Р Е Ш Е Н И Е
№…..…./28.02.2020г.
гр. Варна
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИ РАЙОНЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, ХLVI състав, в открито
съдебно заседание, проведено на двадесет и девети февруари през две хиляди и двадесета година,
в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: ДЕНИЦА ДОБРЕВА
при участието
на секретаря Росица Чивиджия, като
разгледа докладваното от съдията гр.д. № 2961 по описа за 2019 година на Варненския
районен съд, за да се произнесе,
взе предвид следното:
Производството е образувано по предявен
от „Експрес имоти РЕ“ ЕООД, със
седалище *** срещу Г.А.А., ЕГН: ********** *** иск с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД за
осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 3403.14 лева, представляваща възнаграждение по договор за
посредничество при продажбата на недвижим имот от 02.02.2017г., както и сумата от 656 лева, представляваща мораторна лихва върху главницата за
периода от 30.03.2017г. до 21.02.2019г., на осн.чл.
86 ЗЗД, ведно със законната лихва върху главницата от датата на исковата молба
до окончателното изплащане на задълженията и сторените по делото разноски.
Твърди се в исковата молба, че между страните е
възникнало валидно облигационно задължение по договор за посредничество от
02.02.2017г., по силата на който ответникът, в качеството си на продавач на
недвижим имот е възложил на ищеца да осъществява посредничество при продажбата
на недвижим имот в гр.Варна, кв. „Виница“, СО „Траката”,
местност „Ваялар”, Ателие 1 в жилищна сграда А срещу
уговорено възнаграждение в размер на 3% от продажната цена, платимо след
усвояване от страна на ответника на
сумата по окончателния договор за продажбата на имота.Навежда се, че ищцотото дружество е изпълнило ангажиментите си по
договора, като е организирало рекламирането и представянето на имота на
потенциални купувачи. Със съдействието на ищеца ответникът е сключил
окончателен договор за продажбата на имота, обективиран в НА, вписан в СВ под №
7433/30.03.2017г., акт том 17, акт № 32,
№ на описна книга 3480/30.03.2017г. Подържа се, че
макар реализираната продажба, ответникът не е изпълнил задължението си да
заплати в полза на ищца дължимото възнаграждение за посредничество в
претендирания размер от 3% от получената цена в размера на 58 000 евро.
Претендира и мораторна лихва, считано от датата на осъществената с негово
съдействие продажба до датата на исковата молба. Въз основа на изложеното
настоява за уважаване на исковата претенция.
В срока по чл. 131 ГПК е
постъпил отговор на исковата молба
от ответника, с който се оспорва иска. Оспорва да е собственик на имота,
предмет на договор за посредничество. Оспорва да се е задължил по процесния
договор, отричайки документът да изхожда
от него. Оспорва да е сключвал договор за продажбата на имота. По изложените
съображения настоява за отхвърляне на иска в неговата цялост.
В съдебно заседание
страните, чрез процесуалните си представители поддържат становищата си по
спора.
Ответникът ангажирал
подробни писмени бележки.
За да се произнесе по спора, съдът съобрази следното от
фактическа и правна страна:
Основателността на
предявения иск за реално изпълнение предполага установяване при условията на
пълно и главно доказване съществуването на валидно облигационно правоотношение
по въведения като основание на процесното вземане договор за посредничество и
надлежното изпълнение на собствените на ищеца задължения по споразумението.
За установяване
основанието на исковата претенция по делото е представен договор за
посредничество от 02.02.2017г., видно от който ищецът „Експрес Имоти- Ре“ ЕООД
е приело срещу възнаграждение в размер от 3%
от продажната цена да посредничи в полза на Г.А. при продажбата на
недвижим имот, находящ се в жилищна сграда в гр.Варна, местност „Ваялар“. С договора възложителят се е задължил да не
продава имота на трети лица в срок до 24.02.2017г., като в същия срок да сключи
предварителен договор за покупко-продажба с посочено от „Експрес Имоти- Ре“
ЕООД лице и в срок до 31.03.2017г. да сключи окончателен договор (т. 4 от
договора). Уговореното възнаграждение е платимо при усвояване на сумата по
окончателния договор за покупко-продажба. За целите на договора за
посредничество продажна цена е цена е в размер на 58 000 евро(т. 6,2, изр.
2 във вр. с т.2.1 от договора). Със сключване на
договора „Експрес Имоти- Ре“ ЕООД е предало на възложителя сумата от 1000 евро
като гаранция за продажбата на недвижимия имот.
