№ 3458
гр. Варна, 06.10.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 7 СЪСТАВ, в публично заседание на
деветнадесети септември през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:Александър В. Цветков
при участието на секретаря И.а Ат. Атанасова
като разгледа докладваното от Александър В. Цветков Гражданско дело №
20243110105861 по описа за 2024 година
Производството е образувано по искова молба, подадена от М. Н. В., ЕГН
***, и С. Н. В., ЕГН **********, срещу В. С. В., ЕГН **********, и С. С. В.,
ЕГН **********, с която е предявен негаторен иск по чл. 109 от ЗС за
премахване на незаконен гараж с идентификатор № ****, с площ 24 кв.м.,
намиращ се в поземлен имот с идентификатор № ****, ***.
Ищците твърдят, че сградата е изградена без строителни разрешения и
пречи на тяхното право на ползване на жилищната сграда с идентификатор №
****.1. В исковата молба се твърди още, че дядото на ищците, С. В. С.ов, и
баба им, И. Н. С., са построили жилищна сграда в гр. Варна въз основа на
договор за отстъпено право на строеж от 23 април 1966 г. Сградата била
вписана в кадастралната карта с идентификатор № ****.1 и е разположена на
***. С течение на времето, синът им Н. С.ов В. наследил сградата и по-късно я
дарил на децата си, М. Н. В. и С. Н. В..
Сочи се още, че лелята на ищците, В. С. В., след като се омъжила, също
започнала да строи в същия имот, и изградила друга жилищна сграда с
идентификатор № ****.3. В този период тя построила и незаконен гараж,
прилепен до жилищната сграда на ищците.
Излагат се твърдения, че гаражът няма необходимите строителни книжа и
не отговаря на строителните норми. Според ищците, този незаконен гараж им
пречи да използват жилищната си сграда по нормален начин, причинявайки
влага и мухъл, което води до здравословни проблеми като астма и алергии за
М. В. и дъщеря й. Гаражът пречи на проветряването и осветяването на стаите,
както и на извършването на ремонти. По изложените съображения отправят
искане за премахването на незаконния гараж.
1
В срока по чл. 131 от ГПК е постъпил писмен отговор, подаден от В. С. В.
и С. С. В., с който изразяват становище, че искът на М. Н. В. и С. Н. В. е
допустим, но неоснователен. В отговора не се оспорва, че ищците са
собственици на жилищната сграда, и че страните са съсобственици на
дворното място. Посочват, че в нотариалния акт на бащата на ищците е дарен
гараж с площ 24 кв.м., изграден в същото дворно място.
Твърдят още, че понастоящем няма незаконен гараж, изграден и ползван
от тях, който пречи на ищците да упражняват правото си на ползване на
жилищната сграда. Те отричат, че има гараж, който да е долепен до
жилищната сграда на ищците. Техните твърдения се подкрепят от липсата на
строителни разрешения за изграждане на втори гараж и от съществуването на
само един гараж, който не пречи на ползването на имота от ищците. Молят за
отхвърляне на иска и присъждане на разноски.
Съдът, след преценка на представените по делото доказателства
поотделно и в тяхната съвкупност, приема за установено от фактическа
страна следното:
По делото е представен Нотариален акт за дарение на недвижим имот №
114, том 11, дело № 115, партида № 316 от 2023 г., съставен на 05.07.2023 г. от
нотариус Ева Добрева, вписан в Служба по вписвания – Варна с вх. рег. №
19853 от 05.07.2023 г. и двоен вх. рег. № 79683 от 05.07.2023 г., с който Н. С.ов
В., ЕГН **********, дарява на С. Н. В., ЕГН **********, и М. Н. В., ЕГН ***,
при равни квоти еднофамилна жилищна сграда (къща) с идентификатор №
****.1 по кадастралната карта, със застроена площ по документ 88 кв.м., а по
скица от 87 кв.м., разположена в поземлен имот с идентификатор № **** по
кадастралната карта на гр. Варна, район Аспарухово, одобрена със заповед РД-
18-73 от 23.06.2008 г., адрес на имота: ***, при граници и съседи на имота:
10135.5510.252, 10135.5510.238, 10135.5510.234, 10135.5510.237,
10135.5510.246, 10135.5510.244. Сградата е с два жилищни етажа, по три стаи
на всеки етаж, със санитарни помещения, кухня, коридор, тераси и входно
преддверие. В нотариалния акт е запазено пожизнено право на ползване за
дарителя Н. С.ов В..
Представена е скица на от Служба по геодезия, картография и кадастър –
Варна, за сграда с идентификатор № **** по кадастралната карта на гр.
Варна, район Аспарухово, одобрена със Заповед РД-18-73 от 23.06.2008 г. на
Изпълнителния директор на АГКК, с последно изменение от 10.08.2023 г.
Сградата е с адрес: гр. Варна, район Аспарухово, ***, разположена в поземлен
имот с идентификатор № ****, със застроена площ 24 кв.м., брой етажи – 1,
предназначение: гараж, брой самостоятелни обекти в сградата – няма данни и
е долепена до сграда с идентификатор № ****.1
По делото е депозирано споразумение от 06.06.2025 г., подписано между
страните. Съгласно споразумението, страните се съгласяват, че по предявената
претенция за изграден гараж в дворното място в ***, без строителни
разрешения, ответниците нямат отношение, доколкото същият не е бил
изграден от тях, поради което ответниците не дължат изпълнение. С оглед
претенциите на ищците за премахване на изградения без разрешение гараж,
2
ответниците дават съгласие същият да бъде демонтиран и премахнат за сметка
на ищците, като дървена конструкция и покрив без колони, осигуряващи
стабилност на сградата с идентификатор ****.1, при осигурен достъп до
ползваната от ответниците част от дворното място. Споразумението
предвижда, че същото ще бъде внесено в съда за прекратяване на делото.
Споразумението е подписано само от ищците С. Н. В., ЕГН **********, и М.
Н. В., ЕГН ***.
По делото е изготвена съдебно-техническа експертиза от вещо лице Т. Х.
О., от заключението на която се установява, че сграда с идентификатор №
**** е описана като еднофамилна, намираща се в поземлен имот № **** в
***. Вещото лице установява, че процесната постройка е изградена без
строителни разрешения. Изрично е посочено в заключението, че вещото лице
не разполага със строителни книжа за сградата. Постройката е описана като
навес с дървена конструкция, покрита с покривно покритие, подпряна на две
тухлени колони с размери 25 на 38 см и носеща стена, която е част от сграда
№ ****.1. Вещото лице посочва, че постройката е прилепена към сградата на
ищците и че колоните са разположени в непосредствена близост до външната
стена на сградата № ****.1. Заключението съдържа снимков материал, от
който се установява конструкцията на постройката, разположението на
колоните и начинът, по който постройката се допира до сградата на ищците. В
съдебно заседание, проведено на 29.05.2025 г., е разпитан свидетелят Галя Г.а
Тодорова, родена на 19.07.1971 г., майка на ищците, чиито показания съдът
кредитира по реда на чл. 172 от ГПК. Свидетелката заявява, че процесният
гараж/постройка е построен след развода й с Н. В. през 2003 г. Преди това на
мястото е имало само маса със столчета. Твърди, че постройката е изградена
от С. и В. В., тъй като свекър й и свекърва й дадоха право за строеж за 72 кв.м.
за къщата на В., но за гараж, залепен за къщата на Н., няма разрешение.
Свидетелката описва, че постройката има четири колони, изградени от тухли с
вароциментова спойка, отгоре с греди и навес. Колоните са с размери около 25
на 25 см, с височина около 2,30-2,50 м. Постройката е залепена към къщата на
Н., с греда е хваната към нея. Свидетелката твърди, че постройката пречи на
ползването на прозорците и че от нея идва влага, която причинява мухъл и
падане на мазилките в къщата. Децата имат здравословни проблеми – астма.
Свидетелката категорично отрича, че постройката е изградена от Н. В..
Посочва, че е била построена от майстори под ръководството на С. и В., в
тяхното дворно място и от тяхната страна. Свидетелката твърди, че
отношенията между Н. и сестра му В. са лоши след 2015 г., когато е починала
майка им, и че Н. многократно е правил опити да премахне постройката, но
получавал отказ.
В съдебно заседание от 23.05.2025 г. ответниците В. В. и С. В. заявяват, че
не са против постройката да бъде премахната. Ответницата В. В. заявява: "Аз
ще я махна постройката, няма проблем."
В съдебно заседание от 19.09.2025 г. ответницата В. В. заявява: "Могат да
ги облепят колоните. На три метра от сградата има колони и казаха, че не им
пречат. Тази половин колона не ми пречи да я съборят." Процесуалният
3
представител на ответниците, адв. П., заявява, че от С. знае, че колоните
трябва да останат.
При така установената фактическа обстановка, съдът прави следните
правни изводи:
Предявеният иск е с правно основание чл. 109 от Закона за собствеността.
Negatorius actio (actio negatoria) е негаторният иск, с който собственикът на
вещта може да защити правото си на собственост срещу нарушения, които не
са свързани с отнемане на владението. Иск по чл. 109 от ЗС не е
установителен иск, а е осъдителен, като с него се цели преустановяване на
неоснователните въздействия и възстановяване на нарушеното правомощие
на собственика.
Съгласно константната съдебна практика, установена с Решение № 619 от
06.12.2018 г. по гр. д. № 1052/2018 г. на ВКС, I ГО, както и множество други,
исковете по чл. 109 от ЗС защитават правото на собственост от всички
неоснователни въздействия, независимо дали се нарушава владението или не.
Такива неоснователни въздействия са и незаконно изградените строежи
(постройки), които се намират върху или в непосредствена близост до имота
на ищеца и които препятстват нормалното упражняване на правото на
собственост.
За уважаването на негаторния иск по чл. 109 от ЗС е необходимо ищецът
да докаже следните елементи на фактическия състав: 1) правото на
собственост върху имота, 2) наличието на конкретно неоснователно
въздействие, 3) че въздействието пречи на упражняването на правото на
собственост и 4) липсата на правно основание за въздействието
(незаконността на постройката).
Съгласно разпределението на доказателствената тежест, ищецът следва
да установи правото си на собственост и неоснователното въздействие, а
ответникът носи доказателствената тежест да установи основанието (правното
основание) за въздействието – в настоящия случай законността на строежа.
Съгласно трайната практика на ВКС, при иск по чл. 109 ЗС за премахване на
незаконна постройка, ищецът следва да докаже правото си на собственост
върху имота и наличието на постройката, която пречи на упражняването на
неговото право, а ответникът следва да докаже законността на постройката –
наличието на строителни разрешения и съответствието с приложимите
строителни норми.
В настоящия случай от събраните по делото доказателства съдът приема
за безспорно установено, че ищците М. Н. В., ЕГН ***, и С. Н. В., ЕГН
**********, са собственици на еднофамилна жилищна сграда с
идентификатор № ****.1 по кадастралната карта на гр. Варна, разположена в
поземлен имот № ****, ***, като това обстоятелство се установява от
представения нотариален акт за дарение от 05.07.2023 г. Не е налице спор по
отношение собствеността на ищците върху сградата, като ответниците в
отговора по исковата молба изрично признават това обстоятелство. Макар
процесуалният представител на ответниците в хода на устните състезания да е
4
направил възражение, че ищците не са единствени собственици на сградата, а
С. В. притежава 1/8 ид.ч. от нея, това не променя обстоятелството, че ищците
разполагат с активна легитимация да защитават своето право на собственост,
представляващи действие на управление на общата вещ.
От събраните по делото доказателства – скица № 15-663601 от 28.06.2024
г., съдебно-техническа експертиза и свидетелски показания – се установява по
безспорен начин наличието на сграда с идентификатор № ****, нанесена в
кадастралната карта с предназначение "гараж", със застроена площ 24 кв.м.,
разположена в поземлен имот № ****. Установява се, че тази постройка
представлява навес с дървена конструкция, покрита с покривно покритие,
подпряна на две тухлени колони с размери 25 на 38 см и носеща стена, която е
част от сградата на ищците № ****.1. Постройката е прилепена към външната
стена на сградата на ищците, като колоните са прилепени до нея.
Съгласно разпределението на доказателствената тежест, ответниците са
били длъжни да установят законността на постройката, ако такава съществува.
Ответниците обаче не са представили никакви доказателства за наличието на
строителни разрешения за процесната постройка. От съдебно-техническата
експертиза се установява, че сградата не разполага със строителни книжа, не
са представени строителни разрешения, като такива не са налични и в
архивите. С оглед изложеното, единствения обоснован извод е, че процесната
постройка е изградена без необходимите строителни книжа и следователно е
незаконна на основание чл. чл. 225, ал. 2, т. 2 от ЗУТ.
Ответниците поддържат защитна теза, че процесната постройка не
представлява "гараж", а "навес", която съдът намира за несъстоятелна, на
първо място защото, терминологичното определение дали постройката
представлява "гараж", "навес" или друг вид постройка не е релевантно за
преценката за нейната законност, а същата е в достатъчна степен
индивидуализирана, включително чрез идентификатор по действащите КККР,
като изрично в приложената по делото скица е записано, че предназначението
й е за гараж. При предявен негаторен иск за премахване на незаконна
постройка правно значение има не наименованието или предназначението на
постройката, а дали същата е изградена законосъобразно – със съответните
строителни разрешения и при спазване на приложимите строителни норми.
Липсата на строителни книжа, независимо от функционалното
предназначение или конструктивното изпълнение на постройката, прави
постройката незаконна и основание за уважаване на негаторен иск по чл. 109
от ЗС.
На второ място, твърдението, че постройката не е изградена от
ответниците, а от бащата на ищците преди повече от двадесет години, е
опровергано от събраните по делото доказателства. От показанията на
свидетелката Галя Г.а Тодорова, ценени по реда на чл. 172 от ГПК,
категорично се установява, че постройката е изградена след 2003 г., след
развода на свидетелката с Н. В.. Преди това на мястото е имало само маса със
столчета. Свидетелката твърди, че постройката е изградена по възлагане на
ответниците, под ръководството на С. и В. В., в тяхното дворно място и от
5
тяхната страна. Свидетелката категорично отрича, че постройката е изградена
от Н. В.. Показанията на свидетелката са последователни, непротиворечиви и
кореспондират с останалите доказателства по делото. При тези обстоятелства
съдът кредитира показанията на свидетелката Галя Тодорова и приема за
установено, че постройката е изградена по възлагане и в полза на ответниците.
Съдът отчита, че в процеса на разглеждане на делото, а именно между
двете съдебни заседания, страните са депозирали споразумение, подписано
само от ищците, в което ответниците декларират, че не са изградили
процесната постройка и че не дължат изпълнение, но дават съгласие същата да
бъде демонтирана и премахната за сметка на ищците, като дървена
конструкция и покрив "без колони, осигуряващи стабилност на сградата".
Съдът приема, че изявленията в обстоятелствената част на споразумението
следва да се ценят с оглед всички доказателства по делото, като при
съпоставянето им с показанията на свидетелката Галя Тодорова, следва да се
даде предпочитание на гласните доказателства, събрани по реда на ГПК в
присъствието на страните, пред изявленията в споразумението, подписано с
цел доброволно уреждане на спора. Споразумението е подписано при условия,
които удовлетворяват интереса на ищците – премахване на постройката,
поради което те не следва да се ползват с материална доказателствена сила,
при наличието на събрани доказателства в обрания смисъл. Тези изявления са
израз на преговорна позиция, целяща доброволно уреждане на спора, а не
касаят признание, извършено за целите на процеса или внасяне на яснота в
позициите на страните в производството, в случай, че такове не се постигне.
Нещо повече, в съдебното заседание от 23.05.2025 г. ответниците изрично
заявяват съгласие да премахнат сградата за своя сметка, като В. В. дори
заявява, че ще премахне сградата за своя сметка. Това изявление е основа за
започване на преговори за извънсъдебно разрешаване на спора и за отлагане
на делото за следващо съдебно заседание, в което страните представят
споразумението.
От събраните по делото доказателства се установява, че процесната
постройка пречи на упражняването на правото на собственост от ищците. От
показанията на свидетелката Галя Г.а Тодорова се установява, че постройката
е залепена към къщата на ищците, че пречи на ползването на прозорците, че
причинява влага и мухъл в къщата, което води до здравословни проблеми за
децата – астма и алергии. Свидетелката твърди, че са направени ремонти в
къщата за значителни суми, но мазилките и тапетите са паднали поради
влагата, идваща от постройката. Тези обстоятелства не са оспорени от
ответниците и се потвърждават от цялостния доказателствен материал.
Пречката се изразява не само в физическото препятстване на достъпа и
ползването на прозорците, но и във влошаването на техническото съС.ие на
сградата на ищците поради влага и невъзможността за извършване на ремонти
и санация. Съгласно константната практиката на ВКС, , за да се уважи иск по
чл. 109 от ЗС, не е необходимо пречката да е пълна или да прави невъзможно
упражняването на правото на собственост; достатъчно е да се установи, че
неоснователното въздействие затруднява или ограничава нормалното
упражняване на собствеността, каквото се установява в процесния случай.
6
В проведеното на 19.09.2025 г. открито съдебно заседание процесуалният
представител на ответниците потвърждава готовността на доверителите си за
премахване на сградата, но този път "без колони", с аргумент, че те са
"носещи" и осигуряват стабилност на сградата. Посоченото обстоятелство
обаче не се потвърждава от доказателствения материал по делото,
включително и от прост оглед на приложените към експертизата снимки. От
заключението на вещото лице се потвърждава, че колоните са тухлени
конструкции с размери 25 на 38 см, които подпират дървената конструкция на
навеса, но не се установява да изпълняват функция на носещи елементи на
сградата на ищците № ****.1. Напротив, колоните са допълнително изградени
елементи, които служат единствено за подпиране на навеса, а не за
осигуряване на стабилност на съществуваща къща. Още повече, тези колони са
изградени след построяването на сградата № ****.1, която освен всичко
останало е и собственост на ищците. При това положение аргументът, че
колоните са "носещи" и осигуряват стабилност, е неоснователен и не е годен
да послужи като основание за поддържане на недопустимото от закона съС.ие,
ограничаващо правото на ползване на собствеността на ищците
необезпокоявано и в неговия пълен обем. На премахване подлежи цялата
незаконна постройка, а не само отделни нейни елементи, тъй като визираните
колони са прилепени до чуждата сграда и възпрепятстват свободното и
необезпокоявано упражняване на правото на собственост на ищците,
включително достъпа, поддръжката и възможността за нормална
експлоатация на сградата.
Предвид всичко гореизложено, следва да се приеме, че са налице всички
елементи на фактическия състав на чл. 109 от ЗС: ищците са собственици на
сградата, процесната постройка е изградена незаконно, същата пречи на
упражняването на правото на собственост на ищците, поради което искът е
основателен и следва да бъде уважен изцяло, като ответниците бъдат осъдени
да премахнат процесната незаконна постройка.
Съгласно разпоредбата на чл. 78, ал. 1 от ГПК, на страната, в чиято полза
е решено делото, се присъждат направените по делото разноски. В настоящия
случай искът е уважен изцяло, поради което ищците имат право на разноски. В
полза на С. Н. В. следва да бъде присъдена сумата в размер на 500 лева за
адвокатско възнаграждение. На ицата М. Н. В. следва да бъдат присъдени
разноски в размер на 500 лева за адвокатско възнаграждение, 50 лева за
държавна такса и 400 лева за депозит за съдебно-техническа експертиза, или
общо 950 лева.
Мотивиран от изложеното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА В. С. В., ЕГН **********, с адрес: ***, и С. С. В., ЕГН
**********, с адрес: ***, да ПРЕКРАТЯТ НЕОСНОВАТЕЛНИТЕ
ВЪЗДЕЙСТВИЯ върху правото на собственост на С. Н. В., ЕГН **********, и
М. Н. В., ЕГН ***, като ПРЕМАХНАТ незаконно изградената
7
сграда/постройка с идентификатор № **** по кадастралната карта и
кадастралните регистри на гр. Варна, със застроена площ 24 кв.м., с
предназначение "гараж" по кадастрална карта, разположена в поземлен имот с
идентификатор № ****, на основание чл. 109 от ЗС.
ОСЪЖДА В. С. В., ЕГН **********, и С. С. В., ЕГН **********, да
заплатят на С. Н. В., ЕГН **********, сумата 500 лева (петстотин лева),
представляваща разноски за адвокатско възнаграждение, на основание чл. 78,
ал. 1 от ГПК.
ОСЪЖДА В. С. В., ЕГН **********, и С. С. В., ЕГН **********, да
заплатят на М. Н. В., ЕГН ***, сумата 950 лева (деветстотин и петдесет лева),
от които 500 лева – адвокатско възнаграждение, 50 лева – държавна такса и
400 лева – депозит за съдебно-техническа експертиза, на основание чл. 78, ал.
1 от ГПК.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Варненски окръжен съд
в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
8