№ 7371
гр. София, 04.12.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Б СЪСТАВ, в публично
заседание на двадесет и четвърти ноември през две хиляди двадесет и пета
година в следния състав:
Председател:Любомир Василев
Членове:Димитър К. Демирев
Мария В. Атанасова
при участието на секретаря Алина К. Тодорова
като разгледа докладваното от Мария В. Атанасова Въззивно гражданско
дело № 20251100504164 по описа за 2025 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 – чл. 273 ГПК.
С Решение № 918/19.01.2025 г. по гр.д. № 38200/2022 г. на СРС, 87 състав,
съдът е признал за установено на основание чл. 422 ГПК вр. чл. 79, ал. 1, предл. 1 ЗЗД,
че „Загора Пропърти“ ЕООД, ЕИК *********, дължи на „АБ Имоти Консулт“ ЕООД,
ЕИК *********, сумата от 11 734,98 лева, представляващи остатък от дължимо
възнаграждение по Договор за посредничество, сключен на 05.06.2020 г., ведно със
законната лихва върху тази сума, считано от датата на депозиране на заявлението по
чл. 410 ГПК в съда – 22.11.2021 г., до окончателното изплащане, за които суми е
издадена заповед за изпълнение на задължение по чл. 410 ГПК по ч.гр.д. №
66365/2021 г. на СРС, 87 състав.
На основание чл. 78, ал. 1 ГПК първоинстанционният съд е осъдил ответника
„Загора Пропърти“ ЕООД, ЕИК *********, да заплати на ищеца „АБ Имоти Консулт“
ЕООД, ЕИК *********, сумата от 1735 лева, представляващи разноски за държавна
такса и адвокатско възнаграждение в заповедното производство, както и сумата от
1750 лева, представляващи разноски за държавна такса и адвокатско възнаграждение
за първоинстанционното производство.
Срещу решението е постъпила въззивна жалба от ответника „Загора Пропърти”
ЕООД. Релевирани са оплаквания, че първоинстанционното решение е неправилно.
Поддържа се, че е необоснован изводът на СРС, че ищецът е изпълнил задълженията
си по договора за посредничество. Твърди се, че съдът не е обсъдил всички
доказателства по делото. Сочи се, че в хода на производството е установено, че
ищецът не е помогнал при воденето на преговори за сключване на предварителен
договор със собствениците на имота, респ. не е подготвил вариант на предварителния
1
договор за учредяване на право на строеж. Твърди се, че подписаният предварителен
договор е съставен от страните по него без съдействието на ищеца. Твърди се, че от
свидетелските показания се установява, че в един момент преговорите между
собствениците на поземления имот и ответника „Загора Пропърти“ ЕООД са
прекратени. Поддържа се, че от показанията на свид. Е.З. е видно, че тя е потърсена от
управителя на ответното дружество за възстановяване на преговорите, като след този
момент преговорите са водени от самата свидетелка. Твърди се, че свид. З. е изготвила
проект на предварителен договор, с който са запознати и останалите собственици.
Поддържа се, че предварителният договор е изготвен и сключен без ищеца „АБ Имоти
Консулт“ ЕООД. Предвид изложеното се иска отмяна на първоинстанционното
решение и отхвърляне на иска. Претендират се разноски по делото.
В установения за това срок е постъпил отговор от ищеца „АБ Имоти Консулт”
ЕООД, с който се оспорва жалбата. Твърди се, че не е спорно, че страните по делото са
сключили договор за посредничество. Поддържа се също, че към момента ответникът
е заплатил на ищеца сумата от 6000 евро при подписване на договора. Твърди се, че
договорът за посредничество включва задължение за постигане на конкретен резултат
– постигане на съглашение между страните и снабдяване с документи. Твърди се, че
не се изисква посредникът да взима и непосредствено участие при преговорите, респ.
