Решение по дело №387/2011 на Окръжен съд - Благоевград

В публично заседание в следния състав:

за да се произнесе, взе предвид следното:

Настоящото производство е образувано по въззивна жалба против решение № 26/13.03.2014 г., постановено от К.районен съд по гр. д. № 241/2012 г. по описа на съда, с което ответникът „К. Г., гр. К., е осъден да заплати на ищеца кооперация „Р. „Н.”, гр. К., сумата от 1 279,77 лв., представляваща неплатен месечен наем за периода от 23.07.2012 - 31.12.2012 г., ведно със законната лихва върху тази сума, считано от подаването на исковата молба 23.07.2012 г. до окончателното й изплащане. Искът е отхвърлен в останалата му част от уважения размер от 1 279,77 лв. до пълния му предявен такъв – от 7 056,00 лв. С решението „К. Г., гр. К., е осъден да предаде на кооперация „Р. „Н.”, гр. К., държането на недвижим имот с идентификатор 39970.502.974.2.18 по кадастралната карта на гр. К., представляващ аптека за готови лекарствени форми, както и да заплати на ищеца сума в размер на 32,37 лв., представляваща лихва за забава. Искът за лихва за забава е отхвърлен в останалата му част от уважения размер от 32,37 лв. до пълния му предявен такъв – от 3 000,00 лв. Съдът е присъдил и разноски по компенсация в полза на ищеца в размер на 79,24 лв.

Решението се обжалва от ответника в първоинстанционното производство - „К. Г., гр. К., в осъдителната му част. В жалбата се твърди, че решението е постановено при неправилно приложение на материалния закон и е необосновано. Въззивникът излага обстойни съображения, с оглед на които моли настоящата инстанция да отмени изцяло обжалваното първоинстанционно решение, вместо което постанови ново, с което да отхвърли изцяло предявените искове. Претендира разноски. В съдебно заседание, редовно призован, не се явява и не се представлява.

В срока по чл. 263, ал. 1 от ГПК ответникът по жалбата – К.Р.В.К.Н., излага доводи относно правилността на атакуваното съдебно решение. Претендира разноски. В съдебно заседание, редовно призован, не се представлява. Оспорва жалбата в депозирана писмена молба.

К. окръжен съд, след като прецени събраните по делото доказателства и взе предвид наведените във въззивната жалба пороци на атакувания съдебен акт и възраженията на страните, намира за установено следното:

Въззивната жалба, като подадена в срок и от лице, имащо правен интерес от обжалване, се явява процесуално допустима и следва да бъде разгледана по същество.

Първоинстанционният съд е бил сезиран от кооперация „Р. „Н.”, гр. К., с предявени в кумулативно обективно съединение против „К. Г., гр. К., искове, както следва: иск с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 от ЗЗД за връщане на наето помещение по прекратено правоотношение между страните, произтичащо от договор за наем, сключен на 01.01.2003 г.; иск с правно основание чл. 232, ал. 2, предл.1 от ЗЗД за заплащане на наемни вноски, всяка в размер на 252,00 лв., за периода 01.09.2010 г. – 31.12.2012 г., или в общ размер на 7 056,00 лв., ведно със законната лихва върху тази сума, считано от подаването на исковата молба до окончателното й погасяване; както и иск с правно основание чл. 86, ал. 1 от ЗЗД за заплащане на обезщетение за забава в размер на 3 000,00 лв. върху главницата от 7 056,00 лв. за периода, считано от настъпване на падежа на всяка наемна вноска /на 15-о число на текущия месец/ до предявяване на иска /18.12.2012 г./.