Първият въпрос, по който
е възникнал спор между страните е относно истинността на договора за
посредничество от 02.02.2017г. в частта относно изявлението на ответника.
На това основание
в рамките на настоящия процес е открито производство по оспорване на
истинността на частен диспозитивен документ по чл.
193, ал. 1 ГПК. От заключението на назначената по делото съдебно-графологи1на
експертиза, кредитирано като обективно и компетентно дадено и неоспорено от
страните се установява, че подписът, положен за възложител по договора от
02.02.2017г. е изпълнен от Г.А.А.. Следователно по
делото не е установена неистинност на документа, а оттам не е опровергана неговата формалната доказателствена сила като писмено доказателство.
Като подписан от страната частен диспозитивен документ същият се ползва с
формалната доказателствена сила относно направеното в документа изявление, от
което следва че материализираният в документа договор за посредничество
обвързва страните, вкл. и ответника като страна по сделката. В този смисъл
възраженията на ответника срещу обвързващата сила на споразумението следва да
се преценят като неоснователни.
Следва да се отбележи и
обстоятелството, че ответникът, като възложител по договора за посредничество е
получил депозит за продажбата на имота(т.
1 от договора), което иде да покаже, че е приел изпълнението по договора, който
факт илюстрира несъстоятелността на аргументите на страната за липса на поет по
договора ангажимент.
На следващо
място подлежи на изследване въпросът относно установеността на предпоставките,
тоест на фактите, от които възниква правото на ищеца – изпълнител по договора
да получи възнаграждение за извършеното посредничество. Видно от съдържанието
на договора, за да възникне за изпълнителя правото да получи възнаграждение, е
необходимо същият е да е осъществил посредничество, като договори условията по
договора за продажба на описания имот (т. 1 изр. последно) и да е сключен
окончателен договор за продажбата на имота (т.6.2).
В случая от
събраните по делото гласни доказателства, чрез разпита на свидетеля Виктория Николайчева Гинчева, чиито показания съдът кредитира като
преки и непосредствени, се установява, че през м. февруари 2017г. между
ответника Г.А. и Юмгюл Юсуфова са водени преговори за продажба на имот – апартамент
в кв.“Виница“, ателие 1. Преговорите са извършени с посредничеството на „Експрес Имоти- Ре“ ЕООД. В рамките на преговорите е договорена цена,
апартаментът е заснет, качена е на сайта на дружеството обява за продажбата.
Показанията на свидетеля освен, че са ясни и конкретни, съответстват и на
останалия доказателствен материал. По делото е приложен и не е оспорен договор за
посредничество от 02.02.2017г.,сключен между Юмгюл Юсуфова и „Експрес
Имоти- Ре“ ЕООД, видно от който дружеството е поело ангажимент да посредничи на
възложителя Юсуфова при сключването на договор за покупка на същия имот
недвижим имот, находящ се в жилищна сграда в гр.Варна, местност „Ваялар“ при цена от 58000 евро.
По делото се установява
и втората от предпоставките, от който възниква правото на изпълнителя по
договора да получи възнаграждение, а именно сключването на окончателен договор
за продажбата на имота. Така видно от приложената справка по лице от Службата
по вписванията(л. 14 и сл) имотът, за чиято продажба
е посредничил ищеца, е придобит от лицето Юмгюл Юсуфова с
договор за покупко- продажба от 30.03.2017г.
Ирелевантно
към основанието за възникване на претендираното право се явява обстоятелството
е ли ответникът собственик на имота. Това, че г-н А. не е титуляр на вещни
права върху имота не се отразява върху поетото с договора от 02.02.2017г.
задължение да извърши разпореждане в полза на посочено от изпълнителя „Експрес Имоти- Ре“ ЕООД лице. Посоченото задължение не е лишено от
предмет, макар възложителят да не е собственик. Продажбата на чужда вещ по
начало не се отразява върху действителността на бъдещото продажбено
правоотношение, а поражда отговорност за продавача по реда на чл. 189 и сл. от ЗЗД за неизпълнение на договора. Уговореният между страните по спора правен
резултат( изпълнението по договора) е постигнат, тъй като имотът, за продажбата на който е
посредничило „Експрес Имоти- Ре“ ЕООД е прехвърлен на лице, посочено от
брокера. Без значение се явява обстоятелството, че изпълнението по процесния
договор е осъществено от трето за правоотношението лице. Изпълнението на чуждо
задължение има погасяващ дълга ефект по арг. от чл. 74 ЗЗД.
