Р Е Ш Е Н И Е
№
гр. Р., 28.09.2020 г.
В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
Р.ският районен
съд, гражданска колегия, четвърти състав, в публично
заседание на девети септември през две хиляди и двадесета година в състав:
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: РОСЕН АЛЕКСАНДРОВ
при секретаря М.М., като разгледа докладваното от районния съдия
гр. д. № 1259 по описа за
2019 г., за да се произнесе, съобрази следното:
Производството е образувано въз
основа на искова молба, подадена от Д.Б.Б. и Л.И.С.
срещу „Б.М.Г.“ ЕООД и Т.И.Е., с която са предявени субективно съединени искове
с правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД.
В исковата молба ищците твърдят,
че с решение №
19-ТР/01.06.1999 г., решение № 19-РГ/09.03.1999 г. и решение № 19-ТР от
01.06.1999 г. Поземлена комисия, гр. Р. е възстановила правото на собственост
върху земеделски земи, находящи се в землището на с. К.,
на наследниците на Е.П.С.и на наследниците на неговите синове - И. и Б.Е. П.,
б. ж. на с. К., общ. Р., обл. П., част от които
наследници били и ищците.
Сочат, че по повод подадена от
тях молба през м. август 2019 г. за издаване на скица на един от имотите, били
уведомени, че за възстановените им земеделски земи имало сключен договор за
отдаването им под наем. Оказало се, че един от съсобствениците - Т.И.Е., бил
сключил договор на 16.02.2018 г., без знанието и съгласието на останали
съсобственици, с „Б.М.Г.“ ЕООД, за временно и възмездно ползване на
наследствените земеделски земи, посочени в описаните решения, за срок от 10
години, считано от 01.10.2018 г. до 30.09.2028 г., при наемна цена в размер на
3,00 лева на декар. Сключеният договор, макар да бил наименован
„договор за наем на земеделска земя“, по същността си представлявал договор за
аренда и по отношение на него приложение намирали специалните правила,
разписани в ЗАЗ.
Твърдят, че така сключеният
договор накърнявал интересите им в частта относно уговореното арендно плащане, като противоречал на добрите нрави, тъй
като бил сключен при неизгодни условия. Значително заниженото арендно плащане нарушавало принципа на справедливост и се
създавали условия за неоснователно обогатяване на арендатора. Липсата на
еквивалентност на насрещните престации водела до
нищожност на сключения договор.
С оглед изложеното, молят съдът
да постанови решение, с което да прогласи за нищожен на основание чл. 26, ал.
1, пр. 3 ЗЗД договор за наем от 16.02.2018 г., сключен между Т.И.Е. и „Б.М.Г.“
ЕООД, в частта му по отношение на отдадените под наем имоти, находящи се в землището на с. К., възстановени с решения на
ПК – Р. на наследниците на И. и Б.Е. П., б. ж. на с. К., общ. Р., обл. П., а именно: 1.
имот с идентификатор ., с площ от 10,003 дка, начин на трайно ползване - нива,
категория на земята при неполивни условия – трета, местност „Д.Е.“, при
граници: имот с идентификатор ., имот с идентификатор ., имот с идентификатор .,
имот с идентификатор .и имот с идентификатор .; 2. имот с идентификатор .с площ от 40,096 дка, начин на трайно
ползване – пасище, мера, категория на земята при неполивни условия – девета,
местност „Ч.г.“, при
граници: имот с идентификатор ., имот с идентификатор ., имот с идентификатор ., имот с
идентификатор ., имот с идентификатор ., имот с идентификатор ., имот с
идентификатор ., имот с идентификатор ., имот с идентификатор .и имот с
идентификатор .; 3. имот с
идентификатор ., с площ от 2,502 дка, начин на трайно ползване - нива,
категория на земята при неполивни условия – девета, местност „К.р.“, при
граници: имот с идентификатор ., имот с идентификатор ., имот с идентификатор ., имот с
идентификатор .и имот с идентификатор .; 4. имот с идентификатор ., с площ от 1,827 дка, начин на трайно
ползване – пасище, мера, категория на земята при неполивни условия – девета,
местност „Г.-С.“, при
граници: имот с идентификатор ., имот с идентификатор .и имот с идентификатор .и 5. имот с идентификатор .с площ от
0,800 дка, начин на трайно ползване - нива, категория на земята при неполивни
условия – девета, местност „Г.н.“, при граници: имот с идентификатор ., имот с идентификатор
.и имот с идентификатор ..
