Р    Е    Ш  Е   Н    И    Е

 

                     Гр.Пазарджик, 14.06.2019г.

 

В       И  М  Е  Т  О     Н  А        Н  А  Р  О  Д  А

 

ПАЗАРДЖИШКИ РАЙОНЕН СЪД, гражданска колегия, в публично заседание на 14.05.2019г., в състав:

 

                                    РАЙОНЕН СЪДИЯ: ВЕСЕЛКА ЗЛАТЕВА

 

При секретаря Елена Пенова и в присъствието на прокурора ………, като разгледа докладваното от съдия ЗЛАТЕВА гр.д.№3350/2018г. по описа на съда и за да се произнесе, взе предвид следното:

 

Предявен е иск с правно основание чл.26 от ЗЗД.

         В исковата молба против С.Д.Г., ЕГН********** ***  ищците К.Г.Г., ЕГН********** и Г.Д.Г., ЕГН**********,***, чрез адв.М. твърдят, че  с нот.акт за дарение №166/12.12.2017год., том X, рег.№ 16333, нот.д.№1740/2017год. По описа на нот.Илкова ищцата К.Г. придобила от дядо си Д. Г.Д. собствеността върху имот с идентификатор 55155.19.417, с адрес на ПИ гр.Пазарджик, м."АЗМАКА", с площ от 417кв.м., с начин на трайно ползване за животновъдна ферма, ведно с разположените в същия ПИ сграда с идентификатор 55155.19.417.1, с площ от 184кв.м. и предназначение селскостопанска сграда и сграда с идентификатор 55155.19.417.2, с площ от 82 кв.м., с предназначение селскостопанска сграда, разположена в поземлени имоти с идентификатори 55155.19.417, 55155.19.418,  55155.20.83 и принадлежи към поземлен имот с идентификатор 55155.19.417.

         На 15.03.2018г. ищцата разбрала, че горният имот бил предмет на договор за наем с нотариална заверка от 03.07.2012год. Договорът бил за срок от 10 години, считано от 03.07.2012год. и с годишен наем в размер на един лев. Предмет на договора бил още един имот, а наемната цена от 1лв била общо за двата имота. Наемодател бил дядото на ищцата Д. Г.Д., а наемател С.Д.Г. - чичо й. Преди месец ищцата разбрала, че към действащия договор за наем на 01.12.2016г. бил сключен анекс с нотариална заверка, като срокът на договора бил удължен за още 10 години, т.е. до 03.07.2032год. Твърди ищцата, че не могла като собственик да ползува описания по-горе имот, тъй като същият бил предмет на договора за наем, което обуславяло правния й интерес за настоящата претенция. Счита, че договорът за наем е нищожен поради противоречие с добрите нрави - чл.26, ал.1, предл.3 от ЗЗД. Десетгодишният срок на действие на договора за наем от 03.07.2012г. е сравнително дълъг период, както и последващия анекс към този договор с още десет години. Една от проявните форми на накърняване на добрите нрави била нееквивалентността на престациите при договорите, пораждащи права и задължения за двете страни. Ищцата като собственик не можела да го ползува пълноценно и то в продължение на един доста дълъг период от време - 20 години.

         Твърди ищецът Г.Г., че заедно с ответника бил наследник на Д. Г.Д., починал на 29.12.2017г. След смъртта на наследодателя С.Д.Г. - наемател по договора за наем, описан по-горе, се явявал и наемодател сам на себе си. Имотът, описан в т.2 от договора за наем, представляващ имот с идентификатор 55155.19.416 бил собственост на Д. Г.Д. приживе. Ищецът като негов наследник  не можел да ползува полагащата му се ид. част, тъй като бил предмет на договора за наем. Според практика на ВКС наемният договор бил нищожен, ако в един и същи правен субект се сливало качеството на наемател по такъв договор и упражняващ правото на собственост, което включвало в себе си правомощието на ползуването. Нищожен бил и поради нарушение на добрите нрави - липсвала еквивалентност на престациите. Договореното наемно плащане било символично. Периодът от 20 години  лишавал и двамата ищци да ползват собствените си имоти. Това обуславяло правния му интерес да предяви настоящия иск.

         По изложените съображения ищците молят съдът да прогласи нищожността на договор за наем вх.рег. №5617/03.07.2012г., акт № 111, том II на Службата по вписвания при PC Пазарджик и анекс от 01.12.2016год., вписан в Службата по вписвания-Рег.№11825/01.12.2016г., акт 119, том 6, дв.вх.рег.11820, поради накърняване на добрите нрави.

         Сочат доказателства. Претендират разноски.

         В срока по чл.131 от ГПК е постъпил писмен отговор от ответника. Твърди, че ищцата К.Г. била негова племенница и дъщеря на брат му Г.Г. - вторият ищец по делото.