Съобразно изложеното
съдът цени възраженията на ответника срещу възникване на задължението за
заплащане на договореното възнаграждение, като неоснователни.
Претендирания размер на
възнаграждението от 3403, 14 лева( 1740 евро) съответства на уговореното съгл.
т.6.2 вр. т.2. 1 от договора, а именно 3% от
фиксираната продажна цена от 58 000 евро.
В заключение искът е
основателен.
По акцесорната претенция
за мораторно обезщетение:
Видно от обективираната
в договора воля на страните по него дължимото в полза на изпълнителя възнаграждение
е дължимо
след усвояване на сумата по окончателния договор за продажба на имота.
В действителност по
делото не са налице данни за продажбата цена ( за целите на процесното
правоотношение, обаче тя е 58 00 евро), нито за нейното действително заплащане.
Както ищецът, така и ответникът обаче са трети за продажбеното правоотношение
лица, поради което не биха могли да са в известност относно точната дата, на
която е проведена продажбената цена.
От друга страна
разпоредбите на договора следва да се тълкуват по начин, при който договореното
между страните не е лишено от смисъл и приложение, като при тълкуването на
волята на страните следва да се изхожда от принципа за тяхната добросъвестност
при договарянето(чл. 12 ЗЗД).
Така в настоящия случай, следва да се изведе,
че при договарянето страните по спора са
имали предвид, че продажната цена по окончателния договор е платима на датата
на неговото сключване съгл. правило на чл. 183 от ЗЗД и наложилия се обичай в
практиката. Друго тълкуване би лишило разпоредбата на т. 6.2 от договора от
практическо приложение, в хипотеза, в която трето лице е изпълнило за
възложителя.
Тъй като денят на
изпълнение е определен с договора, а това е датата на усвояване на сумата
(т.6.2), то не е необходимо изпращането на покана за поставянето на длъжника в
забава, по арг. от чл. 84, ал. 1 от ЗЗД. Доколкото от
доказателствата по делото не се установява друго, следва да се приеме, че
продажбата е осъществена най-късно на 30.03.2017г., когато актът, с който е
осъществената продажбата е вписан в Службата по вписванията. Прочее това
съответства на предвидената от страните крайна датата, до която е следвало да
се реализира сделката т. 4 от договора).
Следователно длъжникът се счита в забава от деня
следваш падежа на задължението, тоест от 31.03.2017г. В този смисъл претенцията
за периода преди 31.03.2017г. се явява неоснователна.
След 22.02.2019г. на ищеца се следва законна
лихва.
Изчислено по размер с помощта
на калкулатор от ПИС „Апис“, дължимото обезщетение възлиза на 655.11 лева. До този размер исковата претенция се явява основателна.
Съответно искът следва да се отхвърли до претендираните 656 лева.
С оглед
изхода от спора и на осн. чл. 78, ал. 1 от ЗЗД на ищеца
се следват сторените по делото разноски за
държавна такса в размер на 187 лева.
Водим от
горното, съдът
Р
Е Ш И:
ОСЪЖДА Г.А.А., ЕГН: ********** *** ДА ЗАПЛАТИ на „Експрес имоти РЕ“ ЕООД, ЕИК ********* със седалище ***
сумата от 3403.14 лева,
представляваща възнаграждение по договор за посредничество при продажбата на
недвижим имот от 02.02.2017г.,както и
сумата от 655,11 лева,
представляваща мораторна лихва върху главницата за периода от 31.03.2017г. до
21.02.2019г., на осн.чл. 86 ЗЗД, ведно със законната
лихва върху главницата от датата на исковата молба – 22.02.2019г.до
окончателното изплащане на задълженията, като ОТХВЪРЛЯ иска за мораторно обезщетение за сумата над 655,11 лева до
656 лева, както и за периода преди 31.03.2017г.
ОСЪЖДА Г.А.А., ЕГН: ********** *** ДА ЗАПЛАТИ на „Експрес имоти РЕ“ ЕООД, ЕИК ********* със седалище ***
сумата от 187 лева, представляваща сторените по делото разноски за държавна
такса, на осн.чл. 78, ал. 1 от ГПК.
Решението подлежи на
обжалване с въззивна жалба в двуседмичен
срок от връчването му на страните пред Варненски окръжен съд.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: