№ 6815
гр. София, 20.06.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 27 СЪСТАВ, в публично заседание на
втори юни през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:ДИМИТЪР К. ДЕМИРЕВ
при участието на секретаря ВАЛЕРИЯ Й. Д.А
като разгледа докладваното от ДИМИТЪР К. ДЕМИРЕВ Гражданско дело №
20211110158178 по описа за 2021 година
Производството е по реда на чл.124 ГПК.
Предявени са субективно съединени искове с правно основание чл.108
ЗС от Р.М П. и М. Р. СТ. срещу ЦВ. ЕМ. ЕФТ., АН. ЦВ. ЕФТ. и ЕМ. АНГ.
ЕФТ., за признаване правото на собственост върху 3кв.м реални части от
недвижим имот с идентификатор № 68134.*/***, представляващ Гараж № 11,
в ЖСК Великотърновец, находящ се в гр. София, ***** на кота 0.00м, целият
с площ по документи 17.34 кв.м., при равни квоти за ищците, така и за
осъждане ответниците да предадат владението на процесните реални части,
които ползвали неоснователно.
Ищците твърдят, че са собственици на процесния недвижим имот по
силата на Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот от
24.06.2016г. № 167, том I,рег. № 2837, дело № 121/2016г. на нотариус
Мариана Кадънкова, с който закупили Апартамент № 14 с идентификатор
№68134.407.233.1.14, заедно с прилежащото към жилището Мазе № 11 с
площ от 3.75кв.м. при съседи: гараж на В.Тачев, вход за подземни гаражи,
склад на семейство Льондеви, асансьор. Сочат, че действителните граници на
Мазе №11 били различни и площта значително по-малка, като описаната
граница „вход за подземни гаражи“ след преместване на стена между Мазе
№11 и Гараж на В.Тачев била увеличена площта на Гараж №11 за сметка на
Мазе №11. Твърди се, че в архитектурните проекти на сградата имало
разминаване между проекта на Гараж №11 и настоящото заснемане в
кадастралната карта на гр. София. Така и по документи за собственост Гараж
№11 бил с площ от 17.34 кв.м, с граници: север – ул. Велико Търново, изток –
вход за подземни гаражи на ЖСК Великотърновец, юг – мазе №11 на В.Тачев,
запад – стълбище на ЖСК Великотърновец. В кадастралната карта площта му
1
била 21 кв.м и с различни граници като в югоизточната част „се появява“
нова част, която не фигурирала в проектите на сградата. Твърди се, че Гараж
№11 бил собственост на Ц.Е. и спрямо него имало учредено вещно право на
ползване в полза на А.Е. и Е.Е..
В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от
ответниците, в който оспорват исковете. Твърдят, че процесната площ не
представлявала самостоятелен обект. Твърди се, че имотът никога не е
граничел с „вход на подземни гаражи“. Сочат, че Гараж №11 и Мазе №11
никога не са имали обща граница с „вход на подземни гаражи“, което било
видно от представения нотариален акт и кадастралната карта. Твърди се, че
процесният имот в сегашния му вид отговарял на представения нотариален
акт, по описа на нотариус Мариана Кадънкова. Сочи се, че стената между
двете помещения е поставена правомерно като с това предишния собственик
на гаража го отделил от мазето. В условията на евентуалност се твърди, че
ответникът Ц.Е. е придобил правото на собственост върху процесните 3кв.м
въз основа на придобивна давност в резултат на фактическо владение, което
било необезпокоявано и непрекъснато в продължение на 11г. и 9м., считано
от 04.05.2010г.
Софийски районен съд, след като взе предвид становищата на
страните и ангажираните по делото доказателства, преценени поотделно
и в тяхната съвкупност, намери за установено следното от фактическа
страна:
От приетия по делото нотариален акт за продажба на недвижим имот №
167, том 1, рег.№ 2837, н.д. № 121/2016г. се установява, че на 24.06.2016г.
ЮВЕЛЮ ПРОПЪРТИ ИНВЕСТМЪНТС“ ЕООД продало на ищците
самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 68134.407.233.1.14, заедно с
мазе № 11, с площ от 3.75кв.м., при съседи: гараж на В.Тачев, вход за
подземни гаражи, склад на семейство Льондеви, асансьор.
Приет по делото е нотариален акт за учредяване на право на ползване и
покупко-продажба на недвижим имот № 135, том 1, рег.№ 9480, дело №
117/2010г., от който се установява, че на 04.05.2010г. Васил Методиев Тачев
и Анахид Мелкон Тачева, учредили в полза на ЕМ. АНГ. ЕФТ. и АН. ЦВ.
ЕФТ. право на ползване върху недвижим имот, находящ се в гр.София, *****,
в сградата на ЖСК Великотърновец, собственост на продавачите придобит
чрез извършване на строителство от ЖСК върху държавен поземлен имот, а
именно Гараж № 11, разположен на първи етаж над мазетата със застроена
площ на гаража от 17.34кв.м., при граници: север – улица Велико Търново,
изток – вход на подземни гаражи, юг – Мазе №11, запад – стълбище на ЖСК,
като със същия нотариален акт Васил Методиев Тачев и Анахид Мелкон
Тачева продали на ЦВ. ЕМ. ЕФТ. описания гараж.
2
По делото е прието заключение на вещото лице по допуснатата СТЕ,
което съдът кредитира като обективно и компетентно изготвено, от което се
установява, че сградата, където се намират обектите е изградена от ЖСК
Великотърновец. В архива на Направление „Архитектура и градоустройство“
за изработените и одобрени архитектурни проекти за сграда ЖСК се
съхранявали проект – Преустройство на помещения в сутерена и приземието,
одобрен на 23.12.1980г., но върху проекта било записано, че бил обезсилен с
писмо № 605/16.08.1982г. Проектът съдържал чертеж на Приземие преди
преустройството и Приземие ново разпределение. От чертежите се
установявало, че Гараж 11 преди преустройството граничел със склад, а след
преустройството с Мазе 11 с размери 1.85м/4.10м. (площ 7.58кв.м.), а гаражът
преди преустройството бил проектиран с размерни 2.70м/5.31м (площ
14.34кв.м.), а след преустройството – 2.70м/5.40м. (площ 14.58кв.м.). В архива
се съхранявал и одобрен на 17.12.1982г. проект за сградата – План за
преустройство на помещения на ЖСК от 26.08.1982г., към който нямало
приложен чертеж за приземието на сградата, на който били разположени
процесните обекти. От приетия по делото като писмени доказателство – копие
на чертеж – Разпределение първи етаж, вещото лице дава заключение, че на
чертежа била записана дата на изработване 26.08.1982г. (същата като на
заверения проект), но нямало печат за одобряване, като съгласно чертежа,
гаражът бил с площ 14.87кв.м., а мазето с площ 9.903кв.м., като било
променено местоположението на входа за мазето и общата площ на двата
обекта по данни от чертежа била 24.80кв.м., като от приетите нотариални
актове – общата площ на двата обекта по документи била 21.09кв.м. Въз
основа на извършените констатации, вещото лице дава заключение, че
описаните в документите за собственост граници на двата обекта
съответстват на границите на същите обекти по проекта от 1980г., обезсилен с
писмо № 605/16.08.1982г, така и границите на двата обекта съответствали на
границите на същите обекти от чертежа от 1982г., за който нямало данни за
одобряването му. Същевременно, описаните в документите площи на Мазе 11
и Гараж 11 не съответствали на площите на обектите от двата чертежа.
Поради липсата на одобрен проект за разпределението на първи етаж и
несъвпадането на площите по нотариалните актове и от наличните чертежи,
не можело да се направи извод какво било разпределението при
изграждането и съответно дали били направени промени впоследствие, с
които да е променена границата между Гараж 11 и Мазе 11. На следващо
място, вещото лице след извършен оглед на място констатира, че обект с
идентификатор № 68134.407.233.1.17 (офис собственост на Лозенка
Георгиева Льондева) не бил отразен правилно в КК, тъй като в неговите
очертания били включени общи части – част от коридор и мазето,
собственост на ищците, като дава заключение, че границите на гараж 11, така
както съществува към момента били ул. Велико Търново, вход на подземни
гаражи, Мазе 11, стълбище и обект с идентификатор № 68134.407.233.1.17,
като се констатира несъответствие в южната граница на Гараж 11, която по
3
документ за собственост била мазе 11, а на място била обект с идентификатор
№ 68134.407.233.1.17. Вещото лице дава устни разяснения при излагане на
заключението в откритото съдебно заседание при приемане на заключението,
представляващи неразделна част от същото (така и Решение №
59/24.04.2020г. по гр.д. 3624 / 2019 г. на ВКС, 4-то гр.о.), в които изяснява, че
не съществувал заверен и одобрен проект на това ниво на сградата и не
можело да се установи как точно е извършено строителството и какво е било
разпределението, поради което и не може да се каже дали са правени
последващи преработки. Съседите, които били описани в документа за
собственост отговаряли на графиката на неодобрените проекти, а площите
отговаряли на сегашното ползване, което било различно от строежите, поради
което не можело да се установи как е било изпълнено строителството и дали
впоследствие са правени промени. В първия чертеж имало гараж и склад, като
мазе нямало, ас лед преработката бил вече гараж и мазе. В неодобрените
проекти квадратурите не отговаряли на нотариалните актове, но съседите
отговаряли. По чертеж мазето граничело с гаража, но в действителност не
граничело, като между мазето и прохода за гаражите бил гараж 11.
Следователно, съдът приема за доказано, че липсва заверен и одобрен
проект на това ниво на сградата, поради което и не може да се установи как е
било изпълнено строителството и какво е било разпределението и дали
впоследствие са правени промени, като границите на имотите (гаража и
мазето) в документите за собственост съответстват на граници на обектите по
обезсиления проект от 1980г., а границите на имотите съответстват на
границите по неодобрения чертеж от 1982г., така и площите по документите
за собственост не съответстват на площите по чертежите.
По делото са събрани гласни доказателствени средства чрез разпити на
св. Росен Е., св. Росен Д. и св. Албена Марковска, на страната на ищците. От
показанията на св. Е., ценени по реда на чл.172 ГПК с оглед родствената
връзка (брат, съответно син на ответниците), от които се установява, че от
закупуване на имота (гараж 11) през 2010г. не били правени реконструкции, а
имотът е бил такъв, какъвто бил купен. От показанията на св. Д. се
установява, че навремето правил козметичен ремонт на гаража (шпакловка,
боядисване и отстраняване на теч), без реконструкции, като имотът
представлявал едно общо помещение. От показанията на св. Марковска се
установява, че имотът представлявал едно помещение с баня и тоалетна, без
да е правено преустройство. Съдът кредитира показанията на свидетелите,
доколкото са еднопосочни и не противоречат на друг по делото
доказателствен материал, като съдът приема за доказано, че от придобиване
на процесния гараж през 2010г. до последвалото му прехвърляне – същият е с
непроменено пространствено състояние, без преустройства.
С доклада по делото е отделено за безспорно и ненуждаещо се от
доказване обстоятелството между страните, че ответниците са във фактическа
власт на процесните реални части, като от приетия по делото нотариален акт
за покупко-продажба № 55, том 1, рег.№ 3037, дело № 46/2022г. се
4
установява, че на 24.03.2022г. ответникът Ц.Е. продал процесния обект на
трето лице, като делото е продължило между първоначалните страни по
чл.226, ал.1 ГПК.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 27 състав, като прецени събраните по
делото доказателства по реда на чл.235, ал.2, във вр. с чл.12 ГПК, по свое
убеждение, намира за установено от фактическа и правна страна
следното:
Предявен е осъдителен ревандикационен иск с правно основание чл.108
ЗС.
Съдът е разпределил в тежест на доказване на ищците да докажат, че са
собственици на процесния недвижим имот (целия, включващ и спорната
реална част) въз основа на твърдяното придобивно основание, както и че
вещта (процесната индивидуализирана реална част от 3кв.м) се държи от
ответниците (което с оглед приети за окончателен доклад е отделено за
безспорно), в който случай съдът е разпределил в тежест на ответниците да
докажат възражението си за придобивна давност, включващо доказване, че
владеят процесната реална част необезпокоявано, непрекъснато и явно,
считано от 04.05.2010г.
Одобреният архитектурен проект за построяване на обекти в сграда,
определя пространственият обем на тези обекти и предназначението им.
Фактическите преустройства на обект включително чрез придаване на части
от него към съседен обект придобиват правно значение след одобряването им
от техническите органи. При одобрен архитектурен проект и строителство,
което не отговаря на него, вкл. в пространственият обем с оглед
преустройства на обект чрез придаване на части от него към съседен обект,
съответно прехвърляне на обекта в границите след преустройството – не
могат да настъпят вещноправните последици, до одобряване на
инвестиционния проект, поради което и реално обособени части от
самостоятелен обект не могат да бъдат предмет и на придобивна давност,
защото устройствените закони предвиждат специални правила за
преустройство на обекти, което може да стане само с административен акт на
техническите служби.
В случая обаче формално липсва одобрен инвестиционен проект, въз
основа на който да се прецени дали е или не е било извършено преустройство,
което да се преценява дали е в съответствие или не с одобрен инвестиционен
проект, съответно дали от процесното Мазе № 11 са придадени към
процесния Гараж № 11 претендираните 3кв.м. реални части. Настоящият
състав приема, че установеното фактическо съществуване на самостоятелни
обекти на собственост (в случая самостоятелен обект Гараж 11 и
принадлежност – Мазе 11 към обект на собственост) при липсата на одобрен
5
инвестиционен проект води до неоснователност на иска поради недоказаност
на правото на собственост на ищците върху претендираните реални части.
Воден от горното, съдът намира иска за неоснователен.
По разноските:
Право на разноски има ответниците, които са доказали сторени разноски
в размер на 200лв. (дължими разделно от ищците, т.е. всеки ищец дължи 1/6
от 200лв. на всеки ответник). Ответниците са били представлявани от адв. Н.
Д. Д. по реда на чл.38, ал.1, т.3, пред.2 ЗЗД ЗАдв., поради което в полза на
адв. Д. следва да се присъди адв. възнаграждение в общ размер на 450лв.,
определен по чл.38, ал.2 ЗАдв., дължим от ответниците разделно (т.е. всеки
дължи по 225лв. ма адв. Д.).
Мотивиран от изложеното, Софийският районен съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от Р. М. П., ЕГН: **********, и М.Р. Стоилова
– П., ЕГН: **********, двамата с адрес: гр.София, *****, ет.7, ап.14, срещу
ЦВ. ЕМ. ЕФТ., ЕГН: **********, гр.София, ул. Черковна № 43, ет.1, ап.1, АН.
ЦВ. ЕФТ., ЕГН: **********, и ЕМ. АНГ. ЕФТ., ЕГН: **********, двамата с
адрес: гр.София, ул. Черковна № 75В, ет.3, ап.101, ревандикационен иск по
чл.108 ЗС за признаване за установено, че ищците са собственици при равни
квоти, на югоизточна част с площ от около 3кв.м. от Гараж № 11, в ЖСК
Великотърновец, находящ се в гр.София, р-н Оборище, *****, на кота 0.00,
представляващ самостоятелен обект с идентификатор № 68134.*/***,
последният с площ по документи 17.34кв.м, както и да бъдат осъдени
ответниците да предадат владението върху процесните реални части.
ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.3 ГПК Р. М. П., ЕГН: **********, и
М.Р. Стоилова – П., ЕГН: **********, двамата с адрес: гр.София, *****, ет.7,
ап.14, да заплатят на ЦВ. ЕМ. ЕФТ., ЕГН: **********, гр.София, ул. Черковна
№ 43, ет.1, ап.1, АН. ЦВ. ЕФТ., ЕГН: **********, и ЕМ. АНГ. ЕФТ., ЕГН:
**********, двамата с адрес: гр.София, ул. Черковна № 75В, ет.3, ап.101
разноски по делото в размер на 200лв.
ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.3 ГПК вр. чл.38, ал.2 ЗАдв. Р. М. П.,
ЕГН: **********, и М.Р. Стоилова – П., ЕГН: **********, двамата с адрес:
гр.София, *****, ет.7, ап.14, да заплатят на адв. Н. Д. Д. от САК, личен №
**********, гр.София, ул. Московска № 21, вх.Б, ет.3, разноски за адвокатско
възнаграждение в размер на 450лв.
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва пред Софийски градски съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6