         Ответникът бил регистриран земеделски производител от 1996г., дълги години отглеждал животни, занимавал се и със земеделие - обработвал около 200 ха земя и имал около 50 крави. Двамата с баща му Д. Г.Д. заедно започнали тази дейност и макар огромна част от работата да вършел ответникът, то баща му през цялото време много му помагал. Реално били съдружници и деляли както труда, така и печалбите от него. При това деленето на печалбите често било не на две, а на три, тъй като бащата държал да подпомага финансово семейството на другия си син - ищеца Г.Г. и децата му и често инвестирали средства в закупуване на имоти на тяхно име.

         За целите на общата им работа ответникът и баща му често подписвали договори за наем на различни земи, собственост на бащата, които земи ответникът регистрирал и обработвал и от които печелели  заедно. Плащанията по тези договори били напълно символични, тъй като работели съвместно и всеки имал личен интерес да спечелят пари, които после да инвестират в закупуване на нови земи, животни и машини.

         Тъй като двата процесии парцела с идентификатори: 55155.19.417 и 55155.19.416 се водели на името на бащата, а там винаги се намирала основната част от базата им - складови помещения, краварници и т.н. - той държал  ответникът да може по всяко време да се легитимира като наемател на тези имоти, за да може спокойно да работи, да представя документи и да регистрира помещенията за отглеждане на животните - необходимо условие при участие в проекти за подпомагане на земеделските производители от ДФ"Земеделие". Благодарение на тази тяхна съвместна дейност и на личните усилия, които влагал в нея, бащата на ответника получавал сериозни печалби, с които издържал не само себе си, но и двамата ищци, а наред с тях и останалите членове на семейството им.

         Наемът от 1 лев по атакувания договор бил символичен между баща и син, които работели заедно съдружници и заедно деляли плодовете на своя труд. През периода на действие на процесните договор за наем и анекса към него наемодателят по тях се бил сдобил с немалък брой земеделски имоти , които не били закупени нито с наема от 1 лев, нито с получаваната от него пенсия. В този смисъл, твърдените в исковата молба обстоятелства, че наемът от 1 лев накърнявал добрите нрави и утвърдените в обществото представи за „добро и зло, правилно и неправилно, справедливо и несправедливо” били несъстоятелни, особено предвид перманентната издръжка, която семейството на брат му получавал от баща им и от ответника.

         Бащата винаги бил наясно, че ответникът е човекът, който работи в семейството им и всички останали, в това число той самият и най-вече ищците, зависели изцяло от неговата дейност като земеделски производите. Поради това никога не се бил колебал да му предоставя собствените си имоти на разположение. През всичките години бащата активно купувал и продавал земеделски имоти и отдаването под наем на негови имоти на ответника било обичайна практика през цялото време - в какъвто смисъл била представената извадка от имотния регистър. При това в тази извадка били включени само подлежащите на вписване договори за наем със срок над една година, а отделно от тях всяка стопанска година бащата отдава на ответника под наем всичките си земеделски земи, които той регистрирах за обработване. От своя страна ответникът не само делял печалбите с него, но и му бил предоставил пълен достъп до дебитната си сметка в ОББ, по която постъпвали голяма част от сумите, като той разполагал с втора карта за теглене от сметката по всяко време, видно от представените извадки.

         Към настоящия момент ответникът продължавал да работи и да развива дейността си в имотите с идентификатори 55155.19.417 и 55155.19.416 в м.„А.” в землището на гр.Пазарджик, където били разположени складовите бази и краварниците за животните. Ищците имали пълен достъп до тези имоти и дори живеели в съседния имот 55155.19.418, който бащата на ответника прехвърлил с дарение на другата му племенница и дъщеря на брат му – Ю..

         Твърди, че процесният договор за наем и анексът към него отразяват действителната воля на страните, които са ги сключили и по никакъв начин не накърнявали добрите нрави. Към момента на подписването им наемодателят е бил техен едиствен собственик, баща на наемателя, негов съдружник съдружник и активен участник в дейността на ответника като земеделски производител. Тъкмо затова наемната цена, уговорена помежду им, била символична.

         Ищцата К.Г. се легитимирала като собственик на имот с идентификатор 55155.19.417 и сградите в него от м.декември, 2017г. Съответно след смъртта на баща им ответникът и ищецът Г. са станали  съсобственици по наследство по отношение на имот с идентификатор 55155.19.416 при права по 1/2 ид.ч. В този смисъл сливането на качеството наемател и собственик за 1/2 ид.ч. от имота били валидни за ответника едва от 29.12.2017г. Към момента на подписване на договора за наем и анекса към него тай не бил собственик, а към настоящия момент съответно бил собственик само на половината от имота Затова можело да се приеме, че договорът за наем продължава да действа само по отношение половината от имота, наследена от брат му. Другата половина от този имот той вече го ползвал в качеството си на собственик.