В срока по чл. 131 ГПК ответникът
Т.И.Е. е подал отговор на исковата молба, с който е изразил становище за
основателност на предявения иск, твърдейки, че през 2017 г. е посетил офис на
ответното дружество в гр. Р., след което подписал предварително изготвено
пълномощно, което обаче не успял да прочете внимателно. Впоследствие разбрал,
че е упълномощил лицето Г.А.Н., който сключил от негово име процесния
договор за наем. Твърди, че не е имал намерение да отдава имотите под наем и не
е получавал никакви парични суми от наемателя по повод сключения договор.
В срока по чл. 131 ГПК от
ответното дружество „Б.М.Г.“ ЕООД е подаден отговор на исковата молба, с който
предявените искове са оспорени. Оспорени са твърденията, изложени в исковата
молба, че всъщност сключеният договор имал всички характеристики на договор за
аренда и спрямо него следвало да се прилагат специалните правила на ЗАЗ, като
се твърди, че страните са сключили договор за наем, който не противоречи на
императивни законови разпоредби. Излагат се твърдения, че съгласно установената
съдебна практика, в закона не съществувала забрана земеделските земи да бъдат
отдавани под наем и нямало изискване участието на земеделска земя в гражданския
оборот да бъде уредено само чрез аренден договор.
Твърди се, че за да е налице
нееквивалентност на престациите, което да води до
нищожност на договора, поради противоречието му с добрите нрави, е необходимо
разминаването между тях да е явно и категорично, като неравностойността да е
толкова голяма, че на практика да е равнозначна на липса на престация.
Дори да се приемело, че в случая
е налице противоречие с добрите нрави, то това би могло да доведе до непротивопоставимост на договора за наем само и единствено
на собствениците, които не са подписали договора, освен ако не са го приели с конклудентни действия.
Сочи, че преди подписване на
договора представители на ответното дружество са извършили оглед на процесните земи и са констатирали, че същите не са орни, а
могат да бъдат използвани единствено като пасища, което от своя страна
значително намалявало наемната вноска за земите.
С оглед изложеното, моли исковете
да бъдат отхвърлени, като неоснователни и недоказани.
С протоколно определение от о. с.
з., проведено на 01.07.2020 г., съдът е прекратил производството по делото в
частта по предявения от ищцата Л.С. срещу ответниците
„Б.М.Г.“ ЕООД и Т.Е. иск с правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД, поради
направено оттегляне на исковата претенция. Определението е влязло в сила на
10.07.2020 г.
В съдебно заседание ищцата Д.Б.,
редовно призована, не се явява представлява се от пълномощник по чл. 32, т. 1 ГПК, който поддържа предявения иск и моли за уважаването му.
Ответникът „Б.М.Г.“ ЕООД, редовно
призован, чрез упълномощен представител оспорва предявения иск.
Ответникът Т.Е., редовно
призован, чрез упълномощен представител в съдебно заседание изразява становище
за основателност на предявения иск.
Съдът, като взе предвид доводите на страните и като обсъди събраните по
делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, приема за установено
следното от фактическа страна:
От представения по делото договор за наем от 16.02.2018 г. се установява,
че ответникът Т.Е. е отдал под наем на ответното дружество „Б.М.Г.“ ЕООД
описаните в исковата молба недвижими имоти, находящи
се в землището на с. К., общ. Р., обл. П. за срок от
10 стопански години, считано от 01.10.2018 г. до 30.09.2028 г., при уговорено
наемно плащане в размер на 3 лева на декар наета обработваема земеделска земя
за една стопанска година.
От представените по делото 2 бр. решения на ПК – Р., издадени съответно на
01.06.1999 г. и 09.03.1999 г., се установява, че процесните
недвижими имоти, находящи се в землището на с. К.,
общ. Р., са възстановени на наследниците на И. и Б.Е. П..
Видно от представеното по делото удостоверение за наследници с изх. № .г., издадено от кметство, с. К.
е, че Е.П.С.е починал на 15.07.1981 г. и е оставил за наследници Б.Е. П. – син,
починал на 07.01.2005 г., О.Е.В.– дъщеря, починал на 03.09.1989 г. и И. Е. П., починал на 01.01.1990
г., като от същото се установява, че ищцата Д.Б. е наследник на Б.Е. П., а
ответникът Т.Е. е наследник на И. Е. П.
По делото са събрани и гласни доказателствени
средства чрез разпит на свидетеля Б.Н., от чиито показания се установява, че е
извършвал оглед на процесните имоти преди да бъде
сключен договорът за наем, при който е констатирал, че в част от имотите е
имало храсти, а в друга част – дървета и същите не са били в състоянието,
описано в документите. Сочи, че е консултирал ответното дружество във връзка с
наемната цена, която следва да се плаща за ползването на процесните
имоти. Свидетелят посочва, че не е лицензиран оценител, но се занимава с оценка
на недвижими имоти.
По делото е прието и заключение по изслушаната съдебно – техническа
експертиза, от което се установява, че съгласно изготвен и одобрен списък на средната
стойност на рентните вноски за ползване на земеделски
земи, съгласно § 2е на ДР на ЗСПЗЗ за 2018 г. средната стойност на рентни вноски за ползване на земеделски земи за 2018 г. за
землището на с. К., е за ниви – 18 лева/дка, за ливади – 15 лева/дка и пасище,
мера – 14 лева/дка, като според вещото лице при този вариант не се прави
разграничаване на категорията на земята, както и местонахождението и
състоянието ѝ, тъй като наемащите земеделски земи не правят такова
диференциране, а записват обща площ и рентна цена.
Вещото лице е представило и втори вариант на база получени данни от фирми за
недвижими имоти, фирми за изкупуване на земеделски земи и рента на същите, при
който рентните стойности за земеделски земи за 2018
г. за землището на с. К., са за ниви – 22 лева/дка, ливади – 18 лева/дка и
пасище, мера – 17 лева/дка.
Горната фактическа обстановка е несъмнена. Тя се установява от събраните по
делото писмени доказателства, които съдът кредитира изцяло. Съдът прецени
събраните по делото гласни доказателствени средства,
при съпоставка и във връзка с неоспорените писмени доказателства и ги кредитира
изцяло, като безпротиворечиви и съответстващи на
останалия събран по делото доказателствен материал.
Съдът кредитира и заключението по приетата съдебно – техническа експертиза,
като компетентно изготвено от вещо лице, в чиято безпристрастност съдът няма
основания да се съмнява.
Установеното от фактическа страна
обуславя следните правни изводи:
От събраните по делото писмени
доказателства безспорно се установява, че на 16.02.2018 г. е сключен договор за
наем, с нотариална заверка на подписите, по силата на който Т.И.Е., в
качеството си на наемодател, притежаващ 1/4 ид. части
от процесните имоти, находящи
се в землището на с. К., общ. Р., е предоставил на „Б.М.Г.“ ЕООД временно да ползва посочените по-горе
имоти, а именно: имот с идентификатор ., с площ от 10,003 дка, начин на трайно
ползване - нива, категория на земята при неполивни условия – трета, местност „Д.Е.“,
имот с идентификатор .с площ от 40,096 дка, начин на трайно ползване – пасище,
мера, категория на земята при неполивни условия – девета, местност „Ч.г.“, имот
с идентификатор ., с площ от 2,502 дка, начин на трайно ползване - нива,
категория на земята при неполивни условия – девета, местност „К.р.“, имот с
идентификатор ., с площ от 1,827 дка, начин на трайно ползване – пасище, мера,
категория на земята при неполивни условия – девета, местност „Г.-С.“ и имот с
идентификатор .с площ от 0,800 дка, начин на трайно ползване - нива, категория
на земята при неполивни условия – девета, местност „Г.н.“, за срок от 10
години, при уговорено годишно наемно възнаграждение в размер на 3 лева на декар.
Настоящият съдебен състав намира,
че сключеният на 16.02.2018 г. между ответниците
договор, е по естеството си договор за наем, а не както твърди ищеца - договор
за аренда. Възможността за предоставяне за ползване на земеделски земи чрез
договор за наем е потвърдена с Тълкувателно решение № 2 от 20.07.2017 г. на
Общото събрание на Гражданската и Търговската колегии на Върховния касационен
съд. Като изхожда от обстоятелството, че в ЗАЗ не се съдържа изрична
разпоредба, която да определя договора за аренда като изключителен способ за
предоставяне на ползването на земеделските земи и при отчитане на принципа на
свободата на договаряне, в тълкувателното решение е обоснован изводът, че „от
волята на страните зависи дали при отдаването за възмездно ползване на
земеделската земя … ще уредят отношенията си съобразно нормите на ЗЗД“. Това,
че процесният договор е сключен с нотариална заверка
на подписите и за срок от 10 г., не може да обоснове извода, че се касае за
договор за аренда. Страните по договора не са надхвърлили максимално допустимия
срок от 10 години, посочен в чл. 229, ал. 1 ЗЗД, за който може да се сключи
наемен договор.
Тук следва да се посочи изрично,
че по делото не са ангажирани никакви доказателства от ответника Т.Е. във
връзка с твърденията му, че не е имал намерение да отдава имотите под наем,
както и че упълномощил лицето Георги Николов да сключи договора за наем от
негово име, но не успял да прочете внимателно текста на пълномощното, поради
което съдът приема, че между ответника Т.Е. и „Б.М.Г.“ ЕООД е възникнал валидно
наемно правоотношение във връзка с отдаването под наем на процесните
земеделски земи.
В исковата молба ищцата се
позовават на разпоредбата на чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД, като твърди, че
сключеният договор за наем е нищожен, като противоречащ на добрите нрави. Според
чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД, нищожни са договорите, които противоречат на добрите
нрави, а в чл. 9 ЗЗД е регламентирано, че добрите нрави са ограничителите на
свободата на договаряне на страните.
Добрите нрави се определят в теорията и
практиката като неписани общовалидни морални норми, които съществуват като общи
принципи или произтичат от тях и на които законът е придал правно значение,
защото правната последица от тяхното нарушаване е приравнена на тази на
противоречието на договора със закона според ТР № 1/15.06.2010 г. по тълк. дело № 1/2009 г. на ВКС, ОСТК. Следователно
законодателят придава правна значимост на нарушението на добрите нрави с оглед
защитата на обществените отношения като цяло, а не само поради индивидуалния
интерес на конкретен правен субект, като се бранят принципи и ценности, които
са общи за всички правни субекти. Следва да се има предвид, че когато съдът
преценява дали даден договор противоречи на добрите нрави, то той не може да се
ограничи само до формалното съдържание, а следва да се съобрази и дали крайният
резултат е съвместим с общоприетите житейски норми за справедливост и
добросъвестност.
В доказателствена
тежест на ищцата е да докаже чрез пълно и главно доказване нищожността на процесния договор на твърдяното правно основание - накърняване
на добрите нрави. В случая ищцата твърди нищожност на процесния
договор за наем поради липса на еквивалентност на насрещните престации. Според съдебната практика само наличието на
нееквивалентност на престациите, при която едната от
тях практически няма стойност за насрещната страна, обуславя нищожност на
сделката, поради нарушение на добрите нрави, т. е. тази престация
е толкова незначителна, че тя има практически нулева стойност (решение № 24/09.02.2016
г. по гр. д. № 2419/2015 г. на ВКС). ВКС в редица свои решения приема също, че
друг критерий, представляващ нарушение на добрите нрави, е изключително
голямата разлика в престациите -например 20 пъти
по-ниска цена от пазарната или двадесет и осем пъти по-ниска цена (решение №
615/15.10.2010 г. на ВКС по гр. д. № 1208/2009 г. и решение № 119/22.02.2011 г.
по гр. д. № 485/2010 г. на ВКС).
В случая съдебният състав, при
съобразяване на гореизложените критерии, намира, че не е налице нищожност на
сключения наемен договор поради противоречието му с добрите нрави. В закона не
са въведени задължителни рамки или минимално изискване към размера на
договаряната от страните наемна цена. Те могат съгласно разпоредбата на чл. 9
от ЗЗД свободно да договарят по своя преценка тази цена. Според съдебната
практика, липсата на еквивалентност на насрещно дължимите по двустранен договор
престации, може да се приеме за противоречие с
добрите нрави, доколкото последните са определени като граница на предвидената
в чл. 9 ЗЗД свобода на договаряне. Наличието на отклонение от пазарната
стойност само по себе си не обуславя извод за неравностойност, която да
съставлява нарушение на „добрите нрави“ и да води до нищожност на сделката в
хипотезата на чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД.
В конкретния случай, първоначално
договорената между страните наемна цена от 3 лева/дка не налага извод за такава
неравностойност на престацията, която да съставлява
нарушение на „добрите нрави“ и да води до нищожност на сделката в хипотезата на
чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД. Налице е ответна парична престация,
която макар да се отклонява от обичайната за региона, не говори за такава
недопустимост, която да прави самата сделка нищожна, още повече, че от
показанията на разпитания по делото свидетел безспорно се установи, че при
извършения оглед преди сключване на договора се е установило, че в имотите има
храсти и дървета и същите не са били в състоянието, отразено в писмената
документация за всеки от имотите.
По изложените съображения
предявеният иск следва да бъде отхвърлен като неоснователен и недоказан.
По разноските:
При този изход на спора и на основание
чл. 78, ал. 3 ГПК ищцата следва да бъде осъдена да заплати на ответното
дружество сумата от 300,00 лева – разноски за заплатен адвокатски хонорар,
както и на ответника Т.Е. сумата от 500,00 лева – заплатен адвокатски хонорар.
Ръководен от гореизложеното,
съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявения
от Д.Б.Б., с ЕГН: **********, с адрес: *** иск с
правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД срещу „Б.М.Г.“ ЕООД, с ЕИК: ., със
седалище и адрес на управление:*** и Т.И.Е., с ЕГН: **********, с адрес: ***, за
прогласяване нищожността на договор за наем от 16.02.2018 г., сключен между Т.И.Е.
и „Б.М.Г.“ ЕООД, в частта му по отношение на отдадените под наем имоти, находящи се в землището на с. К., възстановени с решения на
ПК – Р. на наследниците на И. и Б.Е. П., б. ж. на с. К., общ. Р., обл. П., а именно: 1.
имот с идентификатор ., с площ от 10,003 дка, начин на трайно ползване - нива,
категория на земята при неполивни условия – трета, местност „Д.Е.“, при
граници: имот с идентификатор ., имот с идентификатор ., имот с идентификатор .,
имот с идентификатор .и имот с идентификатор .; 2. имот с идентификатор .с площ от 40,096 дка, начин на трайно
ползване – пасище, мера, категория на земята при неполивни условия – девета,
местност „Ч.г.“, при граници: имот с идентификатор ., имот с идентификатор .,
имот с идентификатор ., имот с идентификатор ., имот с идентификатор ., имот с
идентификатор ., имот с идентификатор ., имот с идентификатор ., имот с
идентификатор .и имот с идентификатор .; 3.
имот с идентификатор ., с площ от 2,502 дка, начин на трайно ползване - нива,
категория на земята при неполивни условия – девета, местност „К.р.“, при
граници: имот с идентификатор ., имот с идентификатор ., имот с идентификатор .,
имот с идентификатор .и имот с идентификатор .; 4. имот с идентификатор ., с площ от 1,827 дка, начин на трайно
ползване – пасище, мера, категория на земята при неполивни условия – девета,
местност „Г.-С.“, при граници: имот с идентификатор ., имот с идентификатор .и
имот с идентификатор .и 5. имот с
идентификатор .с площ от 0,800 дка, начин на трайно ползване - нива, категория
на земята при неполивни условия – девета, местност „Г.н.“, при граници: имот с
идентификатор ., имот с идентификатор .и имот с идентификатор ., като
неоснователен и недоказан.
ОСЪЖДА Д.Б.Б., с ЕГН: **********, с адрес: *** ДА ЗАПЛАТИ на „Б.М.Г.“
ЕООД, с ЕИК: ., със седалище и адрес на управление:*** сума в размер на 300,00 лева
(триста лева), представляваща сторени от ответника деловодни разноски.
ОСЪЖДА Д.Б.Б., с ЕГН: **********, с адрес: *** ДА ЗАПЛАТИ на Т.И.Е., с
ЕГН: **********, с адрес: *** сума в размер на 500,00 лева (петстотин лева),
представляваща сторени от ответника деловодни разноски.
Решението може да бъде обжалвано
пред Пернишкия окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ:
ВЯРНО С ОРИГИНАЛА.
СЕКРЕТАР: М.М.