РЕШЕНИЕ
№
…
Гр. София, 09.08.2021 г.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО, I-11-ти състав, в публичното заседание на осемнадесети май две хиляди и двадесет и първа година в състав:
СЪДИЯ: Илиана Станкова
при секретаря Снежана Апостолова, като разгледа гр.д. № 12929/2015 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявен
е отрицателен установителен иск с правна квалификация чл. 124, ал.1, пр. трето ГПК, вр. с чл. 179, ал.1 ЗЗД.
Ищецът „Г.К.Е.Ю.Ф.-2“ ЕООД твърди, че по силата на договор за покупко-продажба на право на строеж № 170/15.12.2011 г. на нотариус В.И.с район на действие РС – гр. София, сключен с „Е.З.Б.“ ЕООД / със старо наименование „Л.А.“ ООД/ е придобил правото на собственост на апартамент № Б48, находящ се в секция „Б“, вх. 4, ет. 3, кота +8,05 м. със застроена площ от 67,39 кв.м., състоящ се от: антре, дневна с трапезария и кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна и тераса, при съседи: коридор, ап. Б47, двор, калкан, стълбище, заедно с мазе № 84 в сутерена на сградата, кота -3,80 м., със застроена площ от 4,12 кв.м., при граници: коридор, мазе № 85 и мазе № 83, заедно с припадащите се 0,78 % идеални части, равняващи се на 13,10 кв.м. от общите части на секция „Б“. Твърди, че по изпълнително дело № 20148400400965 по описа на ЧСИ М.Ц.принудителното изпълнение с взискател „И.“ АД, е насочено върху апартамент Б 48. Твърди, че ипотечно право върху този недвижим имот в полза на банката не е възникнало, тъй като липсва идентичност между собствения на ищеца ап. Б 48 и този, който е описан в ипотечния акт като ап. Б48. Евентуално твърди, че ипотечното право върху този самостоятелен обект е погасено, поради изпълнение на обезпеченото задължениеq съобразо уговореното в Анекс № 6/27.06.2012 г. към договор за банков кредит от 14.02.2007 г., в който е предвиден специален ред за погасяване на кредита и заличаване на ипотеките, който твърди да е спазен с плащане на продажната цена от него по общо три договора за продажба на 11 обекта в сградата, строена от кредитополучателя. Претендира разноски.
Ответникът „И.“ АД оспорва исковете. Твърди, че по договор за банков кредит от 14.02.2007 г. с кредитополучател „Е.З.Б.“ ЕООД / със старо наименование „Л.А.“ ООД/ е предоставил кредит, обезпечен с договорна ипотека, сключена с нотариален акт № 49/2008 г. вписан в АВ София, вх.рег. № 647792/04.04.2008 г., том 020, акт 142/2008 г. за обезепачаве на всички вземания на кредитора по договора за банков кредит, върху правото на строеж върху всички обекти в одобрените за построяване нови многоетажни жилищни сгради с магазини и подземни гаражи, които е предвидено да се изградят в УПИ І-25, по плана на гр. София, м. Манастирски ливади – запад, представляващи сгради „А“, “Б“, “В“ и “Г“ с отделни входове и общ подземен гараж, съобразно одобрен инвестиционен проект на СО, район „Витоша“ на 19.12.2007 г. и разрешение за строеж № 892/19.12.2007 г. Твърди, че ипотеката върху процесния имот не е погасена, като със заповед за изпълнеине по чл. 417 ГПК по гр.д. № 13189/2013 г. е разпоредено предварителното изпълнеине на предсрочноизискуема главница и други вземания по договора за кредит от 14.02.2007 г. Сочи, че плащанията от ищеца по посочените в исковата молба нотариални актове e погасено единствено неговото задължение за продажна цена към продавача, но средствата не са постъпили за погасяване на кредита, тъй като анекс № 6/27.06.2012 г. е сключен след извършването им, както и след тази дата е открита уговорената в него „специална сметка“. Моли искът да бъде отхвърлен. Претендира разноски.
Производството по делото по отношение на ответника „Е.З.Б.“ ЕООД /със старо наименование „Л.А.“ ООД/ е прекратено, поради заличаване на юридическото лице от Търговския регистър.
Съдът,
като съобрази събраните доказателства, достигна до следните правни и фактически
изводи:
Не е спорно межда страните, че на 14.02.2007 г. между „Е.З.Б.“ ЕООД / със старо наименование „Л.А.“ ООД/ е сключен договор за банков кредит за сумата от 2 820 000 евро главница, вземанията по който, в т.ч. за възнаградителна лихва и неустойка за забава са обезпечени с ипотека, учредена с нотариален акт № 49/04.04.2008 г. на нотариус И.Н., върху правото на строеж върху всички обекти, одобрени за построяване в нови многоетажни жилищни сгради с магазини и подземни гаражи, които е предвидено да се изградят в УПИ І-25, по плана на гр. София, м. Манастирски ливади – запад, представляващи сгради „А“, “Б“, “В“ и “Г“ с отделни входове и общ подземен гараж, съобразно одобрен инвестиционен проект на СО, район „Витоша“ на 19.12.2007 г. и разрешение за строеж № 892/19.12.2007 г.