Поради това моли съдът да отхвърли предявените искове. Сочи доказателства. Претендира разноски.

Районният съд, като прецени събраните по делото доказателства поотделно и в съвкупност, прие от фактическа и правна страна следното:

Предявен е иск за прогласяване нищожността на договор за наем от 03.07.2012г. и анекс от 01.12.2016г. поради накърняване на добрите нрави. В тази връзка ищците излагат твърдения, че наемната цена за двата имота, предмет на договора и анекса, е в размер на 1 лв годишно и в този смисъл липсвало еквивалентност на престациите. Освен това десетгодишният срок на договора и последващото удължаване с още десет години със сключения анекс лишавали ищците от възможността да ползват имотите си.

Безспорно е по делото, че на 03.07.2012г. е сключен договор за наем между Д. Д. и ответника С.Г. -, който договор е с нотариална заверка на подписите и е вписан в Служба по вписвания при PC Пазарджик с вх.рег. №5617/03.07.2012г., акт № 111, том II. Предмет на договора са два недвижими имота - имот с идентификатор 55155.19.417, м."А.", с площ от 417кв.м., с начин на трайно ползване за животновъдна ферма, ведно с разположените в същия ПИ сграда с идентификатор 55155.19.417.1, с площ от 184кв.м. и предназначение селскостопанска сграда и сграда с идентификатор 55155.19.417.2, с площ от 82 кв.м., с предназначение селскостопанска сграда - краварник и имот с идентификатор 55155.19.416, м."А.", с площ от 358кв.м., с начин на трайно ползване складов обект, ведно с разположените в същия ПИ сграда с идентификатор 55155.19.416.2, с площ от 31кв.м. и предназначение селскостопанска сграда. Договорът е сключен за срок от 10 години, а дължимата наемна цена е в размер на 1 лв.

С анекс от 01.12.2016год. с нотариална заверка на подписите, вписан в Службата по вписвания при PC Пазарджик с вх.рег.№11825/01.12.2016г., акт 119, том 6, дв.вх.рег.11820 страните по горния договор за променили срока на същия, като са го удължили с още 10 години, считано от датата на изтичане на първоначалния срок от 10 години. Останалите клаузи от договора не са променяни с анекса.

Според теорията и практиката добрите нрави са морални норми, етични възгледи и правила за поведение, които са установени в обществото. Те не са писани, не са конкретизирани, а съществуват като общи принципи, един от които е принципът на справедливостта. Справедливостта - като общо правно правило и конкретното й проявление и разбиране за всяка от страните - принципно е предоставена за регулиране от съдоговорителите. Страните могат свободно да определят съдържанието на договора, доколкото то не противоречи на повелителните норми на закона и на установените в обществото морални норми, етични възгледи и правила за поведение. Накърняване на добрите нрави е налице, когато с оглед установените в обществото норми на поведение и общоприетия морал, сделката или договорът се явяват несъвместими с тях.

Договорът за наем е двустранен, възмезден договор, по силата на който наемодателят предоставя на наемателя наетата вещ за ползване в уговорения срок, а наемателят заплаща уговорената цена. В конкретния случай всички тези елементи са налице. Размерът на договорената наемна цена, обаче, е основанието да се предяви настоящия иск с твърдението, че именно в тази част договорът противоречи на добрите нрави.

Няма спор между страните, установява се и от събраните по делото писмени и гласни доказателства, че ответникът от много години е регистриран като земеделски производител и получава субсидии от ДФ"Земеделие" във връзка с тази си дейност. Затова и с цел успешно реализиране, същият сключва договори за наем на земеделска земя. Видно от приетата по делото справка по лице, съдържаща данни от Служба по вписвания-Пазарджик за периода 01.01.1992г. - 07.03.2018г. по партидата на Д. Г.Д., същият е сключил през посочения период със сина си С.Г. 11 договори за аренда на недвижими имоти и 13 договора за наем на недвижими имоти. Т.е тези взаимоотношения на наемодател и наемател между двамата са трайни и последователни през годините, в какъвто смисъл са и показанията на свидетелите Троянов и Гаджева. Нещо повече, видно от тази справка част от договорите за аренда са сключени с Д. Д. и Г.Г. -  ищецът по делото - заедно, в качеството им на съсобственици на имотите, предмет на договорите за аренда.

На следващо място от приетата извадка от кадастрален регистър  и справка по лице на Служба по вписвания-Пазарджик се установява, че Д. Д. е притежавал собствеността върху 50 недвижими имоти, съответно ид.ч. върху тях, немалка част от които имоти е прехвърлил чрез дарение на ищцата К.Г. и сестра й Ю. Г..

Всички посочени по-горе факти несъмнено водят до извода, че Д. Д. е разполагал с достатъчно средства, щото да придобива собственост върху множество недвижими имоти. Това съответно е в резултат на дейността, която е развивал съвместно с ответника - последният в качеството на титуляр и регистриран в МЗХГ земеделски стопанин - и на доходите от тази дейност. В този смисъл съдът изцяло кредитира показанията на св. Т. и Г., че наследодателят на страните е получавал наравно приходи с ответника Г. и по този начин е имал възможност да обезпечава финансово както себе си, така и децата на другия си син - ищцата К.Г. и сестра й Ю. Г., а и самия него - ищецът Г.Г.. Показанията на свидетелите на ищците, че те не са разполагали с никакви средства, включително и да си купят храна, се опровергават от обсъдените по-горе доказателства и по-конкретно от справка по лице на Служба по вписвания-Пазарджик, от която е видно, че ищецът Г. в качеството му на съсобственик на недвижими имоти също е сключвал договори за аренда със своя брат. При липсата на каквито и да са финансови средства за издръжка, същият не би имал възможност да придобива недвижими имоти, съответно при действителна такава нужда от пари за издръжка, би могъл да ги отчужди, което не е сторил.

В процесния случай насрещните престации по договора за наем са определени по споразумение между двете страни в рамките на дадената от закона свобода на договаряне. Не се събраха по делото каквито и да са доказателства за опорочаване на волята на страните при сключване на договора, от които да се направи извод, че ответникът е имал недобросъвестно поведение, с което е целял постигането на несправедлив краен резултат. Напротив, страните са желаели постигането точно на този резултат, а именно: едната страна да предостави на другата имоти за ползване за срок от десет, съответно още десет години, а другата страна престира освен заплащане на символичната наемната цена, също и допълнителни парични средства  в значителен размер - с оглед изложените съображения.  Насрещните престации зависят от конкретната воля на страните и тяхната евентуална нееквивалентност следва да бъде преценявана не при обикновеното съпоставяне на насрещната парична престация, дължима от ответника, а с оглед постигането на крайния резултат за страните страните. В случая съдът приема, че не е налице твърдяната от ищците нищожност на договора, тъй като срещу предоставянето на наетите имоти за ползване, ответникът е престирал достатъчно по размер средства, което не води до злепоставяне интересите на наемодателя с цел извличане на облага от наемателя.

В този смисъл не се установи нарушаване на добрите нрави, принципа на справедливостта и на равнопоставеността на участниците в облигационната връзка. 

 

 

 

 

Извън гореизложеното по отношение на анекса е налице още едно основание за отхвърляне на иска - с него се удължава единствено срока на договора за наем. Твърденията на ищците, че поради така определение дълъг срок са в невъзможност да ползват собствените си имоти, не обуславят по никакъв начин нищожността на анекса, както междувпрочем и на договора, още по малко поради противоречие с добрите нрави. За всеки от ищците съществуват различни искове да защитят правата си, които искове са различни от предявения в настоящото производство.

Изложени са твърдения, че след смъртта на наследодателя собствеността върху имот с идентификатор 55155.19.416 е преминала у неговите наследници - ищецът Г.Г. и ответникът С.Г.. Така последният в качеството на наемател се явявал и наемодател сам на себе си и това сливане на качествата в един и същи правен субект водело до нищожност на договора. Това, обаче, е основание, различно от въведеното в петитума, поради което съдът не го обсъжда - няма искане за прогласяване на нищожност на договора и анекса на различно основание от  накърняване на добрите нрави.

Затова исковете като неоснователни следва да се отхвърлят, а в тежест на ищците да се възложат сторените от ответника разноски в размер на 1200лв.

По изложените съображения Пазарджишкият районен съд

 

Р       Е       Ш       И:

 

  ОТХВЪРЛЯ предявения от К.Г.Г., ЕГН********** и Г.Д.Г., ЕГН**********,*** против С.Д.Г., ЕГН********** ***  иск по чл.26, ал.1 и ал.2 от ЗЗД за прогласяване нищожността на договор за наем вх.рег. №5617/03.07.2012г., акт № 111, том II на Службата по вписвания при PC Пазарджик и анекс от 01.12.2016год., вписан в Службата по вписвания-Рег.№11825/01.12.2016г., акт 119, том 6, дв.вх.рег.11820 поради накърняване на добрите нрави

ОСЪЖДА К.Г.Г., ЕГН********** и Г.Д.Г., ЕГН********** да заплатят на С.Д.Г., ЕГН********** сторените съдебно - деловодни разноски в размер на 1200лв.

Решението подлежи на обжалване пред Пазарджишкия окръжен съд в 2-седмичен срок от съобщението за изготвянето му.

 

 

                                              

                                               РАЙОНЕН СЪДИЯ: