РЕШЕНИЕ
№ 682
гр. Велико Търново, 19.05.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВЕЛИКО ТЪРНОВО, XVIII СЪСТАВ, в публично
заседание на двадесет и пети април през две хиляди двадесет и трета година в
следния състав:
Председател:МИРЕЛА Г. ЧИПОВА
при участието на секретаря КРИСТИНА ЯНК. ЛАЛОВА
като разгледа докладваното от МИРЕЛА Г. ЧИПОВА Гражданско дело №
20224110103218 по описа за 2022 година
Производството е образувано по искова молба на Д. С. С. против С. П. З., с
която са предявени обективно кумулативно съединени искове с правно основание чл.
232, ал. 2, пр. 1 ЗЗД, чл. 92, ал. 1 ЗЗД и чл. 236, ал. 2 ЗЗД за заплащане на сумата от
1285 лв., представляваща неплатена наемна цена по договор за наем от 22.08.2018 г. и
анекси към него от 01.08.2019 г., 01.08.2020 г. и 01.08.2021 г. за периода от 01.02.2022
г. до 11.07.2022 г., ведно със законната лихва върху тази сума от датата на исковата
молба – 19.12.2022 г., до окончателното изплащане на вземането, сумата от 257 лв.,
представляваща неустойка за забава в заплащането на наемната цена по т. 3.6 от
договора за наем от 22.08.2018 г., както и сумата от 498,84 лв., представляваща
обезщетение за ползване без правно основание за периода от 11.07.2022 г. до
13.09.2022 г. на недвижим имот, представляващ боксониера (жилище) с площ 27 кв.м.
и административен адрес: гр. *, ведно със законната лихва върху тази сума от датата на
исковата молба – 19.12.2022 г., до окончателното изплащане на вземането.
В исковата молба се твърди, че на 22.08.2018 г. между страните е бил сключен
договор за наем, по силата на който ищецът като наемодател е предоставил на
ответницата като наемател за временно и възмездно ползване собствения си недвижим
имот, описан по-горе, срещу месечна наемна цена в размер на 240 лв., платима от 22 до
25 число на предходния месец. Посочва се, че договорът е бил сключен за срок от една
година, считано от 22.08.2018 г., като действието му е било продължавано за срок от
1
по една година при същите условия и параметри с анекси от 01.08.2019 г., 01.08.2020 г.
и 01.08.2021 г. Твърди се, че през 2022 г. ответницата е изпаднала забава за заплащане
на месечните наемни вноски - на 04.05.2022 г. е заплатила наема за м. януари 2022 г., а
наемът за месеците февруари, март, април, май, юни и юли е останал неплатен. По тази
причина ищецът е уведомил писмено последната, че на основание т.7.2 от договора
прекратява същия преди изтичане на срока му и я е поканил в 3-дневен срок да
освободи имота и да заплати дължимата наемна цена, ведно с неустойка. В исковата
молба се сочи още, че поканата е била получена лично от ответницата на 11.07.2022 г.,
но в предоставения й срок тя не е освободила имота, което от своя страна е принудило
ищеца да предяви против нея иск за опразването му. Твърди се, че в деня на съдебното
заседание по делото ответницата е освободила имота и е предала ключовете от него, за
което е бил съставен протокол, но дължимите парични суми за наем, консумативи и
неустойки са останали незаплатени. Поддържа се, че дължимият наем за периода от м.
февруари 2022 г. до 11.07.2022 г. е в размер на 1285 лв., че на основание т. 3.6 от
сключения между страните договор ответницата дължи неустойка за забава в размер на
257 лв., както и че същата дължи обезщетение за ползите, от които ищецът е бил лишен
за периода от 11.07.2022 г. до 13.09.2022 г., в размер, равняващ се на пазарния наем,
възлизащ на 240 лв. месечно, или общо 498,84 лв. за процесния период. По горните
съображения се отправя молба за осъждане на ответницата да заплати претендираните
суми и за присъждане на сторените по делото разноски.
В срока по чл. 131 ГПК не е постъпил отговор на исковата молба от ответницата
С. П. З..
Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните по делото доказателства,
поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено следното от фактическа
страна:
По делото е представен нотариален акт за дарение на недвижим имот № * на
нотариус при РС – Велико Търново, видно от който К. Д. С. е дарила на сина си ищеца
Д. С. С. и на внучка си К. Д. С. следния свой недвижим имот, находящ се в гр. *, а
именно: апартамент № * със застроена площ от 24,22 кв.м., състоящ се от стая с ниша,
баня, тоалетна и коридор, заедно с избено помещение № 2 на партера на вх. „Д“ със
застроена площ от 5,65 кв.м., заедно с припадащите се идеални части от общите части
на сградата и правото на строеж върху дворното място, при равни права за дарените –
по ½ ид.ч. за всеки поотделно. От представения нотариален акт за покупко-продажба
на недвижим имот № * се установява, че непълнолетната К. Д. С., действаща лично и
със съгласието на своята майка М. С. Х. и с разрешение по реда на чл. 73, ал. 2 СК
(отм.), е продала на баща си ищеца Д. С. С. своята ½ ид.ч. от гореописания недвижим
имот.
От представения договор за наем от 22.08.2018 г. се установява, че ищецът е
2
отдал на ответницата С. П. З. за временно и възмездно ползване своя собствен
недвижим имот, находящ се в гр. *, представляващ боксониера (жилище) с площ 27
кв.м. и административен адрес: гр. *. Договорът е сключен за срок от една година,
считано от 22.08.2018 г., при уговорена месечна наемна цена в размер на 240 лв. С
анекси от 01.08.2019 г., 01.08.2020 г. и 01.08.2021 г. действието на договора за наем е
продължавано за срок от по една година при същите условия и параметри.
По делото е представена отправена от ищеца до ответницата покана, с която
последната е уведомена, че ищецът прекратява сключения между тях договор за наем
на основание т.7.2 поради забава в плащането на наемната цена и е поканена в
тридневен срок от връчването да освободи наетия имот, да заплати дължимия наем за
периода от м. февруари до м. юли 2022 г. в общ размер от 1440 лв., ведно с неустойка
за забава в размер на 20% съгласно клаузата на т. 3.6 от договора, както и да предаде
имота и ключовете за него във вида и състоянието, в който е получен. Видно от
направеното върху поканата отбелязване, същата е връчена на ответницата лично на
11.07.2022 г. С приемо-предавателен протокол от 13.09.2022 г., подписан между
страните, процесният имот е предаден от ответницата на ищеца в описаното в
протокола състояние. В него е посочено, че ответницата се задължава да заплати на
ищеца наем, консумативи и неустойки за периода от м. февруари 2022 г. до 13.09.2022
г. по сметка на наемодателя в срок до 01.12.2022 г.
По делото са събрани гласни доказателствени средства чрез разпита на
свидетелката П.Б. С. – съпруга на ищеца. Същата заявява, че последно е посещавала
боксониерата на ул. * през м. септември 2022 г., когато вече е била освободена от
наемателката. От показанията й се установява, че процесната боксониера е с
разположение на изток и се състои от стая с кухненски бокс, баня с тоалетна и малък
коридор. При последното й посещение стаята е била обзаведена с двуетажно легло,
маса, столове, ракла, нощно шкафче и кухненски бокс, който от своя страна е бил
оборудван с печка, кухненска посуда и хладилник. В коридора е имало пералня, а в
банята – бойлер.
От заключението на изслушаната съдебно-оценъчна експертиза се установява, че
месечният пазарен наем на процесния имот е в размер на 241 лв., а размерът на
пазарния наем за периода 11.07.2022 г. – 13.09.2022 г. възлиза на 500,66 лв.
При така установената фактическа обстановка съдът прави следните правни
изводи:
Уважаването на предявената искова претенция с правно основание чл. 232, ал. 2,
пр. 1 ЗЗД за заплащане на неплатена наемна цена за периода от 01.02.2022 г. до
11.07.2022 г. е предпоставено от установяването по делото на наличието на валидно
наемно правоотношение между страните, предоставяне на имота за ползване за
процесния период, както и размера на уговорената наемна цена. От представения по
3
делото договор за наем се установява, че с подписването му на 22.08.2018 г. между
страните е възникнало облигационно отношение, породено от сключен между тях
договор за наем на собствения на ищеца недвижим имот, находящ се в гр. *,
представляващ боксониера (жилище) с площ 27 кв.м. и административен адрес: гр. *. В
т. 3.1 от договора е уговорена месечна наемна цена за ползване на имота в размер на
240 лв., платима по аргумент от т. 3.2 от 22-ро до 25-то число на предходния месец. В
т. 2.1 е предвидено, че договорът се сключва за срок от една година, считано от датата
на подписването му. Действието му е продължавано трикратно при същите условия и
параметри за срок от по една година (до 22.08.2022 г.) с анекси към него от 01.08.2019
г., 01.08.2020 г. и 01.08.2021 г. В т. 7.2 от договора е предвидено, че същият се
прекратява автоматично преди изтичане на срока по т. 2.1, в случай че наемателят
забави плащането на дължима наемна вноска или текущи консумативни разходи,
изцяло или частично с повече от 14 дни от датата на падежа. При тълкуване на
посочената договорна клауза съдът намира, че с нея страните са предвидили облекчен
ред за бързо прекъсване на облигационната връзка между тях и че така постигнатата
уговорка може да ползва както наемодателя, така и наемателя с оглед конкретния им
интерес, като за настъпване на ефекта на прекратяването някоя от страните следва да
се е позовала на нея. В случая по делото се установява, че с покана, получена на
11.07.2022 г., ищецът е уведомил ответницата, че прекратява договора за наем на
посоченото основание поради неплащане от нейна страна на дължимите месечни
наемни вноски за периода от м. февруари 2022 г. до м. юли 2022 г. и е поканил същата
да освободи и предаде имота и да плати дължимия наем и неустойки. Видно е от
представения приемо-предавателен протокол, подписан от страните, че наетият имот е
предаден от ответницата на ищеца на 13.09.2022 г. От горното може да се направи
извод, че за исковия период от 01.02.2022 г. до 11.07.2022 г., предхождащ датата на
предаване, имотът е бил в държане на ответницата, респективно, че същият й е бил
предоставен за ползване. Освен това, в този протокол ответницата на практика е
признала дължимостта на наемните вноски от месец февруари 2022 г. нататък,
доколкото в него се съдържа изявлението й, че се задължава да заплати на ищеца наем,
консумативи и неустойки за периода от м. февруари 2022 г. до 13.09.2022 г. по сметка
на наемодателя в срок до 01.12.2022 г. Ето защо следва се приеме, че към датата на
получаване на горепосочената покана е било налице основанието по т.7.2 от договора
за прекратяването му от страна на ищеца поради неплащането на наемната цена в срок.
От изложеното следва, че между страните е съществувало валидно правоотношение по
договор за наем през исковия период от 01.02.2022 г. до 11.07.2022 г., когато същият е
бил прекратен, при уговорена наемна цена от 240 лв. месечно, както и че през
посочения период имотът, предмет на договора, е бил предоставен за ползване на
ответницата в качеството й на наемател. Съобразно уговореното в договора,
дължимата наемна цена за периода възлиза на 1285,16 лв. По делото не са ангажирани
4
доказателства, а и не са наведени твърдения за извършено от страна на ответницата
плащане. По тези съображения съдът намира за доказана по основание и размер
претенцията на ищеца за сумата от 1285 лв. – неплатена наемна цена по договора за
периода от 01.02.2022 г. до 11.07.2022 г. и като такава същата следва да бъде уважена
изцяло. Посочената сума следва да му бъде присъдена, ведно със законната лихва
върху нея от датата на исковата молба – 19.12.2022 г., до окончателното плащане.
По иска с правно основание чл. 92 ЗЗД за заплащане на неустойка за забава:
Съгласно посочената разпоредба неустойката обезпечава изпълнението на
задължението и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е нужно
те да се доказват. В т. 3.6 от договора за наем страните са уговорили, че при забава на
плащането на наема наемателят дължи неустойка за забава в размер на 0,5% от
дължимата месечна наемна цена за всеки просрочен ден, но не повече от 20%. В
конкретния случай уговорката за неустойка е за забава на изпълнението на парично
задължение, произтичащо от договора. Както се посочи по-горе, страните са уговорили
плащането на наемната цена за съответния месец да се осъществява от 22-ро до 25-то
число на предходния месец. По делото се установи, че за периода, за който се
претендира мораторната неустойка - от 01.02.2022 г. до 11.07.2022 г., договорът за
наем е бил в сила, както и че през този период ответницата не е заплащала дължимите
наемни вноски, поради което същата е изпаднала в забава. Процесната неустойка за
забава е определена в размер на 0,5% от дължимата месечна наемна вноска за всеки
просрочен ден или сумата от 1,20 лв. на ден, като размерът й е ограничен до 20% от
стойността на просрочената престация. Изчислена съобразно предвиденото в договора,
неустойката за периода от 01.02.2022 г. до 11.07.2022 г., равняващ се на 161 дни,
възлиза на 193,20 лв. (161 дни х 1,20 лв.), до който размер следва да бъде уважен
предявеният иск за неустойка. За разликата над този размер до пълния претендиран от
257 лв. искът следва да бъде отхвърлен като неоснователен.
Съгласно чл. 236, ал. 2 ЗЗД, ако наемателят продължи ползването въпреки
противопоставянето на наемодателя, той дължи обезщетение и трябва да изпълнява
всички задължения, произтичащи от прекратения наемен договор. За уважаване на
исковата претенция по чл. 236, ал. 2 ЗЗД по делото следва да се установи
прекратяването на наемното правоотношение, наличието на продължаващо ползване
на имота за твърдяния период и на противопоставяне на ползването от страна на
наемодателя. В случая наемният договор следва да се счита за прекратен на 11.07.2022
г. на основание т. 7.2 от него. На тази дата до ответницата е достигнало
волеизявлението на ищеца за прекратяване на договора поради неплащане на
уговорения наем. От представената по делото покана се установи, че заедно с
уведомлението за прекратяване на договора ответницата е поканена от ищеца да
освободи наетия имот, с което същият се е противопоставил на ползването й. Въпреки
това противопоставяне, ответницата е останала в имота до 13.09.2022 г., когато го е
5
освободила, видно от приобщения по делото приемо-предавателен протокол от същата
дата. В тази връзка следва да се отбележи, че съгласно трайната съдебна практика
наемателят дължи обезщетение по чл. 236, ал. 2 ЗЗД, ако след прекратяване на
наемното правоотношение, не е освободил държането на предоставения му под наем
обект, като без значение е дали имотът реално се ползва (в този смисъл Решение №
214/23.01.2017 г. по т.д. № 1642/2015 г., II т.о., ВКС). С оглед на изложеното, при
съвкупна преценка на събрания доказателствен материал съдът намира за установено,
че през процесния период ответницата е продължила да ползва имота по смисъла на
чл. 236, ал. 2 ЗЗД след прекратяването на договора за наем въпреки
противопоставянето на ищеца, поради което дължи обезщетение за ползването.
Размерът на дължимото обезщетение е съизмерим със средния пазарен наем, като
същият не може да бъде по-нисък от уговорения наем. От заключението по
изслушаната съдебно-оценъчна експертиза, което съдът кредитира като обективно и
компетентно изготвено, се установи, че размерът на пазарния наем за периода
11.07.2022 г. – 13.09.2022 г. възлиза на 500,66 лв. Доколкото с исковата си молба
ищецът претендира сумата от 498,84 лв., то претенцията му следва да бъде уважена в
цялост, ведно със законната лихва върху нея от датата на исковата молба – 19.12.2022
г., до окончателното плащане.
По разноските:
При този изход на спора на основание чл. 78, ал. 1 ГПК ищецът има право на
разноски съобразно уважената част от исковите претенции в общ размер от 629,61 лв.,
от които 138,99 лв. – внесена държавна такса, 200 лв. – внесен депозит за вещо лице, и
290,62 лв. – заплатено адвокатско възнаграждение.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА С. П. З., ЕГН: **********, с адрес: гр. *, да заплати на Д. С. С., ЕГН:
**********, с адрес: *, сумата от 1285 лв. (хиляда двеста осемдесет и пет лева),
представляваща неплатена наемна цена по договор за наем от 22.08.2018 г. и анекси
към него от 01.08.2019 г., 01.08.2020 г. и 01.08.2021 г. за периода от 01.02.2022 г. до
11.07.2022 г., ведно със законната лихва върху тази сума от датата на исковата молба –
19.12.2022 г., до окончателното изплащане на вземането,
ОСЪЖДА С. П. З., ЕГН: **********, с адрес: гр. *, да заплати на Д. С. С., ЕГН:
**********, с адрес: *, сумата от 193,20 лв. (сто деветдесет и три лева и двадесет
стотинки), представляваща неустойка за забава в заплащането на наемната цена по т.
3.6 от договора за наем от 22.08.2018 г., като ОТХВЪРЛЯ иска за разликата над
уважения размер от 193,20 лв. (сто деветдесет и три лева и двадесет стотинки) до
6
пълния претендиран размер от 257 лв. (двеста петдесет и седем лева).
ОСЪЖДА С. П. З., ЕГН: **********, с адрес: гр. *, да заплати на Д. С. С., ЕГН:
**********, с адрес: *, сумата от 498,84 лв. (четиристотин деветдесет и осем лева и
осемдесет и четири стотинки), представляваща обезщетение за ползване без правно
основание за периода от 11.07.2022 г. до 13.09.2022 г. на недвижим имот,
представляващ боксониера (жилище) с площ 27 кв.м. и административен адрес: гр. *,
ведно със законната лихва върху тази сума от датата на исковата молба – 19.12.2022 г.,
до окончателното изплащане на вземането.
ОСЪЖДА С. П. З., ЕГН: **********, с адрес: гр. *, да заплати на Д. С. С., ЕГН:
**********, с адрес: *, сумата от 629,61 (шестстотин двадесет и девет лева и шестдесет
и една стотинки), представляваща сторени по делото разноски.
Решението подлежи на обжалване пред ОС – Велико Търново в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Велико Търново: _______________________
7