение № 187, том 3, дело № 397/2016г. и
Нотариален акт за покупко-продажба № 188, том 3, дело № 398/2016г., двата по
описа на нотариус с рег. № 652 по РНК.
На 14.12.2016г. съсобственикът Г.К.К. продава на
ищеца собствената си 1/6 ид. части от имотите, като
сделката е сключена с Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 13,
том 6, дело № 698/2016г. по описа на нотариус с рег. № 652 по РНК.
От представеното Решение № 233/ 24.10.2018г.,
постановено по гр.д. № 379/2017г. по описа на Районен съд – Свиленград, се
установява, че извършена е съдебна делба по отношение на процесните
имоти между съсобствениците - „Е.П.“ ЕООД, притежаващ 3/6 ид.
части от съсобствеността, Христо Костадинов Георгиев, притежаващ 1/6 ид. част от съсобствеността и Христина Димитрова Христова
/наследник на арендодателя Д.Х.Я./, притежаваща 2/6 ид. части от съсобствеността. Видно от съдебното решение,
влязло в сила на 14.11.2018г., в изключителен дял на ищеца „Е.П.“ ЕООД са поставени
следните недвижими имоти: Нива от 6.500 дка в местността „Левченски
път“ – имот № 120003; Нива от 11.000 дка в местността „Голямо дере“ – имот №
123003; Нива от 9.000 дка в местността „Левченски
път“ – имот № 145001; новообразуван имот с площ 7.999 дка – част от Нива от 12.801 дка в местността
„Черна земя“ – имот № 177004.
Видно от представените скици на имотите,
поставени в дял на ищеца, същите са заснети по кадастралната карта и
кадастралните регистри на с.Младиново, общ.
Свиленград, одобрени със Заповед № РД-18-1272/ 22.06.2018г. на Изп. директор на АГКК, както следва:
1.
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентфикатор
48698.120.3, находящ се в
землището на село Младиново, общ. Свиленград, обл. Хасково, в местността „Левченски
път”, с площ: 6500 кв.м., с трайно предназначение на територията: земеделска, с
начин на трайно ползване: нива, категория на земята при неполивни
условия: 8, с номер по предходен план 120003, при съседи: 48698.120.5,
48698.120.4, 48698.121.212, 48698.118.212 и 48698.120.2;
2. ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентфикатор
48698.123.3, находящ се в
землището на село Младиново, общ. Свиленград, обл. Хасково, в местността „Голямо дере”, с площ: 11000
кв.м., с трайно предназначение на територията: земеделска, с начин на трайно
ползване: нива, категория на земята при неполивни
условия: 8, с номер по предходен план 123003, при съседи: 48698.123.215,
48698.123.4, 48698.122.216, 48698.122.215 и 48698.123.2;
3. ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентфикатор
48698.145.1, находящ се в
землището на село Младиново, общ. Свиленград, обл. Хасково, в местността „Левченски
път”, с площ: 8997 кв.м., с трайно предназначение на територията: земеделска, с
начин на трайно ползване: нива, категория на земята при неполивни
условия: 8, с номер по предходен план 145001, при съседи: 48698.145.17,
48698.145.214, 48698.145.3 и 48698.145.204;
4. ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 48698.177.246, находящ се в землището
на село Младиново, общ. Свиленград, обл. Хасково, в местността „Черна земя”, с площ: 7999
кв.м., с трайно предназначение на територията: земеделска, с начин на трайно
ползване: нива, категория на земята при неполивни
условия: 5, със стар идентификатор 48698.177.4, с номер по предходен план
177004, при съседи: 48698.177.244, 48698.177.245, 48698.177.3, 48698.201.304 и
48698.177.1;
От събраните по делото гласни доказателства се
установява, че останалите съсобственици не са давали съгласие за сключването на
процесния договор за аренда. В тази връзка свидетелят
Н.Н.С.– мениджър в дружеството - ищец, ангажиран от него, заявява: „Отидохме да
говорим със старите собственици, от които купихме имотите и те казаха, че не са
подписвали никакви договори, не са искали да подписват и не са получавали рента
…“. Ангажираният от ответника свидетел М.Д.Ч.също посочва, че един от
съсобствениците – К. /К.И.К./ също не бил съгласен със сключването на договора
за аренда.
Не се установява събраните по делото
доказателства останалите съсобственици да са приели сключения договор за аренда
или да приели припадащите им части от арендните
плащания.
При
така установената фактическа обстановка съдът намира от правна страна
следното:
Фактическият състав на иска по чл.108 от ЗС
съдържа три комулативно изискуеми елемента -
доказване правото на собственост на ищеца, осъществяване на владение върху
имота от страна на ответника и липсата на правно основание за това владение.
В конкретния случай са безспорни, а и се
установя от ищцовата страна, при условие
на пълно и главно доказване, наличието на първите два елемента. Спорен е
третият – дали ответникът, в качеството си на арендатор по процесния
договор за аренда, ползва собствените на ищеца имоти на правно основание. За да
се отговори на този въпрос, следва да се отговори на въпроса: противопоставим
ли е на ищеца договорът за аренда, сключен на 18.08.2016г. между ответника и съсобственик,
притежаващ към момента на сделката 1/3 ид. част от
имотите предмет на иска?
Безспорно, процесният
договор за аренда е сключен от един от съсобствениците, притежаващ по-малко от
половината от съсобствеността, което е допустимо с оглед разпоредбата на чл.3, ал.4 от ЗАЗ,
действала към момента на сключване на договора -18.08.2016г. Съгласно § 7 от ПЗР към ЗИД
на ЗСПЗЗ (ДВ, бр.13 от 2017 г., в сила от 07.02.2017 г.), когато
договор за аренда е сключен по ЗАЗ до влизането в сила на този закон само
от някои от съсобствениците на земеделската земя, отношенията между тях се
уреждат съгласно чл.30, ал.3 от ЗС.
С оглед правната уредба следва, че отдаването
под аренда е действие, което може да бъде извършено самостоятелно и без
съгласието на останалите участници в общността, по аргумент от чл.3, ал.4 от ЗАЗ, в
редакцията му въведена с ДВ, бр.13 от 2007г., действала към датата на сключване
на процесния договор. В този случай възниква
облигационно правоотношение само между този съсобственик и арендатора, като в
защита на интересите на останалите съсобственици, които не са страни по
договора, приложение намира разпоредбата на чл.30, ал.3 ЗС (респ.
защита по общия ред, ако се твърдят/ докажат вреди и/или пропуснати ползи).
Договорът за аренда обаче е облигационен и не
лишава собственика от вещните му права, от възможността да се разпорежда с
имота си както намери за добре, както и от възможностите за по-свободен,
по-добър и полезен начин за извършване действия на управление на имотите.
В мотивите на т.2 от Тълкувателно решение
№ 2 от 20.07.2017 г. по т. д. № 2/ 2015 г. на ОСГТК на ВКС е
изяснено, че договорът за аренда урежда обществените отношения, свързани със
стопанското ползване на земеделска земя и извличане на плодовете, на които
арендаторът става собственик. Създаването на режим на специално регулиране е
свързано със съществената специфика на земеделската земя - при ползването
/обработването/ тя дава плодове. Поради съществения елемент на този вид договор
- придобиване собствеността върху добивите /чл. 2, ал. 2/,
законът дава специална регулация на отношенията във връзка с плодовете /чл. 2, ал. 2, чл. 10, ал. 3, чл. 31/.
Засилено е задължението на арендатора за полагане на грижа при ползването и
задължението на арендодателя за осигуряване на
спокойно ползване на имота.
Така изяснената цел на уредбата на договора за
аренда с отделен закон не дава основание да се приеме, че нормата на чл.3, ал.4 ЗАЗ, в
редакцията преди изменението в ДВ бр.13 от 7.02.2017 г., е специална и изключва
приложението на общата норма на чл.32, ал.1 ЗС и на
закрепеното в нея изискване за използване и управление на общата вещ по решение
на мнозинството от съсобствениците. Договори за управление, какъвто е и договорът
за аренда може да бъде сключен от всеки съсобственик за цялата вещ. Ако обаче съсобственикът, сключил договора
не притежава повече от половината от вещта, този договор не е противопоставим
на всеки един от останалите съсобственици - заедно или поотделно, освен ако са
го приели, изрично или мълчаливо
/например получавайки припадащата се на дела им част от арендните
плащания/. По този начин е даден отговор на горепоставения
въпрос с Решение № 12 от 01.03.2018 г. на ВКС по гр. д. № 1251/2017 г., II г.
о., ГК, постановено по чл.290 от ГПК, което макар да не е задължително,
настоящият съдебен състав споделя.
След като в настоящия случай не установи
останалите съсобственици да са приели договора за аренда, сключен със
съсобственик, притежаващ 1/3 ид.част от имотите, то процесния договор е непротивопоставим
на ищеца, както е бил непротивопоставим на останалите
съсобственици - праводателите на ищеца.
По изложените съображения,
предявеният иск се явява основателен и следва да бъде уважен.
С оглед изхода на спора и на основание чл.78,
ал.1 от ГПК, на ищеца следва да се присъдят направените по делото разноски,
които се установиха в размер на 591,00 лв., съобразно представения списък по
чл.80 от ГПК.
Водим
от горното, съдът
Р Е
Ш И :
ПРИЗНАВА
ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на Н.С.Г. с ЕГН **********, с
адрес: ***, че „Е.П.“ ЕООД с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление:***,
е собственик на следните недвижими имоти:
1. ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентфикатор
48698.120.3 по кадастралната карта и
кадастралните регистри на с.Младиново, общ.
Свиленград, одобрени със Заповед № РД-18-1272/ 22.06.2018г. на Изп. директор на АГКК, находящ се в землището
на село Младиново, общ. Свиленград, обл. Хасково, в местността „Левченски
път”, с площ: 6500 кв.м., с трайно предназначение на територията: земеделска, с
начин на трайно ползване: нива, категория на земята при неполивни
условия: 8, с номер по предходен план 120003, при съседи: 48698.120.5,
48698.120.4, 48698.121.212, 48698.118.212 и 48698.120.2;
2. ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентфикатор
48698.123.3 по кадастралната карта и кадастралните
регистри на с.Младиново, общ. Свиленград, одобрени
със Заповед № РД-18-1272/ 22.06.2018г. на Изп.
директор на АГКК, находящ се в землището на село Младиново,
общ. Свиленград, обл. Хасково, в местността „Голямо
дере”, с площ: 11000 кв.м., с трайно предназначение на територията: земеделска,
с начин на трайно ползване: нива, категория на земята при неполивни
условия: 8, с номер по предходен план 123003, при съседи: 48698.123.215,
48698.123.4, 48698.122.216, 48698.122.215 и 48698.123.2;
3. ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентфикатор
48698.145.1 по кадастралната карта и кадастралните
регистри на с.Младиново, общ. Свиленград, одобрени
със Заповед № РД-18-1272/ 22.06.2018г. на Изп.
директор на АГКК, находящ се в землището на село Младиново, общ. Свиленград, обл.
Хасково, в местността „Левченски път”, с площ: 8997
кв.м., с трайно предназначение на територията: земеделска, с начин на трайно ползване:
нива, категория на земята при неполивни условия: 8, с
номер по предходен план 145001, при съседи: 48698.145.17, 48698.145.214,
48698.145.3 и 48698.145.204;
4. ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 48698.177.246 по кадастралната карта и кадастралните регистри на с.Младиново,
общ. Свиленград, одобрени със Заповед № РД-18-1272/ 22.06.2018г. на Изп. директор на АГКК, находящ се в землището на
село Младиново, общ. Свиленград, обл.
Хасково, в местността „Черна земя”, с площ: 7999 кв.м., с трайно предназначение
на територията: земеделска, с начин на трайно ползване: нива, категория на
земята при неполивни условия: 5, със стар идентификатор
48698.177.4, с номер по предходен план 177004, при съседи: 48698.177.244, 48698.177.245,
48698.177.3, 48698.201.304 и 48698.177.1;
и ОСЪЖДА Н.С.Г. с ЕГН **********, с адрес: ***, да предаде на „Е.П.“
ЕООД с ЕИК *********, владението на същите
недвижими имоти.
ОСЪЖДА Н.С.Г. с ЕГН **********,
с адрес: ***, да заплати на „Е.П.“ ЕООД с ЕИК *********, сумата 591,00 лв. –
разноски по делото.
Решението
подлежи на обжалване пред Окръжен съд - Хасково в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: