Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е №

гр.Добрич, 11.03.2020година

 

          ДОБРИЧКИЯТ РАЙОНЕН СЪД  гражданска колегия в публично съдебно заседание на тринадесети февруари,  две хиляди и двадесета година в състав :

                                                         РАЙОНЕН СЪДИЯ: СОНЯ ДЖЕНКОВА

 

                          секретар КАЛИНКА МИХАЙЛОВА

 

сложи на разглеждане гр.д.№ 3284 по описа на съда за 2019г., докладвано от съдията и за да се произнесе съобрази  следното:

 

Съдът е сезиран с искова молба от И.П.Ж. ЕГН ********** *** , подадена чрез надлежно упълномощен адвокат, с която срещу А.С.А. ЕГН **********,***, е предявен иск с правно осн. чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяване за окончателен, сключения на 22.01.2016г. в гр. Добрич предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот между страните.

С исковата молба се претендират и сторените в съдебното производство  разноски и адвокатско възнаграждение.

Ищецът основава иска си на следните фактически твърдения:

-На 22.01.2016г. страните сключили помежду си предварителен договор за покупко продажба с нотариална заверка на подписите с peг. №236 от 22.01.2016г. по описа на Нотариус И.П.вписана под №177 на Нотариалната камара в район на действие Районен съд –Д. По силата на така сключения договор А.С.А. се задължил да продаде на ищеца следния свой собствен недвижим имот , придобит с н.а за покупко - продажба №147 дом.УТП, н.д. 2482/1998г. на ДРС , находящ се в гр.Д., кв.*** , ул.**** , и представляващ : ЖИЛИЩЕ състоящо се от две стаи,кухня и антре , със застроена площ от 59.00 кв.м разположено в западната част на двуфамилна сграда , а съгласно представената кадастрална скица представляващо жилищна сграда - еднофамилна , на един етаж , идентификатор 72624.613.880.1, ведно с отстъпено право на строеж върху общински поземлен имот с площ от 293.66 кв.м -по н.а , а по скица с площ от 219.00 кв.м , с трайно предназначение урбанизирана територия и начин на трайно ползване : ниско застрояване /до 10м/ с идентификатор 72624.613.880 по КК на гр.Д., номер попредходен план: пл.217 ,кв.16 . при граници на поземления имот : имот с идентификатори 72624.613.881; 72624.613.975; 72624.613.879;72624.613.862; 72624.613.861 и 72624.613.860 за сумата от 9 900 (девет хиляди и деветстотин ) лева , които са платени изцяло на продавача в брой в кантората на нотариуса при подписване на предварителния договор за покупко-продажба .

Видно от клаузите на договора страните се задължават да извършат нотариално прехвърляне на имота в срок до 31.12.2016г. ;

След изтичане на срока не е извършено нотариално прехвърляне на имота.

Ищецът счита,че е изправна страна по договора, тъй като  заплатил пълната договорена продажна цена на имота в брой на продавача още в деня на подписването му. Положил  всички усилия за сключването на окончателен договор, съобразно чл. 3 от предварителния договор. Налице е правен интерес за предявявяне на настоящия иск.

          В срока по чл. 131 от ГПК ответникът не депозира отговор.

         Добричкият районен съд,като прецени събраните по делото писмени и гласни доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, прие за установено следното от фактическа страна:

          По делото е представен нотариален акт№ 147, томVІІІ/1998г. на нотариус при РС Д., който обективира договор за покупко-продажба, по силата на който А.С.А. с ЕГН ********** закупил правото на собственост въху жилище от две стаи, кухня, антре, с обща застроена площ от 59кв.м., представляващо западната част на двуфамилна сграда, ведно със съответните изеални части от общите части на сградата, както и отстъпеното право на строеж върху 293,66кв.м., идеална част от имот пл.№ 217,в кв.16 по ЗРП на гр.Добрич, цялото с площ от 493кв.м.

С договор от 22.01.2016г., наименован от страните като предварителен договор за покупко продажба, А.С.А. се задължил да продаде на ищеца И.Ж. следния свой собствен недвижим имот , придобит с н.а за покупко - продажба №147 дом.УТП, н.д. 2482/1998г. на ДРС , находящ се в гр.Д., кв.*** , ул.*** , и представляващ : ЖИЛИЩЕ състоящо се от две стаи,кухня и антре , със застроена площ от 59.00 кв.м разположено в западната част на двуфамилна сграда , а съгласно представената кадастрална скица представляващо жилищна сграда - еднофамилна , на един етаж , идентификатор 72624.613.880.1, ведно с отстъпено право на строеж върху общински поземлен имот с площ от 293.66 кв.м -по н.а , а по скица с площ от 219.00 кв.м , с трайно предназначение урбанизирана територия и начин на трайно ползване : ниско застрояване /до 10м/ с идентификатор 72624.613.880 по КК на гр.Добрич, номер попредходен план: пл.217 ,кв.16 . при граници на поземления имот : имот с идентификатори 72624.613.881; 72624.613.975; 72624.613.879;72624.613.862; 72624.613.861 и 72624.613.860 за сумата от 9 900 (девет хиляди и деветстотин ) лева , които са платени изцяло на продавача в брой .

Предварителнияят договор е с нотариална заверка на подписите на страните с peг. №236 от 22.01.2016г. по описа на Нотариус И.П.вписана под №177 на Нотариалната камара в район на действие Районен съд –Добрич.

Съгласно т.4 от Договора, страните се задължават да извършат нотариално прехвърляне на имота в срок до 31.12.2016г.

По делото е представена скица на поземления имот№15-29566/22.01.2016г. на АГКК, видно от която поземлен имот с пл.№ 217 в кв. 16 е с идентификатор 72624.613.880 по КК на гр.Д., а построената в имота сграда е с идентификатор 72624.613.880.1, но отразената от заснемането площ на сграда е 79кв.м.

Съгласно удостоверение № 96/27.01.2020г.на Служба по вписвания гр.Добрич, след вписване на акта, с който прехвърлителя А.С.А. придобил права върху процесния имот, липсват вписани други прехвърлителни действия. Вписани са исковата молба по настоящото дело и искова молба по вече прекратеното между страните производство със същия предмет по гр.д. № 2332/2019г. по описа  на ДРС.

Съгласно Удостоверение за данъчна оценка№ *********/09.07.2019г. на Община Д., данъчната оценка на имота е в размер на 8 192,60лв. Съгласно данъчната оценка А.С.А. има данъчни задължения за имота в размер на 561,51лв. Представената данъчна оценка за имота от 24.01.2020г. не съдържа данни относно задълженията на собственика за имота.

Съгласно справка от НБД „Население”, ответникът А.С.А. не е сключвал граждански брак.

          При така изложената фактическа обстановка, подкрепена от сочените писмени доказателства, се налагат следните правни изводи:

  Предявеният от ищцата иск черпи своето правно основание в разпоредбата на чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Успешното провеждане на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД предполага положителното установяване на няколко предпоставки: наличието на валиден предварителен договор, с който се поема задължение за сключване на определен окончателен договор, чието съществено съдържане е възпроизведено в клаузите на предварителния договор; качеството "изправна страна", респ. неизправността на ответника, т. е. неговото бездействие, с оглед на което договорът не е могъл да бъде сключен; настъпването на падежа на задължението за сключване на окончателен договор; принадлежност на правото, предмет на договора към патримониума на прехвърлителя, както и наличието на особените изисквания на закона за прехвърляне на собствеността - чл. 363 ГПК.

 В процесния случай се установи, че страните са обвързани от валиден договор за продажба на жилище, ведно с отстъпеното право на строеж. Купувачът е заплатил изцяло договорената между страните цена, като задължението е изпълнено при подписване на предварителния договор. В тази си част договора има характеристиката на разписка за получената сума от купувача.

 Дейността на съда в производството по чл. 362 и сл. от ГПК, във вр. с чл. 19, ал. 3 ЗЗД е идентична с тази на нотариуса при продажба на право на собственост върху недвижим имот. Съдът следва да провери на осн. чл. 586, ал. 1 от ГПК дали праводателят е собственик на имота, както и дали са налице особените изисквания, които законите поставят за сключването на сделката.

 Съгласно разпоредбата на чл. 19, ал. 1 от ЗЗД, предварителният договор за сключване на определен окончателен договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма, трябва да се сключи в писмена форма, а съгласно ал. 2 на чл. 19 от ЗЗД, предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор. В настоящият казус посочените изисквания са налице. Представеният предварителен договор е действителен, отговаря на изискванията за писмена форма и съдържа уговорки за съществените условия на договора за продажба - вещта и цената, както и обещание за прехвърляне на имота по нотариален ред. Договорът е породил задължения и за двете страни, които те е следвало да изпълнят. Купувачът е изпълнил своето задължение по договора, състоящо се в заплащане на уговорената цена на вещта, а продавачът не е изпълнил насрещното си задължение за прехвърляне на собствеността в уговорения срок.

  От обсъдените по-горе писмени доказателства се налага извода, че към момента на подписването на договора и към настоящия момент ответникът е титуляр на правото на собственост върху имота, предмет на договора, поради което не съществува пречка за обявяването на договора за окончателен.

Освен това не съставляв пречка за уважаване конститутивния иск по чл.19 ал.3 от ЗЗД наличието на неплатени, от страна на продавача по предварителния договор, данъчни задължения за имота и/или непогасени други негови публични задължения. Както в решение по гр.д. № 870/2011 г., така и в решенията по гр.д. № 1338/2010 г.и по т.д. № 370/2011 г. са изведени изводи в горния смисъл, основани на изричната разпоредба на чл.364, ал.2 ГПК, съдържаща се в Глава 31 на ГПК в която е регламентирано особеното исково производство за сключване на окончателен договор. Съгласно цитираната разпоредба съдът не издава препис от решението, с което се уважава конститутивния иск за обявяване на предварителен договор за продажба на недвижим имот за окончателен, докато ищецът не докаже, че са заплатени разноските по прехвърлянето и дължимите данъци и такси за имота.

По изложените съображения съдът намира, че искът за обявяване на предварителния договор за продажба на недвижим имот, сключен на 11.09.2008 г. между купувача – И.П.Ж., от една страна и продавача – А.С.А., от друга страна, се явява основателен и следва да бъде уважен.

Съдебното решение по делото замества договора, за чиято действителност е предвидена по-тежка форма, в конкретния случай - нотариален акт. Съгласно нормата на чл. 364, ал. 1 ГПК, в тежест на ищеца е да заплати следващите се нотариална такса и местен данък, като върху имота следва да се впише възбрана като обезпечение на дължимите от ищеца разноски по прехвърлянето на имота.

Нотариалната такса се дължи по сметка на Добрички районен съд. Изчислена по реда, посочен в Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност, раздел ІІ, т. 8, ред 5, таксата възлиза на 159,20лв., плюс 5 лева обикн.такса.

Ищеца следва да заплати местен данък за придобиване на имота по сметка на общината по местонахождението на недвижимия имот в размер на 297 лева, изчислен на база 3 % от пазарната цена на имота в размер на 9900 лева, тъй като данъчната оценка на имота има по-ниска стойност от уговорената продажна цена, с оглед разпоредбите на чл. 47, ал. 2, вр. с чл. 46, ал. 2 от Закона за местните данъци и такси.

При този изход по спора и на осн. чл. 78, ал. 1 от ГПК ответникът следва да заплати на ищеца сторените и доказани от него съдебни разноски в производството, а именно:800лева– адвокатско възнаграждение, 81.93 лева - държавна такса, 53лв.- такси за удостоверения и снабдяване с документи.

Така мотивиран Добричкият районен съд

 

Р Е Ш И:

 

ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН по реда на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, по   иска на И.П.Ж. ЕГН ********** срещу А.С.А. ЕГН **********, предварителен договор, сключен на 22.01.2016г., с който А.С.А. с ЕГН продава на И.П.Ж. с ЕГН ********** недвижим имот , придобит с н.а за покупко - продажба №147 дом.УТП, н.д. 2482/1998г. на ДРС , находящ се в гр.Д., кв.*** , ул.**** , и представляващ : ЖИЛИЩЕ, състоящо се от две стаи,кухня и антре, със застроена площ от 59.00 кв.м., разположено в западната част на двуфамилна сграда , а съгласно представената кадастрална скица представляващо жилищна сграда - еднофамилна, на един етаж, заснето с идентификатор 72624.613.880.1 по КК на гр.Д., ведно с отстъпено право на строеж върху общински поземлен имот с площ от 293.66 кв.м -по н.а , а по скица с площ от 219.00 кв.м , с трайно предназначение урбанизирана територия и начин на трайно ползване : ниско застрояване /до 10м/ с идентификатор 72624.613.880 по КК на гр.Д., номер попредходен план: пл.217 ,кв.16 . при граници на поземления имот : имот с идентификатори 72624.613.881; 72624.613.975; 72624.613.879;72624.613.862; 72624.613.861 и 72624.613.860 за сумата от 9 900 (девет хиляди и деветстотин ) лева , които са платени изцяло на продавача в брой в кантората на нотариуса при подписване на предварителния договор за покупко-продажба .

Данъчната оценка на продавания имот, съгласно удостоверение за данъчна оценка по чл. 264, ал. 1 от ДОПК, изд. от отдел  МДТ Добрич  е в размер на 8192,60лева.

ОСЪЖДА И.П.Ж. ЕГН **********,на основание чл. 85, ал. 2 вр. с чл. 87 от Закона за нотариусите и нотариалната дейност, да заплати по сметка на Добрички районен съд нотариални такси в размер на 164,20лв.

ОСЪЖДА И.П.Ж. ЕГН **********, на основание чл. 364, ал. 1 ГПК, във вр. с чл. 46, ал. 2, т. 1, във вр. с чл. 47, ал. 2 от ЗМДТ, да заплати по сметка на Община Д., отдел МДТ  сума в размер на 297 лева, представляваща данък за придобиване на имущество по възмезден начин.

ДА СЕ ВПИШЕ, на основание чл. 364, ал. 1 ГПК, възбрана върху недвижимия имот, подробно описан в диспозитива на решението, до заплащане на дължимите разноски по прехвърлянето от И.П.Ж. ЕГН **********.

ДА НЕ СЕ ИЗДАВА, на основание чл. 364, ал. 2 от ГПК, препис от решението, докато не бъдат представени доказателства за заплащането на местния данък и нотариалната такса за прехвърляне, както и до представяне на удостоверение от отдел МДТ на община Добрич, че за имота няма неплатени данъчни задължения.

ОСЪЖДА А.С.А. ЕГН **********,***, да заплати на И.П.Ж. ЕГН **********, сторените съдебни разноски в размер на 800лева– адвокатско възнаграждение, 81.93 лева - държавна такса, 53лв.- такси за удостоверения и снабдяване с документи.

Решението може да бъде обжалвано с въззивна жалба пред Добрички окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.

 

 

                                                                                        

РАЙОНЕН СЪДИЯ: ………………