№ 3528
гр. София, 06.06.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-13 СЪСТАВ, в публично заседание
на шести февруари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Росен Димитров
при участието на секретаря КРАСИМИРА Б. Г.А
като разгледа докладваното от Росен Димитров Гражданско дело №
20241100102667 по описа за 2024 година
Производството е образувано по иск на Н. Г. Д. с ЕГН ********** и А. И. Д. с ЕГН
********** срещу Г. О. Г. с ЕГН ********** и Т. Е. Т. с ЕГН ********** с правно
основание чл. 79 ЗЗД във вр. с чл. 200 ЗЗД за солидарно заплащане на сумата от 30 390,56
лв., представляваща дължима и неизплатена част от продажната цена по договор за
продажба на недвижим имот, обективиран в Нотариален акт № 125, том III, рег. № 20183,
дело 488/2013 г. по описа на нотариус Р.Д. с рег. № 274 на НК, ведно със законната лихва от
датата на подаване на исковата молба до окончателното изплащане на сумата.
Ищците твърдят, че са сключили договор за продажба с ответниците на 20.06.2013 г.
чрез пълномощника си Юлия Д., по силата на който са прехвърлили собствеността върху
техен недвижим имот на купувачите срещу цена от 97 000 евро, като преди подписването му
са получили 15 000 евро.
На 06.11.2020 г. сключили споразумение с купувача Г. Г., по силата на което тя
превела остатъка от продажната цена в размер на 65 538.44 евро, с левова равностойност от
128 182,06 лева, по доверителна сметка на нотариус С.Т. (с рег. №065), за което ищците били
уведомени на 27.10.2020г. Сума в размер на 97 791,50 лева била преведена от доверителната
сметка на нотариуса по посочена от ищците банкова сметка. Поддържат, че с т.19 от
Споразумението страните са се съгласили, че остатъкът от сумата в размер на 30 390,56 лева
ще бъде преведен от доверителната сметка на нотариуса по посочена от ищците банкова
сметка, при условие, че в срок до 20.06.2023 г. са изпълнени четири предпоставки, свързани с
прекратяване на висящи производства срещу ответниците, инициирани от пълномощника на
ищците – Ю.С. във връзка с дължимия остатък от продажната цена, подробно описани в
Споразумението.
Твърдят, че описаните условия са настъпили, поради което е следвало ответниците да
1
направят изрично волеизявление за превеждане на сумата от 30 390, 56 лева от
доверителната сметка на нотариус С.Т. по банкова сметка, посочена от ищците, което
волеизявление не е било направено до датата на подаване на исковата молба.
Молят съдът да уважи предявените искове и претендират разноски.
Ответникът Т. Е. Т. оспорва редовността на исковата молба, допустимостта на
предявения иск, както и неговите основание и размер. Поддържа, че цитираното от ищците
споразумение не го обвързва, тъй като не е страна по него, а съгласно уговореното в него,
претенциите на ищците към него били изцяло погасени, поради което липсвал правен
интерес от предявяване на иска срещу него. Излага твърдения, че от исковата молба не става
ясно на какво основание се претендира процесната сума – договора за продажба или
споразумението. Навежда доводи за настъпила обективна и субективна новация, а в условие
на евентуалност – заместване в дълг. Възразява срещу твърдяната солидарна задълженост с
ответницата Г. Г.. Поддържа, че на 20.02.2020г. прехвърлил своята ½ от правото на
собственост върху недвижимия имот, поради което нямал повече задължения към ищците, а
единствена задължена останала ответницата.
Моли съдът да отхвърли предявения иск като неоснователен. Претендира разноски,
вкл. за адвокатско възнаграждение.
Ответницата Г. О. Г. оспорва иска по основание и размер.
Поддържа, че не дължи процесната сума, тъй като условията, при които същата е
сладвало да бъде изплатена на ищците, не са се осъществили в уговорения със
споразумението срок. Възразява срещу приемането на представеното от ищците
постановление за прекратяване на изп. дело № 20/2020г. на ЧСИ С.Х., поради липса на
отбелязване на датата на влизането му в сила. Не оспорва влизането в сила на Определение
№ 101603/25.05.2020 г. по ч.гр.д. №6755/2020г. по описа на СГС до уговорения в
споразумението срок – 20.06.2023г.
Моли съдът да отвхърли предявения иск като неоснователен и недоказан. Претендира
разноски.
Съдът, като прецени доводите и възраженията на страните, съобразно събраните
по делото доказателства, приема за установено от фактическа страна следното:
По делото са представени пълномощни от Н. Г. Д. и А. И. Д. с нотариално
удостоверени подписи с рег. № 1595 и 1615 и с нотариално удостоверено съдържание с рег.
