№260000
гр. Силистра, 24.01.2022 год.
Силистренският окръжен съд,
гражданско отделение, в открито съдебно заседание проведено на шестнадесети
декември две хиляди двадесет и първа година
в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: К. Краева
при секретаря А.Ценкова, като
разгледа докладваното от К. Краева т.д. № 48/2020г., за да се произнесе взе
предвид следното:
ИЩЕЦЪТ – АГРОСТАР АД, ЕИК *********
претендира от съда да постанови решение, с което да осъди ответника Т.К.О., да
му заплати следните суми:
- на основание чл.12, ал.2, ЗАрЗ
сумата 111 280,40 лв. главница, предявена като частичен иск от общодължима
сума от 150 000 лв. - пазарна стойност на направените от ищеца Агростар АД
подобрения, извършени в качеството му на арендатор, със съгласието на
ответника-арендодател, а именно: 50.582 дка трайни лозови насаждения, състоящи
се от две части, подробно посочени в т.7.1.-7.5 от исковата молба, включващи
общо 9169 бр. лози (181,27 бр. лози/декар), засадени на общо 60 реда (40 реда
лози десертно грозде с площ 31,900 дка и 20 реда лози десертно грозде с площ
18,682 дка); подпорна конструкция от общо 4004 бр. железобетонни бетоновите
колове и подпорна конструкция от поцинкована от тел - шпалириа система по пет
реда тел със сечение 2 (два) мм за всеки един от 60-те реда от лозовото
насаждение; поливна инсталация за капково напояване за всеки един от 60-те реда
от лозовото насаждение, извършени върху арендуваната земеделска земя, предмет
на Договор за предоставяне земя под аренда от 02.04.2007 г., вписан с акт №
282, том V, дв.вх.рег. № 2885 от 02.04.2007 г. на Служба по вписванията - гр.
Силистра, с която сума се е увеличила
стойността на арендувания недвижим имот, който договор за аренда е прекратен на
30.03.2020 г., въз основа на покана от „АГРОСТАР” АД до Т.О., с нотариално
заверен подпис, рег.№3680 от 26.03.2019
г. на Нотариус № 536, с район на действие PC София, съдържаща изявление за
прекратяване на Договора за аренда от 02.04.2007 г., с едногодишно
предизвестие, на основание Раздел VI „Прекратяване”, т.1, предл. 3. от същия
договор, връчена на ответника Т.О. на 29.03.2019 г. от Никола Николов, нотариус
с рег.№ 704 на НК, с район на действие PC Силистра с Нотариална покана от
26.03.2019 г., с рег.№ 1741, том 1, № 71 от 27.03.2019 г., ведно със законната
лихва за забава от датата на исковата молба до окончателното изплащане.
- сумата от 50 000 лв.,
представляваща пазарната стойност на още неотделените, но подлежащи на отделяне
плодове - реколта от десертно грозде за стопанската 2019-2020 г., ведно със
законната лихва за забава от датата на исковата молба
-
неустойка в размер на 1% на тези плодове в размер на 500 лв, на
основание Раздел VII - Обезщетения, т.2 от Договора за аренда от 02.04.2007 г., ведно със законната лихва за забава
от датата на исковата молба до окончателното изплащане.
-
3775,00 лв., представляваща стойността на съдебните разноски, направени
от ищеца за обезпечаване на иска по чл.12, ал.2 ЗАрЗ в резултат на прекратяване
на арендния договор, на уговорено в договора безвиновно основание, с
едностранно едногодишно предизвестие, допуснато с Определение № 1372 от
10.06.2020 г. постановено по ч.гр.д.
1675/2020г. по описа на Апелативен съд - София, с което е отменено Определение
№ 8013 от 01.06.2020 г., постановено по ч.гр.д. 4460/2020 г. по описа на
Софийски градски съд, чрез налагане на обезпечителна мярка възбрана върху
поземлени имоти.
