№ 529
гр. Русе, 18.12.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – РУСЕ, ПЪРВИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на десети декември през две хиляди двадесет и четвърта
година в следния състав:
Председател:Николинка Чокоева
Членове:Татяна Черкезова
Виржиния К. Караджова
при участието на секретаря Ева Д.
като разгледа докладваното от Николинка Чокоева Въззивно гражданско дело
№ 20244500500919 по описа за 2024 година
Производството е по чл.258 и сл. от ГПК.
Д. П. Д. чрез процесуалния си представител адв. М. Г. от АК – Русе
е обжалвал Решение № 1336/14.10.2024г., постановено пo гр.д. № 438/2024г.
пo описа на PC - Русе, VІ-ти гp.c., с което е отхвърхлен искът му с правно
основание чл.17, ал.3 от ЗАЗ срещу ЕТ „БМВМ, ЕИК:***, представляван от
ВРМ, с.Николово, обл.Русе, ул.“*** с искане да бъде осъден ответникът да му
заплати сумата от 3498.68 лева, частично от общ размер 8746.70 лева,
представляваща дължимо арендно плащане от 100 лева на декар за периода
01.10.2022г. до 30.09.2023г. за ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ***
находящ се в с. Николово, общ. Русе, обл. Русе, по кадастралната карта и
кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18-887/30.03.2018г. на
Изпълнителния директор на АГКК, с адрес: с. Николово, общ. Русе, обл. Русе,
местност „***", с площ от 87467,00 кв.м., трайно предназначение на
територията: Земеделска, начин на трайно ползване: HИBA, категория на
земята: трета, предишен идентификатор: няма, номер по предходен план:
128017, при съседи за имота: *** като неоснователен. Изложени са подробни
съображения за необоснованост на съдебния акт. Иска същият да бъде
1
отменен, като предявеният иск бъде изцяло или евентуално частично уважен.
Моли да му бъдат присъдени разноските по делото пред първоинстанционния
съд и пред настоящата въззивна инстанция.
Ответникът по жалбата ЕТ „БМВМ, ЕИК:***, представляван от ВРМ,
чрез процесуалния си представител адв. Б. Д. изразява становище за нейната
неоснователност и моли обжалваното решение да бъде потвърдено.
Претендират се разноски.
Окръжният съд, след като прецени оплакванията по жалбата и
провери събраните по делото доказателства, приема за установено следното:
Жалбата е подадена от надлежна страна по спора, в
законоустановения срок и е процесуално допустима. Разгледана по същество,
жалбата е частично основателна.
Първоинстанционното производство е образувано по искова молба
от Д. П. Йорданов срещу ЕТ ”БМВМ” ЕИК: ***, с правно основание чл.17,
ал.3 от ЗАЗ. Моли съда да постанови решение, по силата на което да осъди
ответника ЕТ”БМВМ” ЕИК: *** да му заплати сумата от 3498.68 лева,
частично от общ размер 8746.70 лева, представляваща дължимо арендно
плащане от 100 лева на декар за периода 01.10.2022г. до 30.09.2023г. за
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор *** находящ се в с. Николово, общ.
Русе, обл. Русе, по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени
със Заповед РД-18-887/30.03.2018г. на Изпълнителния директор на АГКК, с
адрес: с. Николово, общ. Русе, обл. Русе, местност „***", с площ от 87467,00
кв.м., трайно предназначение на територията: Земеделска, начин на трайно
ползване: HИBA, категория на земята: трета, предишен идентификатор: няма,
номер по предходен план: 128017, при съседи за имота: ***. Обосновава
искането си с обстоятелството, че с нотариален акт №60 том 25 дело 5304
ДВР 9600 от 16.08.2023г. на СВ Русе е закупил процесния имот и към датата
на сделката за имота имало сключен договор за аренда от 17.10.2016г.,
действащ за периода от 01.10.2017 г. до 30.09.2024 г. Твърди, че при
подписване на договора за покупко-продажба на имота провел разговори с
арендатора и продавача и установил, че дължимото арендно плащане за
периода 01.10.2022г. до 30.09.2023г. не е заплатено, поради което като нов
собственик на имота имал правото да го получи. На 30.08.2023г. изпратил
2
писмена покана, получена същия ден от арендатора, в която го уведомил, че с
нотариален акт от 16.08.2023г. е придобил поземления имот с идентификатор
*** находящ се в с. Николово, общ. Русе, обл. Русе, по КККР и на основание
чл.17 ал.3 ЗАЗ го поканил да заплати дължимите арендни плащания (вкл. тези
за минали периоди, които към момента не са платени) по банкова сметка:
BG96BPBI79211046192402 с титуляр Д. П. Д.. Към поканата приложил и
копие на нотариалния акт. Провел последващи разговори, и с продавача, и с
арендатора, които първо му казали, че арендата за периода 01.10.2022 г. до
30.09.2023 г. не е платена, а после и двамата започнали да твърдят, че е
платена още преди сделката, с която купил имота, но нито един от двамата не
му предоставил документ за извършеното плащане. Счита, че дължимото
арендно плащане за периода 01.10.2022 г. до 30.09.2023 г. не е било заплатено
към датата на покупката от негова страна на процесния имот, както и към
датата на поканата. На основание чл.17 ал.3 ЗАЗ твърди, че има право да
получи дължимата сума. Твърди, че съгласно посоченото в чл.4.1. от договора,
всяка година дължимото арендно плащане подлежи на актуализация, като през
годините арендаторът е заплащал различни суми – 60 лв., 70 лв., 80 лв., а за
процесния период от 01.10.2022 г. до 30.09.2023 г. е разбрал, че на другите
арендодатели била заплатена сума в размер на 100 лв./декар. Претендира
разноски.
