Р
Е Ш Е
Н И Е
гр. С., 26.06.2011 г.
В И
М Е Т О Н А Н
А Р О Д А
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, Гражданско отделение, 9 състав, в публично съдебно
заседание на шестнадесети юни две хиляди
и единадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
БОЖАНА ЖЕЛЯЗКОВА
при секретаря Т.В.
като разгледа докладваното от съдия
гр.д. № 4437/10г., за да постанови решение, взе предвид следното:
Предявен е
иск с правно основание чл.55, ал.1
пр. последно от ЗЗД .
ИЩEЦЪТ – К.Д.К., ЕГН ********** ***, подържа,
че на 24.08.2007 год. със „С.Е.****" ООД.
сключил предварителен договор за продажба и строителство на следния недвижим
имот: апартамент № 16 /шестнадесет/ със застроена площ от 91.30
/деветдесет и едно цяло и тридесет стотни/ кв. метра, находящ се на 3-трети
жилищен етаж, състоящ се от: входно антре, дневна столова с кухненски бокс, две
спални, баня с тоялетна, тоалетна, склад и тераса, при съседи: от север:
апартамент № 17, от юг: стълбище и коридор, от изток: коридор, от запад: дворно
място, ведно с полагащите му се 2.273 % идеални части от общите части на
сградата и 2% от отстъпеното право на строеж, както и гараж № 26 /двадесет и
шест/, находящ се в сутерена на жилищната сграда, със застроена площ от 31.70
/тридесет и едно цяло и седемдесет стотини/
кв. метра застроена площ, при съседи: от юг: гараж № 25. от север: гараж
№ 27. от запад: пречиствателно съоръжение, от изток: подземна улица, заедно с припадащите му се 4.73% идеални
части от общите части на сутерена и 0.57%
/нула цяло петдесет и седем процента/ идеални части от правото на строеж върху мястото,
като имотите бяха изградени в жилищна сграда „Б.З.", в дворно място,
находящо се в гр. С., район „О.К.", съставляващо УПИ VIІ-243, 244, в кв.
87 по плана на гр. С., м. „О.К.", целият с площ по документ за собственост
от 1 590 /хиляда петстотин и деветдесет/ кв. м.. при съседи по скица: УПИ
VII-242, улица, УПИ IX-245 и УПИ V-259, 260, 261, всичките в кв. 87 по плана на
гр. С., м. „О.К.".Посочените недвижими имоти следвало да бъдат построени и
въведени в експлоатация с разрешение за
ползване на обекта до 31.07.2008 год.. съгласно чл. 6 от сключения между
тях договор. До този момент описаните по - горе недвижими имоти не
са завършени и не е издадено разрешение за ползването им, независимо че
той е изпълнил
напълно финансовите си задължения към ответника, като до този момент е изплатил на „С.Е." ООД, гр. С.
общо сумата от 144 883 лева. Изтъква още, че в същото време
ответникът не изпълнил и задължението си по чл. 15 от договора, да не ипотекира
имотите и с нотариален акт № 170. том III. per. № 2807 по дело № 544/2008 год.
на Нотариус Цветелина Златкова, № 189 по Регистъра на нотариалната камара, учредил договорна ипотека върху описаните
имоти в полза на „Б.П.Б." АД. Наличието на тази тежет го
възирепятсвала да упражни правата си по чл. 18
от договора и на основание чл. 19 от ЗЗД да иска обявяване на договора им за окончателен,
въпреки недовършеността на сградата. Сочи, че с нотариални покани, чрез Нотариус А.И., № 424 по регистъра на Нотариалната
камара до „С.Е." ООД, връчени съответно на 09.03.2010 год. и 23.03.2010
год. уведомил ответника, че разваля сключения между тях договор по изключителна вина на „С.Е.***." ООД и го
поканил да му възстанови платената до този момент сума. Същият не се
отзовал на поканата му, за което бил съставен констативен протокол, per. №
1015. Твърди, че исковата сума не му е
възстановена от ответника и до сега. Моли съда да
постанови решение, с което да осъди ответника да му заплати
сумата в размер на 144 883 /сто четиридесет и четири хиляди осемстотин осемдесет
и три/ лева, ведно със законната лихва от 23.03.2010 год.-момента на разваляне
на договора, до окончателното й изплащане, ведно със съдебно-деловодните
разноски по делото.
В с.з. от 17.02.2011г. съдът
едопуснал изменение на иска относно размера, а именно за сумата от
143 883лв.
ОТВЕТНИКЪТ-С.Е."
ООД, със седалище и адрес на управление: гр. С., общ. „С.", р-н „Т.",
ул. „Л.А.", № **, ет. 2, ЕИК -*********, представлявано от
управителите К.Ж.Д. и Х.Ч. заедно и
поотделно, оспорва изцяло иска – и по основание и
размер. Оспорва твърдението на ищеца, че е изпълнил изцяло задълженията си по
договора. Твърди, че ищецът многократно е канен да изпълни
задължението си по чл. 8, ал. 2 от договора за подписване на изготвения акт
обр. 15, което не е сторил, като с това умишлено е препятствал изпълнението на
задължението на ответника за въвеждане на сградата в експлоатация. Изтъква,
че ищецът
не е изпълнил изцяло и задължението си за заплащане на договорената цена, като
остава да дължи сумата по чл. 5, ал. 1, б. „д" от договора в размер на 8
174 (осем хиляди сто седемдесет и четири) евро. Твърди, че ищецът неправомерно
е развалил процесния договор, с което на ответното дружество са причинени вреди
и са налице пропуснати ползи. Сочи, че съгласно чл. 17 от
процесния договор не е настъпил падежът за прехвърляне на собствеността, тъй
като ищецът-купувач не е заплатил последната дължима вноска от продажната цена. Изтъква,
че позоваването от страна на ищеца на чл. 15 от процесния договор като
основание за развалянето му е несъстоятелно, тъй като не са налице
обстоятелства, водещи до препятстване на ищеца да упражнява правото си на
собственост в пълен обем, тъй като същият все още не притежава правото на
собственост на процесиите недвижими имоти. Сочи, че твърдяното основание би
било налице, ако към момента на нотариалното изповядване на сделката по
процесния договор, процесните имоти биха били обременени с тежести.
Твърди, че извършеното
от ищеца разваляне на договора е недобросъвестно и води до загуба от страна на
развалящия договора на 10 % от договорната цена - размерът на обичайното
капаро, както и пропуснатите ползи, равняващи се на договорената на 24.08.2007
г. цена от 81 740 (осемдесет и една хиляди седемстотин и четиридесет) евро и
възможната към днешна дата такава в размер на 63 000 (шестдесет и три хиляди)
евро. Сочи, че от началото на
Съдът, след като прецени
събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност съгласно
разпоредбите на чл.12 и чл.235 от ГПК, приема за установено следното от
фактическа страна:
Не се спори между страните, а и от представеното с исковата молба заверено
копие от предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот е видно, че
между ищеца и ответното дружество на 24.08.2007 г. е сключен предварителен
договор за продажба и строителство на недвижим имот, съгласно чл. 1 от който „С.Е."
ООД, като продавач се задължава да продаде, а ищецът К.Д.К., като купувач - да
закупи описаните в договора недвижими имоти. Договорената продажна цена също е
безспорна, а именно сумата от 81 740 (осемдесет и една хиляди седемстотин и
четиридесет) евро. Според чл.6 от
предв.договор „срокът за завършване на строителните работи и въвеждането в експлоатация с разрешение за ползване на обекта е
31 юли 2008г.”.Според
чл. 8 от процесния договор ищецът се задължава „да заплати на продавача
договорената цена в размер на 81 740
/осемдесет и една хиляди седемстотин и четиридесет/ евро по начина и в
сроковете, визирани в чл.5 от настоящият договор; да осигури присъствието си при съставянето на акт обр. 15; да
приеме извършените съгласно договора и архитектурния проект строителни работи,
при условие, че са изпълнени съобразно условията на този договор, зут и бдс; да се яви в петдневен срок от писмената
покана за съставяне на протокол за приемане и предаване на обекта…”.Съгласно
чл.15 от същия договор „ изпълнителят декларира, че не е в процедура по
несъстоятелност и че имотите, описани в
чл.1, са чисти от всякакви тежести и ипотеки, възбрани и други и се задължава
до окончателното изповядване на сделката пред нотариуса, да не сключва с други
лица предварителни договори за покупко - продажба и да не обременява същите с други права, които биха възпрепятствали
възложителят да упражнява правото си на собственост в пълен обем. при
неизпълнение на тези условия изпълнителят дължи неустойка в размер на 100% от
продажната цена”, а според чл.18 от същия , „ако в двумесечен срок от
предаване на обектите, продажбата не бъде оформена по нотариален ред, по вина
на изпълнителя, настоящият договор може да бъде обявен за окончателен по реда на чл. 19 ал.3 от ЗЗД, като всички
съдебни разноски са за сметка на изпълнителя”.
Не се спори и относно
размера на заплатените от ищеца в изпълнение на чл. 5 от договора суми, а
именно: 143 883лв, което е и видно от представените към исковата молба
приходни документи.
Не
се спори и относно наличието на вписана договорна ипотека върху процесиите
имоти в полза на Банка „П. Б." АД, което
е и видно от
приложения към исковата молба нотариален акт от 03.06.2008 г.
Представени са Нотариална покана № 744, том I-B, № 25 на А.И. - Нотариус №
424 по регистъра на Нотариалната камара, Нотариална покана № 964, том I-B, № 37
на А.И. -Нотариус № 424 по регистъра на Нотариалната камара, Констативен
протокол per. № 1054, том I-B, акт № 40/2010 год. на А.И. - Нотариус № 424 по
регистъра на Нотариалната камара, от които е видно, че ищецът
е уведомил
ответника, че разваля сключения между тях договор по изключителна вина на „С.Е.***." ООД и го поканил да му възстанови
платената до този момент сума, както и че същият не се отзовал на поканата му, за
което бил съставен констативен протокол, per. № 1015.
Представени са от ответника Акт обр. 14 от 14.08.2007 г.; Констативен
протокол от 24.08.2007 г. за „груб строеж"; Декларации-становище на
подписалите акт обр. 15-5 бр.
От заключението на изслушаната по
делото ССЕ, което съдът възприема като обективно и компетентно дадено се
установява, че пазарна стойност на процесиите имоти - Апартамент № 16 и Гараж № 26,
находящи се в ж.к. «О.К.» 1, ул.«Л.» №14, към момента на разваляне на договора от ищеца - 09.03.2010 г., е общо: 78
610 евро(седемдесет
и осем хиляди шестстотин и десет евро), или 153 748 лв.( сто петдесет и три хиляди
седемстотин и четиридесет и осем лева). Пазарна стойност на процесиите имоти - Апартамент № 16 и Гараж № 26,
находящи се в ж.к. «О.К.» *, ул.«Л.» №**, към момента на отговора на исковата молба от "С.Е.***." ООД
-12.05.2010 г. е 78 510 евро. Договорена
цена в предварителния договор между страните е 81 740 евро. Разликата между
договорената цена и пазарната стойност на процесния имот към към момента на
отговора на исковата молба от "С.Е.***." ООД -12.05.2010 г. възлиза
на 3 230 евро(три хиляди двеста и тридесет евро).
По
делото е приложен акт обр.15 без дата и без подписи на част от заинтересованите
лица. Приложеният акт не е подписан от
всички участници в строителството.
Същото се установява и от прието и неоспорено от страните
заключение на СТЕ, според което конст.акт обр.15 не е подписан от всички
заинтересовани страни, което не го прави годен за предаване на обекта от
строителя на възложителите, не го прави годен за съставяне на окончателен
доклад за годността за приемане на строеж и не е годен за стартиране на процедиура за издаване
на Удостоверение за въвеждане в експлоатация.
Други относими доказателства не са
ангажирани.
При
така установената фактическа обстановка, от правна страна съдът намира
следното.
За
да бъде уважен иска по чл.55, ал.1, предл.3-то
ЗЗД следва да е налице 1/сключен валиден договор между страните;
2/
ищецът да е изправна страна по договора;
3/
ответникът виновно да не е изпълнил договорните си задължения; 4/ищецът да е развалил
договора; 5/ а ответникът да не е върнал полученото по
договора.
Не се спори, а e и видно от доказателствата
по делото, че между страните в производството е възникнала облигационна връзка
по силата на сключения на
24.08.2007 г.. предварителен договор за
покупко – продажба на недвижим имот. В изпълнение на поетото договорно
задължение ищeцът
е платил на ответника сумата от 143 883лв., за което
също не се спори, а са и представени доказателства в тази насока- приходни
документи.
От
така събраните доказателства, преценени в тяхната съвкупност се установява, че
ответното дружество не е спазило срокът на строителството – да предаде процесните
имоти на
купувача/ищец в настоящото
производство/ в степен на завършеност, съгласно уговореното в чл.6 от предварителния договор от 24.08.07год.
Ответникът не е изпълнил задължението си. Доказателства
за противното не са ангажирани- по делото е приложен акт обр.15 без дата и без
подписи на част от заинтересованите лица, което според
приетото заключение на СТЕ не го прави годен за предаване на обекта от
строителя на възложителите, не го прави годен за съставяне на окончателен
доклад за годността за приемане на строеж и не е годен за стартиране на процедиура за издаване
на Удостоверение за въвеждане в експлоатация. Приложеният
акт не е подписан от всички участници в строителството,
поради което съдът приема неизпълнението за установен факт. Няма данни за
наличие на причини, обуславящи невиновна невъзможност на неизпълнението, а
небрежността се предполага. Поради това съдът приема, че неизпълнението се
дължи на причини, за които длъжникът отговаря.
Ответникът възразява, че развалянето на договора
е недобросъвестно, както и че ищецът е неизправна страна, тъй като не е изпълнил
изцяло и задължението си за заплащане на договорената цена, като остава да
дължи сумата по чл. 5, ал. 1, б. „д" от договора в размер на 8 174 (осем
хиляди сто седемдесет и четири) евро.
Настоящият съдебен състав счита възражението за неоснователно, тъй като в тази насока ответникът не ангажира
доказателства- твърдението на същия, че ищецът многократно е канен да
изпълни задължението си по чл. 8, ал. 2 от договора за подписване на изготвения
акт обр. 15, което не е сторил, като с това умишлено е препятствал изпълнението
на задължението на ответника за въвеждане на сградата в експлоатация,
не се подкрепя с доказателства, поради което съдът като недоказано не го кредитира.
Относно задължението на ищеца да заплати
сумата от 8
174 (осем хиляди сто седемдесет и четири) евро- видно от чл. 5, ал. 1,
б. „д" от процесния
договор същата е платима при подписването на акт 15 за жилищната сграда, а
както беше споменато по-горе доказателства в тази насока не са ангажирани- не
са представени доказателства, че ищецът е поканен да подпише акт №15., т.е не са ангажирани доказателства, че ищецът е
неизправна страна.
Развалянето на договора от ищеца се установява с Нотариална
покана № 744, том I-B, № 25 на А.И. - Нотариус № 424 по регистъра на
Нотариалната камара, Нотариална покана № 964, том I-B, № 37 на А.И. -Нотариус №
424 по регистъра на Нотариалната камара, Констативен протокол per. № 1054, том
I-B, акт № 40/2010 год. на А.И. - Нотариус № 424 по регистъра на Нотариалната
камара.
При това положение извършената от ищеца престация остава
без основание, тъй като при двустранните договори всяко от насрещните
задължения се явява основание за другото. Престираното подлежи на връщане като
дадено при отпаднало основание. Ответникът не е
ангажирал доказателства, че е изпълнил това свое задължение, а и липсват
твърдения в тази насока, поради което съдът приема, че не е сторил това.
Ответникът
е направил възражение за прихващане с вземания, които твърди че има за сумата
от 8 174 (осем хиляди сто седемдесет и четири) евро - на основание чл. 93, ал.
2 от ЗЗД, представляваща 10 % от договорената цена - обичайният размер на
задатъка по предварителни договори за покупко-продажба на недвижим имот и за сумата от 25 740
евро -
разликата между договорената продажна цена
и продажната цена на имота към днешна дата поради влошаване на обстановката на
пазара на недвижимите имоти, на основание чл. 82 от ЗЗД - пропусната полза.
Съгласно
чл.103 от ЗЗД прихващането е способ за погасяване на задължения, чиито
предпоставки предполагат наличие на насрещни еднородни изискуеми и ликвидни
вземания между идентични субекти по граждански правоотношения. Когато някоя от
тези предпоставки не е налице, нито материалното изявление за компенсация, нито
направеното в процеса възражение, могат да произведат погасителен ефект.
Поначало задатъкът или капарото е тази парична сума,
която едната страна дава при сключването на договора като доказателство, че той
е сключен и за обезпечаване на неговото изпълнение. Законът е признал правото
на изправната страна да се откаже от договора и да задържи задатъка /или да
иска в двоен размер даденият от нея задатък/ ако другата страна не изпълни
задължението си. В този случай задатъкът е форма на договорна отговорност за
неизправната страна, произтичаща от неизпълнение на поетите
задължения. В случая обаче данните по делото сочат, че по предварителния договор за
покупко - продажба на недвижим имот и за извършване на строителство ответникът е
неизправна страна и като такава същият няма право да задържи задатъка. Следователно
следва да се отхвърли възражението за
прихващане със сумата от 8 174 (осем хиляди сто седемдесет и четири) евро - на
основание чл. 93, ал. 2 от ЗЗД, представляваща 10 % от договорената цена -
обичайният размер на задатъка по предварителни договори за покупко-продажба на
недвижим имот.
По същите
съображение следва да се отхвърли и възражението за прихващане относно разликата между
договорената продажна цена и
продажната цена на имота към днешна дата поради влошаване на обстановката на
пазара на недвижимите имоти, на основание чл. 82 от ЗЗД - пропусната полза в
размер на 25
740 евро.Съгласно чл. 82 от ЗЗД обезщетението обхваща
претърпяната загуба и пропуснатата полза, доколкото те са пряка и
непосредствена последица от неизпълнението и са могли да бъдат предвидени при
пораждане на задължението. Но ако длъжникът е бил недобросъвестен, той отговаря
за всички преки и непосредствени вреди. Видно от събраните доказателства по делото ответникът е бил
неизправната страна(недобросъвестен) поради което и той отговаря за всички
преки и непосредствени вреди.
Предвид
изложеното предявеният иск по чл.55 от ЗЗД се явява
основателен и следва да се уважи изцяло.
По
разноските по производството:
При
този изход на делото и на основание чл.78, ал.1 ГПК на ответника следва да се
възложат сторените от ищцата разноски в размер на 6 610.32лв. На основание чл.80 от ГПК ищецът не е
предоставил на съда списък на разноските до приключване на последното
съдебно заседание, поради което няма право да иска изменение на решението в
частта за разноските.
По изложените съображения съдът
Р Е
Ш И :
ОСЪЖДА "С.Е." ООД, със седалище и
адрес на управление: гр. С., общ. „С.", р-н „Т.", ул. „Л.А.", № **,
ет. * ЕИК -*********, представлявано от управителите К.Ж.Д. и Х.Ч. заедно и поотделно, да заплати на К.Д.К., ЕГН ********** ***, сумата от 143 883лв.(сто
четирдесет и три хиляди осемстотин осемдесет и три лева), дадени по предварителен договор за покупко –
продажба на недвижим имот от 24.08.2007г., развален от ищеца, ведно със
законната лихва, считано от 23.03.2010г.(момента
на разваляне на договора). до окончателното изплащане; както и да заплати
сумата 6 610.32лв.( шест хиляди шестотин и десет лева и тридесет и две
стотинки), на основание чл.78, ал.1 ГПК, представляваща сторени по делото
разноски .
ОТХВЪРЛЯ
възражението за прихващане на С.Е.***." ООД срещу
К.Д.К. за
суматаот
8 174 (осем хиляди сто седемдесет и четири) евро - на основание чл. 93, ал. 2
от ЗЗД, представляваща 10 % от договорената цена - обичайният размер на
задатъка по предварителни договори за покупко-продажба на недвижим имот и за
сумата от 25 740(двадесет и пет хиляди
седемстотин и четирдесет ) евро - разликата
между договорената продажна
цена и продажната цена на имота към днешна дата поради влошаване на
обстановката на пазара на недвижимите имоти, на основание чл. 82 от ЗЗД -
пропусната полза.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред САС в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: