Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

          № 260370

 

                                             гр.Русе, 23.04.2021 г.

 

                                         В ИМЕТО НА НАРОДА

 

РАЙОНЕН СЪД-РУСЕ, 12-ти граждански състав, в публично заседание на 23 март две хиляди и двадесет и първа година, в състав:

 

                                                        Председател:Десислава Великова

                  

при секретаря Ширин Сефер, като разгледа докладваното от СЪДИЯТА гр.д.№ 3344 по описа за 2020 г., за да се произнесе, съобрази:

 

          Предявени са обективно съединени искове с правно основание чл.26, ал.1, пр.1 и ал.2, пр.1 от ЗЗД.

          Ищецът Община Иваново твърди, че е страна по договор за покупко-продажба на недвижим имот с пл. № 16 в местност *****, масив 1, в землището на с. *****, Русенска област. Имота бил идентичен на имот с идентификатор 56397.1.16, образуван с одобряване на кадастрална карта и кадастрални регистри на с. *****, общ. Иваново, обл. Русе, одобрени със Заповед № РД-18-10/23.05.2014 г. на изп. директор на АГКК. Купувачът по този договор не бил индивидуализиран и нямало отбелязване от Агенция по вписванията, т.е. не бил вписан, каквото било задължение на страните, имотът не бил индивидуализиран достатъчно добре. Считат, че процесният договор бил нищожен, на две различни основания – невъзможен предмет и поради противоречие на закона. Договорът бил нищожен поради невъзможен предмет, тъй като към момента на сключването му, процесният имот не съществувал. Имот с идентификатор 56397.1.16  бил образуван с одобряване на кадастрална карта и кадастрални регистри със Заповед № РД-18-10/23.05.2014 г. на изпълнителния директор на АГКК и бил формиран от имот с № 000010, обособен с план за земеразделяне, обн. в ДВ бр. 21 от 10.03.1994 г., находящ се в землището на с. *****, общ. Иваново, обл. Русе, с площ от 57,917 дка, определен за вилна зона в местност *****десета категория, с предназначение: за нуждите на селското стопанство, който бил собственост на Община Иваново по закон, на основание чл. 2, ал. 1, т. 2 от ЗОС. Законът, който предоставил в собственост на общината този имот бил ЗСПЗЗ. Тази територия местност *****била орегулирана през 2008 г. със Заповед № 9500-361/30.06.2008 г. на Областния управител на област Русе и бил приет план за новообразуваните имоти по § 4 от ПЗР на ЗСПЗЗ, а в последствие се оказало, че за имотите, урегулирани с плана за новообразуваните имоти в местност *****не била провеждана процедура по предоставяне на ползватели и тези имоти не били придобили характера на имоти по § 4 от ПЗР на ЗСПЗЗ. Със заповед № РД-09-146/15.04.2010 г., изменена със заповед № РД-09-324/02.08.2010 г, на кмета на Община Иваново, те били изключени от обхвата на плана по § 4 от ПЗР на ЗСПЗЗ. През 2012 г. Общински съвет – Иваново приел Решение № 96 по Протокол № 12/31.05.2012 г. за създаване на селищно образувание *****”, където се намирал имота. Счита, че едва с издаването на Заповед № РД-18-10/23.05.2014 г. на изпълнителния директор на АГКК за приемане на кадастралната карта и кадастралните регистри в селищното образувание *****за пръв път се създавали имоти, които притежавали необходимите и законноустановени реквизити за местоположение, площ, граници и начин на трайно ползване. Преди тази дата, имот с пл. № 16 не бил съществувал, същия бил част от имот с № 000010, обособен с план за земеразделяне, обн. в ДВ бр. 21 от 10.03.1994 г., находящ се в землището на с. *****, общ. Иваново, обл. Русе, с площ от 57,917 дка. Предвиждането му за „вилна зона“ се осъществявало едва с издаването на заповедта от 23.05.2014 г. До този момент имотът бил с предназначение „за нуждите на селското стопанство“. Освен на посоченото основание Договорът за покупко-продажба бил нищожен, поради противоречия в закона, тъй като към момента на сключването му продажбата на недвижим имот, частна общинска собственост, се извършвал от кмета на общината след провеждането на търг при условия и по ред, определени с наредбата по чл. 8, ал. 2. Въз основа на резултатите от търга, се сключвал договор за продажба. Договорът се вписвал в Службата по вписванията. В изпълнение на задължението си по чл. 8, ал. 2 от ЗОС, след влизането на закона в сила през 1996 г., Общински съвет – Иваново, с Решение № 102 по Протокол № 13/23.08.1996 г., приел Наредба за стопанисване, управление и разпореждане с общинска собственост на Община Иваново. Тя е действала до отмяната й с Решение № 47 по Протокол № 7/25.02.2000 г., с който била приета Наредба № 10 за придобиване, стопанисване, управление и разпореждане с общинска собственост в община Иваново. В чл. 7 от действащата към момента на сключване на договора Наредба бил определен редът за продажба на недвижими имоти – частна общинска собственост. Тя трабвало да се извърши чрез търг, след решение на Общинския съвет, като Общината била провеждала процедура за продажба чрез търг на процесния имот. Не била спазена определената със закон процедура за разпореждане с имоти – общинска собственост, което било съществено нарушение. Процедурата за процесния имот не била спазена, не бил провеждан търг и счита, че имота не бил придобит в резултат на сделка.

Иска да бъде прогласена нищожността на Договор за покупко-продажба на недвижим имот с пл. № 16 в местност *****, масив 1, в землището на с. *****, Русенска област, сключен между наследодателя на ответниците и Община Иваново, тъй като бил сключен за невъзможен предмет и в противоречие на закона.

          В отговора на исковата молба ответниците Й.А. Б., М.И.Б. и А.И.К. считат предявения иск за неоснователен.

          Съдът, като прецени събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, прие за установена следната фактическа обстановка:

          Предмет на предявените искове с правно основание чл.26 от ЗЗД е договор за покупко-продажба от 08.02.1998 г., по силата на който Община Иваново продава на И.Н.Б., по време на брака му с Й.А.Б., земята в имот пл.№  16 в местност *****, масив 1, в землището на с. *****, Русенска област, от 100 кв.м., при граници: имоти пл.№№ 15, 17, 21 , за сумата 120 000 лв.

Видно от препис извлечение от Акт за смърт, И.Н.Б. починал на 29.10.202 г. , като не е спорно по делото, че негови наследници по закон са ответниците в настоящото производство.

          Приложена е пълна история на имот № 000010 към 24.07.2020 г. с открита партида на 17.09.1997 г., от която се установява, че същият представлява вилна зона с площ 57.917 дка, в местността *****десета категория, с предназначение на земята – за нуждите на селското стопанство, смесена собственост. Единствен собственик на имота е записана Община Иваново на основание - ЗСПЗЗ.

         Видно от Заповед № РД-09-146/15.04.2010 г. на Кмета на Община Иваново, издадена на основание чл. 44, ал. 2 ЗМСМА, § 4н, ал. 13, т. 1 ПЗР на ЗСПЗЗ във вр.с § 4к, ал. 8, т. 2 ПЗР на ЗСПЗЗ и Костативен протокол от 16.03.2010 г. на комисия, назначена със заповед на кмета, поправена със Заповед № РД-09-324/02.08.2010 г.  на Кмета на Община Иваново, е одобрено изменение на плана на новообразуваните имоти по § 4 к, ал. 6 от ПЗР на ЗСПЗЗ на землището на с. *****, одобрен със Заповед на областния управител на област Русе № 9500-361/30.06.2008 г. в частта за местност „******“ /“******“/ в землището на с.*****, като изключва от плана на новообразуваните имоти 114 броя имоти, обособени от имот № 000010 с площ 57,917 дка от плана за земеразделяне на с. *****, местност „*****“ /“*****“/.

        С Решение № 96 на ОбС Иваново от 31.05.2012 г. по протокол № 12, на основание чл. 21, ал. 1, т. 17 и т. 18 и чл. 27, ал.4 от ЗМСМА, във вр. чл. 25, ал. 1 ЗАТУРБ, е създадено селищно образувание *****в местност „Драките“ в землището на с. *****.

        Със Заповед № РД-18-10/23.05.2014 г. на изп. директор на АГКК, обнародвана в ДВ, бр.49/13.06.2014 г., е одобрена кадастралната карта и кадастралните регистри на селищно образувание *****в землището на с. *****, общ. Иваново, обл. Русе.

       Ищецът представя разписен лист по собственици от м.12.1995 г. на ОСЗ-с.Иваново, видно от който за имот вилна зона с площ 57.917 дка, в местността *****десета категория, като собственик е отразено Кметство с. *****.

       Ответниците представят приходни квитанции за заплатен данък и такса битови отпадъци за процесния имот за периода от 2004 г. до 2020 г.

Изготвена е по делото съдебнотехническа експертиза, съгласно която поземлен имот с идентификатор 56397.1.16 по КККР на с.*****, одобрена със 3аповед № РД-18-10/23.05.2014 г. на изп. Директор на АГКК е идентичен с имот с пл.№ 16 в местност *****", масив 1, в землището на с.*****, обл.Русе, от 101 кв.м. и представлява част от имот с № 000010, обособен с план за земеразделяне, обн. в ДВ бр.21 от 10.03.1994 г., находящ се в землището на с.*****, общ.Иваново, обл.Русе, с площ от 57,917 дка, определен за вилна зона в местност „******", десета категория, който е нямал устройствен статут към момента на договора - 08.02.1998г. Процесния имот не представлявал земеделска земя, която да била предназначена за земеделско производство.

 Агражирани са и гласни доказателства /свид.показания на Й.В.Б./, съгласно които ответникът лично, а след като починал неговите наследници- ответниците в производството стопанисвали процесния имот повече от 20 години, като била построена барака и било заградено мястото с ограда. Преди това там е било пустош.

  При така установената по делото фактическа обстановка, съдът намира от правна страна следното:

Община Иваново претендира прогласяване нищожността на договора за покупко-продажба на недвижим имот, сключен с ответниците на 08.02.1998 г., поради невъзможен предмет – тъй като към момента на сключването му процесният имот не е съществувал, а е бил част от имот № 000010 с площ 57.917 дка. Едва с приемането на кадастралната карта и кадастралните регистри в селищно образувание *****през 2014 г. за пръв път се създава имотът с необходимите реквизити за местонахождение, площ, граници и начин на трайно ползване.

 По смисъла на чл.26, ал.2, пр.1 ЗЗД договорът е нищожен поради невъзможен предмет, ако към момента на сключването му вещта, предмет на разпореждане, не съществува фактически или не отговаря на установените в действащия устройствен закон изисквания за самостоятелен обект, т.е. съобразно тези изисквания не представлява годен за извършване на разпоредителни сделки самостоятелен обект. Преценката следва да бъде извършена с оглед състоянието на вещта към момента на извършване на разпореждането, като следва да бъде взето предвид и дали към този момент обособяването на вещта като самостоятелна е възможно, както и дали подобно обособяване реално е извършено. Дори към определен минал момент вещта да не е съществувала като самостоятелна по причина, че е била вградена в друга, по-голяма вещ и е представлявала част от нея, ако към момента на извършване на сделката е приключило фактическото й отделяне като самостоятелен обект и реалното й обособяване като такъв, съответствуващ на изискванията на действащите към този момент строителни правила и норми, следва да се приеме, че е налице годен обект на разпореждане по смисъла на чл.26, ал.2 ЗЗД.

Според ТР № 3/28.06.2016 г. по т.д.№ 3/2014 г. на ВКС, ОСГК, ако към момента на сключване на сделката реално определените части от недвижим имот не са фактически обособени, но е възможно да бъдат обособени като самостоятелен обект, съобразно изискванията в действащия устройствен закон към този момент, договорът не е нищожен поради невъзможен предмет.

          Настоящият случай е именно такъв. В цитирания договор за покупко-продажба имотът, макар и несъществуващ към него момент като самостоятелен обект на собственост, е индивидуализиран като площ, местонахождение, граници и дори с номер, съвпадащ със обособения впоследствие и съществуващ такъв към настоящия момент.

Поради това съдът приема, че процесният договор не е нищожен поради невъзможнен предмет. Същият не противоречи и на закона по следните съображения:

За да е налице противоречие със закона като основание за нищожност по чл. 26, ал. 1, пр. 1 ЗЗД, следва договорът да е сключен при несъобразяване с предписанията на императивните правни норми. Релевираното от ищеца основание за нищожност на договора за покупко-продажба на недвижим имот от 08.02.1998 г. е нарушение на изискванията на чл. 35 от Закона за общинската собственост – продажбата на имот-частна общинска собственост да се извърши от кмета след провеждането на търг и взето въз основа на него решение на Общинския съвет.

В случая, за да се приеме, че е налице противоречие с конкретната императивна правна норма, следва първо да се установи, че имотът, предмет на атакуваната прехвърлителна сделка, към момента на нейното сключване, е бил частна общинска собственост. В това отношение Община Иваново се позовава на разпоредбата на чл. 25, ал. 1, изр. 1 от ЗСПЗЗ, според която земеделска земя, непринадлежаща на граждани, юридически лица или държавата, е общинска собственост. Нормата на чл. 19 ЗСПЗЗ от своя страна повелява, че земеделската земя, останала след възстановяването правата на собствениците с план за земеразделяне и карта на съществуващи и възстановими стари реални граници, става общинска собственост. Т.е., в приложното поле на тези норми се включват само онези земеделски земи, които са подлежали на възстановяване /земи, попадащи в обхвата на чл. 10 ЗСПЗЗ/, но не са заявени за реституция в предвидените срокове, както и земи, които не са изкупени от ползватели по реда и при условията на §4а и § 4б от ПЗР на ЗСПЗЗ. Придобиването на право на собственост върху земите по чл. 25, ал. 1 ЗСПЗЗ от общината става по силата на закона.

         В настоящото производство ищецът следва да установи, че процесният имот има земеделски характер по смисъла на чл.2 от ЗСПЗЗ, не е реституиран или изкупен от ползватели по някои от предвидените по §4 от ПЗР на ЗСПЗЗ способи, както и че не е държавен.

         В конкретния случай, обаче, позоваването на общо нормативно основание за трансформиране на собствеността в общинска не сочи на удостоверяване на конкретно фактическо основание /в този смисъл са решения №№ 271/30.10.2012 г. по гр.д. 477/2012 г. и 15/19.02.2016 г. по гр.д.№ 4705/2015 г., двете по описа на ВКС, II ГО/.

При наличието на законовите изисквания, според чл. 45, ал. 2 ППЗСПЗЗ, ОСЗ взема решение за възстановяване правото на собственост на общините в съществуващи или възстановими стари реални граници или с план за земеразделяне. Всички останали земеделски земи, които не принадлежат на граждани, юридически лица и държавата, са общинска собственост по силата на чл. 25, ал. 1 ЗСПЗЗ. Т.е., остатъчният фонд земеделска земя по чл. 19 ЗСПЗЗ се формира след приключване процедурата по възстановяване собствеността върху земеделските земи на всички правоимащи субекти - физически и юридически лица, държавата и общините и следователно в него влизат само земите, които подлежат на възстановяване по реда на ЗСПЗЗ, но са останали незаявени в законните срокове. Тази норма не се отнася за земята, която не подлежи на възстановяване по реда на ЗСПЗЗ, за която не се провежда процедура за възстановяване на собствеността по този закон.

          Процесният имот няма качеството „земеделска земя“ по смисъла на чл. 2 ЗСПЗЗ. Той е включен в урбанизираната територия на с.*****, общ.Иваново, обл.Русе, в селищно образувание *****“. С кадастралната карта от 2014 г. за него е предвидено трайно ползване – ниско застрояване. Същият не е подлежал на реституция по реда на ЗСПЗЗ, нито спрямо него са заявени претенции по §4а от ПЗР на ЗСПЗЗ, няма данни да е предоставян за ползване по някое ПМС. Поради това и при липса на доказателства имотът да е бил част от кооперативното земеползване, одържавен или отнет по друг начин и следователно да е подлежал на реституция по ЗСПЗЗ, съответно да не е бил заявен за възстановяване в законните срокове, то не може да се направи извод, че попада във фонда по чл.19 ЗСПЗЗ /така решение № 488 от 19.12.2011 г. на ВКС по гр.д.№ 1403/2010 г., I г.о., решение № 88/17.07.2015 г. по гр.д.№ 6225/2014 г. на ВКС, І г.о. и решение № 109/25.05.2016 г. по гр.д.№ 356/2016 г. на ВКС, I г.о./. Ангажираните гласни доказателства също потвърждават, че земята в местност *****никога не е била предназначена за земеделско производство, била е пустош, намираща се непосредствено до пристанището на с.*****.  

       При така установените по делото факти следва извода, че ищецът не е доказал предпоставките на чл. 19 ЗСПЗЗ като способ за придобиване на земеделска земя. Доколкото Община Иваново не е установила при условията на пълно и главно доказване, че продаденият на наследодателя на ответниците през 1998 г. имот е частна общинска собственост, не може да се приеме и че договорът противоречи на закона – Закона за общинската собственост и приетата въз основа на него Наредба за стопанисване, управление и разпореждане с общинска собственост на Община Иваново. Сама по себе си продажбата на чужда вещ не е нищожна. Тя обвързва страните по нея, но не поражда действие единствено за действителния собственик.

          По горните съображения предявените искове за прогласяване нищожността на процесния договор за покупко-продажба на недвижим имот от 08.02.1998 г. като неоснователни и недоказани подлежат на отхвърляне.

          На основание чл.78, ал.3 ГПК ищецът следва да заплати на ответниците направените по делото разноски в общ размер на 2000 лв. – адвокатско възнаграждение и възнаграждение за назначената по делото експертиза.

          Мотивиран така, съдът

 

Р   Е   Ш   И  :

 

ОТХВЪРЛЯ като неоснователни предявените от Община Иваново, представлявана от кмета Г.М., против Й.А. Б., ЕГН **********, М.И.Б., ЕГН ********** ***. ******* №16 и А.И.К.,ЕГН **********,*** искове с правно основание чл.26, ал.1, пр.1 и ал.2, пр.1 от ЗЗД за прогласяване нищожността на Договор за покупко-продажба на недвижим имот с пл.№ 16, в местност *****“, масив 1, в землището на с.*****, обл.Русе, сключен на 08.02.1998  г., поради противоречие със закона и поради невъзможен предмет.

ОСЪЖДА Община Иваново, представлявана от кмета Г.М., да заплати на Й.А. Б., ЕГН **********, М.И.Б., ЕГН ********** ***. ****** №16 и А.И.К.,ЕГН **********,***, общо сумата от 2000 лева разноски за производството.

Решението подлежи на въззивно обжалване пред Окръжен съд - Русе в двуседмичен срок от връчването му на страните.

                                                                           РАЙОНЕН СЪДИЯ: