Р Е Ш
Е Н И Е
№ 145 14.04.2020
г. гр. Хасково
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
ОКРЪЖЕН СЪД ХАСКОВО …............……………........................………..…….... състав
на четиринадесети април …………………………… две хиляди и двадесета година
в закрито заседание в състав :
Председател : ДЕЛЯНА
ПЕЙКОВА
Членове : ГЕОРГИ ГОЧЕВ
МИЛУШ ЦВЕТАНОВ
секретар …….………….………………………………………………………..……….……
прокурор ……………………….........................................................………………….….......
като разгледа докладваното от ..........................председателя ...…..................…..………...
В. гр. дело № 309 по описа за 2020 г…..…………………………………………………
Производството е по реда на чл.435 и сл. от ГПК, образувано по жалба вх. № 01367 от 15.01.2020 г. по описа на ЧСИ Н.Кавакова, подадена от адв. Е.Р., пълномощник на Ж.Г.Й. против постановление на ЧСИ Н.Кавакова изх. № 60942/30.12.2019 г. за възлагане на недвижим имот, постановено по изп. д. №20189290400641.
В подадената въззивна жалба са наведени доводи за неправилност на атакуваното постановление поради това,че ипотекарният длъжник не е бил надлежно уведомен за насрочената публична продан, като по този начин е бил лишен от възможността да участва в проданта; на следващо място – поради ненадлежно проведена публична продан – подадената оферта от един от участниците не касаела имота, предмет на публичната продан; липса на доказателства за извършено надлежно разгласяване на насрочената публична продан; неправилно определена първоначална цена, от която е започнала публичната продан и неточно описание на имота, предмет на ипотеката и този на публичната продан. Моли съда да постанови решение, с което да отмени постановление на ЧСИ Н.Кавакова изх. № 60942/30.12.2019 г. за възлагане на недвижим имот, постановено по изп. д. №20189290400641.
В срок е постъпило възражение от „ Юробанк България“ АД гр. София, с което считат,че подадената жалба е процесуално недопустима, а по същество неоснователна. Молят съда да постанови решение, с което да остави жалбата без уважение.
В приложените по делото писмени мотиви на ЧСИ Кавакова се сочи, че жалбата е процесуално допустима, но по същество – неоснователна. Твърди се,че жалбоподателят е бил надлежно уведомен за насрочената публична продан и че същата е проведена при спазване разпоредбите на ГПК. Твърди се също,че жалбоподателят е бил надлежно уведомен за изготвената оценка, която той не е обжалвал в сроковете по ГПК.
Хасковският окръжен съд след преценка доводите на страната, обсъждане на събраните по изпълнителното дело доказателства и обясненията на ЧСИ, констатира следното:
Жалбата е по реда на чл.435 от ГПК, подадена от легитимирано лице - длъжник, поради което е процесуално допустима. Преценена по същество е основателна. Обжалваното действие на ЧСИ е незаконосъобразно, поради което следва да бъде отменено.
Изп.дело № №20189290400641 по описа на ЧСИ Н.Кавакова е образувано по молба на „Банка Пиреос България“ АД гр. София въз основа на изпълнителен лист издаден на 22.01.2010 г. от РС Хасково по ч.гр.д. № 112/2010 г. по описа на ХРС./ първоначално делото е било образувано при ЧСИ С.Пеев, след което същото е изпратено на ЧСИ Н. Кавакова/. Видно от приложеното изпълнително дело е,че длъжниците и в частност длъжникът Ж.Й., жалбоподател в настоящото производство, са били надлежно уведомени за образуваното изпълнително дело, връчена им е покана за доброволно изпълнение, както и надлежно са уведомявани за предприетите действия по изпълнение, вкл. и за насрочената публична продан. В този смисъл са неоснователни оплакванията в подадената жалба,че длъжникът не е бил надлежно уведомен и че по този начин е нарушено правото му на участие в проданта./ така например -покана за доброволно изпълнение – л.66 връчена лично на 23.02.2010 г. на Ж.Й., адрес гр.***, призовка за принудително изпълнение, връчена на 14.06.2010 г. , съобщение за насрочване на публична продан л. 483 и др./ На л.417 от делото се намира молба подадена от длъжниците в производството за връчване на книжата по делото на техен адрес във ***, посочен е и имейл адрес за кореспонденция. На посочените адреси в гр.*** и на този във *** длъжникът Ж.Й. е бил надлежно уведомяван за насрочените действия по принудително изпълнение. Вън от горното, съгласно чл.49 от ГПК страната, която живее или замине за повече от един месец в чужбина, е длъжна да посочи лице в седалището на съда, на което да се връчват съобщенията – съдебен адресат, ако няма пълномощник по делото в Р България. Т.е жалбоподателят е бил длъжен да посочи адрес за кореспонденция, след като живее в чужбина и след като не е изпълнил това задължение, не би могъл да черпи права от собственото си противоправно поведение.
Неоснователно е оплакването,че имотът, който е обявен на публична продан, е неточно описан. В обявлението за насрочване на публична продан л. 485,554, 592 и др., имотът е описан, така както е описан в нот. акт за договорна ипотека от 31.01.2008 г., а също така е описан и съобразно изготвения проект за изменение на кадастралния план. Изрично в обявлението е посочено, че уличната регулация е приложена , но дворищната регулация не е документално изпълнена. Процедурата по изменение и допълване на кадастралния план не е надлежно проведена, т.като това може да стане единствено по искане на собственика на имота. В случая, ако се спре провеждането на публична продан докато приключи процедурата за изменение и допълване на кадастралния план на практика би се стигнало до блокиране на изпълнителния процес, т.като очевидно собствениците – длъжници в изпълнителното производство, нямат интерес от приключването на тази процедура и продан на имота. Правилно ЧСИ е извършил обявяването на проданта на имота, като е описал същия както по нот.акт, така и съобразно изготвения проект за изменение. Настъпилите промени в имота са взети предвид от ВЛ при изготвянето на оценката на имота / л.385 и сл./. Тази оценка е връчена надлежно на длъжника Ж.Й. /л. 455 и л.456/, и не е обжалвана от него по реда на чл.485 ал.2 от ГПК. В изготвената от 02.04.2019 г. оценка на имота пазарната му стойност е определена на 126 700 лв.
В чл.
435 от ГПК законодателят изчерпателно е посочил качествата на лицата в
изпълнителното производство или засегнати от него, на които се признава
процесуалното право на жалба срещу конкретни и изрично изброени действия на
съдебния изпълнител. Съгласно ал. 3 на тази разпоредба постановлението за
възлагане може да бъде обжалвано само от лице, внесло задатък до последния ден
на проданта и от взискател, участвал като наддавач, без да дължи задатък, както
и от длъжника, поради това, че наддаването при публичната продан не е извършено
надлежно или имуществото не е възложено по най-високата предложена цена. В
установената практика се приема,че наддаването е надлежно, когато са спазени
изискванията на чл.489 и чл.490 от ГПК. Основанията за оспорване на
постановлението за възлагане поради ненадлежно извършено наддаване следва да
визират случаи, при които е нарушена предвидената в посочените разпоредби
процедура- напр. наддавателните предложения не съдържат съответните реквизити,
участникът в наддаването не е внесъл задатък или не е приложена съответната
квитанция, предложението му не е било отразено във входящия регистър на съда,
проданта не е приключила в съответното законоустановено време или в наддаването
са взели участие лица, които не са имали право да наддават. Второто основание
за обжалване на постановлението за възлагане е имуществото да не е възложено по
най-високата предложена цена.
С протокол от 23.10.2019 г. е насрочена
последната публична продан, приключила с атакуваното постановление за
възлагане, за периода от 19.11.2019 г. до 19.12.2019 г./ л.544/, с начална цена
на наддаване 65 840 лв. Съобщението
е връчено на жалбоподателя Й. на посочения от него адрес във ***/ л.554/.
Извършено е надлежно разгласяване на проданта, съобразно разпоредбата на чл.487
от ГПК / л.559-568/. В указаният срок са постъпили две наддавателни
предложения, първото от Н.Ф.Ф. с вх. № 24314/04.12.2019 г. с предложена цена
66 000 лв. В наддавателното предложение имотът е описан така, както е
посочено в обявлението за публична продан, съгласно плана за изменение. Второто
наддавателно предложение е на А.М.К., вх. №25500 от 19.12.2019 г. с предложена
цена 65 900 лв.В наддавателното предложение имотът е описан, както по
нот.акт, така и по предложението за изменение на плана. Оплакването,че в
наддавателното предложение, подадено от Н.Ф.Ф. не е индивидуализиран имота е
неоснователно, т.като същият, както се посочи е описан съгласно описанието в изготвения проект за изменение
на плана. Обстоятелството,че не е описан и по нот.акт не опорочава
наддавателното предложение, респективно проведената публична продан. С атакуваното
постановление имотът е възложен на Н.Ф.Ф. предложила по-високата цена, а именно
66 000 лв. Т.е формално изискването имотът да е възложен по най-високата
предложена цена е спазено.
Независимо от това обаче, проданта е
незаконосъобразно проведена, т.като неправилно е определена първоначалната
цена, от която е започнала публичната продан, което е довело до неправилно
провеждане на проданта. Изложените в този смисъл доводи в жалбата са
основателни.
Видно от приложеното изпълнително дело е че
ЧСИ е възложил изготвянето на оценка на ВЛ Г.М. / л.385/ . ВЛ е оценило имота, ведно с построените в
него сгради и басейн на 126 700 лв. Оценката е изготвена на 02.04.2019 г. Тя
е съобщена на длъжника Ж.Й. / л.455 и л.456/ и не е обжалвана от него, както
по-горе се посочи, по реда на чл.485 ал.2 от ГПК. Въз основа на тази оценка са
насрочени две публични продани, които са обявени за нестанали 21.06.2019 г. / л.478/ и 20.09.2019 г. /
л.508/.
Със съобщение / липсва акт на ЧСИ за възлагане на ВЛ да извърши преоценка на имуществото/ от 07.10.2019 г.л.513/ ВЛ е уведомено да извърши актуална оценка на имота. ВЛ е дало заключение л. 514, съобразно което е намалило цената на имота, предмет на проданта с около 35 % от първоначално определената през м. април цена,, като по този начин цената е определена на 82 300 лв. ВЛ е посочило в доклада си,че през периода на извършване на първоначалната оценка и нейния преглед няма значителна промяна в общите условия на пазара, няма нови обстоятелства по отношение на експлоатацията на имота и особености на района, в който е разположена. ВЛ е приело ,че „ с оглед на около 7 месечното отстояние от първоначалната оценка, през който период върху стойностите на оценяваното тук имущество вече сериозно влияе неговото активно присъствие на пазара и липсата на поддръжка и експлоатация по него, както и с оглед на моментните сезонни характеристики на пазара“ е нужно значително занижаване на определените в първонтачалната оценка стойностни равнища с около 35 % от определената през април обща стойност. Тази нова оценка е значително занижена от първоначално дадената, както и самото ВЛ е посочило, без да има посочени съществени промени в пазара, без да са налице данни за изминал значителен период от време между изготвянето на двете оценки. Тази нова оценка не е била връчена надлежно на страните и в частност на жалбоподателя Ж.Й., като по този начин той е бил лишен от възможността да обжалва същата по реда на чл.485 ал.2 от ГПК. ЧСИ е допуснал нарушение на изискванията на ГПК, в сила от 30.10.2017 г. за провеждане на публична продан на недвижим имот, включително и правилата за определяне на начална цена, което е довело до опорочаване на проданта. Обявяването на новата публична продан и изготвянето на нова оценка при действието на сега действащата редакция на чл.485 от ГПК, визира задължение за ЧСИ заключението на вещото лице да бъде съобщено на страните по реда на чл.485 ал.2 от ГПК, като ал. 6 е неприложима. Това обосновава извод за незаконосъобразност на извършените от ЧСИ действия и отмяна на обжалваното действие – постановление изх. № 60942/30.12.2019 г. за възлагане на недвижим имот, постановено по изп. д. №20189290400641.
Не могат да бъдат споделени доводите на ЧСИ
изложени в писмените обяснения, че не е имал задължение да съобщи на длъжника
изготвената нова оценка на имота, позовавайки са на разпоредбата на ал.6 на
чл.485 от ГПК. Съгласно цитираната разпоредба правилата по ал.2, 3 и 5, касаещи
начинът на определянето на началната цена, съобщаването й, се прилагат само при
извършването на първата публична продан. И това е така при провеждането на
поредни публични продани, които са обявени за нестанали. В случая обаче, след като е определена нова
начална цена, то ЧСИ е бил длъжен да спази изискванията, визирани в чл.485 от ГПК
и да връчи съобщение на страните и в частност на длъжника за изготвената нова
оценка от ВЛ. Целта на законодателните промени в чл.485 е именно да се
създаде гаранция за достоверност на цената при изпълнението, която да е близка
до пазарната цена, чрез въвеждането на възможност за защита на длъжника срещу
оценката на вещта, от каквато възможност е бил лишен с приемането на ГПК, в
сила от 2008 г. – в първоначалната му редакция.
Да се приеме противното
означава да се даде възможност за промяна на оценката след всяка нестанала
публична продан, за което длъжника да не бъде уведомяван и по този начин да се
стигне до продажба на имота на изключително занижени цени. За пълнота следва да
се посочи, че липсва приложена и актуална данъчна оценка,за да се прецени
доколко е спазена разпоредбата на чл.485 ал.5 от ГПК. / на л.446 има справка, в
която е посочена данъчна оценка на имота, но липсват подпис, печат, дата и др.,
за да се приеме,че има характер на данъчна оценка, изготвена от компетентен орган
и характеристиките на имота не съответстват на посочените в нотариалния акт/.
С оглед изложеното съдът намира,че подадената от адв. Е.Р., пълномощник на Ж.Г.Й. жалба вх. № 01367 от 15.01.2020 г. по описа на ЧСИ Н.Кавакова против Постановление на ЧСИ Н.Кавакова изх. № 60942/30.12.2019 г. за възлагане на недвижим имот, постановено по изп. д. №20189290400641 е основателна и следва да бъде уважена.Атакуваното действие на ЧСИ е незаконосъобразно и същото следва да бъде отменено.
Р Е Ш И :
По подадената от адв. Е.Р., пълномощник на Ж.Г.Й. жалба вх. № 01367 от 15.01.2020 г. по описа на ЧСИ Н.Кавакова
ОТМЕНЯ Постановление на ЧСИ Н.Кавакова изх. № 60942/30.12.2019 г. за възлагане на недвижим имот, постановено по изп. д. №20189290400641.
Решението е окончателно и не подлежи на обжалване.
Председател: Членове 1.
2.