договарящите да изпълнят изцяло задълженията си по сделката. Поддържа се, че е
правилен изводът на СРС, че ищецът добросъвестно е изпълнил задълженията си по
договора за посредничество, като това се установява от представените писмени
доказателства и от изслушаните свидетели. Поддържа се, че е безспорно и че
ответникът е сключил окончателен договор за учредяване на право на строеж, поради
което дължи остатъка от уговореното възнаграждение в размер на 6000 евро. Предвид
изложеното се моли да се потвърди първоинстанционното решение. Претендират се
разноски.
Въззивната жалба е подадена в срока за обжалване по чл. 259, ал. 1 ГПК, от
легитимирано лице, срещу подлежащ на обжалване съдебен акт, поради което същата
е процесуално допустима и подлежи на разглеждане по същество.
Съгласно чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на
решението, а по допустимостта – в обжалваната част. Съдът се произнася служебно и
по правилното приложение на императивния материален закон, както и при
констатиране наличие на неравноправни клаузи или нищожност на договорите, която
произтича пряко от формата или съдържанието на сделката или от събраните по
делото доказателства. По всички останали въпроси съдът е ограничен от изложеното в
жалбата, с която е сезиран.
За да се произнесе по жалбата, съдът от установи от фактическа страна
следното:
Не е спорно и се установява от представите доказателства, че на 05.06.2020 г. е
сключен между „Загора Пропърти“ ЕООД и „АБ Имоти Консулт“ ЕООД Договор за
посредничество при учредяване на право на строеж срещу строителство. По силата на
чл. 1 от договора „АБ Имоти Консулт“ ЕООД се е задължило извършва всички услуги
за учредяване на право на строеж на „Загора Пропърти“ ЕООД върху поземлен имот с
идентификатор 68134.1505.1505. От своя страна „Загора Пропърти“ ЕООД се е
задължило да заплати възнаграждение в размер на 12 000 евро, равняващи се на
23 469,96 лева. Страните са уговорили, че 6000 евро с левова равностойност от
11 734,98 лева следва да се заплатят в деня на сключване на договора за
посредничество, а остатъкът от дължимото възнаграждение – в деня на сключване на
окончателния договор за учредяване на право на строеж в нотариална форма.
С чл. 4 и чл. 5 от договора са конкретизирани задълженията на „АБ Имоти
2
Консулт“ ЕООД, като е посочено, че дружеството трябва да подготви всички
необходими документи за учредяване на правото на строеж, да извърши проверка за
тежести, вписани върху имота, както и за помага при воденето на преговори за
сключване на предварителен договор между „Загора Пропърти“ ЕООД и
собствениците на имота.
По делото не е спорно и се установява от представените доказателства, че на
05.06.2020 г. „Загора Пропърти“ ЕООД е заплатило на „АБ Имоти Консулт“ ЕООД
сумата от 6000 евро във връзка с договор за посредничество.
По делото е представен Предварителен договор от 05.06.2020 г., сключен между
собствениците на поземлен имот с идентификатор 68134.1505.1505 и „Загора
Пропърти“ ЕООД. С договора е поето задължение да се сключи окончателен договор
за учредяване на право на строеж на „Загора Пропърти“ ЕООД върху поземлен имот с
идентификатор 68134.1505.1505.
Представен е Нотариален акт за учредяване на право на строеж върху недвижим
имот срещу задължение за строителство № 11, том XV, рег. № 32931, дело № 2485 от
2021 г. на помощник-нотариус Г.Н., заместващ нотариус М.Г.. От същия се установява,
че собствениците на поземлен имот с идентификатор 68134.1505.1505 са учредили на
„Загора Пропърти“ ЕООД право на строеж върху имота.
Представени са копия от електронни съобщения от 26.06.2020 г. и 29.06.2020 г.,
изпратени от А.А., представител на „АБ Имоти Консулт“ ЕООД, до нотариус М.Г. във
връзка с подготовка за изготвяне на констативен нотариален акт за собственост.
Представени са също електронни съобщения от периода м. 06.2020 г. – м.
08.2021 г., изпратени от А.А., представител на „АБ Имоти Консулт“ ЕООД, до „Загора
Пропърти“ ЕООД. От същите е видно, че са изпращани до ответника документи,
необходими за изповядване на окончателния договор за учредяване на право на
строеж.
С представено по делото електронно съобщение от 13.09.2021 г. ответникът е
бил уведомен от „АБ Имоти Консулт“ ЕООД, че един от собствениците на имота е
починал, а други от собствениците желаят да се извърши корекция по проекта за
предстоящия договор.
Със съобщение от 16.09.2021 г. „Загора Пропърти“ ЕООД е уведомено, че А.А.
ще посети кантората на нотариус М.Г.. Поискани са указания за съставяне на текст на
пълномощно.
Представени са фискални бонове от м. 07.2020 и м. 08.2020 г. за заплатени от
А.А. такси за снабдяване с удостоверение за тежести и книжа от технически архиви.
По делото е разпитана свид. С.П.Б., която е посочила, че контакт с дружеството
„Загора Пропърти“ ЕООД е бил осъществен първоначално чрез лице с името А., може
би през 2019 г. Свидетелката сочи, че при първото запознаване отношенията не се
развили заради конфликт на част от роднините й. След около година, година и
половина отношенията със строителя били възобнови, като по това време свидетелката
била в САЩ. Свидетелката посочва, че е получавала от А. договори, които да чете и да
коментира, а също и от дъщеря й и от братовчедите й. Свидетелката посочва, че след
като се прибрала от САЩ през последните дни от карантината, бил подписан
предварителен договор. След това нещо се случило и свидетелката била уведомена от
И.С., че А. вече не е брокер по сделката. Към този момент обаче вече бил сключен
предварителен договор. Свидетелката е посочила, че е провеждана среща в офиса на
„Загора Пропърти“ ЕООД, на която се обсъждало обезщетението за учредяваното
право на строеж. Свидетелката изрично посочва, че до сключване на предварителния
договор е контактувала по тези въпроси с А.. Свидетелката посочва, че при първия
3
опит да се сключи сделката тя е пропаднала поради конфликт. Имало хора от
съсобствениците, които били срещу строителя, а имало и съсобственици, които
казвали, че няма да се сключи сделката, ако А. е част от нея. Свидетелката е посочила,
че е получила предварителен договор, по който е работила А., и договор, по който е
работило друго лице – Е.. Заявява е, че не знае кой е изготвил първоначалната
структура на договора, както и не знае кой е работил повече по сделката. Посочва
обаче, че окончателният вариант и предходни варианти на договора е получила от А..
Свидетелката посочва също, че А. е имала посреднически отношения със строителя.
Заявява, че е доволно от извършеното от А..
По делото е разпитана и свид. Е. Д. З., която е посочила, че „Загора Пропърти“
ЕООД е дружеството, което е застроило съсобствен имот на свидетелката. Посочила е,
че е получавала имейли от „АБ Имоти Консулт“ ЕООД, но това дружеството не е
оказвало съдействие на свидетелката. Последната не знае дали такова е било
предоставено на нейни роднини. Свидетелката заявява, че в нейно присъствие
представители на „АБ Имоти Консулт“ ЕООД не са участвали при преговорите.
Заявява също, че тя е работила по предварителния договор със „Загора Пропърти“
ЕООД с ангажиран от нея адвокат. Изготвеният договор свидетелката е изпратила на
останалите съсобственици и на „Загора Пропърти“ ЕООД. Свидетелката посочва, че се
е запознала с управителя на строителната фирма – И.С., след като същият получил
телефонния й номер от С.Б.. Свидетелката посочва, че не е водила преговори в офиса
на „Загора Пропърти“ ЕООД, но е гледала проект, като по това време там присъствали
всички съсобственици. Свидетелката няма спомен на срещата да е присъствала А., но
със сигурност А. е била на подписването на предварителния договор. Свидетелката
посочва, че е изпращала много писма до А., която също е изпращала такива. Свид. З.
не е сигурна, но смята, че съобщенията са отпреди сключването на предварителния
договор.
По делото е представено електронно съобщение от С.З., съпруг на Е.З., до А.А.
от „АБ Имоти Консулт“ ЕООД от 28.05.2020 г. От същото се установява, че до Е.З. и
съпругът й е изпратен проект на договор, за който адресатите са изразили
благодарност. От съпруга на Е.З. е отправена молба за прилагане на приложение към
договора относно етапите за завършеност. Това съобщение кореспондира със
съобщението от 24.06.2020 г., представено към исковата молба, с което до С.З. и
ответника е изпратен проект на приложение, което не е подписано при сключване на
предварителния договор.
В последното съдебно заседание е представено и електронно съобщение от А.А.
до С.З. от 03.06.2020 г. с приложен проект на договор.
При така установеното от фактическа страна съдът приема от правна
страна следното:
СРС е сезиран с положителен установителен иск с правно основание чл. 422
ГПК вр. чл. 79, ал. 1, предл. 1 ЗЗД вр. чл. 51 ТЗ.
Първоинстанционното решение е валидно и допустимо.
По доводите за неправилност съдът приема следното:
За да се уважи така предявеният иск за заплащане на комисион за извършено
посредничество, ищецът следва при условията на пълно и главно доказване да
установи следните обстоятелства: 1/ наличието на валидно сключен договор за
търговско посредничество; 2/ изпълнение на задълженията си по договора за
посредничество; 3/ размер и изискуемост на насрещно дължимото възнаграждение
/комисион/.
В случая несъмнено се установява, че „АБ Имоти Консулт“ ЕООД и „Загора
4
Пропърти“ ЕООД са сключили договор за посредничество, по силата на който „Загора
Пропърти“ ЕООД дължи да заплати комисион в размер на 12 000 евро.
От показанията на свид. С.Б. се установява, че собствениците на поземлен имот
с идентификатор 68134.1505.1505 са се запознали с управителя на „Загора Пропърти“
ЕООД чрез А. – управител на ищцовото дружество „АБ Имоти Консулт“ ЕООД.
Установява се също така от показанията на свид. Б. и от представената
неоспорена електронна кореспонденция между управителя на „АБ Имоти Консулт“
ЕООД и съпруга на свид. Е.З., че ищецът е указвал необходимото съдействие за
изготвяне на проект за предварителен договор, който да се сключи между „Загора
Пропърти“ ЕООД и съсобствениците на поземлен имот с идентификатор
68134.1505.1505. Свид. Б. изрично посочва, че е получавала проекти за предварителен
договор, вкл. окончателния вариант на договора, именно от А.А., управител на „АБ
Имоти Консулт“ ЕООД. С А.А. свид. Б. е обсъждала и въпроса за дължимото
обезщетение за учредяването на право на строеж.
Оказаното съдействие несъмнено се установява и от кореспонденцията на А.А.
със съпруга на свид. Е.З., която предшества датата на сключване на предварителен
договор между „Загора Пропърти“ ЕООД и собствениците на процесния имот. Самата
свид. Е.З. също признава, че е получавала много съобщения от А.А. преди сключване
на договора за посредничество, както и че А.А. е присъствала при сключването на
предварителния договор със „Загора Пропърти“ ЕООД.
Аргумент в горния извод, че ищцовото дружество е изпълнило задължението си
да съдейства за сключване на предварителния договор, е и обстоятелството, че
договорът за посредничество между „Загора Пропърти“ ЕООД и „АБ Имоти Консулт“
ЕООД е сключен именно на 05.06.2020 г. На тази дата е заплатен от „Загора Пропърти“
ЕООД на „АБ Имоти Консулт“ ЕООД комисион от 6000 евро, както и е подписан
предварителният договор за учредяване на право на строеж между „Загора
Пропърти“ ЕООД и съсобствениците на поземлен имот с идентификатор
68134.1505.1505. В този смисъл необоснован е доводът на въззивника „Загора
Пропърти“ ЕООД, че „АБ Имоти Консулт“ ЕООД не изпълнило задълженията си на
посредник. Ако това твърдение беше вярно, то „Загора Пропърти“ ЕООД изобщо не би
сключило точно на 05.06.2021 г. договор за посредничество, респ. не би заплатило
първата половина от дължимия комисион на ищцовото дружество.