При условие на евентуалност - ако
съдът приеме, че Договорът за аренда от 02.04.2007 г. не е прекратен на 30.03.2020 г., въз основа на уговореното в
договора безвиновно основание, с едностранно едногодишно предизвестие и
отхвърли главния иск по т. 1.1. - за заплащане на подобренията по чл.12, ал.2
ЗАрЗ:
-да развали Договор за
предоставяне земя под аренда от 02.04.2007 г., вписан с акт № 282, том V,
дв.вх.рег. № 2885 от 02.04.2007 г. на Служба по вписванията - гр. Силистра, на
основание чл. 28, ал.2 от ЗАрЗ, поради неизпълнение на задълженията на
ответника Т.О. по Раздел II, т.2 и т.5 от Договора за аренда от 02.04.2007 г. и
чл. 6, ал.1 ЗАрЗ.
- на основание чл.12, ал.2, ЗАрЗ
сумата 111 280,40 лв - главница, предявена като частичен иск от общо
дължима сума от 150 000 лв. - пазарна стойност на направените от ищеца Агростар
АД подобрения, извършени в качеството му на арендатор, със съгласието на
ответника-арендодател, а именно: 50.582 дка трайни лозови насаждения, състоящи
се от две части, подробно посочени в т.7.1,-7.5. от исковата молба, включващи
общо 9169 бр. лози (181,27 бр. лози/декар), засадени на общо 60 реда; подпорна
конструкция от общо 4004 бр. железобетонни бетоновите колове и подпорна
конструкция от поцинкована от тел - шпалирна система по пет реда тел със
сечение 2 (два) мм за всеки един от 60-те реда от лозовото насаждение; поливна
инсталация за капково напояване за всеки един от 60-те реда от лозовото
насаждение, с която искова сума се е увеличила стойността на недвижимия имот -
земеделска земя, отдаден под аренда по силата на Договор за предоставяне земя
под аренда от 02.04.2007 г., вписан с акт № 282, том V, дв.вх.рег. № 4482 от
02.04.2007 г. на Служба по вписванията -
гр. Силистра, поради разваляне на същия договор, ведно със законната лихва за
забава от датата на исковата молба до окончателното изплащане.
-
18 750 лв. представляваща обезщетение, дължимо от ответника на основание
Раздел VII - Обезщетения, т. 1 от Договора за аренда от 02.04.2007 г., ведно
със законната лихва за забава от датата на исковата молба до окончателното
изплащане.
Претендира разноски за
производството.
Ищецът основава главния си иск на
това, че: 1) между ищеца и ответника е бил сключен договор за аренда; 2) че
ответникът-арендодател е дал съгласието си ищецът-арендатор да създаде в
арендуваната земя лозови насаждения; 3). че ищецът-арендатор е изградил за своя
сметка лозовите насаждения в имота на ответника-арендодател; 4) че с договора
за аренда страните са уговорили право на ищеца-арендатор да прекрати договора
за аренда на безвиновно основание, с едностранно едногодишно предизвестие; 5).
че ищецът-арендатор е прекратил договора на безвиновно основание, с едностранно
едногодишно предизвестие, срокът на което е изтекъл на 30.03.2020 г.; 6) че с
прекратяване на договора така извършеното подобрение - лозово насаждение по
Договора за аренда от 02.04.2007 г. е станало собственост на ответника по пътя
на приращението; 7) че на основание чл.12, ал.2 ЗАрЗ ищецът-арендатор има право
да получи от ответника-арендодател сумата 150 000 лв. — сумата, с която се е
увеличила стойността на арендованата земя, негова собственост, в резултат на
извършено от ищеца-арендатор подобрение-лозово насаждение, със съгласие на
ответника-арендодател, от която ищецът предявява частен в размер на 111 280,40
лв./след процедура по чл.214 ГПК/.
Посоченото е аргумен и за
претенцията по чл.31, ал.1 ЗАрЗ - на основание прекратяването на Договора за
аренда от 02.04.2007 г. въз основа на отправеното от „Агростар” АД едногодишно
предизвестие за безвиновно прекратяване, считано от 30.03.2020 г., ответникът Т.О.
дължи на „Агростар” АД сумата 50 000 лв., представляваща пазарната стойност на
още иеотделените, но подлежащи на отделяне плодове - реколта от десертно грозде
за стопанската 2019-2020 г.
Ответникът дължи на ищеца и
неустойка, уговорена в Раздел VII - Обезщетения, т.2 от Договора за аренда от
02.04.2007 г. в размер на 1% върху пазарната стойност на още неотделените, но
подлежащи на отделяне плодове - реколта от десертно грозде за стопанската
2019-2020 г.
Евентуално съединения иск по чл.
28, ал.2 от ЗАрЗ се основава на твърдения за многократно нарушаване от ответника
на визирани в исковата молба законови и договорни изисквания; по чл.12. ал.2 от ЗАрЗ на доводи, че
при разваляне на Договора за аренда
от 02.04.2007 г., отвеникът-арендодател ще придобие по пътя на приращението
собствеността върху процесното подобрение - лозовото насаждение, което се явява
подобрение, извършено от ищеца-арендатор, със съгласие на ответника-арендодател.
Това го мотивира да предяви
претенциите си по исков ред.
ОТВЕТНИКЪТ – Т.К.О. моли съда да
отхвърли изцяло главните и евентуалните искове. Потвърждава, че между ищеца,
ответника и Сибиел ООД са сключвани сочените в ИМ договори – за
аренда, услуги и наем на лозив масив. Оспорва твърдението, че Договорът за
аренда е бил прекратен безвиновно от страна на ищеца с едногодишно
предизвестие, срокът на което е изтекъл на 30.03.2020 г. - клаузата на т. 1,
пред. 3 от Раздел VI „Прекратяване“ на Договора за аренда е недействителна,
поради противоречието й със сочени в отговора императивни разпоредби на ЗАрЗ.
Евентуално - оспорва предявеният иск и по размер. Претенцията по чл. 31, ал. 1
ЗАрЗ е неоснователна, тъй като Договорът
за аренда не е прекратен и ищецът е в правото си да събира плодовете от
лозовото насаждение. Евентуално - хипотезата на чл. 31, ал. 1 ЗАрЗ е
неприложима. Искът на основание Раздел VIII, т. 2 от Договора за аренда от
02.04.2007 г. е неоснователен, защото Договорът за аренда не е прекратен.
Евентуално - защото обезщетението се дължи при прекратяване по вина на някоя от
страните. Претенцията за присъждане на разноски е неоснователна, защото и искът
по чл. 12, ал. 2 ЗАрЗ е неоснователен.
Оспорва иск за разваляне на Договора за аренда
по съдебен ред като неоснователен, тъй като в нито един момент от
съществуването на Договора за аренда ищецът не е бил възпрепятстван и не му е
ограничаван достъпа до процесните лозови насаждения. Искът по чл. 12, ал. 2
ЗарЗ е неоснователен, доколкото е неоснователна претенцията за разваляне на
Договора за аренда. Искът на основание Раздел VII, т. 1 от Договора за аренда
от 02.04.2007 г. е неоснователен,
доколкото е неоснователна претенцията за разваляне на Договора за аренда, евентуално
– клаузата за неустойка е нищожна.
Съдът, след като се запозна с
материалите по делото прие за установено следното:
Предявени са обективно евентуално
съединени осъдителни парични претенции, от които главните – с правно основание чл.12,ал.2 ЗАрЗ,
чл.31,ал.1 ЗАрЗ и чл.92 ЗЗД вр. Раздел
VII - Обезщетения, т.2 от Договора за аренда от 02.04.2007г., респ.
евентуалните – с правно основание чл. чл. 87, ал. 1 ЗЗД във вр. с чл. 28,ал.2 ЗАрЗ и 92 ЗЗД вр. Раздел VII - Обезщетения, т.1 от
Договора за аренда от 02.04.2007г.
Между страните не се спори и се
установяна, че на 02.04.2007 г. те са сключили Договор за аренда на земеделска
земя в землището на с. Босна, общ. Ситово, обл. Силистра, местността Гиджикли,
за срок от 25 стопански години. Ответикът-арендодател Т.О. е дал съгласието си
земеделската земя - обект на арендата, да се ползва „ за създаване на лозови
насаждения ”, видно от раздел I, т. 1 - „Предмет на договора”. Ищецът „АГРОСТАР”
АД изградил процесното лозово насаждение в арендования обект за своя сметка /
потвърдено от приетата по делото ССЕ на в.л. И.Т./, като във връзка с изграждането
в деня на сключване на процесния договор за аренда е сключен и Договор за
услуги от 02.04,2007 г. - между “Агростар” АД, като възложител, от една страна
и от друга страна - „Сибиел” ООД, в
което Т.О. притежава 90 % от дяловете в капитала, а останалите 10% -дъщеря му
-Гергана Тодорова Г.. Договорът
е прекратен на 05.01.2015 г.по
взаимно съгласие на страните. Едновременно с прекратяването на Договор за
услуги от 02.04.2007 г., „АГРОСТАР” АД и „СИБИЕЛ” ООД сключват за срок от 17
години Договор за наем на лозов масив десертно грозде от 05.01.2015 г. Договорът за наем на лозов масив десертно
грозде от 05.01.2015 г. е преустановил своето действие през 04.2018 г., като
относно неговото изпълнение и последиците след прекратяването му между страните
е висящо дело пред Арбитражния съд при БТПП.
Не е спорно също, че с нотариална
покана от 26.03.2019 г. ищецът Агростар АД отправил до Т.О. изявление за
едностранно прекратяване на Договора за аренда, като посочил, че на основание
P. VI, т. 1 от договора за аренда ще счита същия за прекратен с изтичането на
една година от датата на получаване на уведомлението за прекратяване.
Нотариалната покана е била връчена на ответника Т.О. на 29.03.2019 г. - л. 79
от делото. Установява се също, че „АГРОСТАР“ АД е поискал от Т.О. да се яви на 30.03.2020 г. и след тази
дата на арендовани обект, за да му предаде арендованите земи. В отговор ответникът
е потвърждавал, че Договорът за аренда от 02.04.2007 г. е прекратен, считано от
29.03.2020г. и изисква „АГРОСТАР” АД да се въздържа от извършването на каквито
и да било агротехнически и/или други действия върху собствената му земеделска
земя, но предвид обявеното на 13.03.2020 г. извънредно положение и наложените
противоепидемични мерки, не би могъл да се срещне с представителите на „АГРОСТАР“
АД. Предаване на обекта не се осъществява и
при насрочването
на нова дата за предаване на обекта. Не
е спорно също, че ответникът е уведомен, че
ищецът ще продължи да поддъдржа лозовото насаждение, в това число - като
извършва всички необходими агротехнически мероприятия, изискуеми съгласно
грижата на добрия стопанин, но за негова сметка.
По делото ответникът не спори относно обстоятелството,
че в процесния аренден договор фигурира уговорка за едностранно безвиновно
прекратяване на процесния договор, разменената кореспонденция между страните
също сочи, че не е съществувал спор между тях за факта на прекратяване на
арендния договор. След предявяване на исковата молба ответникът възразява, че Договорът за аренда от 02.04.2007 г. не бил
прекратен едностранно безвиновно, с едногодишно предизвестие, считано от
30.03.2020 г., защото клаузата за това прекратяване била недействителна, поради
противоречието й с императивни разпоредби на ЗАрЗ. Сочи, че съгласно
императивната разпоредба на чл. 27, ал. 1, т. 4 във вр. с чл. 29, ал. 1 ЗАрЗ
прекратяване на договор за аренда е допустимо с едностранно предизвестие само
когато договорът е сключен за неопределен срок и то само при изтичане на
минималния срок на договора за аренда от 4-ри стопански години. Процесният
договор за аренда е бил сключен за срок от 25 стопански години, поради което
същият не може да бъде прекратен с едностранно предизвестие е арендатора.
Съдът намира възражението за
неоснователно.
При сключване на процесния Договор
за аренда от 02.04.2007 г. страните са упражнили правото си на свобода на
договаряне като са договорили, че арендаторът „Агростар” АД ще има право на
едностранно безвиновно прекратяване на договора, с едностранно извънсъдебно
волеизявление, с едногодишно предизвестие, видно от Раздел VI „Прекратяване”,
т.1, предл.З от Договора за аренда от 02.04.2007 г.:,, договорът се прекратява
с предизвестие от арендатора, изпратено до арендодателя най-малко една година
преди прекратяването на договора. ”
Посочената по – горе клауза не противоречи на
императивна правна норма и в частност на чл. 29 ЗАЗ, т.е тя е действителна. Срочният
договор за аренда също, подобно на безсрочния договор за аренда, може да бъде прекратен
с предизвестие, ако тази възможност е изрично уговорена в срочния договор за аренда
– както в случая. По този въпрос съдът освен аргументите на ищеца в писмена
защита /с които се съгласява/, отчита практиката на ВКС по въпроса за правната
възможност или невъзможност за едностранно прекратяване на договорни
правоотношения по срочен договор за наем – доколкото най близък по съдържание
на арендния договор е договорът за наем, респ. нормата на чл.238 ЗЗД аналогична
на чл.29 ЗАрЗ. В този изричен смисъл е Определение № 485 от 16.07.2009 г. на
ВКС по т. д. № 352/2009 г., I т. о., ТК и решение № 67/28.01.2002 г. по гр. д.
№ 968/2001 г., V г. о. Постановената
по друг процесуален ред - в хода на охранителното производство съдебна практика
по този въпрос не е обвързваща за настоящото исково производство. Освен това
такава е била действителната воля на страните, изразена в кореспонденцията,
разменена между тях след едностранното изявление за прекратяване на договора от
страна на „Агростар” АД, от която е видно, че ответникът се съгласява с
извършеното от „Агростар“ АД прекратяване на договора и счита договорната
връзка за прекратена от 30.03.2020 г.
Съгласно чл. 12, ал. 2 от ЗарЗ при
прекратяване на договора арендодателят дължи сумата, с която се е увеличила
стойността на обекта на договора вследствие на извършените с негово съгласие
подобрения. Процесното
лозово насаждение, което е трайно прикрепено към земята и е изградено с
изричното съгласие на ответника, обективирано в раздел I, т. 1 от договора и потвърдено в
3 бр. констативни протоколи / л.43-48/ е подобрение, с чиято стойност се
увеличава стойността на обекта на арендата, съгласно чл.12, ал.2 ЗАр.З. С оглед събраните доказателства,
че засаденото от ищеца лозово насаждение в процесния имот е налично и в период
на плододаване, следва
да се приеме, че предявеният иск за присъждане на увеличената стойност на имота
се явява доказан по основание.
Лозовото насаждение предмет на
Договора за аренда от 02.04.2007 г. се състои от две части и е с обща площ от
50.582 дка. Съдебна
агротехническата - оценителна експертиза, с вещи лица проф.д-р Б.С.Я., доц. д-р
А.С.И. и В.И.А. дадоха заключение, че неговата стойност е около 2000 — 2200 лв.
на един декар. Посочената стойност е само за лозето, без цената на земята,
върху която то е изградено – устни разяснения в о.с.з. от 14.10.2021 г./ с.15
от протокола/. При съобразяване на констативната част на заключението и устни
разяснения на вещите лица, дадени в откритото съдебно заседание /с.14 от
протокола/, съдът взема под внимание долната граница на посочената от вещите
лица стойност, тъй като в района на процесното лозе няма сделки с десертно
лозе, процесното насаждение е изградено на неподходящо за отглеждане на
десертно грозде климатично място, голяма част от лозите са с признаци на
бактериален рак, налични са много примеси – винени сортове. Предвид това приема, че сумата с която се е увеличила стойността на
процесния имот в резултат на изграденото със съгласието на арендатора лозе е 101 160 лева. В останалата част
искът е недоказан и неоснователен, поради което съдът го отхвърля.
С исковата молба е въведено само
част от вземането на ищеца за подобрения 100 000 лв. от 150 000 лв. В хода на
процеса то е било увеличено до 111 280, 40 лв. Законната лихва върху
първоначалният размер на главницата от 100 000 лв. се дължи от датата на
исковата молба, а за разликата над 100 000 лв. до 101 160 лева /до който размер е уважен искът за главница/
следва да се присъди от момента на молбата по чл.214, ал.1 ГПК – 15.12.2021г.
В договора за аренда от 02.04.2007 г. ищецът и
ответникът са договорили, че ако договорът се прекрати преди изтичането на
стопанската година Арендодателят дължи стойността по пазарни цени на още
неотделените, по подлежащи на отделяне плодове, без значение по чия вина се
прекратява договорът, ведно с неустойка в размер на 1% върху стойността на
продукцията. Ищецът претендира и заплащане на сума в размер на 50 000 лева,
представляваща пазарната стойност на още неотделените, но подлежащи на отделяне
плодове - реколта от десертно грозде за стопанската 2019 г. - 2020 г. Този този
иск е неоснователен, тъй като ищецът е реализирал продукция за 2020 г. от
лозето в размер на 41 463 кг десертно грозде, за която са получени 38 383 лева,
т.е. парите от продажбата са у него ( с. 3-4 от Заключение от 16.03.2021 г. на
в.л. С.П.). Обстоятелството, че приходите от процесния лозов масив и разходите
направени за него са осчетоводени от „Агростар” АД като разчет по счетоводна сметка
4911 „Разчети приходи/разходи за Т.О.”, не представлява обстоятелство, което да
предпоставя искът да бъде уважен дори и частично – като установителен.
Приетото по – горе и фактът, че договорът
между страните е прекратен безвиновно
поради отправено от ищеца едностранно едногодишно предизвестие, обуславя извод
за неоснователност на претенцията за неустойка, уговорена в Раздел VII —
Обезщетения, т.2 от Договора за аренда от 02.04.2007 г. в размер на 1% върху
пазарната стойност на още неотделените, но подлежащи на отделяне плодове.
Доколкото съдът прие, че Договорът за аренда е прекратен на 30.03.2020
г., въз основа на уговореното в договора безвиновно основание, с едностранно
едногодишно предизвестие и уважи отчасти главния иск за заплащане на подобренията по чл.12, ал.2
ЗАрЗС, процесуалното условие за
разглеждане на евентуалните искове не е възникнало и те следва да бъдат
оставени без разглеждане.
Предвид изхода на спора
основателно се явява направеното искане от ищеца за присъждане на сторените по
делото съдебно-деловодни разноски по настоящото дело, както и по проведеното
обезпечително производство за обезпечаване на иска по чл.12, ал.2 ЗАрЗ,
допуснато с Определение № 1372 от 10.06.2020 г., постановено по ч.гр.д.
1675/2020г. по описа на Апелативен съд – София. С оглед на уважената част от
иска по чл.12, ал.2 ЗАрЗ ищецът има право на разноски в размер на 2 545,88 лв.- разноски направени в
обезпечителното производство и 9 215,50 лв. - разноски по компенсация за исковото
производство /при изчислението не се отчитат разноски по пункт 5,7 и 10 от
списък по чл.80 ГПК, приложен на л.1540/.
Така мотивиран, съдът
Р
Е Ш И
ОСЪЖДА Т.К.О., да заплати на АГРОСТАР АД, ЕИК ********* следните суми:
- на основание чл.12, ал.2, ЗАрЗ
сумата 101 160 лева - главница,
предявена като частичен иск от общодължима сума от 150 000 лв., ведно – със законната
лихва върху сумата от 100 000 лв. от датата на исковата молба до окончателното
изплащане, а за разликата над 100 000 лв. до 101 160 лева - от датата на молбата по чл.214, ал.1 ГПК –
15.12.2021г. до окончателното изплащане на сумата, като отхвърля иска за
разликата над 101 160 лева до пълния предявен размер; 9 215,50 лв. - разноски за
исковото производство и 2 545,88 лв. – разноски за обезпечителното
производство
ОТХВЪРЛЯ исковете
на АГРОСТАР АД, ЕИК ********* срещу Т.К.О., за заплащане на следните суми: 50 000 лв.,
представляваща пазарната стойност на още неотделените, но подлежащи на отделяне
плодове - реколта от десертно грозде за стопанската 2019-2020 г., ведно със
законната лихва за забава от датата на исковата молба; неустойка в размер на 1% на тези
плодове в размер на 500 лв, на основание Раздел VII - Обезщетения, т.2 от
Договора за аренда от 02.04.2007 г.,
ведно със законната лихва за забава от датата на исковата молба до
окончателното изплащане.
ОСТАВЯ БЕЗ РАЗГЛЕЖДАНЕ предявените
при условията на чл. 211 ГПК от АГРОСТАР АД, ЕИК ********* срещу Т.К.О., искове.
Решението подлежи на обжалване
пред Варненски апелативен съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.