Ищецът - К.Р.В.К.Н., твърди, че на 01.01.2003 г. е сключил с едноличния търговец - ответник срочен договор за наем с предмет собствения на кооперацията недвижим имот, находящ се в гр. К., ул. „Т. м.” № *, бл. „Ц.”, . 1, представляващ самостоятелен обект в сграда № 2, изградена в поземлен имот с идентификатор 39970.502.974 съгласно кадастралната карта и регистри на гр. К., одобрени със заповед № РД-18-96/30.12.2009 г. на изпълнителния директор на АГКК, съставляващ имот с идентификатор 39970.502.974.2.18, с предназначение „Аптека за готови лекарствени форми”, застроена площ от 65,14 кв.м., при граници: на същия етаж - имот с идентификатор 39970.502.974.2.19, имот с идентификатор 39970.502.974.2.20, имот с идентификатор 39970.502.974.2.17, под обекта – няма, над обекта – имот с идентификатор 39970.502.974.2.2 и имот с идентификатор 39970.502.974.2.1. В исковата молба се сочи също, че след изтичане на срока на наемния договор /31.12.2006 г./ ответникът продължил да ползва наетото помещение без противопоставяне на наемодателя. Ищецът твърди, че договорът е бил прекратен на 21.12.2012 г., на която дата изтичал едномесечният срок на предизвестие за освобождаване на наетия имот, предоставен от връчване на нотариална покана с рег. № 2647, том I, акт № 63 на съдия по вписванията при СВ – гр. К.. Евентуално заявява, че прави изявление за прекратяване на договора в едномесечен срок от получаване на исковата молба. Твърди също и че определената в договора наемна цена била индексирана с анекс от 28.07.2008 г., като считано от 01.08.2008 г. същата била определена на 252,00 лв. Последно ответникът заплатил месечна наемна вноска за месец август 2010 г., като, считано от 01.09.2010 г. до 31.12.2012 г., не е заплатил нито една месечна наемна вноска в размер на 252,00 лв. месечно, дължима до 15-о число на текущия месец. Общото задължение възлизало на 7 056,00 лв., представляващо 28 наемни вноски от по 252,00 лв. всяка за посочения период. Ищецът сочи и че в т. 20 от процесния договор за наем е уговорено заплащане на лихва в размер на 1 % дневно в случай на забавяне плащането на наемната цена за срока на забавата, като считано от падежа на всяка наемна вноска /15-о число на текущия месец/ до предявяването на иска това вземане възлиза на 3 000,00 лв. Заявява също, че е поканил ответника да заплати дължимия наем до момента на поканата /изх. № 61/10.07.2012 г., връчена на 13.07.2012 г./, ведно с обезщетението за закъсняло плащане.

В отговора ответникът - „К. Г., гр. К., оспорва иска по основание и размер, като признава, че ползва процесния недвижим имот, но в качеството си на купувач по сключен с ищеца предварителен договор за продажба от 23.08.2010 г. Твърди също, че с вноски от 27.08.2010 г. /с която е платена сума в размер на 35 400,00 лв./ и от 31.01.2011 г. /с която е платена сума в размер на 33 000,00 лв./ е изплатил изцяло договорената цена в общ размер на 68 400,00 лв., но ищецът не изпълнил задължението си да прехвърли собствеността в предвидената за това нотариална форма в двумесечен срок след изплащането на продажната цена. По силата на постигната с председателя на кооперацията - ищец устна договорка ответникът не следвало да заплаща наем за имота до изповядването на сделката пред нотариус. В отговора се сочи също и че едноличният търговец – ответник е предявил иск за разваляне на предварителния договор, като с решение № 278/12.07.2012 г., постановено по гр. д. № 289/2012 г. по описа на Кърджалийския окръжен съд ищецът по настоящото дело е осъден да заплати на „К. Г., гр. К., на основание чл. 55, ал. 1, предл. 1 от ЗЗД сумата в размер на 68 400,00 лв.

По иска с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 от ЗЗД.

Установява се от договор за наем от 01.01.2003 г. и анекс към него от 28.07.2008 г., че между страните е възникнало правоотношение, по силата на което ищецът е предоставил на ответника за ползване недвижим имот, а ответникът се е задължил да плаща наемна цена, в размер на 160,00 лв. месечно, изменена с цитирания по-горе анекс на 252,00 лв. Не е спорно по делото, че описаният в договора за наем недвижим имот – „част от магазин за канцеларски материали и промишлени стоки”, с площ от 58 кв. м., находящ се в гр. К., блок „Ц.”, партерен етаж, е идентичен с претендирания от ищеца имот - аптека за готови лекарствени форми, находящ се в гр. К., ул. „Т. м.” № *, бл. „Ц”, . 1. Още повече, че в анекса към наемния договор е посочено, че имотът представлява „аптека в блок „Ц.”” и не е спорно между страните по делото, че с цитирания анекс са предоговорени клаузи на същия този договор за наем. Самият наемен договор е сключен като срочен и срокът му е изтекъл на 01.01.2006 г., след която дата няма спор между страните, че ответникът – наемател е продължил да ползва имота без противопоставяне на ищеца – наемодател, поради което на основание чл. 236, ал. 1 от ЗЗД договорът се е трансформирал в безсрочен, което обстоятелство също не е предмет на спор по делото. С предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 23.08.2010 г. ищецът Р. „Н., гр. К., като продавач, и физическото лице К. Г., като купувач, са уговорили задължението на продавача за прехвърляне собствеността върху процесния имот /аптека за готови лекарствени средства/ и съответстващото му задължение на купувача за плащане на продажната цена. В пункт втори от визирания договор е посочено, че владението върху имота се предава със сключването му, от който момент К. Г.е започнала да го владее като свой. Установява се по делото, че окончателен договор не е сключван, а видно от приложеното по делото решение № 278/07.12.2012 г., постановено по гр. д. № 289/2012 г. по описа на К.окръжен съд, на 23.07.2012 г. К. Г. е предявила иск за връщане на даденото от нея по предварителния договор, с което Р. „Н., гр. К., неоснователно се е обогатила. С покана с изх. № 61/10.07.2012 г. по описа на ищцовата кооперация, връчена на физическото лице К. Г. на 13.07.2012 г., последната е поканена, в качеството й на наемател по договора за наем на недвижим имот, в едноседмичен срок от получаване на поканата да заплати сума в размер на 11 534,40 лв., представляваща неплатени наемни вноски за периода 01.09.2010 - 10.07.2012 г., ведно с лихва в размер на 1% за всеки просрочен ден от този период. В поканата е посочено, че наемното правоотношение не е прекратено с подписването на предварителния договор за продажба на същия имот, който, от друга страна, не е обявен за окончателен, а освен това, в него липсва клауза за спиране плащането на наемните вноски. С нотариална покана с рег. № 2647, том I, акт № 63 по описа на А. А., съдия по вписванията при К.районен съд, връчена на 21.11.2012 г. на К. Г., ищцовата кооперация е поканила Г. в четиринадесетдневен срок от получаване на поканата да освободи и предаде владението на процесния имот поради липса на правно основание за държането му. Настоящият състав намира, че доколкото едноличният търговец с наименование „К. Г. и физическото лице К. Г. не са различни правни субекти, тъй като регистрацията на едноличния търговец отразява единствено търговското качество на физическото лице като собственик на търговското предприятие, то отправянето на изявление, достигнало до физическото лице, във връзка с наемно правоотношение, по което страна е едноличния търговец, следва да се приравни по правни последици с изявление до едноличния търговец. С оглед изложеното, съдът счита, че нотариалната покана, отправена от Р. „Н., гр. К., и връчена на К. Г. на 21.11.2012 г., служи като доказателство, че ищцовата кооперация намира правоотношението по процесния договор за наем за прекратено, отправяйки покана за освобождаване на имота, предмет на този договор, поради липса на правно основание за неговото държане. И тъй като по делото няма доказателства за предхождащо тази нотариалната покана заявяване на волята на ищцовата кооперация за прекратяване на наемното правоотношение, то съдът намира, че като изявление по смисъла на чл. 238 от ЗЗД за прекратяване на договора, следва да бъде прието именно изявлението за освобождаване на имота, направено във въпросната нотариална покана. По отношение на срока за предизвестие следва да се посочи, че доколкото в изявлението в нотариалната покана липсват както твърдения, така и данни относно това кое е основанието за прекратяване на договора /а такива твърдения и данни липсват и по делото/, то съдът счита, че в случая е приложим общият едномесечен срок за предизвестие по чл. 238 от ЗЗД, а не клаузите на наемния договор, предвиждащи възможност за прекратяване на правоотношението без предизвестие при определени хипотези. Въз основа на изложеното, се налага изводът, че договорът за наем е прекратен на 21.12.2012 г., която дата е последваща депозирането на исковата молба, но това обстоятелство следва да бъде съобразено от съда на основание чл. 235, ал. 3 от ГПК, тъй като същото е от значение за спорното право.

По тези съображения настоящият състав намира, че искът с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 от ЗЗД за връщане на вещта при прекратен наемен договор е основателен и следва да бъде уважен. Поради съвпадане на крайните изводи на настоящия въззивен състав с изводите на първоинстанционния съд, в тази му част обжалваното решение следва да бъде потвърдено като правилно.

По иска с правно основание чл. 232, ал. 2, предл. 1 от ЗЗД.

Не се спори по делото, че по договора за наем от 01.01.2003 г. ищецът е предал на ответника процесния имот. Видно от представения по делото анекс към този договор от 28.07.2008 г. уговорената наемна цена на месечния наем за ползване на имота е в размер на 252,00 лв. От друга страна, в предварителния договор за продажба на същия имот е уговорено предаването на владението върху него след сключване на договора. По тази причина до прекратяване на предварителния договор за продажба с подаване на исковата молба за връщане на даденото по него от К. Г., с което Р. „Н., гр. К., се е обогатила неоснователно, не е налице държане на имота на основание наемно правоотношение, а владение на същия на основание предварителния договор за продажба. След прекратяване на правоотношението по предварителния договор, доколкото към този момент /а и към момента на подаване на исковата молба/ наемното правоотношение все още е било действащо, то наемната цена по договора за наем от 01.01.2003 г. е била дължима, т.е. искът е основателен за периода 23.07.2012 – 17.12.2012 г. По отношение на размера, съдът намира, че за посочения период искът е основателен до размера от 1 219,36 лв. /четири вноски от по 252,00 лв. за месеците от август до ноември 2012 г., включително, в общ размер на 1 008,00 лв.;73,17 лв. за девет дни от месец юли 2012 г., както и 138,19 лв. за седемнадесет дни от месец декември 2012 г./, ведно със законната лихва върху посочената сума, считано от предявяване на иска /18.12.2012 г./ до окончателното й погасяване. За периода от подаване на исковата молба до 31.12.2012 г., съответно за размера над сумата от 1 219,36 лв. до присъдения размер от 1 279,77 лв., решението се явява недопустимо като постановено по недопустим иск.

Въз основа на изложеното, решението следва да бъде обезсилено в частта, касаеща периода 18.12.2012 - 31.12.2012 г., и за разликата над сумата от 1 219,36 лв. до сумата от 1 279,77 лв., като в тази част делото бъде прекратено. В останалата му част по отношение на иска с правно основание чл. 232, ал. 2, предл. 1 от ЗЗД, поради съвпадане на крайните изводи на настоящия въззивен състав с изводите на първоинстанционния съд, решението следва да бъде потвърдено като правилно.

По иска с правно основание чл. 86, ал. 1 от ЗЗД.

Предвид установяването по делото наличието на главен дълг по обуславящия иск с правно основание чл. 232, ал. 2 от ЗЗД /в частта, в която този иск е основателен/ е допустимо разглеждането на обусловения от него иск за обезщетение за забавено плащане, за основателността на който следва да бъде установено и изпадане на ответника в забава, в случая – след настъпване на падежа за плащане на всяка от дължимите наемни вноски. Установява се от пункт 3 на представения по делото договор за наем от 01.01.2003 г., че срокът за плащане на месечния наем е до 15-о число на всеки текущ месец. Следователно, забавата по отношение на всяка дължима наемна вноска е настъпила на 16-о число на съответния текущ месец, за който е дължима вноската, като по отношение на наема за месец юли 2012 г. забавата е настъпила на 24.07.2012 г. доколкото ответникът би могъл на 23.07.2012 г. да плати наемната вноска за периода 23-31.07.2012 г. без да изпада в забава. Искът е основателен до 17.12.2012 г. – денят, предхождащ подаването на исковата молба. Следователно, размерът на претенцията за мораторна лихва възлиза на общо на сумата от 32,78 лв. Искът е бил уважен от първоинстанционния съд до размера от 32,37 лв. Доколкото в останалата си част за разликата от присъдения от районния съд размер до пълния предявен такъв от 3 000,00 лв. решението е влязло в сила като необжалвано, въззивният съд намира, че следва изцяло да потвърди същото досежно иска с правно основание чл. 86, ал. 1 от ЗЗД.

При този изход на делото на въззиваемата страна се дължат разноски по компенсация в размер на 442,68 лв.

Следва въззивникът да бъде осъден и да заплати в полза на К. окръжен съд сумата от още общо 35,48 лв., представляваща невнесена дължима държавна такса за обжалване пред въззивна инстанция на предявените в обективно кумулативно съединение искове съобразно обжалваемия интерес /общата дължима държавна такса по исковете възлиза на сумата от 111,08 лв., включваща държавна такса по иска с правно основание чл. 233, ал. 1 от ЗЗД в размер на 60,48 лв., държавна такса по иска с правно основание чл. 232, ал. 2 от ЗЗД върху обжалваемия интерес от 1 279,77 лв. - в размер на 25,60 лв., както и държавна такса по иска с правно основание чл. 86, ал. 1 от ЗЗД върху обжалваемия интерес от 32,37 лв. - в размер на 25,00 лв./.

Така мотивиран, съдът

РЕШИ:

ОБЕЗСИЛВА решение № 26/13.03.2014 г., постановено по гр. д. № 241 по описа за 2012 г. на К.районен съд, в частта, с която „К. Г., ЕИК **********, е осъден да заплати на К.Р.В.К.Н., ЕИК *********, сума, представляваща дължим наем по договор за наем на недвижим имот от 01.01.2003 г., за разликата над сумата от 1 219,36 лв. до 1 279,77 лв. и за периода 18.12.2012 - 31.12.2012 г., като на основание чл. 270, ал. 3, изр. 1 от ГПК ПРЕКРАТЯВА производството по делото в тази част.

ПОТВЪРЖДАВА решение № 26/13.03.2014 г., постановено по гр. д. № 241 по описа за 2012 г. на К.районен съд, в останалите му обжалвани части, а именно: в частта, с която е уважен изцяло искът с правно основание чл. 233, ал. 1 от ЗЗД, в частта с която е уважен искът с правно основание чл. 232, ал. 2 от ЗЗД за сумата от 1 219,36 лв. и за периода 23.07.2012 – 18.12.2012 г., ведно със законната лихва върху тази сума, считано от подаване на исковата молба до окончателното й погасяване, както и в частта, с която е уважен искът с правно основание чл. 86, ал. 1 от ЗЗД за сумата от 32,37 лв., считано от настъпване на падежа на всяка дължима наемна вноска до предявяване на исковата молба.

ОСЪЖДА „К. Г., ЕИК *********, да заплати на К.Р.В.К.Н., ЕИК ********, сумата от 442,68 лв., представляваща разноски по компенсация.

ОСЪЖДА „К. Г., ЕИК **********, да заплати в полза на К. окръжен съд сумата от 35,48 лв., представляваща недовнесена държавна такса за въззивно обжалване.

Решението не подлежи на обжалване на основание чл. 280, ал. 2 от ГПК.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.