РЕШЕНИЕ
№ 141
гр. Ямбол, 01.08.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ЯМБОЛ, I ВЪЗЗИВЕН СЪСТАВ, в публично
заседание на седми юни през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Росица Ст. Стоева
Членове:Галина Ив. Вълчанова Люцканова
Анита Хр. Велева
при участието на секретаря Ц. Х. Г.
като разгледа докладваното от Росица Ст. Стоева Въззивно гражданско дело
№ 20222300500116 по описа за 2022 година
Производството по делото е по реда на чл.258 и сл. ГПК.
Образувано е по въззивна жалба на Ж. Ч. Р., подадена чрез пълномощника адв.И.С.
от ЯАК против Решение №260012/09.02.2022 г., постановено по гр.д.№681/2021 г. по описа
на ЯРС.
В посоченото решение първостепенния съд ОСЪДИЛ Ж. Ч. Р., ЕГН ********** да
заплати на С. Ж. Б., ЕГН ********** сумата от 220,49 лв., представляваща арендно плащане
по договор за аренда на земеделска земя от 31.05.2013 г., ведно със законната лихва от
20.10.2020 г. до окончателното плащане; РАЗВАЛИЛ на основание чл.28, ал.2, вр. чл.27,
ал.1, т.2 ЗАЗ, договора за аренда от 31.05.2013 г., с нотариална заверка на подписите,
сключен между Ж. Н. Т. и И. П. М., като арендодатели и Ж. Ч. Р., като арендатор, поради
неплащане на увеличения размер на аредните вноски, дължими за периода от 01.01.2019 г.
до 01.10.2020 г.; ОСЪДИЛ Ж. Ч. Р., ЕГН ********** да заплати на С. Ж. Б., ЕГН
********** сумата от 450,00 лв. - разноски за първата инстанция.
С въззивната жалба решението на ЯРС се атакува изцяло, с твърдения за
неправилност, поради нарушения на материалния и на процесуалния закон и
необоснованост. Твърдят се допуснати от първостепенния съд нарушения, изразяващи се в
превратно тълкуване на доказателствата и грешни правни изводи в тази връзка. Заявени са и
доводи за нарушение на материалния закон. В жалбата са изложени подробни съображения
по същество на направените оплаквания. Иска се отмяна на решението на ЯРС и
постановяване на ново, с което предявените в производството искове бъдат отхвърлени
изцяло. Заявена е и претенция за присъждане на разноски за двете инстанции.
Доказателствени искания не са направени.
1
В срока по чл.263 ГПК е депозиран писмен отговор от С. Ж. Б., чрез
пълномощника адв.Н.К. от АК-***, в който е заявено становище за неоснователност на
въззивната жалба, съответно за правилност и законосъобразност на атакуваното решение.
Изложени са подробни съображения в подкрепа на заявеното становище. Иска се
потвърждаване на решението и присъждане на сторените във въззивното производство
разноски.
В о.с.з. въззивника Ж. Ч. Р., редовно и своевременно призована, се явява лично и се
представлява от адв.И.С. от ЯАК, която подържа жалбата и моли за уважаването й по
изложените в нея съображения. Поддържа и претенция за присъждане на сторените по
делото разноски.
В о.с.з. въззиваемия С. Ж. Б., редовно и своевременно призован, не се явява, но се
представлява от адв.Н.К. от АК-***, който подържа заявеното в отговора на въззивната
жалба становище за неоснователност на същата и моли за оставянето й без уважение,
съответно - за потвърждаване на атакуваното решение. Поддържа и претенция за
присъждане на сторените по делото разноски, съобразно списък по чл.80 ГПК.
След преценка на оплакванията по жалбата, мотивите на обжалвания съдебен акт и
доказателствата по делото, Окръжният съд приема за установено следното от фактическа
страна:
Фактическа обстановка по делото е правилно установената от първостепенния
съд и е следната: Страните по делото не спорят, а видно и от представените пред ЯРС
писмени доказателства се установява, че на 31.05.2013 г. е бил сключен Договор за аренда
/вписан в Службата по вписванията с акт №182, том 4/ между Ж. Н. Т. и И. П. М., в
качеството им на арендодатели и въззивницата Ж. Ч. Р., в качеството й на арендатор.
Предмет на договора е била собствената на арендодателите земеделска земя,
представляваща: Поземлен имот с идентификатор №099006 по картата за възстановената
собственост на землището на село *** с ЕККАТЕ 47528, намиращ се в местността
„Новачка“, с начин на трайно ползване – полска култура, пета категория с площ 17,999 дка.
Договорът е бил сключен за срок от 20 стопански години, като е договорено арендно
плащане в размер на 3 лв. на декар. Видно от чл.2 от договора, общия размер на арендното
плащане за целия срок на договора било изплатено от арендатора на арендодателите, при
подписването му. В чл.16 от договора е посочено, че при прехвърляне на собствеността на
арендувания обект приобретателя замествал арендодателите, като страна по договора за
аренда.
На 31.10.2013 г. страните по договора за аренда подписали анекс към същия
/вписан в службата по вписванията с акт №***, том */. В чл.2 от Анекса предвидили, че
изменението на арендния договор не може да засяга уговореното арендно плащане и
уговорения срок, освен ако се касае за продължаване действието на договора.
По делото не е спорно също, че с Нотариален акт за продажба на недвижим имот
№***, том **, рег.№****, дело №**** от 09.10.2018 г. на нотариус №***, въззиваемият С.Б.
закупил недвижимия имот, предмет на арендния договор, като декларирал, че е наясно, че
по отношение на имота има действащ договор за аренда.
С влязло в законна сила на 19.06.2020 г. Решение №837/22.11.2019 г. по гр. дело
№1536/2019 г. по описа на ЯРС, потвърдено с решение по възз.гр.дело №146/2020 г. по
описа на ЯОС, е провъзгласен за нищожен Анекса от 31.03.2013 г. към договор за аренда, в
частта в която е уговорено невъзможност за изменение на уговореното арендно плащане,
както и е увеличен размера на дължимото арендно плащане за оставащите стопански години
за срока на договора за аренда от 3,00 лв. на 10,00 лв. на декар предоставена площ, като
същата сума да бъде плащана на четири равни вноски, дължими на тримесечие - в първия
работен ден след изтичане на съответния период, като арендното плащане да бъде
2
извършвано в брой, на адрес в гр.***, ул.***№**, вх.*, ет.*, ап.** от 13.00 ч. до 15.00 ч.,
считано от 31.12.2018 г., ведно със законната лихва от изпадане на ответника в забава до
окончателното изпълнение на задължението. И двете описани решения са надлежно
вписани в СП в гр.***.
Въз основа на така установената фактическа обстановка, съдът прави следните
правни изводи:
Въззивната жалба е допустима, тъй като е подадена в предвидения в чл.259, ал.1 от
ГПК преклузивен срок и отговаря на изискванията на чл.260 и чл.261 от ГПК. Въззивника е
легитимиран и има правен интерес от обжалването. Преценена по същество въззивната
жалба е неоснователна.
В съответствие с правомощията си, при проверка на валидността и допустимостта
на атакуваното решение, въззивния съд прецени, че последното е валидно и допустимо.
Преценено по същество, атакуваното решение е правилно.
Предявените искове са с правно основание чл.8, ал.1 и чл.28, ал.2 от Закона за
арендата в земеделието – за присъждане на неплатено арендно плащане и за разваляне на
договор за аренда. Такава е правната квалификация на исковете, дадена и от ЯРС. Исковете
правилно са преценени от първостепенния съд за допустими. Възражението на
въззивницата в обратния смисъл е неоснователно, а и същата не излага конкретни доводи,
касаещи твърдението й за недопустимост на исковете.
При преценка по същество, извършена въз основа на събраните по делото
доказателства – исковете са основателни. По този начин правилно се е произнесъл и
първостепенния съд. При постановяване на решението си, ЯРС е извършил пълен и
обективен анализ на събраните по делото доказателства, като изложените мотиви се
споделят и на основание чл.272 от ГПК въззивния съд препраща към тях.
Съгласно чл.8, ал.1 ЗАЗ арендаторът е длъжен да извърши арендното плащане в
уговорения вид и срокове. Както е изложил ЯРС, процесния договор за аренда е валидно
сключен - в съответствие с изискванията на чл.3, ал.1 ЗАЗ е спазена предвидената в нормата
форма за действителност - писмена с нотариална заверка на подписите, поради което е годен
да породи следващите се правни последици - задължението на арендодателя да предаде
недвижимите имоти и да осигури спокойното и безпрепятственото им ползване, както и
съответното на него задължение на арендатора за арендни плащания.
Основния спорен по делото въпрос е изпълнил ли е въззиваемия, като последващ
приобретател на арендувания обект на договора, задължението да уведоми арендатора за
това обстоятелство и в частност уведомена ли и ответницата Р. за извършеното прехвърляне
на собствеността на арендувания имот и запозната ли е с постановените съдебни решения,
подробно описани по-горе и касаещи прогласяване за нищожен Анекса от 31.03.2013 г. към
договор за аренда, в частта в която е уговорено невъзможност за изменение на размера на
арендното плащане и определяне от съда на нов размер на арендно плащане за оставащите
стопански години от срока на договора в размер на 10,00 лв. на декар предоставена площ,
която сума да бъде плащана на четири равни вноски, дължими на тримесечие - в първия
работен ден след изтичане на съответния период. ЯОС изцяло споделя извода на
първостепенния съд, че въззивника Ж. Ч. Р. е била уведомена за това, че въззиваемия е
придобил арендувания имот, както и е била запозната с описаните съдебни решения.
Последните са влезли в законна сила и са били надлежно вписани в Службата по
вписванията към РС-***, както и са били представени с исковата молба, препис от която е
връчен на въззивницата - ответник.
Няма спор, че арендувания имот е във владение на ответницата и през процесния
период тя го е обработвала. По делото обаче липсват доказателства, а и твърдения от нейна
страна да е изпълнила задължението си за заплащане на арендна вноска за претендирания в
3
ИМ период.
Неоснователно е възражението във въззивната жалба за неяснота относно това как е
определен размера на предявения иск по чл.8, ал.1 ЗАЗ и че не е изслушана експертиза в
тази връзка. На първо място и за настоящия съд, както за първостепенния такъв, е ясно как е
определен размера на претенцията на ищеца, а и въпрос на просто математическо
изчисление е да се определи размера на дължимото арендно плащане за прентендирания
период - 01.01.2019 г. - 30.09.2020 г. По същата причина и не е необходимо назначаване на
експертиза след като не са необходими някакви специални знания така, както изисква
чл.195, ал.1 ГПК.
При изложеното, искът по чл.8, ал.1 ЗАЗ е основателен до общ размер от 220,49 лв.
за процесния период - 01.01.2019 г. - 30.09.2020 г., за която сума следва да бъде уважен,
както правилно е преценил и ЯРС. В тази връзка и за яснота е необходимо да бъде посочено,
че при предявяване на претенцията си ищеца е съобразил разпоредбата на чл.17, ал.3 ЗАЗ,
като е приспаднал от определената от съда арендна вноска от 10,00 лв. на декар
предоставена площ, извършеното от арендатора още при сключване на договора за аренда
плащане от по 3 лв. за декар на предишните собственици на имота.
Разпоредбата на чл.28, ал.1 от ЗАЗ урежда специфично основание за разваляне на
арендния договор – поради неизпълнение, изразяващо се в забава на арендното плащане,
като когато вноските са уговорени за периоди, по-кратки от една стопанска година (какъвто
е процесния случай), развалянето е допустимо при забава на плащането най-малко на две
последователни вноски. Що се касае до реда за упражняване на правото на разваляне и след
като процесния договор е със срок от 20 години, то на основание чл.28, ал.2 от ЗАЗ
развалянето става по съдебен ред, т.е. предявения на това основание иск е допустим.
В процесния случай безспорно е установено наличието на договор за аренда на
зем.земи между страните по делото. Твърдението в обратна посока във въззивната жалба е
неоснователно и е в противоречие със закона - съгласно чл.17, ал.2 ЗАЗ приобретателят на
арендувания обект на договора замества арендодателя като страна в договора за аренда, ако
същият е бил вписан. Процесния договор за аренда е надлежно вписан, а ищеца по делото
безспорно е последващ приобретател на арендувания обект на договора.
На следващо място - безспорен е и фактът на неизпълнение на задължението за
заплащане на арендните вноски от страна на арендатора - ответник, като допуснатото от
последния неизпълнение касае арендни плащания за претендирания период 01.01.2019 г. -
30.09.2020 г. Т.к. съгласно влязлото в законна сила Решение №837/22.11.2019 г. по гр.д.
№1536/2019 г. по описа на ЯРС, с което е определен от съда на нов размер на арендно
плащане за оставащите стопански години от срока на договора в размер на 10,00 лв. на
декар предоставена площ, е предвидено сумата да бъде плащана на четири равни вноски,
дължими на тримесечие, то неизпълнените вноски за процесния период са 7 на брой.
Твърдението във въззивната жалба за липса на уговорено арендно плащане, което
ответницата да не е изпълнила е неоснователно. Както вече се посочи, размера на арендното
плащане и периодите на плащането са определени с влязло в законна сила решение,
постановено в производство по успешно проведен от настоящия ищец иск по чл.16, ал.5
ЗАЗ, която разпоредба дава възможност при спор между страните за промяна на арендната
цена, този спор да бъде отнесен и решен от съда, което в случая е и станало.
Предвид горното, въззивния съд приема, както правилно е приел и ЯРС, че е налице
неизпълнение на договора за аренда от страна на арендатора поради неплащане на
арендното плащане за повече от две последователни вноски (вноските са уговорени за
периоди, по-кратки от една стопанска година), което прави предявеният иск с правно
основание чл.28, ал.2, вр. ал.1 от Закона за арендата в земеделието основателен и доказан и
като такъв следва да бъде уважен.
4
При всичко изложено до тук, за въззивния съд се налага извода, че обжалваното
решение на първостепенния съд не страда от пороците, визирани във въззивната жалба,
правилно е и постановено в съответствие с материалния закон и доказателствата, поради
което и на основание чл.271, ал.1 от ГПК следва да бъде потвърдено, а въззивната жалба,
като неоснователна - да бъде оставена без уважение.
При този изход на делото въззиваемия има право да му се присъдят разноски за
въззивната инстанция в размер на 900 лв. за заплатено адв.възнаграждение, предвид
наличието на надлежно искане и на доказателства за направени разноски в посочения
размер.
Така мотивиран, ЯОС
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение №260012/09.02.2022 г., постановено по гр.д.№681/2021
г. по описа на ЯРС.
ОСЪЖДА Ж. Ч. Р., ЕГН ********** от с.***, общ.***, обл.***, ул.***№** да
заплати на С. Ж. Б., ЕГН ********** от гр.***, обл.***, ул.***№**, вх.*, ет.*, ап.** сумата
900 лв. - разноски за въззивната инстанция.
Решението, на осн.чл.280, ал.3, т.1 ГПК, е окончателно и не подлежи на касационно
обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
5