На следващо място трябва да се посочи, че от представената към исковата молба
електронна кореспонденция, която не е оспорена от ответника, се установява, че „АБ
Имоти Консулт“ ЕООД е изпращало до нотариус М.Г. нотариални актове, скици,
удостоверения за наследници и други документи, необходими за изготвяне на
констативен нотариален акт за собственост. Препис от документите са изпращани от
ищеца и до ответника „Загора Пропърти“ ЕООД. До ответника освен това са
изпращани копия от регулационен план и удостоверение за тежести.
Установява се, че с имейл от 13.07.2020 г. ищецът е изпратил на ответника
констативен нотариален акт за собственост за имот с идентификатор 68134.1505.1505,
както и документи във връзка с отделяне на части от този имот.
Представени са доказателства, че именно „АБ Имоти Консулт“ ЕООД е
осигурило издаването на удостоверение за тежести за процесния имот. Уведомявало е
и ответника за необходимост от изменения на проекта за договора с цел съвпадане с
волята на всеки от съсобствениците на имота, върху който ще се учредява право на
строеж.
Съобразявайки горното, въззивният съд споделя изводите на СРС, че в случая
ищецът „АБ Имоти Консулт“ ЕООД е изпълнил добросъвестно задълженията си по чл.
5
4 и чл. 5 от договора за посредничество. Поради това „АБ Имоти Консулт“ ЕООД има
право да получи уговореното възнаграждение за предоставените от него
посреднически услуги.
Безспорно се установява по делото, че е сключен окончателен договор за
учредяване на право на строеж в полза на „Загора Пропърти“ ЕООД на 11.10.2021 г.
Тоест от тази дата е станало изискуемо вземането на „АБ Имоти Консулт“ ЕООД за
дължимия остатък от уговорения комисион в размер на 6000 евро.
По делото нито се твърди, нито се доказва „Загора Пропърти“ ЕООД да е
погасило процесното задължение. Следователно предявеният иск е основателен и
подлежи на уважаване в цялост. Поради съвпадение в крайните изводи на първата и
въззивната инстанции обжалваното решение следва да бъде потвърдено изцяло.
По разноските:
Предвид изхода на спора пред въззивната инстанция право на разноски има само
въззиваемият „АБ Имоти Консулт“ ЕООД. Същият е представил списък с разноски по
чл. 80 ГПК, като е претендирал разноски за заплатено адвокатско възнаграждение в
размер на 1500 лева. По делото е представен договор за правна помощ, от който е
видно, че адвокатският хонорар е заплатен в брой, при подписване на договора. Тоест
претендираните разноски са реално сторени и следва да се поставят в тежест на
въззивника „Загора Пропърти“ ЕООД.
Предвид цената на предявения иск на основание чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК
настоящото решение не подлежи на касационно обжалване, тъй като цената на иска,
определена по реда на чл. 69, ал. 1, т. 1 ГПК, е по-ниска от минималния праг от 20 000
лева за достъп до касация при търговски спорове. Делото е търговско, защото
вземането произтича от договор за посредничество, който представлява абсолютна
търговска сделка по смисъла на чл. 1, ал. 1, т. 4 ТЗ. Страните по делото също са
търговски дружества, които са сключили договора за посредничество във връзка с
упражняваната от тях търговска дейност.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА изцяло Решение № 918/19.01.2025 г. по гр.д. № 38200/2022 г.
на СРС, 87 състав.
ОСЪЖДА „Загора Пропърти“ ЕООД, ЕИК *********, да заплати на основание
чл. 273 вр. чл. 78, ал. 3 ГПК на „АБ Имоти Консулт“ ЕООД, ЕИК *********, сумата
от 1500 лева, представляващи разноски за въззивното производство.
Решението не подлежи на касационно обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
6