№ 1596, том I, акт № 32 и рег. № 1616, том I, акт № 33 по описа на нотариус Здравко Тончев
(рег. № 438 на НК), с които ищците са учредили представителна власт на Ю.С. Д. да
подпише предварителен и окончателен договор за продажба на притежаван от тях недвижим
имот, с когото прецени и при условия и цена за каквито намери за добре. В тази връзка
между Ю.С., действаща от името и за сметка на ищците, и ответниците, е подписан
нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 125, том III, рег. № 20183, дело №
488 от 20.06.2013 г., по описа на нотариус Р.Д. (с рег. № 274 на НК), вписан в СлВп – град
София под акт № 153, том LXIX, дело № 22735 от 2013 г. Уговорената продажна цена е била
2
в размер на 97 000 евро, като преди подписването на договора са получени 15 000 евро като
задатък по смисъла на чл. 93 ЗЗД, а остатъкът от 82 000 евро е следвало да бъде заплатен в
срок до 20.06.2014 г. За обезпечаване получаването на остатъка от продажната цена е била
вписана законна ипотека в полза на продавачите, видно от представената Молба за вписване
на законна ипотека, вписана в СлВп – град София под акт № 71, том 4, дв.вх.рег. № 28771 от
20.06.2013 г.
Като писмено доказателство по делото е представено и Споразумение от 06.11.2020 г.
с нотариално удостоверени подписи с рег. № 11834 от 06.11.2020 г. по описа на нотариус С.Т.
между ищците и ответницата Г. О. Д.. Съгласно т. 5 от същото, след прехвърляне на
недвижимия имот между продавачите, представлявани от пълномощника им – Ю.С. Д., и
купувачите са сключени последващи споразумения от 19.05.2014 г., 10.10.2014 г., 10.06.2015
г., 10.11.2015 г. и 09.12.2016 г., уреждащи начина на плащане на остатъка от продажната
цена. Страните не спорят по отношение на това, че са извършени плащания съгласно
договореностите в споразуменията, които са постъпили по банкови сметки на
пълномощника – Ю.С., в общ размер от 33 500 евро.
От предственото Споразумение става ясно, че въпреки направените плащания от
страна на купувачите и въпреки липсата на учредена представителна власт за такива
действия, пълномощникът на ищците – Ю.С. Д., е инициирала образуване на заповедно
производство срещу купувачите, във връзка с което й е издадена заповед незабавно
изпълнение по чл. 417 ГПК и изпълнителен лист от 28.10.2019 г. за заплащане на сумата от
82 00 евро. Видно от представената по делото покана за доброволно изпълнение от
15.01.2020 г., пълномощникът на ищците е инициирал и образуването на изпълнително дело
№ 20208630400020 по описа на ЧСИ С.Х., вследствие на което на купувачите са били
наложени обезпечителни мерки – запори и възбрани.
По делото е представен и Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот №
114, том I, рег. № 2278, дело № 93 от 21.02.2020 г., по описа на нотариус С.Т. (с рег. № 065 на
НК), вписан в СлВп – град София под акт № 35, том XXI, дело № 6705 от 2020 г., с който Т.
Е. Т. е прехвърлил правото на собственост върху притежаваната от него ½ идеална част от
недвижимия имот на ответницата Г. О. Г.. Видно от същия, двамата са се споразумели
сумата в размер от 47 428,88 лева, равняваща се на дела на Т. Т. от неизплатената част от
продажната цена по предшестващата сделка с предишните собственици (ищци по
настоящото дело), да бъде преведена от Г. Г. съгласно уговорките с предходните собственици
и да послужи за заличаване на законната ипотека, вписана в полза на предходните
собственици.
От т. 9 от Споразумението, както и от представен Договор за доверителна сметка от
22.10.2020 г., сключен между Г. О. Г. и нотариус С.Т., става ясно, че ответницата е превела
сумата от 65 538,44 евро, с левова равностойност от 128 182,06 лева на 22.10.2022 г., която е
следвало да послужи за пълно погасяване на дължимия остатък от продажната цена. Сума в
размер на 97 791,50 лева е била преведена на 06.11.2020 г. от доверителната сметка на
нотариус Т. по сметка на Н.Н. Д., съгласно постигнатите уговорки между страните в
3
Споразумението. В същия ден е била заличена и законната ипотека, вписана в полза на
ищците, видно от Справка № 425227/12.11.2020г., направена чрез отдалечен достъп до
Имотния регистър към СлВп – град София.
Остатъкът по доверителната сметка в размер на 30 390,56 лева, страните са
уговорили, че ще бъде преведен, при положение, че в срок до 20.06.2023 г. са изпълнени
кумулативно следните условия: 1). Ч.гр.д. № 41272 по описа за 2019г. на СРС, 87. Състав е
окончателно прекратено (без висящи производства по обжалване); 2). Разпореждането за
незабавно изпълнение по ч.гр.д. № 41272/2019г. на 87. Състав на СРС е окончателно
отменено и издадения по същото дело изпълнителен лист от 28.10.2019 г. е обезсилен и
производството по делото е приключило с влязло в сила решение за отхвърляне исканията
на Ю.С. Д. и в полза на Г. Г. и Т. Т.; 3). Изпълнително дело № 20208630400020 по описа на
ЧСИ С.Х. (с рег. № 863 на КЧСИ) е прекратено и са вдигнати наложените принудителни и
обезпечителни мерки; 4). Ч.гр.д. № 6755 по описа за 2020 г. на СГС, ГО, VI. състав е
прекратено или частната жалба срещу Определение № 101306/25.05.2020г. е оставена без
уважение и срещу Г. Г. и Т. Т. няма висящи други дела с предмет цената по нотариалния акт.
Страните са се споразумели, че при неизпълнение на гореописаните предпоставки в
посочения срок, сумата от 30 390,56 лева подлежи на връщане от внеслото я лице – Г. Г., без
претенции от останалите споразумели се лица.
При така установената фактическа обстановка се налагат следните правни
изводи:
Предявен е иск с правно основание чл. 79 ЗЗД във вр. чл. 200 ЗЗД.
Доколкото се претендира заплащане на остатък от продажна цена по договор за
покупко-продажба на недвижим имот, за уважаване на претенциите е необходимо да са
налице кумулативно следните предпоставки: валидно сключен договор за покупко-
продажба и липса на изпълнение на задължението на купувачите да заплатят цялата
продажна цена.
По делото е безспорно установено наличието на валиден договор за покупко-
продажба на недвижим имот, по силата на който ищците са изпълнили задължението си да
прехвърлят собствеността върху притежавания от тях недвижим имот, а ответниците са се
задължили да изплатят остатъка от продажната цена в срок до 20.06.2014г.
Процесното споразумение от 06.11.2020 г. от гледна точка на гражданското право
несъмнено включва фактическия състав и правните последици на извънсъдебната спогодба
по чл. 365 ЗЗД. Спогодбата по дефиниция е двустранен възмезден договор, с който страните
прекратяват съществуващ спор или избягват един възможен спор, като целта е да бъде
внесена определеност и яснота в отношенията на спорещите, като се прекрати
съществуващият спор чрез взаимни отстъпки. Сключеното между страните споразумение,
включва признания както на ищците – за постъпили плащания от купувачите, така и
признание на ответницата – Г. Г. – че е налице остатък от продажната цена, който макар и
внесен по доверителна сметка на нотариус Т., все още не е преведен на продавачите.
4
Споразумението не представлява ново основание за дължимост на продажната цена, а
напротив – с него се уговаря как да бъде изпълнена насрещната престация по договора за
покупко-продажба, което да доведе до погасяване на облигационното отношение между
страните.
В действителност споразумението е сключено само между ищците и единия ответник –
Г. Г., и по силата на чл. 21, ал.1 ЗЗД ответникът Т. Т. не е обвързан от неговите правни
последици. Това обаче не изключва отговорността за неговата част от продажната цена, тъй
като това негово задължение произтича от договора за покупко-продажба, обективиран в
нотариалния акт от 20.06.2013г., независимо от това, че впоследствие е прехвърлил правото
на собственост върху притежаваната от него ½ идеална част от недвижимия имот.
Сключеният договор между него и ответницата Г. Г. от 21.02.2020г. има относително
действие и не може да обвърже кредиторите на процесната сума, които не са били страна по
него.
Възражението на ответника – Т. Т. – за настъпила обективна и субективна новация е
неоснователно. Подновяването по смисъла на чл. 107 ЗЗД по естеството си предполага нов
елемент в състава на облигационното отношение, като разликата между старото и новото
облигационно отношение трябва да засяга някои от съществените му елементи. При
обективната новация новият елемент се отнася до предмета на задължението - при нея
длъжникът поема по споразумение с кредитора нов дълг с нов предмет или ново основание
в замяна на старото задължение. Със споразумението страните са изменили само срока за
заплащане на остатъка от продажната цена, както и са уговорили допълнително условие за
дължимостта й, поради което старият дълг не е погасен и не е извършена промяна нито в
предмета, нито в основанието. Липсва и намерение за новиране, което съгласно
константната практика на ВКС, трябва ясно да следва от волята на страните, а не да се
предполага.
Възражението на ответника Т. Т. за настъпило заместване в дълг следва да бъде
уважено. При съвкупната преценка на осъществилите се факти – последващото прехвърляне
на идеалната част на Т. Т. на Г. Г., уговореното между тях плащане на продажната цена с
оглед уреждане на отношенията им с предишните собственици, и последвалото
споразумение, по което страна се явява само Г. Г., съдът приема, че волята на страните е била
насочена към това Г. Г. да поеме изпълнението на задължението на Т. Т., като преведе
дължимата сума от 128 182,06 лева по доверителна сметка на нотариус С.Т.. Споразумението
от 06.11.2020 г. между ищците и ответницата Г. Г. инкорпорита съглашение за заместване в
дълг по смисъла на чл. 102 ЗЗД, като кредиторите са приели заплащането на остатъка от
продажната цена да бъде поето изцяло от единия купувач – Г. Г., а Т. Т. – да бъде освободен.
Оттук следва, че искът срещу последния е неоснователен, поради което съдът не следва да
се произнася по възражението на ответника за липса на солидарна отговорност между него
и Г. Г..
Предявеният срещу Г. Г. иск също е неоснователен и следва да бъде отхвърлен, поради
следните съображения.
5
На първо място според съда и с оглед изявленията на страните по споразумението –
т.9 след превода по доверителната сметка на нотариуса продавачите са приели,че купувача е
изпълнил изцяло задължението за заплащане на дължимото по прехвърлянето на имота от
2013 год. Оттук нататък получаване на сумите зависи изцяло от изпълнението на условията
в споразумението преценено не от ответниците,а от нотариуса, доколкото парите вече са по
негова сметка и той е длъжен да ги преведе на посочения бенефициент ако прецени,че са се
сбъднали всички условия за това. Ако ищците имат претенции, че е следвало да получат
сумите по доверителната сметка,то техен адресат след подписването на това споразумение
не са ответниците,а нотариуса.
Факт е,че в споразумението от 06.11.2020 г. страните изрично са уговорили, че
остатъкът от продажната цена в размер на 30 390,56 лева е дължим, при условие, че до
20.06.2023 г. са се осъществили описаните по-горе предпоставки. От Споразумението е
видно, че ответницата е изпълнила задължението си за внасяне продажната цена по
доверителната сметка. По отношение изпълнението на задължението на ишците, от
представените по делото доказателства е видно, че разпореждането за вдигане на служебно
наложените възбрани и запори на ЧСИ С.Х. е било издадено на 31.08.2023 г.; Определение
№ 5985 от 15.05.2023 г., с което се прекратява производството по гр.д. № 8680/2022 г. на
СГС, I-18. състав, обезсилва се Заповед от 28.10.2019 г., издадена по ч.гр.д. № 41272/2019 г.
на СРС, 87.състав, както и изпълнителен лист от 28.10.2019 г. в частта му срещу длъжника Т.
Е. Т., е влязло в сила на 22.06.2023г.
Тъй като към момента на настъпване на срока единствено е било влязло в сила
Определение № 263380/19.02.2021 г. по ч.гр.д. №6755 по описа за 2020 г. на СГС, ТО, VI-
15.състав, с което се отменя Разпореждане от 28.10.2019 г. за незабавно изпълнение на
заповедта по чл. 417 ГПК по ч.гр.д. № 41272/2019 г., в частта й, издадена срещу Г. Г., и се
обезсилва изпълнителния лист от 28.10.2019 г. в частта му срещу Г. Г., последната не е
направила волеизявление към нотариус Т. за превеждане на остатъка от 30 390,56 лева, тъй
като условието за това не се е сбъднало.
С оглед на горното предявените искове са неоснователни и като такива следва да
бъдат отхвърлени.
При този изход на делото ответникът Т. Т. има право на 3200 лева разноски за
адвокатско възнаграждение, а ответницата Г. Г. – на 3100 лева разноски за адвокатско
възнаграждение. Тези суми следва да се заплатят солидарно от ищците.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените осъдителни искове на Н. Г. Д. с ЕГН ********** и А. И. Д.
с ЕГН ********** срещу Г. О. Г. с ЕГН ********** и Т. Е. Т. с ЕГН ********** с правно
основание чл. 79 ЗЗД във вр. с чл. 200 ЗЗД, за солидарно заплащане на сумата от 30 390,56
лв., представляваща дължима и неизплатена част от продажната цена по договор за
6
продажба на недвижим имот, обективиран в Нотариален акт № 125, том III, рег. № 20183,
дело 488/2013 г. по описа на нотариус Р.Д. с рег. № 274 на НК, ведно със законната лихва от
датата на подаване на исковата молба до окончателното изплащане на сумата.
ОСЪЖДА Н. Г. Д. с ЕГН ********** и А. И. Д. с ЕГН ********** да заплатят
солидарно на Т. Е. Т. с ЕГН ********** сумата от 3 200 лева разноски за адвокатско
възнаграждение,
ОСЪЖДА Н. Г. Д. с ЕГН ********** и А. И. Д. с ЕГН ********** да заплатят
солидарно на Г. О. Г. с ЕГН ********** сумата от 3 100 лева разноски за адвокатско
възнаграждение.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване от страните в двуседмичен срок от
съобщението за изготвянето му пред САС.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
7