РЕШЕНИЕ
№ 342
гр. Бургас, 05.11.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на десети октомври
през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Диляна Н. Йорданова
при участието на секретаря Станка Д. Чавдарова
като разгледа докладваното от Диляна Н. Йорданова Търговско дело №
20242100900123 по описа за 2024 година
Производството по делото е образувано по искова молба от С. Г. Г.,
ЕГН**********, с адрес ******, съдебен адрес гр. Бургас, ул. Сердика №2Б,
ет.1-адв. М. Богдев и адв. П. Шивачева, с която са предявени евентуално
съединени искове срещу КОНТРАСТ ИНВЕСТ СОФИЯ ЕООД, ЕИК:
*********, със седалище и адрес на управление: град Варна, район Одесос,
бул.“Цар Освободител“25, Й. Д. П., ЕГН**********, С. Ж. Г.а,
ЕГН**********, Е. Ж. П., ЕГН**********, и тримата с адрес ******, Т. Д. П.,
ЕГН******** и В. Щ. П., ЕГН**********, и двамата с адрес *****, за
прогласяване нищожността на договор за учредяване на право на ползване
върху САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с идентификатор 07079.610.213
1.2,адрес на имота: град Бургас, ул. Алеко Богориди № 19, ет.1, обект
ресторант, с площ от 92.25 кв.м./деветдесет и две цяло и двадесет и пет стотни
квадратни метра/ и върху СГРАДА с идентификатор 07079.610.213.2,адрес на
имота: град Бургас, ул. “Алеко Богориди“№ 19, ет.1, предназначение: сграда за
обществено хранене, застроена площ от 37.00 кв.м./тридесет и седем
квадратни метра/, обективиран в нотариален акт за учредяване на вещно право
на ползване върху недвижим имот № 72, том 3, рег.№ 7730, дело №
271/28.06.2018 г. на нотариус Виктория Дралчева на основание чл.26, ал.1,
пр.1 от ЗЗД поради противоречието на закона, заобикалянето на закона, в
частност на основание чл. 26вр. чл. 152 от ЗЗД поради наличие на
предварителна уговорка в съглашението за начин на удовлетворяване на
кредитора ако учредителите по предварителния договор не изпълнят
задълженията си, при условията на евентуалност на основание чл. 26, ал.1,
пр.2 от ЗЗД поради противоречие с добрите нрави и заобикаляне на добрите
нрави, на основание чл.26, ал.2, пр.4 от ЗЗД поради липса на съгласие и на
основание чл.26, ал.2, пр.5 от ЗЗД поради привидност като прикриващ
уговорка за обезпечаване на извършените инвестиционни разходи от
инвеститора в случай, че не бъде реализирано строителството.
1
Ищецът твърди, че е съсобственик на процесните имоти, върху които
е учредено вещно право на ползване в полза на ответното дружество, като е
придобил правото на собственост по силата на нотариален акт за дарение на
идеални части от недвижим имот № 101, том I, рег.2584, дело 82/24.02.2023 г.
на нотариус Виктория Дралчева и нотариален акт за покупко-продажба на
недвижим имот № 105, том I, рег.2620, дело 86/24.02.2023 г. на нотариус
Виктория Дралчева. Посочва, че за първите два недвижими имота с
идентификатор 07079.610.213.1.2 и с идентификатор 07079.610.213.2 е
учредено вещно право на ползване от ответниците-физически лица, които са
съсобственици за срок от 12 години в полза на ответното дружество Контраст
Инвест София ЕООД с ЕИК:********* по силата на нотариален акт за
учредяване на вещно право на ползване върху недвижим имот № 72, том 3,
рег.7730, дело 271/28.06.2018 г. на нотариус Виктория Дралчева, РС-Бургас. В
договора за учредяване на право на ползване било записано, че дружеството-
приобретател заплаща сумата от общо 180 000 лева на трима от учредителите
/общо пет на брой/ Й. Д. П., Т. Д. П. и В. Щ. П. като цена на учреденото право
на ползване. Според изложеното в исковата молба между собствениците на
имот с идентификатор 07079.610.213, собствениците на съседния имот с
кадастрален номер 07079.610.425 и дружеството ответник са налице сложни
облигационни отношения, които са уредени в предварителен договор за
учредяване на право на строеж срещу задължение за построяване на сграда с
нотариална заверка на подписите с per. №7737/28.06.2018 г. на нотариус
Виктория Дралчева. Ищецът поддържа, че страните по предварителния
договор са имали за цел да бъде извършено от страна на ответника
построяване на нова сграда при по-добри показатели на застрояване, след
фактическото обединяване на двата съседни имота с идентификатор
07079.610.213 и с идентификатор 07079.610.425. Условията, които следвало да
бъдат изпълнени представлявали комплекс от действия, свързани със
закупуване на идеални части от имот с идентификатор 07079.610.425 от
община Бургас от страна на собствениците със средства, осигурени от
инвеститора-ответник; предприемане на действия пред администрацията за
обединяване на парцелите и други действия, които към днешна дата не били
изпълнени от страна на собствениците. Твърди се, че на 15.11.2023 г. в 14.00 ч
в град Бургас в кантората на нотариус Виктория Дралчева в град Бургас била
проведена среща между ищеца и представител на ответното дружеств , в която
последният изразил липсата на желание да финализират договорката им, като
посочил като причина променените икономически условия в страната.
Допълва, че от дружеството-ответник била изпратена покана до третото лице -
наемател, ползващо имот с идентификатор 07079.610.213.1.2 и с
идентификатор 07079.610.213.2, като в тази покана дружеството се позовало
именно на привидните права, с които разполага по договора за учредяване
вещно право на ползване. Ищецът посочва, че учреденото право на ползване е
част от общите уговорки между страните по предварителния договор,като
цената на правото на ползване- 180 000 лв. е заплатена от ответника във
връзка с изпълнението на задълженията по предварителния договор и е част
от инвестиционните разходи на инвеститора КОНТРАСТ ИНВЕСТ СОФИЯ
ЕООД. Намира, че в действителност сумата от 180 000 лв. не представлява
цена на учреденото със срок право на ползване, а е сума, която е част от
инвестиционните разходи по сделката, която съсобствениците са сключили с
това дружество. Сделката била обективирана в предварителен договор за
учредяване на право на строеж срещу задължение за построяване на сграда,
като на същата дата 28.06.2018г. било учредено и правото на ползване. Счита,
че привидността на сделката за ползването освен от предварителния договор,
се разкрива и от самия ответник КОНТРАСТ ИНВЕСТ СОФИЯ ЕООД, при
2
разпит на представляващия го адвокат Х.Х., разпитана като свидетел по
гр.д.897/2023 г. по описа на Окръжен съд-Бургас. Посочва, че действителните
уговорки между страните се разкриват най-точно в чл.12 от предварителния
договор, където страните се споразумели, в случай, че не бъде постигнато
обединяване на парцелите, респ. не се учреди вещно право на строеж на
ответника, последният като компенсация да ползва имота. Счита, че
действителните намерения на ответното дружество са били да направи
инвестиция, като тя бъде обезпечена с привидно учредено право на ползване.
С исковата молба са ангажирани нотариално заверена декларация от
ответника Т. П., както и съдебен протокол от проведен разпит на свидетеля
Х.Х. по гр.д.897/2023 г. по описа на Окръжен съд Бургас. Претендират се
разноски.
В законоустановения срок е постъпил писмен отговор от ответното
дружество, с който оспорва предявените искове, като развива подробни
доводи по съществото на спора. Възразява, че не са налице изложените в
исковата молба основания, обуславящи нищожност на договора за учредяване
вещно право на ползване. Позовава се на уговорката в нотариалния акт, в
който съсобствениците изрично декларирали, че посочената цена на правото
на ползване е действително уговореното плащане по сделката. Не било
изпълнено условието по предварителния договор за обединяване на двата
парцела от съсобствениците, поради което невярно било твърдението за
готовност на ищеца за сключване на окончателен договор, покана за
сключване на окончателен договор не била връчвана на ответното дружество
от ищеца. Не била заявявана и привидност от представител на ответното
дружество на отношенията по учредяване право на ползване и заплатената за
3 него цена. Ангажира доказателсва. Претендира разноски.
Постъпил е писмен отговор на исковата молба в срок от ответниците
Й. Д. П., ЕГН**********, Е. Ж. П., ЕГН**********, и тримата с адрес ******,
Т. Д. П., ЕГН******** и В. Щ. П., които оспорват исковете като
неоснователни, като развиват подробни доводи. Ангажират доказателства.
Претендират разноски.
Ответницата С. Ж. Г.а не е подала отговор на исковата молба в
законоустановения срок.
Постъпила е допълнителна искова молба в преклузивния срок, с
която се доразвиват доводите, сочени в първоначалната. В
Окръжният съд, като взе предвид твърденията в исковата молба и
обсъди събраните по делото доказателства, намира за установено от
фактическа страна следното:
На 28.06.2018г. с нотариален акт за учредяване на вещно право на
ползване върху недвижим имот №72, томIII, рег.№7730 по нотариално дело
№271 от 2018г. на нотариус, рег.№491, Й. Д. П., С. Ж. Г.а, Е. Ж. П., Т. Д. П. и
В. Д. П. са учредили в полза на Контраст Инвест София ЕООД срещу
заплащане на на сумата в размер на 180 000лева вещно право на ползване за
срок от 12 години върху следните два недвижими имоти, върху които всеки
един от учредителите притежава идеални части от правото на собственост:
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 07079.610.213.1.2 по КККР на
гр. Бургас, с предназначение за обществено хранене с площ от 92,25кв.м. и
самостоятелен обект сграда с идентификатор 07079.610.213.2 по КККР на гр.
Бургас, с предназначение за обществено хранене с площ от 37кв.м., находящи
се в гр. Бургас, ул. Алеко Богориди№19. В нотариалния акт е посочено, че
данъчната оценка на правото на ползване възлиза на 27 227,70лв.
3
Съгласно договора за учредяване на вещно право на ползване,
обективиран в цитирания нотариален акт, ползвателят има право да ползва
заедно и поотделно всеки от имотите, върху които е учредено право на
ползване съгласно тяхното предназначение и да получава добивите от тях
/включително печалба от търговска дейност, наем и други/, да ги предоставя
безвъзмездно за ползване на трети лица, включително да използва площи от
съседен недвижим имот с идентификатор №07079.610.425 като градина за
обслужване а клиенти, включително в случай на обединяване на поземлени
имоти с идентификатори 07079.610.213 и07079.610.425 в общ урегулиран
поземлен имот. Учредителите са се съгласили клиентите на заведението и
обслужващия персонал през времетраенето на учреденото право на ползване
да могат да преминават през незастроената площ от поземлен имот с
идентификатор №07079..610.213 с цел ползване и обслужване на посочената
градина в съседния имот. Предоставено е право на ползвателя да извършва
подобрения в имота за своя сметка, като същият е длъжен да заплаща
разноските, свързани с ползването на недвижимите имоти.
С нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 105, том I,
рег.2620, дело 86/24.02.2023 г. на нотариус Виктория Дралчева, на 24.02.2023г.
Т. Д. П. и В. Щ. П. са прехвърлили на ищеца С. Г. Г. правото на собственост
върху собствените си ½ ид.част от поземлен имот с идентификатор
07079.610.213 по КККР на гр. Бургас и ½ ид.ч. от самостоятелен обект в
сграда с идентификатор 07079.610.213 1.2 по КККР на гр. Бургас.
С нотариален акт за дарение на идеални части от недвижим имот № 101,
том I, рег.2584, дело 82/24.02.2023 г. на нотариус Виктория Дралчева, С. Ж. П.
е дарила на ищеца С. Г. Г. правото на собственост върху собствените си 1кв. м.
ид.части от описаните по-горе недвижими имоти.
Съгласно приетия по делото предварителен договор за учредяване на
право на строеж срещу задължение за построяване на сграда, сключен на
28.06.2018г. с нотариална заверка на подписите на учредителите, между С. Г.
Г., Й. Д. П., С. Ж. Г.а, Е. Ж. П. и Т. Д. П. в качеството им на учредители и
ответното дружество Контраст Инвест София ЕООД в качеството му на
инвеститор, съсобствениците на поземлени имоти с идентификатори
07079.610.425 и 07079.610.213 по КККР на гр. Бургас са се задължили да
извършат правни и фактически действия по обединяването на двата имота в
един УПИ и са учредили в полза на инвеститора право на строеж за срок от 15
години върху новия УПИ за построяване на сграда и придобиване в
собственост от инвеститора на ресторант с разгърната площ от 2000кв.м.,
разположен на първите два етажа от сградата, съответно са си запазили
правото на строеж и правото на собственост върху всички останали обекти в
бъдещата сграда, които след построяването да бъдат разпредели
пропорционално на идеалните им части, с изключение на обектите по чл.1,
ал2 от предварителния договор.
В пар.3 от предварителния договор е посочено, че ответното дружество е
закупило от ищеца С. Г. и от С. Г.а 210 кв.м. ид.ч. от поземлен имот с
идентификатор 07079.610.425 за сумата в размер на 540 000лв. с основна цел
да реализира инвестиционното си намерение да финансира със свои средства
построяването на нова сграда по пар.1, която следва да бъде построена в
новообразувания УПИ след обединяването. При нереализиране на
инвестиционното намерение е предвидено правото на ответното дружество за
сторените от него разходи по инвестиционното проучване и проектиране на
новата сграда, да ползва безвъзмездно част от поземлен имот с идентификатор
07079.610.425 като градина за обслужване на клиенти към търговския обект-
ресторант, намиращ се в поземлен имот с идентификатор 07079.610.213, върху
4
който има учредено право на ползване за срок от 12 години.
Съгласно чл.12, ал.1 от предварителния договор учредителите и
инвеститорът изрично са се съгласили, че ще бъде безспорно в отношенията
им, ако не бъде извършено обединяване в двугодишен срок от подписването на
предварителния договор или не бъде издадено разрешение за строеж на
сградата по причина, независеща от инвеститора, както и при прекратяване на
предварителния договор, че учредителите ще компенсират инвеститора за
пропуснати ползи чрез бъзвъзмездно предоставяне на правото да ползва като
градина за обслужване на клиенти част от поземлен имот с идентификатор
№07079.610.425, съответно част от новия УПИ с площ от 210кв.м., определена
като граници и разположение върху скица-приложение, представляваща
неразделна част от предварителния договор. В ал.2 на чл.12 страните са се
съгласили, че правото на инвеститора на бъзвъзмездно ползване се поражда
автоматично без да е необходимо допълнително изявление от страна на
учредителите.
По делото е представена покана от ищеца до ответното дружество и до С.
П. и Е. П., връчена на 10.11.2023г., в която е изразил готовността си за
изпълнение на задълженията си по предварителния договор и е поискал
изпълнението на насрещните задължения на ответното дружество, предложил
е да се обсъди възможността инвеститорът да бъде заместен от трето лице и
да се обсъди офертата на инвеститора Дом билдинг МК ЕООД.
Видно от приложения констативен протокол №145 от 05.11.2023г. на
нотариус Виктория Дралчева управителят на ответното дружество О.П. е
посочил, че желае договорните отношения да бъдат уредени, заявил е, че
инвестираните до момента средства възлизат на 714 058,37лв. и предложил
учредителите да му заплатят 500 000 евро.
С исковата молба е ангажиран протокол от проведено съдебно заседание
на 15.11.2023г. по гр.д.№897 по описа на БОС за 2023г., като с оглед
принципите за непосредственост и устност в гражданския процес, съдът не
цени депозираните по това дело свидетелски показания от свидетелите Т. П.,
Й. П. и Х.Х.. Не са извършени извънсъдебни признания от адв. Христова като
процесуален представител на ответното дружество по другото дело относно
неизгодни за ответната страна факта, обуславящи невалидността на сделката
по учредяване на вещно право на ползване в полза на инвеститора.
БОС намира, че не е налице ограничение на свободата на договаряне от
императивните разпоредби на закона и от добрите нрави по отношение на
постигнатото съгласие между страните по договора учреденото вещно правото
на ползване в полза на инвеститора да служи като допълнителна гаранция за
изпълнение на задълженията на учредителите. Дори и страните да са целели
при сключването на договора за учредяване на вещно право на ползване
насрещната престация на инвеститора в размер на 180 000лева,
представляваща цената на придобитото вещното право на ползване, да
послужи впоследствие за заплащане от ищеца на разходите във връзка с
придобиване от него на правото на собственост върху идеалните части на
Община Бургас, сама по себе си тази цел не противоречи на закона и на
добрите нрави и не ги заобикаля.
Не се установиха противни на закона и на добрите нрави клаузи в
атакувания договор във връзка с учреденото на инвеститора вещно право на
ползване към момента на поемането на насрещните задълженията от
учредителите по договора.
С оглед множеството договорни правоотношения между страните и
свободата на договаряне съдът счита, че няма неравностойност
5
престациите, при която даденото от учредителите значително да надхвърля по
стойност полученото от приобретателя.
Съгласно чл. 152 ЗЗД съглашение, с което се уговаря предварително, че
ако задължението не бъде изпълнено, кредиторът ще стане собственик на
вещта, както и всяко друго съглашение, с което се уговаря предварително
начин за удовлетворение на кредитора, различен от този, който е предвиден в
закона, е недействително. Специалната хипотеза на противоречие с
императивната разпоредба на чл.152 от ЗЗД представлява основание за
нищожност по смисъла на чл. 26, ал. 1 от ЗЗД, като се различава от
симулативния договор по чл. 26, ал. 2 от ЗЗД. Независимо, че основаната цел,
която страните са преследвали с учредяване вещното право на ползване е била
свързана с обезпечаване реализирането на инвестиционните намерения,
сключеният договор по учредяване на вещно право на ползване не е нищожен
поради противоречие с императивната правна норма на основание чл.152 от
ЗЗД. В конкретния случай страните не са уговорили начин на удовлетворение
на кредитора, който да е забранен от закона.
На следващо място така установените факти по делото не установяват
нищожност на атакувания договор поради липса на съгласие към момента на
постигане на съгласие. БОС намира, че основанието за сключване на
процесния договор също е било налице към момента на постигане на
съгласие и не са налице евентуално въведените в исковата молба пороци на
сделката –липса на съгласие и липса на основание.
Недоказани останаха по делото и твърденията за привидност на сделката.
По делото липсва обратно писмо, пряко доказващо привидността, както и
начало на писмено доказателство – изходящ от ответника Контраст инвест
София ЕООД документ, който да прави вероятно твърдението за привидност
на договора за учредяване на вещно право на ползване.
При горните мотиви съдът счете за неоснователни предявените при
условията на евентуалност искове за прогласяване нищожността на договор за
учредяване на право на ползване върху самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 07079.610.213 1.2 по КККР на гр. Бургас, обективиран в
нотариален акт за учредяване на вещно право на ползване върху недвижим
имот № 72, том 3, рег.№ 7730, дело № 271/28.06.2018 г. на нотариус Виктория
Дралчева на основание чл.26, ал.1, пр.1 от ЗЗД поради противоречието на
закона, заобикалянето на закона, в частност на основание чл. 26вр. чл. 152 от
ЗЗД поради наличие на предварителна уговорка в съглашението за начин на
удовлетворяване на кредитора ако учредителите по предварителния договор
не изпълнят задълженията си, при условията на евентуалност на основание чл.
26, ал.1, пр.2 от ЗЗД поради противоречие с добрите нрави и заобикаляне на
добрите нрави, на основание чл.26, ал.2, пр.4 от ЗЗД поради липса на съгласие
и на основание чл.26, ал.2, пр.5 от ЗЗД поради привидност като прикриващ
уговорка за обезпечаване на извършените инвестиционни разходи от
инвеститора в случай, че не бъде реализирано строителството, които следва да
бъдат отхвърлени.
На основание чл. 78,ал.3 от ГПК ищецът следва да заплати на
ответниците Е. П. и Й. П. направените по делото съдебно-деловодни разноски
за заплатено адвокатско възнаграждение в общ размер на 3000лева, като на
ответника Е. П. 2000лв и на ответницата Й. П. 1000лева.
Така мотивиран, съдът
6
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените при условията на евентуалност искове от
С. Г. Г., ЕГН**********, с адрес ******, съдебен адрес гр. Бургас, ул. Сердика
№2Б, ет.1-адв. М. Богдев и адв. П. Шивачева срещу КОНТРАСТ ИНВЕСТ
СОФИЯ ЕООД, ЕИК: *********, със седалище и адрес на управление: град
Варна, район Одесос, бул.“Цар Освободител“25, Й. Д. П., ЕГН**********, С.
Ж. Г.а, ЕГН**********, Е. Ж. П., ЕГН**********, и тримата с адрес ******,
Т. Д. П., ЕГН******** и В. Щ. П., ЕГН**********, и двамата с адрес *****,
за прогласяване нищожността на договор за учредяване на право на ползване
върху самостоятелен обект в сграда с идентификатор 07079.610.213 1.2 по
КККР на гр. Бургас ,адрес на имота: град Бургас, ул. Алеко Богориди № 19,
ет.1, обект ресторант, с площ от 92.25 кв.м./деветдесет и две цяло и двадесет и
пет стотни квадратни метра/ и върху сграда с идентификатор
07079.610.213.2,адрес на имота: град Бургас, ул. “Алеко Богориди“№ 19, ет.1,
предназначение: сграда за обществено хранене, застроена площ от 37.00
кв.м./тридесет и седем квадратни метра/, обективиран в нотариален акт за
учредяване на вещно право на ползване върху недвижим имот № 72, том 3,
рег.№ 7730, дело № 271/28.06.2018 г. на нотариус Виктория Дралчева, на
основание чл.26, ал.1, пр.1 от ЗЗД поради противоречието на закона,
заобикалянето на закона, на основание чл. 26вр. чл. 152 от ЗЗД поради наличие
на предварителна уговорка в съглашението за начин на удовлетворяване на
кредитора ако учредителите не изпълнят задълженията си, на основание чл.
26, ал.1, пр.2 от ЗЗД поради противоречие с добрите нрави и заобикаляне на
добрите нрави, на основание чл.26, ал.2, пр.4 от ЗЗД поради липса на съгласие
и на основание чл.26, ал.2, пр.5 от ЗЗД поради привидност като прикриващ
уговорка за обезпечаване на извършени инвестиционни разходи от
инвеститора в случай, че не бъде реализирано строителството.
ОСЪЖДА С. Г. Г., ЕГН********** да заплати на Е. Ж. П.,
ЕГН**********, сумата в размер на 2000 лева, представляваща адвокатско
възнаграждение.
ОСЪЖДА С. Г. Г., ЕГН********** да заплати на Й. Д. П.,
ЕГН**********, сумата в размер на 1000 лева, представляваща адвокатско
възнаграждение.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от
съобщаването му на страните пред Бургаския Апелативен съд.
Съдия при Окръжен съд – Бургас: _______________________
7