№ 475
гр. Варна , 04.03.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, I СЪСТАВ в публично заседание на десети
февруари, през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:Мария К. Терзийска
Членове:Елина П. Карагьозова
Ралица Ц. Костадинова
при участието на секретаря Христина З. Атанасова
като разгледа докладваното от Елина П. Карагьозова Въззивно гражданско
дело № 20213100500144 по описа за 2021 година
Производството по делото е по реда на чл.258 ГПК.
Производството по делото е образувано по постъпила въззивна жалба от
Т. А. Н., ЕГН **********, с адрес: ******, срещу решение
№260952/29.10.2020г., постановено по гр.д. № 12295/2019 г. на ВРС, с което е
осъдена да заплати на Потребителна кооперация „Сотир Костов“, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление гр. Долни чифлик, Фуражен
цех, сумата от 5448 лева, представляваща стойността извършени подобрения
– засадени ябълкови дръвчета в имот с кадастрален номер 115062, обособен в
парцел № 62 от масив № 115 по плана за земеразделяне на землище гр. Долен
Чифлик при граници и съседи на имота: имоти №№ 63, 64, 811 и 61, със
съгласието на арендодателя Т. А. Н. по договор за аренда № 72 от
30.03.2004г., през периода 2004-2005г., ведно със законната лихва върху
сумата, считано от датата на подаване на исковата молба – 31.07.2019г. до
окончателното плащане, на основание чл.12, ал.2 от ЗАЗ.
В жалбата се излагат доводи за неправилност на решението поради
допуснати нарушения на материалния закон и съдопроизводствените правила
и необоснованост. Поддържа се, че ищецът не е материално легитимиран да
1
получи стойността на извършените в имота подобрения, тъй като намиращата
се в арендувания имот овощна градина е засадена не от него, а от предходния
арендатор „Интерфрукт Камчия“АД още през 2002г., което се установява от
необсъдените в решението писмени доказателства за сключен с последния
договор за аренда и анекс към него. Излага се, че ищецът е поел задължение
да изплати на предходния арендатор от името на ответника дължимите
разходи и остатъчната стойност на градината – раздел IV, т.6 от процесния
договор, което изключва възможността при сключването му имотът да е бил с
начин на трайно ползване „НИВА“. Позовава се на липса на представени
доказателства за извършени от ищеца със свои средства и техника
агротехнически мероприятия в имота. Представената фактура за закупени
ябълкови дръвчета не доказва извършени разходи за необходимия за
твърдяната площ посадъчен материал, както и влагането им именно в
процесния имот. Направен е анализ на доказателствата и приложимата
подзаконова уредба в подкрепа на твърдението, че след като дръвчетата от
процесния имот са заприходени като ДМА на 30.07.2007г., а този момент
съвпада с влизането им в плододаване, то същите са били засадени най-късно
през 2003г., доколкото продължителността от засаждане до встъпване в
плододаване е нормативно определена на 4 години. Изводите на СТЕ за
възрастта на дръвчетата се оспорват като базирани основно на твърденията в
исковата молба и поради липса на необходимата квалификация на вещото
лице. По втория спорен между страните въпрос се поддържа, че липсва
изискуемото изрично писмено съгласие на арендодателя за засаждането на
трайни насаждения, като такова не е обективирано в клаузата на раздел IV,
т.6, доколкото в същата не е уточнен конкретният вид трайни насаждения.
В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК е постъпил отговор от въззиваемата
страна, в който оспорва въззивната жалба и моли за потвърждаване на
първоинстанционното решение. Поддържа, че спецификата на създаване на
ябълковите насаждения, изискваща изтичане на младенческия период от 4
години, изключва вероятността за засаждането им от „Интерфрукт
Камчия“АД, с който ответникът е имал сключен договор за аренда само в
продължение на 2 години. Ябълковата градина е възникнала със
заприходяването й като ДМА през 2007г., поради което към момента на
сключване на процесния договор за аренда 30.03.2004г. не е съществувало
2
задължение за заплащане на остатъчната й стойност, а клаузата на раздел IV,
т.6 има за предмет евентуални бъдещи спорове между страните.