В срока по чл.131 от ГПК ответникът в първоинстанционното
производство, чрез пълномощника си адв. Б. Д. е депозирал отговор, с който
развива съображения за неоснователност на предявения иск. Претендира
разноски.
В първото открито съдебно заседание по делото, проведено на
16.05.2024 г. съдът, на основание чл.146, ал.1 от ГПК е изготвил доклад по
делото и е разпределил е доказателстваната тежест между страните. След
проведени три открити заседания в първоинстанционното производство, в
които са приети две съдебно-технически експертизи и е изслушан ЧСИ-ВН, в
качеството му на свидетел на ищеца, на основание чл.149 от ГПК съдът е счел
делото за изяснено от фактическа и правна страна и го е обявил за решаване в
законоустановения едномесечен срок.
При така изложената фактическа обстановка въззивният съд прави
следните изводи:
3
Не е спорно между страните, че с нотариален акт №60, том 25, дело
5304, ДВР 9600 от 16.08.2023 г. на СВ Русе Д. П. Д. е придобил собствеността
върху ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор *** находящ се в с. Николово,
общ. Русе, обл. Русе, по кадастралната карта и кадастралните регистри,
одобрени със Заповед РД-18-887/30.03.2018г. на Изпълнителния директор на
АГКК, с адрес: с. Николово, общ. Русе, обл. Русе, местност „***", с площ от
87467,00 кв.м., трайно предназначение на територията: Земеделска, начин на
трайно ползване: HИBA, категория на земята: трета, предишен
идентификатор: няма, номер по предходен план: 128017, при съседи за имота:
***. и че в нотариалния акт липсва изрична договорка, че дължимата рента за
стопанската 2022/ 2023г. ще се получи от купувача. Не е спорно и че
праводателите на ищеца - РЙ, ДЙ и СЙ, и тримата полски граждани, в
качеството им на наследници на ЛСЙ, починал на *** г. са встъпили в правата
по договора за аренда, за което са уведомили арендатора, веднага след смъртта
на наследодателя си още през м. Февруари 2023 г.
Спорни между страните се явяват следните обстоятелства: кога от името
на праводателите на ищеца е изпратено по Вайбър съобщението от РЙ, с което
арендаторът е уведомен, че имотите са прехвърлени и че рентата за
стопанската 2022/2023 г. следва да бъде изплатена на прехвърлителите /РЙ,
ДЙ и СЙ/, поради липса на споразумение с новия собственик, праводателите
първи ли са били по ред в уведомяването и какъв е действителния размер на
дължимото аредно плащане за декар за стопанската 2022/2023 г.
Настоящият състав споделя извода на първоинстанционния съд, че
първото получено от арендатора Уведомление за плащане на дължимата рента
за 2022 / 2023г. е на прехвърлителите, като въззивната инстанция кредитира
свидетелските показания на ЧСИ ВН с район на действие гр. Русе, който
заява, че при връчването на уведомлението от ищеца до арендатора за
плащане на арендата, арендаторът е показал вече полученото от
прехвърлителите уведомление с искане за плащане на рентата за процесната
стопанска година на тях като страна по договора за аренда. Съобразявайки и
липсата на изрична уговорка в нотариалния акт, даваща правото на купувача
да получи рентата за стопанската година, в която е прехвърлен имота, то в
действителност е правилно да се приеме, че правото на рента за тази
стопанска година е на прехвърлителите. Настоящата инстанция обаче счита,
4
че по аргумент на чл.17, ал.3 ЗАЗ при решаване на спора следва да се съобрази
и датата на извършеното уведомяване, която е 30.08.2023 г. и прехвърлителите
като първи по ред в уведомяването имат право да получат аредното плащане
за стопанската 2022/2023 г., но пропорционално за периода до 30.08.2023 г., а
за периода 01.09.-30.09.2023 г. арендното плащане следва да се дължи на
приобритателя-жалбоподател, като по отношение на тази му част искът се
явява основателен. Договорът за аренда, сключен от стария собственик, важи
и за новия. Съгласно чл.17, ал.2 от Закона за аренда в земеделието при
прехвърляне на собствеността на земеделската земя купувачът се явява
приобретател на арендования обект на договора и занапред замества
арендодателя като страна по договора за аренда. Макар новият приобретател
да встъпва в правата на предишния арендодател по договора за аренда, то
плащане на новият собственик съобразно уговореното ще се дължи едва след
уведомяване на задълженото лице, по смисъла на чл.17, ал.3 от ЗАЗ. По
аргумент от разпоредбата на чл. 17, ал.3 от ЗАЗ, арендаторът дължи
заплащането на арендната вноска на прехвърлителите и само при липса на
изрично искане от тяхна страна и при направено уведомление от новия
собственик /правоприемника/ ще дължи плащане на последния, но от момента
на уведомлението за оставащия срок на текущата година. За периода до
уведомяването, арендаторът дължи заплащането на вноската на страната по
арендния договор, но не и на неговия правоприемник, в случая новия
собственик на имотите, предмет на договора, в който смисъл и Определение
№ 474 от 5.10.2017 г. на ВКС по ч. гр. д. № 2898/2016 г.. IV г. о.. ГК.
В хода на първоинстанционното производство по безспорен начин /от
представените писмени платежни нареждания и от заключението на
назначената техническа експертиза/ е установено, че дължимата рента за
стопанската 2022/2023 г. е била в размер на 60.00 лева за декар и е изцяло
изплатена от ответника и получена от РЙ, ДЙ и СЙ на дата 31.08.2023 г. по
посочена от тях банкова сметка. Недоказано се явява обстоятелството, че за
стопанската 2022/2023 г. арендаторът е определил и изплатил рента в размер
на 100.00 лева за декар. От заключението на приетата по делото съдебно-
техническа експертиза се установява, че арендаторът е изплатил по всички
договори за 2022/2023 г. рента в размер на 60.00 лева. При настъпило
правоприемство по договора за аренда, не от съобщението по чл. 17, ал.3 от
ЗАЗ, а от уговорените в договора за аренда клаузи, арендаторът дължи
5
плащане на посочената цена, като цитираната разпоредба е приложима
единствено до това, на кого следва да плати. По отношение на размера на
дължимото арендно плащане, правоприемникът е обвързан от размера,
дължим на прехвърлителите и не може да претендира повече отколкото
арендаторът е дължал на прехвърлителите, т.к. правоприемника встъпва в
правата по договора, така както са договорени към момента на встъпването.
При тези доказателства въззивната инстанция счита, че претенцията на
въззивника следва да се уважи частично до размера на 437.34 лв.,
представляващи 1/12 част от заплатеното от арендатора на прехвърлителите
арендно плащане за стопанската 2022/2023 г. за периода от 01.09.-30.09.2023 г.
от общо платени 5248.02 лв. при рента от 60 лв. за декар за цялата стопанска
година с продължителност 01.10.2022 г. – 30.09.2023 г., като в тази му част
решението на първоинстанционния съд следва да се отмени, а в останалата му
част до претендираната сума в размер на 3498.68 лв. искът е неоснователен и
недоказан и първоинстанционното решение следва да се потвърди.
По отношение на разноските:
Съразмерно на уважената и отхвърлената част от претенцията следва да
се присъдят и разноските, направени и претендирани от страните в двете
инстанцци, а именно:
в полза на въззивника – 180 лв. разноски за първа инстанция, в т.ч.
разноски за държавна такса в размер на 17.50 лв., разноски за вещи лица в общ
размер на 81.25 лв. и разноски за адвокатски хонорар в размер на 81.25 лв. и
8.75 лв. разноски за държавна такса за въззивната инстанция, а в полза на
пълномощника му – адв.Г., на основание чл.38, ал.1, т.3, предл.2 от ЗА
адвокатски хонорар за въззивната инстанция в размер на 81.25 лв. и
в полза на въззиваемия – 2240 лв. разноски за адвокатски хонорар за
двете инстанции.
По компенсация на присъдените разноски съразмерно с уважената и
отхвърлена част от иска, Д. П. Д. следва да заплати на ЕТ“БМВМ сумата от
2051.25 лв. разноски по делото за двете инстанции.
Мотивиран така, Окръжният съд
РЕШИ:
6
ОТМЕНЯ Решение № 1336 от 14.10.2024 г. постановено по гр. д. №
438/2024 г. на Русенския районен съд В ЧАСТТА, с която е отхвърлен
предявеният иск от от Д. П. Д., ЕГН ********** от гр. Русе по чл. 17, ал. 3 ЗАЗ
срещу ЕТ „БМВМ, ЕИК:***, представляван от ВРМ, с. Николово, обл. Русе,
ул. “*** за сумата от 437.34 лева, частично от общ размер 8746.70 лева,
представляваща дължимо арендно плащане от 100 лева на декар за периода
01.09.2023 г. до 30.09.2023 г. за ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ***
находящ се в с. Николово, общ. Русе, обл. Русе, по кадастралната карта и
кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18-887/30.03.2018г. на
Изпълнителния директор на АГКК, с адрес: с. Николово, общ. Русе, обл. Русе,
местност „***", с площ от 87467,00 кв.м., трайно предназначение на
територията: Земеделска, начин на трайно ползване: HИBA, категория на
земята: трета, предишен идентификатор: няма, номер по предходен план:
128017, при съседи за имота: *** и вместо него ПОСТАНОВЯВА:
ОСЪЖДА ЕТ „БМВМ, ЕИК:***, представляван от ВРМ,
с.Николово, обл.Русе, ул.“*** да заплати на Д. П. Д., ЕГН ********** от гр.
Русе сумата от 437.34 лв., представляваща дължимо арендно плащане от 60
лева на декар за периода 01.09.2023 г. до 30.09.2023 г. за ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с
идентификатор *** находящ се в с. Николово, общ. Русе, обл. Русе, по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18-
887/30.03.2018 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес: с. Николово,
общ. Русе, обл. Русе, местност „***", с площ от 87467,00 кв.м., трайно
предназначение на територията: Земеделска, начин на трайно ползване:
HИBA, категория на земята: трета, предишен идентификатор: няма, номер по
предходен план: 128017, при съседи за имота: ***.
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 1336 от 14.10.2024 г. постановено по
гр. д. № 438/2024 г. на Русенския районен съд В ЧАСТТА, с която е отхвърлен
предявеният иск от Д. П. Д., ЕГН ********** от гр. Русе по чл. 17, ал. 3 ЗАЗ
срещу ЕТ „БМВМ, ЕИК:***, представляван от ВРМ, с.Николово, обл.Русе,
ул.“*** за сумата от 3061.34лева, частично от общ размер 8746.70 лева,
представляваща дължимо арендно плащане от 100 лева на декар за периода
01.10.2022 г. до 31.08.2023 г. за ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ***
находящ се в с. Николово, общ. Русе, обл. Русе, по кадастралната карта и
кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18-887/30.03.2018 г. на
7
Изпълнителния директор на АГКК, с адрес: с. Николово, общ. Русе, обл. Русе,
местност „***", с площ от 87467,00 кв.м., трайно предназначение на
територията: Земеделска, начин на трайно ползване: HИBA, категория на
земята: трета, предишен идентификатор: няма, номер по предходен план:
128017, при съседи за имота: ***, като НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ОСЪЖДА Д. П. Д., ЕГН ********** от гр. Русе, да заплати на ЕТ
„БМВМ, ЕИК:***, представляван от ВРМ, с.Николово, обл.Русе, ул.“***
сумата от 2051.25 лева – деловодни разноски за двете инстанции по
компенсация.
ОСЪЖДА ЕТ „БМВМ, ЕИК:***, представляван от ВРМ,
с.Николово, обл.Русе, ул.“*** да заплати на адв. М. Г. – АК Русе разноски за
адвокатско възнаграждение за настоящата инстанция в размер на 81.25 лева.
Решението е окончателно и не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
8