№ 1513
гр. София, 17.12.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 2-РИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на деветнадесети ноември през две хиляди двадесет и пета година в
следния състав:
Председател:Мария Георгиева
Членове:Валентин Д. Бойкинов
Асен Воденичаров
при участието на секретаря РУСИАНА АН. ЯНКУЛОВА
като разгледа докладваното от Асен Воденичаров Въззивно гражданско дело
№ 20251000501542 по описа за 2025 година
Производството е по чл. 258 и сл. ГПК.
С решение № 70 от 19.03.2025 год., постановено по гр.д.№ 430/2024 год. по описа на
Окръжен съд Враца е признато за установено по предявения иск с правно основание чл.422
от ГПК от Държавата, представлявана от министъра на земеделието и храните, че М. П. А.
дължи на ищеца по Договор за аренда № 100/13.04.2022 г., вписан в Служба по вписванията
- гр. Враца с вх. № 1888/15.04.2022 г., Акт 132, Том 2, следните суми: 66 314.16 лева,
представляваща дължимо арендно плащане за времето от 01.10.2022 г. до 25.07.2023 г. –
датата на прекратяване на договора за аренда, включващо авансова арендна вноска от
40 749.17 лева с падеж 01.10.2022 г. и арендна вноска от 25 564.99 лева с падеж 31.01.2023 г.
– доплащане; 26 407.75 лева, представляваща неустойка за забава върху арендното плащане
по договора за 2022/2023 стопанска година, включваща сумата 21 882.75 лева - неустойка
върху авансовата арендна вноска от 40 749.17 лева и сумата 4 525 лева - неустойка върху
окончателната арендна вноска от 25 564.99 лева, за което вземане е издадена Заповед за
изпълнение на парично задължение по чл. 417 ГПК по ч.гр.д. № 3015/2023 г. по описа на
Врачански районен съд, като главният иск е отхвърлен за разликата над сумата 66 314.16
лева до пълния предявен размер на главното вземане от 81 498.34 лева, за периода от
26.07.2023 г. до 30.09.2023 г., както и акцесорният иск по чл.422 от ГПК, вр. с чл.92, ал.1 ЗЗД
за разликата над сумата 26 407.75 лева до пълния предявен размер на неустойката от
29 095.50 лева, като с решението са разпределени и разноските по делото.
1
Решението, в частите в които е уважен установителния иск е обжалвано от ответникът М. П.
А. с доводи за незаконосъобразност и неправилност. Навежда доводи, че съдът, вследствие
на допуснати процесуални нарушения не е изяснил в цялост фактическата обстановка,
поради което е достигнал и до погрешни правни изводи. Оспорва изводите на съда с които е
приел, че сключения аренден договор има обратна сила, считано от началото на стопанската
2021/2022 година, като в тази връзка твърди, че не се дължи плащане за цялата година, при
положение, че договорът е сключен и поражда действие от 13.04.2022 год. Поддържа, че
задължението за арендното плащане се намира в корелативна връзка с насрещното
задължение на арендодателя да предостави арендуваните имоти за ползване, като това е
направено едва на 13.04.2022 год., чрез подписване на приема-предавателен протокол.
Неправилно съдът приел за неоснователни направените възражения за прихващане, като
счита, че такова искане е основателно и следва да бъде уважено от съда. Оспорват си и
изводите на съда с които е приел неоснователност на възражението за нищожност на
неустоечната клауза по договора, като прекомерна, т.е. противоречи на добрите нрави. Моли
решението да бъде отменено, като предявените искове да бъдат отхвърлени изцяло.
Претендира разноските по делото.
Въззиваемият Държавата, представлявана от министъра на земеделието и храните, чрез
процесуален представител оспорва жалбата, като твърди неоснователност и моли за
потвърждаване на решението. Претендира юрисконсултско възнаграждение.
Жалбата е подадена в срока по чл.259, ал.1 от ГПК срещу подлежащ на обжалване съдебен
акт от страна в производството, имаща право на жалба, поради което е процесуално
допустима. Разгледана по същество е неоснователна.
Атакуваното решение е валидно и допустимо, съдът правилно е разпределил
доказателствената тежест между страните с доклада по делото, срещу който не е възразено,
поради което съдът е обвързан от направените от жалбоподателя оплаквания, касаещи
приложението на материалния закон досежно наличие на предпоставките за дължимост на
сумите, за които е налице издадена заповед за изпълнение.
Пред първоинстанционният съд са предявени обективно съединени искове с правно
основание чл.422 от ГПК, във вр. с чл.79, ал.1 от ЗЗД, във вр. с чл.8, ал.1 от ЗАЗ за
установяване съществуването на вземане на ищеца за арендна вноска и акцесорен
положителен установителен иск по чл.422 ГПК, вр. с чл.92, ал.1 ЗЗД за установяване
съществуването на вземане на ищеца за неустойка за забава върху претендираната главница,
като в исковата си молба ищецът Държавата, представлявана от министъра на земеделието и
храните излага, че съгласно Договор за аренда № 100/13.04.2022 год. с ответницата М. П. А.,
на последната е предоставена на арендатора за временно възмездно ползване земя от
държавния поземлен фонд (ДПФ) от 722.602 дка в землището на с.Девене, общ. Бяла
Слатина, област Враца. Твърди се, че според клаузите на договора за аренда, касаещи
заплащането на годишната арендна вноска, а именно в т. 5 от раздел I и т. 5.3., е уговорено,
че арендаторът се задължава при сключване на договора и не по-късно от 01 октомври на
всяка следваща стопанска година: да заплати 50 % от годишната арендна вноска по т.5.1 и да
2
представи на арендодателя оригинал или заверено копие на платежен документ и да
представи на арендодателя запис на заповед в размер на останалите 50 % от годишната
арендна вноска, с падеж 31.01. /31 януари/ на текущата стопанска година. Поддържа, че
договорът за аренда е прекратен на 25.07.2023 год. от арендодателя посредством връчена на
10.07.2023 год. нотариална покана. Твърди се още, че ответницата не е изпълнила
задълженията си по договора за аренда, като за стопанската 2022/2023 г. му дължи
заплащане на авансова арендната вноска в размер на 40 749.17 лева с падеж 01.10.2022 г. и
арендна вноска - доплащане за стопанската 2022/2023 г. с падеж 31.01.2023 г. в размер на
40 749.17 лева. Твърди също, че на основание чл.30 от сключения договор за аренда, при
неизпълнение на арендното плащане в договорения срок, арендаторът му дължи
обезщетение в размер на 0.3 % на ден, като за първата вноска с падеж 01.10.2022 г. дължи
обезщетение за всеки просрочен ден до окончателното й изплащане, т.е. дължи обезщетение
за периода от 04.10.2022 г. до 31.03.2023 г. в размер на 21 882.75 лева, а за втората вноска с
падеж 31.01.2023 г. - в размер на 7 212.75 лева, начислена за периода от 01.02.2023 г. до
31.03.2023 г. или общо сумата 29 095.50 лева. Поддържа, че тъй като дължимите суми не
били доброволно изплатени от арендатора, подал заявление за издаване на заповед за
незабавно изпълнение по чл.417 от ГПК, въз основа на което било образувано гр.д. №
3015/2023 г. по описа на Районен съд – Враца, по което е издадена заповед за изпълнение от
07.12.2023 г. и изпълнителен лист. След връчване на същата на длъжника, ответницата е
подала възражение по чл.414 от ГПК срещу заповедта за изпълнение по чл.417 от ГПК с
дата 29.04.2024 г., което обуславя правния му интерес от предявяване на установителен иск
за вземанията си.
Ответникът М. П. А. оспорва предявените искове, като твърди, че съгласно чл.6 от договора,
същият влиза в сила от стопанската 2021/2022 г., въпреки че е сключен на 13.04.2022 г., а
стопанска година съгласно § 2, т. 3 от ЗСПЗЗ е започнала на 01.10.2021 г., а арендуваните
имоти са предадени във фактическата й власт на датата на сключване на договора, т.е. по
средата на стопанската 2021/2022 г. Твърди, че за да се сключи договора за аренда е
заплатила след приспадане на депозита за участие в търга за имотите по договора сумата 58
867.98 лева или общо за първата стопанска година /2021/2022г./ е заплатила цялата арендна
вноска от 66 238.19 лева, колкото е уговорено в чл. 5.2 от договора, поради уговорката, че на
основание чл.24а, ал. 9 ЗСПЗЗ арендно плащане се дължи само за площта от арендуваните
имоти, попадаща в допустимия слой за подпомагане, изчислена на 690.917 дка. При това
положение се оказва, че за периода от началото на стопанската 2021/2022 г. до датата на
сключване на процесния договор и предаване на арендуваните имоти, платеното като
годишна арендна вноска се явява дадено без основание, защото за този период арендатора
не е ползвал имотите. Посочва, че под заплахата да изгуби внесения депозит за участие в
търга за процесните имоти, е сключила договора и е заплатила на 100 % арендната вноска за
стопанската 2021/2022 г. Твърди също, че арендуваните недвижими имоти не са могли да
бъдат реално ползвани и за периода от сключване на договора до края на първата стопанска
година по него поради действия и бездействие на директора на ОД "Земеделие" - Враца, на
който министъра на земеделието е делегирал съответните права по управление на земите от
3
ДПФ на територията на Областната дирекция. Арендуваните имоти се оказват извън площта
на масивите за ползване, видно от Заповед № 50 от 17.01.2022 г. на директора на ОД
„Земеделие" - Враца за разпределяне на масиви за ползване в землището на с. Девене, общ.
Враца за стопанската 2021/2022 г., а поради отдаване под наем със Заповед № 96 от
21.02.2022 г. на същия орган на полските пътища в масивите за ползване, се е оказала във
фактическа невъзможност да достигне до отделните имоти, за да ги обработва в реалните им
граници. Отделно от това при оглед на имотите след сключване на договора е установила, че
в тях реално са извършени вече земеделски обработки и доколкото успява да разбере от
лицата, на които са разпределени за ползване масивите, в които попадат арендуваните с
процесния договор имоти. Поддържа, че е поискала от насрещната страна по договора да
подпишат анекс към него, с който извършеното арендно плащане за стопанската 2021/2022 г.
да бъде прието за плащане за следващата стопанска година, но такъв не е подписан, като
вместо това директорът на ОД „Земеделие" - Враца е развалил договора, поради виновното
му неизпълнение от нейна страна по отношение на арендното плащане, като на основание
чл.24 от договора е върнал арендуваната земя и я е лишил от възможността да прибере
продукцията от засетите и необрани насаждения към датата на прекратяването на договора,
с което се е обогатил неоснователно за нейна сметка, извършила за своя сметка съответните
разходи за обработки и засяване на арендуваните земи. Поради това прави възражение за
неизпълнен договор от страна на ищеца за стопанската 2021/2022 г., поради неизпълнение на
основно задължение по договора да осигури спокойното и безпрепятствено ползване на
арендуваните имоти за срока, както и предаването им в състояние годно да бъдат ползвани
според предназначението им, тъй като не цялата площ на имотите е включена в допустимия
слой за подпомагане. Прави също така и възражение, че частта от платената годишна
арендна вноска за стопанската 2021/2022 г. за периода от 01.10.2021 г. до 13.04.2022 г. се
явява дадено без основание, което подлежи на връщане. В тази връзка прави и възражение
за прихващане на претендираното арендно плащане за стопанската 2022/2023 г. с
насрещното вземане на ответницата за недължимо платената годишна арендна вноска за
стопанската 2021/2022 г. в размер на 66 238.19 лева, поради невъзможността й да ползва
арендуваните имоти през конкретната стопанска година във връзка с късното сключване на
договора (тоест липсата на основание за плащане на рента за периода от началото на
стопанската 2021/2022 г. до 13.04.2022 г.), както и неизпълнение на задължението на ищеца
да обезпечи спокойното и безпрепятствено фактическо ползване на имотите. Под формата
на евентуалност от неуважаване на това възражение до посочения размер, то иска
възражението за прихващане да се счита за упражнено по отношение на насрещното й
вземане за недължимо платена рента за периода от 01.10.2021 г. до 13.04.2022 г., в размер на
35 386.65 лева, съразмерно на периода от началото на стопанската година. Също така прави
и възражение за прихващане на претендираното от ищеца арендно плащане за стопанската
2022/2023 г. с насрещно нейно вземане за сумата 108 390.30 лева, представляваща средните
разходи на декар от по 150 лв. за засяване и отглеждане на пролетни култури, с която
ищецът неоснователно се е обогатил за нейна сметка в резултат на спестените разходи за
реколтиране на земеделската продукция в арендуваните имоти, която не е могла да прибере,
4
поради преждевременното прекратяване на договора преди изтичане на стопанската година
и неправомерно връщане на фактическата власт върху арендуваните имоти, преди изтичане
на стопанската година. Това възражение за прихващане основава на обстоятелството, че
ищецът е развалил договора за аренда преди изтичане на стопанската 2022/2023 г. и си е
върнал фактическата власт над арендуваните имоти преди тя да има техническа възможност
да прибере реколтата от земеделските култури, засадени върху арендуваните имоти. На
следващо място ответницата възразява и срещу размера на претендираното годишно
арендно плащане за 2022/2023 г., тъй като в самия договор не било ясно как е определен
общия размер на годишното арендно плащане след като в чл.5.1. са посочени няколко
различни суми за декар, без да се уточнява коя е приложимата и как се прилагат /за отделни
имоти, за отделни стопански години или друго/. Поддържа, че претендираното от ищеца
годишно арендно плащане за стопанската 2022/2023 г. в размер на общо 81 498.34 лева е
повече от уговореното общо плащане по чл.5.1 и чл.39, че не било ясно какъв е приложеният
коефициент за инфлация и кой е съответния 12-месечен период, за който е изчислен. Твърди
се, че след прекратяване на договора, което е станало на 25.07.2023 г., ищецът няма право да
претендира арендно плащане поради отпадане на основанието, на което се дължи такова,
тоест за периода след прекратяване на договора за края на стопанската 2022/2023 г.
ответницата не дължи арендно плащане. Оспорва също и действителността на клаузата за
неустойка по чл.30 от договора като противоречаща на добрите нрави, тъй като уговореният
размер от 0,3% на ден без краен срок създава възможност за калкулиране на огромна по
размер неустойка (при над 100% на годишна база), което надхвърля в пъти законната лихва,
приета като основа за определяне на предполагаемото обезщетение на кредитора от
невъзможността да ползва дължимата му се парична сума съгласно чл. 86 ЗЗД и несъмнено
не отговаря на присъщите на неустойката функции - обезпечителна, обезщетителна и
санкционна, поради което счита клаузата за нищожна. Моли съда да отхвърли исковете.
Съдът намира, че фактическа обстановка е правилно установена от първоинстанционният
съд и е следната:
По делото не се спори, че на основание чл.47м, ал.1 от ППЗСПЗЗ между министъра на
земеделието и храните, чрез директора на областна дирекция „Земеделие" – Враца, от една
страна като арендодател, и ответницата М. П. А., от друга страна като арендатор, след
проведен търг, е сключен Договор за аренда № 100/13.04.2022 год., по силата на който
арендодателят е предоставил на арендатора за временно възмездно ползване земеделска
земя от държавния поземлен фонд /ДПФ/ в размер 722.602 дка, находяща се в землището на
с. Девене, общ. Враца, подробно индивидуализирана в договора в 45 пункта с номера на
имоти, площ, категория, местност, вид и граници и съседи, срещу което арендаторът се е
задължил да извърши арендно плащане по реда и в сроковете по договора /чл.1/. Договорът
е сключен за срок от 5 стопански години и влиза в сила, считано от стопанската 2021/2022
година. Съгласно чл.2 от договора арендодателят е длъжен да предаде на арендатора обекта
на договора в състояние, което отговаря на ползването му. Според чл.2.1 арендуваният обект
се предава с протокол-опис, подписан между страните при сключването да договора,
5
представляващ неразделна част от договора и съдържащ точно описание на вида на
арендувания обект, неговите характеристики с оглед предназначението по договора, както и
действителното му състояние към момента на предаването, а според чл. 2.3 протокол-опис
се съставя и при връщане на обекта по договора. Такъв приемо-предавателен протокол е
подписан на 13.04.2022 год. Съгласно чл. 4 от договора арендатора дължи на арендодателя
годишно арендно плащане за съответната стопанска година, като арендното плащане се
индексира с коефициента на инфлация, определен от НСИ, за съответния 12-месечен период
/чл.4.1/. В чл.5.1 от договора са определени арендните плащания, както следва: за землище
с.Девене 91 лв./дка, 93 лв./дка, 96 лв./дка, 97 лв./дка и 99 лв./дка, или общо за арендуваните
земи 69 242.42 лева. В чл.5.2 от договора е предвидено, че на основание чл.24а, ал.9 от
ЗСПЗЗ за първата 2021/2022 стопанска година арендаторът дължи арендно плащане в размер
66 238.19 лева само за частта от арендувания имот, попадаща в допустимия слой за
подпомагане, изчислена на 690.917 дка. Според чл. 5.3 от договора, арендаторът се
задължава при сключване на договора и не покъсно от 01 октомври на всяка следваща
стопанска година: да заплати 50 % от годишната арендна вноска по чл. 5.1, да представи на
арендодателя запис на заповед в размер на останалите 50 % от годишната арендна вноска, с
падеж 31.01. на текущата стопанска година, като след заплащане на тези суми да представи
на арендодателя оригинал или заверено копие на платежен документ. Съгласно чл.7
арендодателят предоставя на арендатора земеделската земя в състоянието, в което се
намира, като осигурява безпрепятственото й използване, а съгласно чл.14 арендаторът е
длъжен да извършва арендното плащане в уговорените размери и срокове. Страните са
договорили също по чл.30 от договора, че при неизпълнение на арендното плащане в
договорения срок, арендаторът дължи обезщетение в размер на 0,3% върху дължимата сума
за всеки просрочен ден, до окончателното й изплащане. В чл.32 от договора са посочени
случаите, в които същият се прекратява, сред които – при неизпълнение на договорните
задължения по искане на изправната страна /чл.32.5/.
Установява се, че за участието си в търга относно имота, на 04.03.2022 г. ответницата е
подала декларация по чл.47з, ал.1, т.6, 9 от ППЗСПЗЗ за оглед на имоти, в която е
декларирала, че е запозната с условията за участие в търг за отдаване под наем/аренда на
земеделски земи от ДПФ и с проекта на договор за наем/аренда и всички произтичащи от
това права и задължения, както и че е съгласна, при спечелване на търга, да сключи договор
за наем/аренда, при условията посочени в проекта на договора. Декларирала е също, че
преди провеждането на търга е извършила оглед на имотите от ДПЗ и е запозната с вида на
обекта, неговите характеристики и действителното му състояние към момента.
Не е спорно между страните и обстоятелството, че от директора на ОД „Земеделие" - Враца
до ответницата М. А. е изпратена нотариална покана рег. № 2216/22.05.2023 г. по регистъра
на нотариус С., като на ответницата е предоставен 14-дневен срок от получаването й да
заплати доброволно описаните в поканата задължения по процесния договор за аренда.
Предупредена е, че при неизплащане изцяло на посочените суми в указания срок, договора
за аренда ще се счита развален от деня, следващ четиринадесетия ден от получаването на
6
нотариалната покана. Арендаторът е поканен, в случай че не заплати сумата, да се яви в 7-
дневен срок, считано от момента на разваляне на договора в Областна дирекция
„Земеделие" - Враца за съставяне на протокол-опис за връщане на обекта по договора.
Поканата е връчена на 23.06.2023 г.
Пред първоинстанционният съд е прието за заключение на комплексна агротехническа и
икономическа експертиза, която се кредитира от настоящия състав, като обективно дадено и
неоспорено от страните и от което се установява, че след 13.04. независимо от годината,
технически не е възможно да се засеят и реколтират едногодишни полски култури, поради
изтекли агротехнически срокове за предпосевни и сеитбени обработки на едногодишни
зърнени или технически култури. Според заключението частта от дължимото годишно
арендно плащане за периода от сключване на договора - 13.04.2022 г. до 30.09.2022 г. вкл. -
края на стопанската 2021/2022 г. /171 дни/ е 31 031.37 лева. Посочено е, че е съобразило
чл.4.1. от договора, предвиждащ индексиране на арендното плащане с коефициента на
инфлация, определен от НСИ за съответния 12-месечен период, като за индексирането е
използвало Калкулатор на инфлацията, публично достъпен на интернет страницата на НСИ.
От заключението се установява също, че за стопанската 2022/2023 г. общото годишно
арендно плащане по договора е 81 498.34 лева, която сума е увеличена с коефициента на
инфлация от 17.7%, а частта от това арендно плащане за периода от 01.10.2022 г. - началото
на стопанската 2022/2023 г. до 25.07.2023 г. – датата на прекратяване на договора /297 дни/, е
66 314.16 лева. Според вещите лица за стопанската 2022/2023 г. в имотите, предмет на
договора за аренда, са били отглеждани царевица за зърно, пИ.рен /пролетен/ ечемик,
тритикале и са поддържани земи под угар. Агротехническите срокове за прибиране на всяка
от отглежданите култури са: за царевица за зърно - месец септември, за пИ.рния ечемик и за
тритикалето - от началото до средата на месец юли, като в последните 5-6 години във връзка
с изменящите се климатични условия в резултат на глобалното затопляне, сроковете за
прибиране на едногодишните зърнено-житни и технически култури е с 10 до 15 дни по-рано
от установените традиционно агротехнически срокове според биологията на всяка
оглеждана у нас земеделска култура. Установява се, че разходите за декар са съответно: на
царевицата за зърно – 114.64 лева, за пИ.рния ечемик – 142.38 лева и за тритикалето – 106.53
лева.
При така установа фактическа обстановка съдът прави следните правни изводи:
За да бъде уважен предявения главен иск по чл. 422, ал. 1 ГПК, вр. с чл.8, ал.1 от ЗАЗ
ищецът трябва да установи по реда на пълното и главно доказване следните кумулативни
предпоставки: възникването, съществуването, изискуемостта и размера на претендираното
от него вземане, т.е. наличието на валидно облигационно отношение между него, като
арендодател и ответницата, като арендатор, произтичащо от договор за аренда на земеделска
земя, съдържащ валидни уговорки за арендно заплащане, възникнало за ответницата
задължение за арендно плащане за процесния период и в претендирания размер; изпълнение
на задължението на арендодателя за предаване на арендатора на земеделските земи, описани
в договора в състояние, което отговаря на ползването по договора, настъпила изискуемост
7
на вземането за арендно плащане и размера на вземането.
В настоящия случай безспорно се установи по делото, че между страните е било налице
валидно облигационно правоотношение по сключен договор за аренда № 100 от 13.04.2022
год., съгласно който ищецът, като арендодател, е предоставил на ответницата, като
арендатор, за временно възмездно ползване земеделска земя от държавния поземлен фонд,
находяща се в землището на с. Девене, в размер 722.602 дка за срок от пет стопански
години, считано от стопанската 2021/2022 г. Установи се също от представения по делото
протокол-опис от същата дата, че арендодателят е изпълнил задължението си по чл.2 от
договора да предаде на арендатора земеделските земи в състояние, което отговаря на
ползването им в договора, който протокол не може да бъде оспорван от страните след
подписването му, съгласно чл. 2.2 от договора. Предвид това съдът приема, че договор за
аренда е породил правното се действие, считано от 01.10.2022 г. – началото на стопанската
2022/2023 г. С оглед изпълнението на задължението от арендодателя по чл.2 от договора,
ответницата-арендатор е дължала насрещната престация - да извърши арендното плащане за
арендуваните имоти в размера и в срока, определени в чл.5 от договора за същата стопанска
година и чл.8, ал.1 от ЗАЗ. По делото не се твърди и не се установи ответницата да е
заплатила на ищеца арендната цена за 2022/2023 стопанска година, което представлява
неизпълнение на договора.
При определяне на размерът на дължимото арендно плащане за тази стопанска година,
съдът съобразява клаузите на чл.5.1 и чл.39 от договора, според които годишното арендно
плащане за втората и всяка следваща стопанска година до изтичане на срока на договора
общо за арендуваните земи е 69 242.42 лева, чл.4.1. от договора, предвиждащ индексиране
на арендното плащане с коефициента на инфлация, определен от НСИ за съответния 12-
месечен период, както и чл.5.3 предвиждащ годишната арендна вноска да се плаща на две
равни вноски – на 01.10.2022 г. и на 31.01.2023 г. Така от заключението по приетата
експертиза се установи, че за стопанската 2022/2023 г. общото годишно арендно плащане по
договора е 81 498.34 лева, която сума е увеличена с коефициента на инфлация от 17.7%.,
определен от НСИ. С оглед на това съдът приема, че размерът на дължимото арендно
плащане по договора за 2022/2023 стопанска година е в размер от общо 81 498.34 лева,
включващ авансова арендна вноска от 40 749.17 лв. с падеж 01.10.2022 г. и арендна вноска
от 40 749.17 лева с падеж 31.01.2023 г. - доплащане.
В тази връзка въззивният съд приема за неоснователни наведените доводи от ответната
страна относно размерът на годишното арендно възнаграждение за 2022/2023 год., тъй като
в договора ясно и точно са посочени както размера на това плащане за втората и всяка
следваща стопанска година до изтичане на срока на договора общо за арендуваните земи,
така и начина на индексирането му. Основателно е обаче възражението на ответницата за
недължимост на арендно плащане за периода след прекратяване на договора - 25.07.2023 г.
до края на стопанската 2022/2023 г., поради отпадане на основанието, на което се дължи
такова – отпадане на облигационната връзка между страните. Арендната вноска се дължи
само за времето от 01.10.2022 г. до 25.07.2023 г. вкл. /за 297 дни/ и размерът на дължимото
8
следва да бъде определен пропорционално на уговорената годишна арендна вноска с оглед
периода на ползване до прекратяване на облигационната връзка. Пак от заключението по
комплексната експертиза се установява, че размерът на дължимото арендно плащане за
посочения период, индексирано с коефициента на инфлация, определен от НСИ, за
съответния 12 месечен период, възлиза на 66 314.16 лева и тъй като съгласно чл.5.3 от
договора за аренда годишната арендна вноска се плаща на две равни вноски – на 01.10.2022
г. и на 31.01.2023 г., то дължимото арендно плащане по договора за 2022/2023 стопанска
година в установения размер от общо 66 314.16 лева, включва авансова арендна вноска от
40 749.17 лева с падеж 01.10.2022 г. и арендна вноска от 25 564.99 лева с падеж 31.01.2023 г.
– доплащане или общо 66 314.16 лева, до която сума иска е основателен.
Относно претендираната неустойката съдът приема следното:
Съгласно чл.92 от ЗЗД неустойката обезпечава изпълнението на задължението и служи като
обезщетение за вредите от неизпълнението без да е нужно тяхното доказване. Задължението
за неустойка има акцесорен характер и става изискуемо при неизпълнение на друго главно
задължение.
За да бъде ангажирана отговорността на ответника по иска на основание чл. 92 от ЗЗД е
необходимо да са налице следните предпоставки: 1/ да съществува задължение; 2/ това
задължение да не е изпълнено или да не е изпълнено точно; 3/ неустойката да е уговорена
между страните; 4/ кредиторът да е изпълнил задължението си или да е бил готов да го
изпълни. От събраните по делото доказателства, преценени в тяхната съвкупност се
установява по безспорен начин, че страните са били в облигационни отношения,
произтичащи от сключен на 13.04.2022 г. помежду им договор за аренда, по който за
стопанската 2022/2023 година ищецът арендодател е изпълнил задължението си да
предостави на арендатора за временно ползване обекта на договора, а арендаторът не е
извършил арендното плащане в уговорените срокове /чл. 8, ал. 1 ЗАЗ/. За забава в арендното
плащане, страните са предвидили в чл.30 от договора заплащане на неустойка за забава,
определена в размер на 0.3% върху дължимата сума за всеки просрочен ден, до
окончателното й изплащане.
Съдът не споделя доводите на въззивника, че клаузата за неустойка по чл.30 от договора
противоречи на морала и добрите нрави. Преценката за нищожност на неустойката поради
накърняване на добрите нрави се прави за всеки конкретен случай и то към момента на
сключване на договора. Въпросът за накърняване на добрите нрави по отношение на
уговорена неустойка следва да бъде решен чрез комплексна оценка не само на съдържанието
на договорната клауза, но и при отчитане на други фактори, като свободата на договаряне,
равнопоставеността между страните, функциите на неустойката, както и възможността
неизправният длъжник сам да ограничи размера на неизпълнението, за да не се превърне
неустойката в средство за неоснователно обогатяване.
Да се приеме, че липсата на краен предел за начисляване на неустойката накърнява
моралните норми, означава индиректно да се стимулира длъжника към виновното
неизпълнение на договорните задължения, основавайки се на възможността при евентуален
9
съдебен процес да иска клаузата за неустойка да бъде прогласена за нищожна. Съдът приема,
че непосочването в договора на краен срок, до който се дължи неустойката, не нарушава, а в
определени случаи би могло в по-голяма степен да обезпечава точното изпълнение на
задълженията по договора. Такава клауза за неустойка е в синхрон с общоприетото начало за
добросъвестност в гражданските и търговските взаимоотношения поради обстоятелството,
че продължителността на времето, за което ще се дължи неустойката е поставено изцяло в
зависимост от неизпълнението на неизправната по договора страна. Изложеното мотивира
съда да приеме действителност на оспорената клауза, а при липса на заявено искане за
намаляване поради прекомерност, съдът не следва служебна да се произнася.
При приложението на чл.30 от договора се установи по делото, че размерът на авансовата
арендна вноска с падеж 01.10.2022 г. е 40 749.17 лева, а размерът на окончателната арендна
вноска с падеж 31.01.2023 г. е 25 564.99 лева. При това положение, изчислен при условията
на чл.162 от ГПК размерът на неустойката за забава от 0,3 % върху авансовата арендна
вноска от 40 749.17 лева с падеж 01.10.2022 г., за периода от 04.10.2022 г. до 31.03.2023 г. е
21 882.75 лева, а върху окончателната арендна вноска от 25 564.99 лева с падеж 31.01.2023 г.
за периода от 01.02.2023 г. до 31.03.2023 г. е 4525 лева, или общо сумата 26 407.75 лева, за
която сума исковата претенция в тази част е основателна.
По направените от ответната страна възражения за прихващане съдът приема следното:
Прихващането е способ за погасяване на две насрещни вземания, до размера на по-малкото
от тях. Основателността на направените възражения се обуславя от наличието на
материалноправните предпоставки за извършване на прихващане, установени в чл.103 от
ЗЗД - две действителни насрещни вземания, без да е необходимо да бъдат предмет на едно и
също правоотношение; еднородност и заместимост на дължимите престации; изискуемост и
ликвидност на вземанията и идентичност на субектите, като тежестта да докаже
предпоставките на фактически състав на компенсацията носи ответника, въвел
възражението.
Ответника е въвел две възражения, като първото е за прихващане на вземането на ищеца за
арендно плащане за стопанската 2022/2023 г. с насрещно вземане на ответницата за
недължимо платената годишна арендна вноска за стопанската 2021/2022 г. в размер на
66 238.19 лева, поради невъзможността й да ползва арендуваните имоти през конкретната
стопанска година във връзка с късното сключване на договора, т.е. липсата на основание за
плащане на рента за периода от началото на стопанската 2021/2022 г. до 13.04.2022 г., както
и неизпълнение на задължението на ищеца да обезпечи спокойното и безпрепятствено
фактическо ползване на имотите.
Изложената хипотеза попада в приложното поле на чл.55, ал.1, пр.1-во от ЗЗД, където
ищецът следва да установи само плащане, а ответника – основанието на което е извършено
плащането. В случая се установи по делото, че ответницата при сключване на договора е
заплатила на ищеца сумата 58 867.98 лева /след приспадане на депозита за участие в търга/,
представляваща първата годишна арендна вноска за стопанската 2021/2022 година.
10
Получаването на сумата се признава от ищеца по делото, поради което факта на получаване
и задържане на сумата от ищеца е доказан.
Установи се също така по делото, че договора за аренда е сключен между страните на
13.04.2022 г. след проведена втора тръжна сесия, т.е. шест месеца и 13 дни след началото на
стопанската година, която, съгласно § 2, т. 3 от ДР на ЗАЗ, е в периода от 1 октомври на
текущата година до 1 октомври на следващата година. В чл.6 на същия, обаче, страните
изрично са договорили, че договорът влиза в сила, считано от стопанската 2021/2022 година,
т.е. по взаимно съгласие страните са придали действие на договора не от датата на
сключването му - 13.04.2022 г., а от 1 октомври 2021 г. Следователно, с оглед и нормата на
чл.20а от ЗЗД, предвиждаща, че договорите имат силата на закон за тези, които са ги
сключили, клаузите на договора за аренда имат обвързващо действие за всяка от страните по
него и за периода преди неговото сключване, а именно от 1 октомври 2021г. – началото на
стопанската 2021/2022 г., поради което ответницата е дължала заплащане на арендната
вноска за имотите в размера и в срока, определени в чл. 5 от договора за същата стопанска
година. Според чл.5.3 от договора, арендаторът се задължава при сключване на договора и
не по-късно от 01 октомври на всяка следваща стопанска година да заплати 50 % от
годишната арендна вноска по чл.5.1, а съгласно чл.39 от договора арендаторът представя на
арендодателя платежно нареждане за платена арендна вноска в размер на 58 867.98 лева
/100% арендна вноска за 2021/2022 стопанска година/ след приспаднат депозит в размер на
7 370.21 лева и приспаднатата сума от дължимата арендна вноска, съгласно чл.24а, ал.9
ЗСПЗЗ. Установи се също, че за участието си в търга, на 04.03.2022 г. ответницата е подала
декларация по чл.47з, ал.1, т.6, 9 от ППЗСПЗЗ за оглед на имоти, в която е декларирала, че е
запозната с проекта на договора за аренда и всички произтичащи от това права и
задължения, както и че е съгласна, при спечелване на търга, да сключи договора, при
условията посочени в проекта на договора. Поради това съдът приема, че извършеното от
ответницата плащане на сумата 58 867.98 лева е в изпълнение на нейно задължение по
сключения между страните договор за аренда от 13.04.2022 г., поради което плащането на
тази сума не е без основание.
Въззивният съд приема, че за процесната 2021/2022 стопанска година арендодателят е бил
изправна страна по договора за аренда, като е изпълнил задължението си да предаде на
арендатора имотите, предмет на договора, съгласно представения приемо-предавателен
протокол, при което за него е налице основание да получи от последния арендната цена,
доколкото вземането на арендодателя за същата е обусловено от изпълнението на основното
му задължение да отстъпи ползването на вещта, предмет на арендния договор. При доказано
изпълнение на основното задължение на арендодателя, за арендатора е налице основание за
заплащане на арендната цена.
Неоснователно е и второто въведено възражение за прихващане на вземането на ищеца за
арендно плащане за стопанската 2022/2023 г. с насрещно вземане на ответницата за сумата
108 390.30 лева, представляваща средните разходи на декар от по 150 лева за засяване и
отглеждане на пролетни култури, с която ищецът неоснователно се е обогатил за нейна
11
сметка в резултат на спестените разходи за реколтиране на земеделската продукция в
арендуваните имоти, която ответницата не е могла да прибере, поради преждевременното
прекратяване на договора преди изтичане на стопанската година и неправомерно връщане
на фактическата власт върху арендуваните имоти, преди изтичане на стопанската година.
Това е така, тъй като по делото не се установи, какви разходи са сторени за обработка и
сейдба на арендуваните земи. От разяднанията, дадени в открито съдебно заседание по
приетата експертиза се установи, че по отношение на дадена култура се извършват различни
мероприятия, като предсеитбени обработки, торене, сеитба и прибиране на реколтата, и
съответно се правят разходи за всяко мероприятие, в които се включват разходи за труд, за
закупуване на посевни семена и органични минерални торове, за ползвана земеделска
техника и др. Доказването на всички тези разходи става със съответни документи, каквито
по делото не са представени от ответната страна. Установените от заключението средни
разходи за декар за отделните култури (царевица за зърно, пИ.рен ечемик и тритикале) сами
по себе си не могат да установят направените разходи по обработката и засяването на
арендуваните земеделски земи, тъй като, както бе посочено по–горе, ответницата не
установи колко точно от тези земи са били засети с всяка от тези култури. Поради това не
може да се приеме наличието на една от комулативно установените предпоставки на
фактическия състав на чл.59 от ЗЗД - обедняването на ответницата, изразяващо се в
намаляване на имуществото й, в резултат на направени разходи за обработка и засяване на
арендуваните земеделски земи. Ответницата не установи вземане против ищеца за сумата от
108 390.30 лева, поради което възражението за прихващане в тази част е неоснователно.
Поради съвпадане на правните изводи на настоящия въззивен състав с тези на
първоинстанционният съд, решението на Окръжен съд Враца следва да бъде потвърдено в
обжалваната част. В необжалваната отхвърлителна част същото е влязло в сила.
С оглед изхода на делото пред настоящата въззивна инстанция ответника следва да бъде
осъден да заплати на ищеца юрисконсултско възнаграждение, което съдът определя на 300
лева, съгласно чл.25, ал.1 от Наредбата за заплащане на правната помощ и въз основа на
чл.37, ал.1 от Закона за правната помощ.
По изложените съображения, Софийски апелативен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 70 от 19.03.2025 год., постановено по гр.д. № 430/2024 год.
по описа на Окръжен съд Враца.
ОСЪЖДА М. П. А. да заплати на Държавата, представлявана от министъра на земеделието
и храните юрисконсултско възнаграждение в размер на сумата от 300 лева.
Решението може да се обжалва при условията на чл. 280 от ГПК с касационна жалба в
едномесечен срок от връчването му на страните пред ВКС.
12
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
13