Обстоятелството дали разходите за създаване на градината са заплатени на
предходния арендатор, е ирелевантно при липса на доказателства същият да
ги е извършил. Изричното съгласие на арендодателя за засаждането на трайни
насаждения е дадено със самия договор, като нито договорът, нито законът
изискват тези насаждения да са определени по вид, след като между страните
не са уговорени изключения. Счита, че със засаждането на овощната градина
не е променено земеделското предназначение на земята, доколкото промяната
на предназначението се извършва по строго определен ред в ЗОЗЗ. По
наведените за първи път с въззивната жалба твърдения, че закупените
дръвчета не са достатъчни за засаждане на цялата градина, излага
възражения, че липсват доказателства за закупен от предходния арендатор
посадъчен материал. Излага, че за схемата на засаждане на останалите имоти
са закупени други дръвчета, за които са налични отделни документи, които са
щели да бъдат представени в случай, че възражението беше релевирано
своевременно. Твърдението, че градината е изоставена и необработваема, се
оспорва като несвоевременно и неоснователно, предвид събраните
доказателства, че само 5 бр. от засадените 336 бр. дръвчета са погинали.
За да се произнесе по спора, Варненски Окръжен съд съобрази
следното:
Производството пред ВРС е образувано по предявен от Потребителна
кооперация „Сотир Костов“ срещу Т. А. Н. иск по чл.12, ал.2 от ЗАЗ за
заплащане на сумата от 5448 лева (след увеличаване размера на иска по
чл.214 от ГПК), представляваща увеличена стойност на собствения на
ответницата имот поради извършени от ищеца в качеството на арендатор със
съгласието на ответника като арендодател подобрения, изразяващи се в
засадена овощна градина, ведно със законната лихва върху сумата, считано от
датата на подаване на исковата молба до окончателното плащане.
В исковата молба се твърди, че между страните е сключен договор за
аренда № 72 от 30.03.2004г., по силата на който ответницата в качеството на
арендодател е предоставила на ищеца за ползване недвижим имот,
представляващ нива с площ от 1799 кв.м., находяща се в землището на гр.
3
Долни чифлик, местност „Али Кочевото“, с кадастрален номер 115062,
обособен в парцел № 62 от масив № 115 по плана за земеразделяне на
землище гр. Долен Чифлик, за срок от 15 години – до 30.03.2019г., като с
изтичането на срока договорът е прекратен. Към датата на сключване на
договора имотът представлявал нива, но в периода 2004-2005г. със съгласие
на арендодателя арендаторът засадил трайни насаждения, част от които са
овощна градина с площ от 220 дка, а именно 261 ябълкови дръвчета на обща
стойност 3240 лева. Твърди се, че съгласно чл.12, ал.2 от ЗАЗ и чл.9, раздел
III от арендния договор при прекратяване на договора, арендодателя дължи
сумата, с която е увеличена стойността на имота вследствие на извършените с
негово съгласие подобрения.
В депозирания отговор ответникът не оспорва сключването на договора
за аренда, както и прекратяването му, считано от 30.03.2019г. Оспорва
момента на засаждане на овощните дръвчета, като поддържа, че същите са
засадени в периода 2002г. – 2003г. от предходния арендатор. Оспорва се
стойността на имота да е увеличена с претендираната от ищеца сума. Твърди,
че никога не е давал съгласие за смяна на начина на трайно ползване на
имота.
Съдът, като съобрази предметните предели на въззивното
производство, очертани в жалбата и отговора, приема за установено от
фактическа страна следното:
Между страните е сключен договор за аренда № 72 от 30.03.2004г., по
силата на който ищцата в качеството си на арендодател е предоставила на
ответника в качеството му на арендатор за непрекъснато ползване в течение
на 15 години собствения си недвижим имот, индивидуализиран като нива с
пространство 1,799 дка, находяща се в землището на гр. Долни чифлик в
местността „Али Кочевото“, с кадастрален № 115062, обособен в парцел №
62 от масив № 115 по плана за земеразделяне на землище гр. Долни чифлик. В
раздел IV, т.3 от договора е уговорено изрично правото на арендатора да
засажда в имота трайни насаждения ведно с изграждане на необходимите за
тях съоръжения и инсталации. В раздел III, т.9 от договора е уговорено, че
при прекратяване на договора арендодателят дължи сумата, с която се е
увеличила стойността на обекта на договора вследствие на извършените с
4
неговото съгласие подобрения.
Не е спорно между страните обстоятелството, че договорът е прекратен
на 30.03.2019г. с изтичане на 15-годишния му срок.
С покана от 01.04.2019г. на ответника е предоставен срок до
29.04.2009г. да заплати съгласно чл.9 от процесния договор и чл.12 от ЗАЗ
сумата от 3240 лева, представляваща остатъчна стойност на засадени в обекта
на договора трайни насаждения – ябълкови дръвчета.
Съгласно заключението на допусната по делото комплексна съдебно-
техническа и икономическа експертиза, изготвено след извършено трасиране
на имота на ответницата в рамките на общия масив, се установява, че
първоначално засадените в процесния имот ябълкови дръвчета са били 336
броя, като 5 от тях липсват. Пазарната цена на наличните 331 броя
нискостеблени ябълкови дръвчета, с която е увеличена стойността на имота, е
5448 лева. При засаждане през 2004-2005г. настоящата възраст на дръвчетата
е 15 години. Периодът им на плододаване е 20 години. При изслушването си в
съдебно заседание вещото лице Ц.А. е посочила, че процесните ябълкови
дръвчета започват да плододават 4 пълни години след засаждането си, т.е. на
петата година, както и че дръвчетата видимо отговарят на възраст от 15
години. На вещите лица е предоставен проект за изграждане на овощните
градини от ищеца, в който е записано, че засаждането е през 2004г.
От заключението на допусната по делото съдебно-счетоводна
експертиза, се установява, че ябълковите дръвчета в процесния имот са
включени като дълготраен материален актив на кооперацията на 30.07.2007г.
с мемориален ордер № 8/07.2007г. С Фитосанитарен контролен лист №002429
е регистрирана доставка от Югославия на посадъчен материал 15000 бр.
ябълкови дръвчета по фактура №Br02/03 от 01.04.2003г. Изпратена е била
проба в ЦЛКР за експертиза от 04.04.2003г., като е издаден фитосанитарен
паспорт от 12.05.2003г., според който въз основа на лабораторен анализ в
ЦЛКР не са установени карантинни обекти. Градината е въведена в
плододаване с протокол от 30.07.2007г.
За установяване момента на засаждане на ябълковите дръвчета в
процесния имот по делото са събрани и гласни доказателствени средства
5
посредством разпита на ангажираните от страните свидетели. От показанията
на свидетеля К.П., ангажирана от ищеца, се установява, че същата е била
счетоводител в ПК „Сотир Костов“ в периода 1997 – 2014 г. По нейни
сведения насажденията в местността „Али Кочовото“, включително в имота
на ответницата, са закупени от Македония или Югославия през 2003 г., но са
поставени под карантина и засадени през 2004 г., а през 2007 г. са навлезли в
период на плододаване и тогава са осчетоводени като дълготраен материален
актив на кооперацията. Отделните имоти в местността не са оградени, а
представляват общ масив. От показанията на свидетеля, разпитан по
инициатива на ответната страна, С.З.И., който е работел за кооперацията,
насажденията от овошки в местността „Али Кочовото“, където ответницата
имала имот, били засадени през 2002-2003г. от Кооперация „Сотир Костов“,
като свидетелят лично бил участвал при засаждането. Финансирането било
осигурявано от дружество с наименование „Интерфрукт“, а кооперацията
извършвала дейността по засаждането. От показанията на свидетеля П.В.К.
става ясно, че засаждането на дръвчетата в землището на гр.Долни чифлик е
започнало още през 2000г., но не си спомня кога за засадени градините в
м.“Али Кочовото“ и по-конкретно в имота на ответницата.
При така установеното от фактическа страна съдът достигна до
следните правни изводи:
Жалбата, инициирала настоящото въззивно произнасяне, е подадена в
срок, от надлежно легитимирана страна, при наличието на правен интерес от
обжалване, поради което е допустима и следва да бъде разгледана по
същество.
Съгласно чл.269 от ГПК въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част. В
обхвата на така посочените въззивни предели, ВОС намира обжалваното
решение за валидно и допустимо.
По отношение на правилността на първоинстанционния съдебен акт,
съобразно разпореждането на чл.269, ал.1, изр. второ ГПК, въззивният съд е
ограничен от посочените в жалбата оплаквания, като служебно се произнася в
хипотезите на нарушение на императивна правна норма.
6
Съгласно чл.12, ал.2 ЗАЗ (Изм. - ДВ, бр. 35 от 1999г.), при прекратяване
на договора арендодателят дължи сумата, с която се е увеличила стойността
на обекта на договора вследствие на извършените с негово съгласие
подобрения. Съгласно чл.9, ал.3, арендаторът може да изменя начина на
трайно ползване на обекта на договора и да извършва подобрения в него само
с предварително писмено съгласие на арендодателя. Съгласие не е
необходимо, когато измененията и подобренията не се отразяват върху
ползването на обекта на договора след изтичане на срока на договора.
Увеличената стойност на имота, съгласно цитираните разпоредби от
специалния ЗАЗ, изисква ищецът да установи не само извършване на
подобрението, но и наличието на съгласие на арендодателя за това.
Безспорно между страните по делото е сключен договор за аренда по
см. на чл.2 от ЗАЗ, съгласно който ответникът е предоставил на кооперацията
земеделска земя с трайно предназначение – нива, за временно възмездно
ползване за период от 15 години. Съдържащото се в договора описание на
арендувания имот като нива, предопределя извода, че към момента на
сключването му в имота не е имало засадена овощна градина. При липса на
описание на състоянието на имота в самия договор или в приемо-
предавателен протокол към него, не би могло да се приеме, че подобренията
са съществували към този момент.
Засаждането на овошките след 2004г. от ищеца се установява и от
съвкупния анализ на събраните доказателства. В тази насока, следва да бъдат
кредитирани показанията на водения от ищеца свидетел, доколкото същите
кореспондират с експертните заключения досежно закупуването и
карантинирането на дръвчетата и осчетоводяването им като ДМА през 2007г.
Показанията на свидетелите, водени от ответника, съдът не възприема като
достатъчно достоверни и убедителни, както предвид тяхната уклончивост и
неконкретност, така и поради факта, че свидетелят Илиев е бил
дисциплинарно уволнен от кооперацията, а свидетелят К. е бил изключен
като член-кооператор, което поставя под съмнение безпристрастността им. В
този смисъл и следва да се направи безспорен извод, че дръвчетата са внесени
от Югославия през 2003г., но са поставени под карантина, а поетапното им
засаждане е започнало след 2004г. Данните за осчетоводяването на овощната
градина като ДМА през 2017г. сочат, че същата е възникнала като актив за
7
кооперацията с въвеждането й в плододаване. Представени са доказателства
за извършени разходи за посадъчен материал, а влагането му именно в
овощната градина в процесния масив се установява от гласните
доказателства, ангажирани от ищеца. От друга страна по делото не са
представени писмени доказателства за извършени разходи от предходен
арендатор. В частта относно финансовото участие на третото лице при
закупуване на посадъчния материал свидетелските показания не могат да
бъдат кредитирани, тъй като не са формирани непосредствено и не се сочи
източникът на тези сведения. Дори засаждането на дърветата да е извършено
в съдружие от двамата арендатори, както счита свидетелят, според
собствените му показания техническата дейност по засаждането е обезпечена
от ищеца, поради което разпределението на разходите е въпрос на вътрешни
отношения между съдружниците.
Засаждането на овощната градина не е довело до промяна в
земеделското предназначение на земята, а и е извършено с предварителното
съгласие на арендодателя, обективирано в раздел IV, т.3 от договора, в който
е уговорено изрично правото на арендатора да засажда в имота трайни
насаждения ведно с изграждане на необходимите за тях съоръжения и
инсталации. Изявлението е писмено и следователно отговаря на изискванията
за форма, при това е оформено с по-тежката форма на самия договор /с
нот.заверка на подписите/. Като конклудентно съгласие по смисъла на чл.12,
ал.2 от закона може да бъде тълкувано последващото непротивопоставяне на
начина на ползване на имота, което е било явно за арендодателя.
С оглед събраните доказателства, че засадените от ищеца овощни
дървета в процесния имот са налични и са в активен период на плододаване
до 2024г., следва да се приеме, че предявеният иск за присъждане на
увеличената стойност на имота се явява доказан по основание, до посочения
от вещите лица размер от 5448 лева. Налага се изводът за основателност на
предявения иск в пълния претендиран размер.
Поради съвпадение в крайните изводи на двете инстанции
първоинстанционното решение следва да бъде потвърдено.
Разноски не се присъждат в полза на въззиваемия поради липсата на
представени доказателства за сторени такива в настоящото производство.
8
Мотивиран от изложеното, съставът на ВОС,
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение №260952/29.10.2020г., постановено по гр.д.
№ 12295/2019 г. по описа на Районен съд-Варна.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред ВКС при условията на чл.
280 от ГПК в едномесечен срок от връчването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
9