С договор за продажба на право на строеж, обективиран в нотариален акт № 170/15.12.2011 г. на нотариус В.И.„Е.З.Б.“ ЕООД /със старо наименование „Л.А.“ ООД/ продава на „Г.К.Е.Ю.Ф.-2“ ЕООД правото на строеж върху няколко имота, в новостроящи се сгради в УПИ І-25 в гр. София, м. „Манастирски ливади - запад“, в т.ч. и апартамент № Б 48, нохадящ се в секция „Б“, вх. 4, , етаж 3, кота +8,05 със застроена площ от 67,39 кв.м., заедно с мазе № 84, в сутерена на сградата, кота – 3,80, със застроена площ от 4,12 кв.м.
На 27.06.2012 г. е сключен анекс № 6 към договора за банков кредит от 14.02.2007 г., в който страните са се съгласили, че към датата на подписване на анекса общият размер на дълга по договора е 10 747 914,32 евро. В т. 6 от договора е предвидено, че кредитополучателят се задължава да учреди в полза на банката нова договорна ипотека с материален интерес 746 205,56 евро върху правото на строеж върху обособени обекти от одобрените за построяване „Нови многоетажни жилищни сгради с магазини и подземни гаражи,“ които е предвидено да се изградят в поземлен имот 68134.1933.25, находящ се в гр. София, м. „Манастирски ливади - запад“. В т.7 от анекса е предвидено, че при реализизация на обособени обекти в имота по т. 6, кредитополучатялет се задължава да насочи всичките си постъпления от продажби по специална сметка, открита в „Ивнестбанк“ АД, като средствата ще се използват целево и ще се изполват единствено за: 1. Плащания на дължими суми по кредита, съборазно договорените погасителни планове; 2. Разходи за СМР за довършване на обекта; 3. разходи за дейността на дружеството, свързани с реализацията на обекта. В т. 8 е предвидено, че за целите на анакса страните сключват договор за сметка с особен режим, който се счита неразделна част от договора за кредит. Според т. 9 от анекса банката дава съгласие да бъдат заличени ипотиките върху отделни обособени обекти в имота по т. 6 след внасяне на съответните суми по специалната сметка, при минимална стойност на квадратен метър, спорид обекта на продажбата.
На 06.06.2012 г. между „Л.А.“ ООД и „И.“ АД е сключен договор за откриване на специална сметка с особен режим на разпореждане, като същият е посочено, че се сключва във връзка с анекс 6, към договор за банков кредит от 14.02.2007г.
Според заключението на приетата съдебно-счетоводна експертиза общият размер на платените от ищеца суми по договори с „Л.А.“ ООД с последно плащане дата 15.11.2011 г. е сумата от 238 734,23 лева и 652 703,00 евро, а размерът на непогасените суми по договора за кредит, скючен между „Л.А.“ ООД/ и „И.“ АД е сумата от 7 795 342,00 евро, а общият размер на погасените суми са в размер на 2 748 761,58 евро, като плащанията са извършени до 2011 г., като през 2012 г. и 2013 г. не са ивършвани погасявания по кредита.
Според заключенията на първоначалната, повторната и допълнителната съдебно-технически експертизи е налице идентичност между апартамент № Б48, заедно с мазе № 84, описан в нотариален акт за покупко-продажба на право на строеж от 15.12.2011 г. и апаратмент № Б 45, заедно с мазе № 84 по нотариален акт за учедяване на договорна ипотека от 04.04.2008 г.
При така установеното от фактическа
страна, от правна страна съдът намира следното.
Предявен е иск с правно осонвание чл. 124, ал. 1 от ГПК, вр. чл. 179, ал. 1 от ЗЗД, от приобретател на ипотекиран имот след учредяване на договорната ипотека, по отношение на който имот е насочено принудителното изпълнение. Според трайната и непротиворечива практика на ВКС, обективирана в определение № 942 от 30.12.2014 г. по ч. т. д. № 2164/2014 г., на ВКС, ТК, I т. о., определение № 840 от 29.11.2010 г. по ч.т.д. № 722/2010 г. на ВКС, ТК, II т.о., така предявеният иск е допустим.
Съгласно практиката на ВКС, постановена по реда на чл. 290 ГПК – решение № 39/24.03.2014 г. по гр.д. № 5059/2013 г. на І г.о. на ВКС и решение 143/10.11.2014 г. по гр.д. № 646/2014 г. на ІІ гр.о. на ВКС, когато към момемента на сключване на договор за ипотека е налице надлежно одобрен инвестиционен проект за застрояване на терена, по който е възможно да бъде извършена индивидуализация на обектите, които ще бъдат построени изискването за индивидуализация на ипотекирания имот следва да се приеме за спазено, ако в договора е посочено, че ипотеката ще има действие и върху построеното. В този случай не е необходимо всички бъдещи самостоятелни обекти в бъдещата сграда да бъдат посочени в договора за учредяване на ипотека.
С нотариален акт № 49/04.04.2008 г. на нотариус И.Н. за учредяване на договорна ипотека изрично е посочено, че същата се учредява върху всички обекти, одобрени за построяване в нови многоетажни жилищни сгради с магазини и подземни гаражи, които е предвидено да се изградят в УПИ І-25, по плана на гр. София, м. Манастирски ливади – запад, представляващи сгради „А“, “Б“, “В“ и “Г“ с отделни входове и общ подземен гараж, съобразно одобрен инвестиционен проект на СО, район „Витоша“ на 19.12.2007 г. и разрешение за строеж № 892/19.12.2007 г. В настоящия случай ап. Б 48 и прилежащото му мазе, правото на строеж върху които ищецът е придобил по силата на нотарариален акт № 170/15.12.2011 г. се намират в обекта, съобразно посочения в ипотечния догоров одобрен инвестиционен проект, поради което е предмет на договорна ипотека в полза на „И.“ АД за обезпечаване на вземанията по договор за кредит от 14.02.2007 г. и анекси към него.
Съгласно разпоредбата на чл. 150, ал. 1 ЗЗД залогът и ипотеката следват обезпеченото вземане при прехвърлянето му и се погасяват, ако то се погаси, а според чл. 173, ал. 1 ЗЗД кредитор, чието вземане е обезпечено с ипотека, има право да се удовлетвори предпочтително от цената на ипотекирания имот, в чиято собственост и да се намира той.
От събраните по делото доказателства не се установява ипотечното право да е погасено чрез плащане. В тази връзка следва да се отбележи, че учредената с нотариален акт № 49/04.04.2008 г. на нотариус И.Н. договорна ипотека е за всички вземания по договора за кредит описани в ипотечния акт, т.е. и за възнаградителна лихва и неустойка за забава, както и че въз основа на поетия ангажимент същата е подновена със сумата от още 746 205,56 евро. От заключението на приетата счетоводна експертиза се установява, че платените по договор за кредит от 14.02.2007 г. суми не погасяват целия размер на обезпеченото вземане, поради което ипотечното право не е погасено чрез плащане. С учредяване на договорна ипотека върху всички обекти в строящата се сграда всички те служат за обезпечение на целия дълг до пълното му погасяване. Извършените от ищеца плащания по сключения от него договор за покупко-продажба на право на строеж предхождат сключването на анекс № 6 от 27.06.2012 г. , с който страните са се съгласили, че банката дава съгласие да бъдат заличени ипотеките върху отделни обособени обекти в имота, в случай че заплатената по тях продажна цена е в размер, съобразно посоченото в анекса и същата е постъпила по специалната сметка, открита на 06.06.2012 г. за целите на анакса. Извършените от ищеца плащания на продажна цена по договора за продажба на право на строеж не са постъпили във връзка с така сключения анекс и по специалната сметка, поради което не са основание за заличаване на ипотеката по отношение на конкретния индивидуален обект на вещни права.
Предвид изложеното предявеният отрицателен установителен иск се явява неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
По разноските.
При този изход от делото ищецът следва да заплати на ответника сторените от него разноски по делото в размер на 4764,00 лева.
Така мотивиран, съдът
ОТХВЪРЛЯ
предявения от „Г.К.Е.Ю.Ф.-2“
ЕООД, ЕИК: *******срещу „И.“ АД, ЕИК: *******отрицателен
установителен иск с правна квалификация 124,
ал.1, пр. трето ГПК, вр. с чл. 179, ал.1 ЗЗД за несъществуване в полза на
ответника на ипотечно право върху
апартамент № Б48, находящ се в секция „Б“, вх. 4, ет. 3, кота +8,05 м., с адрес: гр. София, м. „Манастирски ливади - запад“, ул. „Българска легия“, в жилищна сграда, разположена в имот с идентификатор 68134.1933.25 по кадастралната карта и кадастрални регистри, одобрени със заповед РД-18-68/02.12.2010 г. на изпълнителния директор на АГКК, със застроена площ на апартамента от 67,39 кв.м., състоящ се от: антре, дневна с трапезария и кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна и тераса, при съседи: коридор, ап. Б47, двор, калкан, стълбище, заедно с мазе № 84 в сутерена на сградата, кота -3,80 м., със застроена площ от 4,12 кв.м., при граници: коридор, мазе № 85 и мазе № 83, заедно с припадащите се 0,78 % идеални части, равняващи се на 13,10 кв.м. от общите части на секция „Б“.
ОСЪЖДА „Г.К.Е.Ю.Ф.-2“ ЕООД, ЕИК: *******да заплати на „И.“ АД, ЕИК: *******на основание чл. 78, ал.3 ГПК сумата в размер на 4764,00 лева – разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от връчването на препис на страните.
СЪДИЯ: