Р Е Ш Е Н И Е №
....
гр. Враца, 25
ноември 2019 г.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
ВРАЧАНСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, четвърти граждански състав, в публично заседание на 31.10.2019 г. в състав:
Районен съдия: Иван Иванов
при участието
на секретаря Мария Богданова
като разгледа докладваното от съдия Иванов гражданско дело № 2475 по описа за 2019 г. на Врачанския районен съд, за да се произнесе взе предвид следното:
Делото се движи по общия исков ред на чл. 124 и следващите от ГПК.
Образувано е по искова молба на ЕТ „Лачко-Петър Петров“ с ЕИК
*********, седалище и адрес на управление гр. Враца, ул. „Здравец“ № 1 срещу К.А.М.
с ЕГН ********** ***.
В исковата молба се излага, че
между ищеца-арендатор и ответницата-арендодател на 25.05.2011 г. бил сключен
договор за аренда на земеделска земя № 802 с нотариална заверка на подписите на
страните с рег. № 3223/03.06.2011 г. на нотариус Ивайло Лиловски с рег. № 339 в
Нотариалната камара, вписан в Служба по вписванията гр. Враца с дв. вх. рег. №
3424/07.06.2011 г. Поддържа се, че ищецът е изпълнил точно задълженията си по
процесния договор. Ответницата с уведомление за разваляне на договор за аренда
с нотариална заверка с peг. № 88, том 1, акт 4,
на нотариус Евгени Спасов с рег. № 598 в Нотариалната камара отправила до ищеца
едностранно волеизявление за прекратяване на договора за аренда на земеделска
земя, считано от датата на получаване, поради неизвършено арендно плащане за
стопанската 2017/2018 година. Ищецът сочи, че
волеизявлението на ответницата за прекратяване на арендния договор е достигнало
до него и че прекратяването на договора за аренда е вписано в Служба по
вписванията гр. Враца под дв. вх. рег. № 3424/07.06.2011 г., акт № 31, том 6. Въпреки това счита, че едностранното разваляне на договора е
незаконосъобразно и не е породило правно действие, като договорът за аренда
продължава да е в сила. Излага, че предмет на процесния договор е земеделска
земя, а именно поземлен имот с пл. № 025007, с площ по
документ 16,865 декара, находящ се в землището на с. Мало Пещене, местността
„Смърдащец“, за срок от 10 стопански години, считано от 01.10.2011 г. до
01.10.2021 г. Съгласно чл. 3 от Договора арендаторът се е задължил да заплаща на арендодателя
годишна арендна вноска в размер на 10 % от средния добив на декар за
съответната стопанска година, но не по-малко от 10,00 лв. за декар. Поддържа се, че ищецът ежегодно е заплащал на
ответницата дължимата арендна вноска, за което са съставени разходни ордери,
съответно: за стопанската 2014/2015 година е изплатена обща сума в размер на
421,62 лв.; за стопанската 2015/2016 година е изплатена сума в размер на 354,16
лв.; за стопанската 2016/2017 година е изплатена сума в размер на 386,77 лв. След като получил волеизявлението на
ответницата за едностранно прекратяване на договора и веднага след като се
снабдил с данни за актуален адрес на ответницата, ищецът изпълнил задължението
си за плащане на дължимата сума по договора за аренда чрез пощенски запис.
Твърди се, че ответницата не оказала необходимото съдействие за получаване на
сумата за стопанската 2017/2018 г., както и че ищецът очаквал ответницата да се
появи лично в стопанския му двор за получаване на арендното плащане в брой.
Ищецът направил многократни неуспешни опити за връзка с ответницата.
Ответницата не била посочила банкова сметка ***, нито била указала някакъв друг
подходящ начин за плащане. Твърди се, че ответницата е осъществила развалянето
на процесния срочен аренден договор в отклонение от изискванията на чл. 28, ал.
1, във вр. с чл. 27, ал. 2 от Закона за аренда в земеделието (ЗАЗ), във вр. с
чл. 87, ал. 1 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), тъй като не
предоставила подходящ срок за заплащане на неиздължената арендна вноска.
Искането на ищеца към съда е да признае за установено
в отношенията между страните, че съществува договор за аренда на
земеделска земя № 802 с нотариална заверка на подписите на страните с рег. №
3223/03.06.2011 г. на нотариус Ивайло Лиловски с рег. № 339 в Нотариалната
камара, вписан в Служба по вписванията гр. Враца с дв. вх. рег. №
3424/07.06.2011 г., както и да отмени прекратяването на
договора за аренда, вписано в Служба по вписванията гр. Враца
под дв. вх. рег. № 3424/07.06.2011 г., акт № 31, том 6.
Предявен
е главен иск е с
правно основание чл.
124, ал. 1 от ГПК, както и акцесорен иск с правно основание чл. 88 от
Закона за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР), във вр. с чл.
537, ал. 2 от ГПК.
Ответницата
К.А.М. е подала писмен отговор в срока и по реда на чл. 131 от ГПК, с който е
оспорила предявените искове като неоснователни и недоказани по следните
съображения: ответницата има самостоятелно право да прекрати договора, тъй като
същият е сключен между нея и ищеца, без участието на притежателя на останалата
1/2 идеална част от арендувания имот и тъй като към датата на сключване на
договора не са съществували новите изисквания на чл. 3 от ЗАЗ; оспорват се
твърденията на ищеца, че винаги е изплащал на ответницата дължимата по договора
рента в стопанския си двор, като са наведени твърдения, че ответницата винаги е
получавала рентата в офиса на ищеца на адрес гр. Враца, ул. „Здравец“ № 1, след
телефонно обаждане от ищеца, но за стопанската 2017/2018 г. не е получавала
телефонно обаждане, нито ищецът е правил друг опит да я намери; ищецът е бил в
забава по отношение на задължението за рента, тъй като същото е носимо и ищецът
не се е възползвал от възможността по чл. 97, ал. 1 от ЗЗД да остави парите в
банка по местоизпълнението на разположение на ответницата; ответницата поддържа
също, че с волеизявлението за прекратяване на договора за аренда се е позовала
и на разпоредбата на чл. 28, ал. 1 от ЗАЗ, тъй като рентата за стопанската
2017/2018 г. е забавена с повече от три месеца след падежа, както и че в този
случай за нея не е съществувало задължение да даде на ищеца подходящ срок за
изпълнение на задължението. Искането на ответницата към съда е да отхвърли
предявените срещу нея искове изцяло. Претендира разноски.
Като обсъди събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната
съвкупност, по реда на чл. 235 от ГПК, съдът намира за установено следното:
Видно от договор за аренда на земеделска земя № 802 с нотариална
заверка на подписите на страните с рег. № 3223/03.06.2011 г. на нотариус Ивайло
Лиловски с рег. № 339 в Нотариалната камара, вписан в Служба по вписванията гр.
Враца с дв. вх. рег. № 3424/07.06.2011 г., ответницата К.М.-арендодател
е отдала на ищеца ЕТ „Лачко-Петър Петров” за временно и възмездно ползване
следния земеделски недвижим имот: нива с пл. № 025007, с
площ по документ 16,865 декара, находящ се в землището на с. Мало Пещене,
местността „Смърдащец“, за срок от 10 стопански години, считано от 01.10.2011
г. до 01.10.2021 г. Уговорената арендна вноска е в размер на 10 % от средния
добив за декар, но не по-малко от 10,00 лв. на декар и е дължима в края на
стопанската година.
От удостоверение за наследници с изх. № 6757/17.06.2005 г. на Община Враца
се установява, че наследниците на А.К.П., бивш жител ***, са ответницата К.М.-дъщеря
и Ц.Х.-дъщеря.
С три броя разходни касови ордера на л. 9-11 от делото ответницата К.М. е
получила срещу подпис арендните вноски за следните стопански години: 2014/2015
г., 2015-2016 г. и 2016-2017 г.
От уведомление с рег. № 88, т. I, акт IV от 08.01.2019 г. на нотариус Евгени Спасов с рег. № 598 в Нотариалната
камара се установява, че ответницата е прекратила действието на сключения с
ищеца аренден договор, считано от датата на получаване, поради неизвършено
арендно плащане за стопанската 2017/2018 г. Ищецът не оспорва получаването на
уведомлението. Същото е вписано в Служба по вписванията гр. Враца под
дв. вх. рег. № 166/21.01.2019 г., акт № 28, том 1.
Видно от приложените на л. 12-13 от делото касов бон и удостоверение от
„Български пощи” ЕАД, арендното плащане за стопанската 2017-2018 г. в размер на
386,77 лв. е изпратено от ищеца на 10.01.2019 г. и е получено от ответницата на
23.01.2019 г.
При така изяснената фактическа обстановка съдът достига до следните правни
изводи:
Основният спорен по делото въпрос
е дали за ответницата е валидно
възникнало право на ответницата да развали с едностранно предизвестие целия аренден
договор и дали развалянето и
извършено в съответствие със законовите изисквания.
Съдът не възприема становището
на ищеца, че волеизявлението за прекратяване на договора е отправено от лице
без представителна власт. Съгласно разпоредбата на чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ (в редакцията му, действала към датата на сключване на договора), когато договорът за аренда е
сключен само от някои от съсобствениците, отношенията помежду им се уреждат
съгласно чл. 30, ал. 3 от Закона за собствеността (ЗС).
Следователно законът в редакцията си към датата на сключване на договора е допускал договорът за аренда да бъде
сключен не от всички, а от един или от някои от съсобствениците, без да въвежда изискване каква квота
в съсобствеността следва да притежава арендодателя. След като ответницата валидно е сключила
договора за аренда и е арендодател по него, тя разполага и с валидно право да
отправи до арендатора волеизявление за прекратяване на същия договор.
Ответницата се позовава на правото да развали еностранно договора за аренда на
основание чл. 28,
ал. 1, във вр. чл.
27, ал. 1, т. 2 от ЗАЗ - поради неплащане за повече от три месеца на дължимата рента, като
твърди, че развалянето настъпва въз основа на едностранно изявление до
арендатора. Съдът не възприема
това становище по следните
съображения:
С разпоредбата на чл. 18 от
договора за аренда е предвидена възможност същият да бъде прекратен с
едностранно предизвестие в предвидените от закона случаи. В случая това изискване не е спазено, като ответницата само е уведомила ищеца за прекратяване на договора, без да му даде срок за плащане на арендната вноска за стопанската
2017-2018 г.
Възможността за прекратяване на аренден
договор с едностранно предизвестие е уредена в чл. 27, ал. 1, т. 4 от ЗАЗ. Съгласно цитираната разпоредба договорът
за аренда се прекратява с едностранно предизвестие в предвидените в този закон случаи. В редица определения, постановени по реда на чл.
274, ал. 3 от ГПК, съставляващи задължителна практика, Върховният касационен съд е приел, че разпоредбата на чл.
27, ал. 1 от ЗАЗ е императивна и че противоречията при прилагането на нейната четвърта
алинея произтичат от неконкретността на обхвата на израза „в предвидените в този закон случаи”, защото на практика в закона има само един случай на прекратяване на
договора след едностранно предизвестие – този по чл.
29, ал. 1 от ЗАЗ, който са отнася до прекратяването на безсрочните договори. Въпреки непрецизната законодателна
техника, ВКС е приел, че чл.
29, ал. 1 от ЗЗД следва да се съотнесе към чл. 27, ал. 1, т. 4 от ЗАЗ като единствена хипотеза, че не е допустимо по тълкувателен път обсегът на закона
да се разширява,
както и че способът по чл. 27, ал. 1, т. 4 от ЗАЗ не е приложим по отношение на срочните договори. В този смисъл са следните съдебни актове: определение № 424 от 05.07.2012 г. по ч. търг. дело № 316/2012 г., на Върховния касационен съд, І т. о.; определение № 789 от 17.09.2012
г. по ч. търг. дело № 370/2012 г. на Върховния касационен съд, ІІ т. о; определение № 14 от 07.01.2013
г. по ч. търг. дело № 713/2012 г. на
Върховния касационен съд, ІІ т. о.
Ето защо съдът приема, че процесният срочен аренден договор не
е прекратен с едностранното предизвестие с рег. № 88, т. I, акт IV от 08.01.2019 г. на нотариус Евгени
Спасов с рег. № 598 в Нотариалната камара, отправено от ответницата. Разпоредбата на чл.
27, ал. 1, т. 2 от ЗАЗ, на която се е
позовала ответницата предвижда, че договорът за аренда може да бъде прекратен и при неизпълнение – по общия ред, доколкото в ЗАЗ не е
предвидено друго. В случай на неизпълнение на задължението за заплащане на арендна
вноска, в разпоредбата на чл.
28, ал. 1 от ЗАЗ е предвидено, че арендодателят може да развали
договора ако забавянето е за повече от три месеца, която предпоставка е налице в разглеждания случай. В тази връзка съдът не възприема становището на ищеца,
че ответницата не е оказала необходимото съдействие за получаване на арендната
вноска за стопанската 2017/2018 г. Съгласно чл. 68, б. „а” от ЗЗД задължението за пари
е носимо, а не търсимо задължение, т.е. длъжникът трябва да търси кредитора си, за да му плати, а
не кредиторът да търси длъжника. По делото липсват данни ищецът-длъжник да е търсил ответницата-кредитор
за плащане на арендната вноска за стопанската 2017/2018 г. При парично задължение
длъжникът се освобождава от отговорност по реда на чл. 97 от ЗЗД-чрез влагане на
сумата в банка на името на кредитора или чрез плащане с пощенски запис. Плащането с пощенски
запис в разглеждания случай е извършено повече от три месеца след падежа на
задължението, т.е. след 02.01.2019 г. Следва обаче да се има предвид, че съгласно чл. 87, ал.
1 от ЗЗД когато длъжникът по един
двустранен договор не изпълни задължението си поради причина, за която той отговаря, кредиторът може да развали
договора, като даде на длъжника подходящ срок за изпълнение с предупреждение,
че след изтичането на срока ще смята договора за развален. Развалянето се
осъществява с едностранно изявление на изправната страна, отправено до
неизправната и то трябва да се направи писмено тогава, когато договорът е
сключен в писмена форма. В този смисъл: решение № 257/24.03.2010 г. по гр. дело № 508/09 г. на Върховния касационен съд, I г. о.; решение № 63 от 21.06.2013 г. по търг. дело № 1133/2011 г. на Върховния касационен съд, I т. о.
В настоящия случай ответницата не е отправила такова предизвестие до ищеца, тъй като в уведомлението до последния не се съдържа предоставяне на срок за
изпълнение, след изтичането на
който ще смята договора за развален. С оглед на това процесният аренден договор не е развален по
предвидения в закона ред и продължава валидно да обвързва страните.
Предявеният установителен иск е основателен и следва да бъде уважен. С оглед основателността на
главния иск и като законна последица от уважаването му следва да бъде отменено
вписването на несъществуващо обстоятелство – прекратяването на процесния
аренден договор.
По разноските:
При този изход на делото ответницата дължи на ищеца деловодни разноски в
размер на 70,00 лв., от които държавна такса за образуване на делото-50,00 лв.,
държавна такса за две съдебни удостоверения-10,00 лв. и държавна такса за
вписване на исковата молба-10,00 лв., съгласно представен списък по чл. 80 от ГПК.
Така мотивиран,
Врачанският районен съд
Р Е Ш
И :
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО на основание чл. 124 от ГПК в
отношенията между ЕТ
„Лачко-Петър Петров“ с ЕИК *********, седалище и адрес на управление гр. Враца,
ул. „Здравец“ № 1 и К.А.М.
с ЕГН ********** ***, че са валидно обвързани от договор за аренда на
земеделска земя № 802 с нотариална заверка на подписите на страните с рег. №
3223/03.06.2011 г. на нотариус Ивайло Лиловски с рег. № 339 в Нотариалната
камара, вписан в Служба по вписванията гр. Враца с дв. вх. рег. №
3424/07.06.2011 г.
ОТМЕНЯ на основание чл.
88 от ЗКИР, във вр. с чл.
537, ал. 2, изречение
последно от ГПК вписването на прекратяването
на горепосочения договор за аренда, което прекратяване е вписано под дв. вх. рег. № 167/21.01.2019 г., акт № 28, том 1 на Служба по вписванията гр. Враца.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК К.А.М. с ЕГН ********** *** да
заплати на ЕТ „Лачко-Петър Петров“ с ЕИК
*********, седалище и адрес на управление гр. Враца, ул. „Здравец“ № 1 сумата 70,00 лв. – разноски по гр. дело № 2475/2019 г.
Решението
подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Врачански окръжен съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: