№ 15484
гр. С., 10.04.2024 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 50 СЪСТАВ, в закрито заседание на
десети април през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:ДЕСИСЛАВА ИВ. ТОДОРОВА
като разгледа докладваното от ДЕСИСЛАВА ИВ. ТОДОРОВА Гражданско
дело № 20241110103541 по описа за 2024 година
Производството е по реда на чл. 140, ал. 1-3 от ГПК.
С Искова молба вх. №17168/19.01.2024 г. по описа на СРС, с пощ. кл. от
15.01.2024 г., И. А. В. е предявил иск с правно основание чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС
против Етажните собственици в Етажна собственост на Бизнес сграда /адрес/ в
гр. С., /адрес/ представлявани от управител Р.А.К., за отмяна на решение по т. 5,
т. 6 и т. 7 по протокол за проведено Общото събрание на Етажните собственици
от 07.12.2023 г. Твърди се, че ищецът е собственик на самостоятелен обект в
сградата – ресторант, разположен на две нива в секция „Б“, ведно със
съответните идеални части от общите части на секция „Б“ и от правото на
строеж върху УПИ; и кухня към ресторанта, разположена на партерния етаж в
секция „А“, ведно със съответните идеални части от общите части на секция „Б“.
Решенията се оспорват с доводи за нарушена процедура по провеждане на
общото събрание по чл. 16, ал. 2-7 от ЗУЕС. Пояснява се, че на 15.12.2023 г. е
получил протокола за проведеното ОС. На 21.12.2023 г. е заявил пред
управителя на ЕС искане по чл. 16, ал. 9 от ЗУЕС в частта, в която в протокола
са пропуснати присъствалите на събранието лица; пропуснати и неправилно
отразени гласувания и изявления при разглеждане на т. 1, т. 5, т. 6 и т. 7 от
дневния ред; като на 22.12.2023 г. е уведомен за промяна на протокола.
Поддържа незаконосъобразност на решението по т. 5, съгласно което се избира ЮЛ за
поддръжка на сградата, при възнаграждение 9530 лв., без ДДС, и се одобрява договора, идентичен
на този от 06.12.2019 г., с добавък, че третото лице ще дава отчет за извършените дейности на всеки
шест месеца и възлага на управителя да подпише договора; с доводи, че ищецът за
предходния период не е получил информация за извършените дейности и не се
обосновава увеличаването на разходите за тях; не са посочени конкретни
стойности за предлаганите с офертата дейности; не са изяснени конкретните
разходи, необходими за управление и поддържане на общите части на етажната
собственост по отделни пера; не е направена и калкулация по кои пера, колко
пъти за определен период се извършват разходи и не е ясна общата стойност на
разходите на месечна база. Предвид това няма как Общото събрание обосновано
да определи размера на месечните такси. Налице е прекомерност на разходите за
поддръжка при общо 26 СОС с РЗП 4400 кв. м, от които 800 кв.м общи части,
като в цената не са включени консумативи като ток, вода, отопление.
Прекомерни били и разходите за периода до провеждане на общото събрание и
ЮЛ не е упражнявала контрол при разходването на средствата и не е осигурила
ефективно използване на ресурсите. Решението възлага на собствениците
1
завишени разходи в протИ.речие с изискването при използване на фасилити
мениджмънт да се постига оптимизиране на разходите по поддръжка на
сградата, като за сравнение сочи, че за ремонтни дейности се предвиждат по-
малко разходи. В посочения в протокола от 07.12.2023 г. дневен ред съответства
на отразения в поканата за събранието, но от съдържанието на взетите решения,
част от тях касаят обстоятелства, които не са включени в дневния ред съгласно
чл. 16, ал. 3 от ЗУЕС. С решението по т. 5 се одобрява текста на договора, който
обаче предвижда възлагане управлението на общите части на сградата на
професионален управител-търговец, управляващ етажна собственост и определя
ЕООД да изпълнява част на правомощията на управителя, без в дневния ред на
общото събрание да е предвидено, че ще се взимат такива решения. Това е
направено въпреки изричното възражение на ищеца. Решението по т. 6 – в
сградата да има денонощно портиер при разход от 6000 лв./м, ищецът оспорва с
довод, че назначаването на портиер дублира част от дейностите, възложени на
определената външна фирма-фасилити-мениджър. Освен това, в етажната
собственост няма готовност за обособяване на портиерска дейност, няма
предвидени място и помещение за ползване; не са определени функциите на
портиера, в т.ч. не е обсъждана и приета длъжностна характеристика и не е
предвидено обособяване на щат. Решението е извън рамките на обичайното
управление с въвеждането денонощен портиер, което от своя страна налага
извършването на разходи значително завишаващи тези за изпълнението на
обичайна портиерска услуга. Счита, че това е възлагане на луксозни услуги -
осигуряване денонощен пропускателен режим и е извън компетентността на ОС.
Поемането на разходи за такова възлагане на услуга по управление и
поддържане на обектите за общо ползване, независимо дали са част от сградата
или са в прилежащата площ, изисква индивидуално съгласие на всяко задължено
лице или единодушно решение; като нито един собствениците не развива в
сградата дейност, която да изисква денонощен цикъл. Намира, че поради липсата
на конкретно определяне на функциите на портиера не може да се прецени и
дали не става въпрос за прикрито назначаване на охрана, което извън
компетентността на ОС. Ищецът оспорва решението по т. 7 – приема бюджет на
разходите за поддръжка от 15730 лв./м, която сума да бъде разпределена между
собствениците, съобразно притежаваните ид.ч. от общите части на сградата, респ. 157,30
лв/1%ид.ч., по съображения, че липсва по арг. от пар. 1, т.11 и т. 11а от ДР
основание към таксата за поддържане да бъдат прибавяни разходи, покрити от
таксата, приета с решението на общото събрание. Таксата е определена по
начин, който предполага към нея да бъдат прибавени и други суми и
определената с решението по т. 7 вноска като минимум не включва покриване на
разходите електроенергия и вода. Решението включва и приемане на решение по
чл. 51, ал. 9 от ЗУЕС, което не е предвидено в дневения ред и нарушен чл. 16, ал.
3 от ЗУЕС. Счита, че решението не позволява приложение чл. 51, ал. 5 и 6 от
ЗУЕС и не се взима предвид, че разходите са пряко зависими от броя на лицата и
честотата на ползване на общите части; а ищецът е собственик на обект с
отделен вход от улицата и без достъп до вътрешната част на сградата, и няма
възможност да се ползва от портиерската дейност; и няма ползване на общи
части с оглед начина на достъп до ресторанта.
Ответникът оспорва иска. Намира, че съображенията на ищеца не касаят
законосъобразност на решенията, а тяхната целесъобразност, която не е предмет
на съдебен контрол. Сочи, че ищецът смесва разходите на ЕС с разходите на
дружеството (които са изцяло за негова сметка и не дължи отчет за тях), които се
правят в изпълнение на договора за управление и поддръжка, като разход на ЕС
е само възнаграждението му. ЗУЕС не поставя ограничения за размера на
вноските, които етажните собственици определят за поддръжка на сградата, в
конкретния случай за възнаграждение на третото лице; и не е предмет на
2
съдебен контрол прекомерността на тази разноска. Пояснява, че се касае
обосновано увеличаване на разхода, с оглед на цялостното повишение на цените
на услугите, а собствениците са одобрили решението по т. 5, освен ищеца. По
отношение на включването в дневния ред одобряването на текста на договора, в
т.ч. възлагането управлението на общите части на сградата на професионален управител-търговец,
управляващ етажна собственост и определя ЕООД да изпълнява част на правомощията на
управителя, ответникът намира, че сключването на договора е в компетентността
на управителя на ЕС, в т.ч. да обсъди и подпише; а самата процедура по избор на
фирмата-управител включва и одобряване на договора, с който се уреждат
отношенията с ЕС, респ. не е нужно да се обособяват като отделни точки от
дневния ред. Решението по т. 6 е съответно на закона, доколкото изборът на
портиер е от компететността на ОС, а разходите за него са обикновени, свързани
с управлението на сградата. Оспорва дейността да се дублира с такава на
фирмата-фасилити мениджър; доводите за липса на приета длъжностна
характеристика и щат за портиер като неотносими; а за определяне на
помещение не се поставя изискване като съдържание на решението. Освен това,
в сградата има обособено портиерско помещение, което и по-рано е ползвано.
По твърдението, че разноската за денонощен портиер е луксозна, ответникът
настоява да се отчете, че сградата е бизнес център, в която различни търговци
развиват по различно време дейност, респ. и посещението на сградата. Поради
липса на портиер в нощни часове, по-рано са влизали бездомници и наркомани
и ползвали общите части за несъвместими с предназначението им цели.
Относно решението по т. 7 счита доводите на ищеца за нелогични и
неразбираеми. В решението е посочено конкретно какви разходи ще се поемат с
определената вноска, което равнозначно на разпределение. Дори ищецът да
ползва самостоятелен вход, разходите за управление и поддръжка, предвид че се
касае за сграда със стопанско предназначение, е допустимо да се определят
поравно, съразмерно на ид.ч., брой обекти, доколкото е невъзможно да се
определят изначално обитателите на сградата.
Основателността на иска по чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС предпоставя ищецът да
установи, че притежава правото на собственост по отношение на обект в сграда
в режим на етажна собственост и че е спазен преклузивният срок за оспорване
на взетото решение на проведеното ОС, чиято отмяна се претендира. В случай,
че тези обстоятелства бъдат установени, ответникът следва да докаже, че
процедурата по свикване и провеждане на общото събрание, и взимане на
решенията е в съответствие с правилата на ЗУЕС по изложените възражения на
ищеца.
Съдът, предвид становищата на страните и на основание чл. 146, ал.1, т.
3-4 от ГПК, обявява за безспорно и ненуждаещо се от доказване, че ищецът е
собственик на ресторант, разположен на две нива в секция „Б“, ведно със
съответните идеални части от общите части на секция „Б“ и от правото на
строеж върху УПИ; кухня към ресторанта, разположена на партерния етаж в
секция „А“, ведно със съответните идеални части от общите части на секция „Б“;
както и че на 07.12.2023 г. са взети атакуваните решения на ОС на ЕС.
Представените от ищеца документи са допустими и относими, освен по т.
1 - постановление за възлагане, доколкото фактически документът не е
приложен; искането му по чл. 164 от ГПК съдът определя на този етап като
неотносимо, а по чл. 195 от ГПК е нередовно.
Предвид изложеното, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
3
ПРИЕМА проект за доклад по делото, съобразно обстоятелствената част
на определението.
УКАЗВА на страните да изложат становището си по дадените указания и
проект за доклад, както и да предприемат съответните процесуални действия в
срок най-късно в насроченото открито съдебно заседание. Ако в изпълнение на
предоставената им възможност не направят доказателствени искания, те губят
възможността да сторят това по-късно, освен в случаите по чл. 147 ГПК.
ДОПУСКА за приемане представените от ищеца документи като писмени
доказателства, освен посочения в т. 1 от опис на приложения към искова молба.
Указва на ищеца в случай, че желае да се ползва от документа - да представи в
срок до първото открито съдебно заседание.
ОСТАВЯ без уважение искане по чл. 164 от ГПК на ищеца.
УКАЗВА на ищеца, в едноседмичен срок от получаване на препис от
настоящото определение, да обоснове искането по чл. 195 от ГПК за съдебно-
икономическа експертиза, в т.ч. какво е отношението на изследваните въпроси
към оспорените решения. При неизпълнение на указанията в срок искането не се
разглежда.
УКАЗВА на страните, че съгласно чл. 237 ГПК, когато ответникът
признае иска, по искане на ищеца съдът прекратява съдебното дирене и се
произнася с решение съобразно признанието, както и че признанието на иска не
може да бъде оттеглено. Съгласно чл. 238 ГПК, ако ответникът не е представил в
срок отговор на исковата молба и не се яви в първото заседание по делото, без да
е направил искане за разглеждането му в негово отсъствие, ищецът може да
поиска постановяване на неприсъствено решение срещу ответника или да
оттегли иска. Ответникът може да поиска прекратяване на делото и присъждане
на разноски или постановяване на неприсъствено решение срещу ищеца, ако той
не се яви в първото заседание по делото, не е взел становище по отговора на
исковата молба и не е поискал разглеждане на делото в негово отсъствие.
Неприсъственото решение не подлежи на обжалване.
НАПЪТВА страните за извънсъдебно разрешаване на спора при
условията на бързина и ефективност, а именно: медиация и други способи за
доброволно уреждане на спора, като им УКАЗВА, че: 1. При приключване на
делото със спогодба на основание чл. 78, ал. 9 ГПК половината от внесената
държавна такса се връща на ищеца и че съгласно чл. 234, ал. 3 от с.з. съдебната
спогодба има значението на влязло в сила решение и не подлежи на обжалване
пред по-горен съд; 2. Медиацията е доброволна и поверителна процедура за
извънсъдебно разрешаване на спорове, при която трето лице – медиатор помага
на страните сами да постигнат споразумение. Съгласно чл. 18, ал. 1 Закона за
медиацията споразумението има силата на съдебна спогодба и подлежи на
одобрение от районните съдилища в страната. Списък на медиаторите по
Единния регистър е общодостъпен на интернет-сайта на Министерство на
правосъдието. Към Софийски районен съд действа Програма „Спогодби”, която
предлага безплатно провеждането на медиация и е отворена за всички страни по
висящи граждански дела в СРС. Информация за Програма „Спогодби” можете да
получите в Центъра за спогодби и медиация в гр. С., /адрес/, тел.02/ 8955423; ел.
адрес: ********@***.*******.
УКАЗВА на страните, че ако неоснователно причинят отлагане на делото,
понасят независимо от изхода му разноските за новото заседание и заплащат
глоба на основание чл. 92а ГПК в размерите по чл. 91 от ГПК.
НАСРОЧВА делото за разглеждане в открито съдебно заседание на
4
03.06.2024 година от 10,10 часа, за които дата и час да се призоват страните.
ДА СЕ ВРЪЧИ препис от определението на страните, а на ищеца и препис
от отговор на искова молба, с приложения; чрез пълномощник.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
5