№ 1505
гр. Велико Т****, 08.12.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВЕЛИКО Т****, VIII СЪСТАВ, в публично
заседание на десети ноември през две хиляди двадесет и трета година в
следния състав:
Председател:ДИАНА РАДЕВА
при участието на секретаря ВАНЯ ИВ. ФИЛИПОВА
като разгледа докладваното от ДИАНА РАДЕВА Гражданско дело №
20234110101800 по описа за 2023 година
Производство с правно основание чл. 124,ал.1 от ГПК
Ищците Д. В. Д. и П. И. Л. твърдят , че притежават по 7/24 ид.ч. от
описаните в молбата два имота- ниви в землището на с.Лозен , придобити с
НА № 172, т.1, рег.№ 1974, д.№ 144 от 27.08.2020 г. Излагат, че на 1.12.2017 г.
друг съсобственик- първият ответник е сключил с втория ответник договор за
наем на процесните две ниви със срок от три години. С допълнително
споразумение от 2020 година срокът на договора е определен на осем години,
считано от стопанската 2018/2019 г. Твърдят, че първият ответник не е
разполагал с право да сключи договор за срок повече от една година, тъй като
не притежава право на собственост повече от 25%. Излагат, че е нарушена
разпоредбата на чл.32,ал.1 от ЗС, поради което молят съда да приеме за
установено, че допълнителното споразумение към договора за наем на
земеделски земи , заверено нотариално с рег.№ 1773/16.07.2020 г. е
непротивопоставимо на ищците. Претендират разноски. В съдебно заседание
се представляват от пълномощника си адв.К. от ВТАК.Поддържат исковата
претенция.
Ответникът Н. Й. П. не е депозирал отговор на исковата молба. В
съдебно заседание моли съда да отхвърли исковете, като неоснователни.
1
Ответникът „ЧЗК Шипа“, с.Лозен, чрез пълномощник адв. П. от САК е
депозирал отговор на исковата молба, в който заявява недопустимост и
неоснователност на иска. Сочи, че допълнителното споразумение е сключено
и вписано в Служба по вписванията преди ищците да придобият права върху
процесните имоти , поради което същите следва да търпят правните
последици от него. Изтъква, че не е договорено наемно правоотношение, а
само е променен срокът на договора. Заявява, че ищците са поискали с писмо
от 7.10.2020 г. да получават плащане за своите идеални части. Получавали са
наем и не са имали претенции, не са отправяли волеизявления за разваляне на
договора, анекса, или искане за изменението им. Моли съда да отхвърли иска
, като неоснователен и недоказан. В съдебно заседание пълномощникът
поддържа изложеното становище.Претендира разноски.
Съдът, като обсъди събраните по делото доказателства, намери за
установена следната фактическа обстановка:
На 1.12.2017 г. е сключен договор № 263 за наем на земеделски земи,
сключен между Н. Й. П. и „ЧЗК Шипа“, с.Лозен, по силата на който
наемодателят предоставя, а наемателят се съгласява да наеме срещу наемно
плащане под наем за земеделско ползване земеделски земи с площ 14,481 дка,
намиращи се в землището на с.Лозен, Община Стражица- Нива , имот №
030013 в м. „Новия мост“, трета категория с площ от 7,478 дка и Нива , имот
№ 061014 , м.“Пазарски път“, категория трета, площ 7,003 дка. Срокът на
договора е три години, считано от стопанската 2018/2019 г. Договорът за
наем е вписан в Служба по вписванията при ГОРС. На 16.07.2020 г. между
същите страни е сключено допълнително споразумение /анекс/ към договор
№ 263 за наем на земеделски земи, вписано в Служба по вписванията -Горна
Оряховица, като с него срокът на договора за наем се променя на осем
стопански години, считано от стопанската 2018/2019 г. Ищците са придобили
по 7/24 ид.ч. от процесните поземлени имоти, предмет на описаните по горе в
договора за наем на земеделски земи и допълнително споразумение към него,
видно от НА № 172,т.1, рег.№ 1974, д.№ 144, 27.08.2020 г. на нотариус рег.№
743 в НК с район на действие ГОРС. Приети са платежни нареждания за
заплатен наем на земеделска земя от втория ответник- „ЧЗК Шипа“ на
двамата ищци за стопанските 2019/2020 г.; 2020/2021 г. ; 2021/2022 г.;
2022/2023 г.
2
При така установената фактическа обстановка съдът прави следните
правни изводи:
Предявеният отрицателен установителен иск е процесуално допустим.
Ищците не са участвали при подписването на процесния договор за наем на
земеделски земи и анекса към него, но като съсобственици търпят правните
последици от това правоотношение и следователно имат правен интерес да
установят, че не са обвързани от него. Релевантните по делото доказателства
сочат, че първият ответник е сключил договор за наем на земеделските земи с
втория ответник, като първоначално неговият срок е бил три години, считано
от стопанската 2018/2019 г., но впоследствие с допълнителното споразумение
от 16.07.2020 г. срокът е променен на осем години, считано от стопанската
2018/2019 г. След сключването на допълнителното споразумение и неговото
вписване в Служба по вписванията гр.Горна Оряховица, ищците съгласно
НА № 172,т.1, рег.№ 1974, д.№ 144, 27.08.2020 г. на нотариус рег.№ 743 в НК
с район на действие ГОРС са придобили по 7/24 ид.ч. от процесните
земеделски земи и са получавали наемни вноски от наемателя на земите –
втория ответник „ЧЗК Шипа“ за стопанските 2019/2020 г., 2020/2021
г.,2021/2022 и 2022/2023 г. Съгласно чл. 32,ал.1 от ЗС общата вещ се ползва и
управлява съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от
половината от общата вещ. Договор за наем, сключен от съсобственик ,
който притежава по-малко от половината е валиден, но непротивопоставим на
съсобственика, който има по-голям дял от половината от общата вещ и не
поражда правно действие по отношение на него. Според разпоредбата на чл.
4а,ал.2 изр.първо от ЗСПЗЗ, в сила от 22.05.2018 г., договор за наем на
земеделска земя със срок над една година се сключва от съсобственик или
съсобственици на земеделска земя, притежаващи повече от 25 на сто идеални
части от съсобствения имот, или от упълномощено от тях лице. В този случай
договорът е противопоставим на останалите съсобственици и обвързва и
неучаствалите като страни в договора съсобственици, като в този случай
отношенията им се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 от Закона за собствеността.
От друга страна нормата на чл. 229, ал. 2 от ЗЗД предвижда право на лицата,
които могат да извършват само действия по обикновено управление за
сключване на наемен договор за не повече от три години, като, ако надвишат
този срок, той се редуцира до три години / чл.229,ал.3 от ЗЗД/. Съпоставяйки
посочените разпоредби е видно, че специалната норма на чл. 4а, ал. 2 от
3
ЗСПЗЗ определя лицата имащи право да сключват договор за наем на
земеделска земя над една година – това са лицата, притежаващи повече от
една четвърт от дяловете, но тъй като не е фиксиран максимален срок,
приложение в този случай намира общата разпоредба по чл. 229,ал.2 от ЗЗД .
Ако договорът е сключен за по-дълъг срок, то същият се редуцира до три
години, тъй като в противен случай следва да бъде сключен от лицата имащи
право не само на обикновено управление, а и на разпореждане с вещта, тоест
от всички съсобственици. В конкретния случай процесното допълнително
споразумение е сключено за срок от осем години, а по делото нито се твърди,
нито има доказателства сключилият договора за наем и допълнителното
споразумение към него съсобственик- ответникът Н. Й. П. да притежава
повече от една четвърт от дяловете в съсобствеността, както към момента,
така и към 16.07.2020 г. Налага се извода, че не е налице хипотезата на
специалната норма на чл. 4а, ал. 2 от ЗСПЗЗ и тъй като първият ответник не
е имал право да сключи наемен договор за срок по-дълъг от една година, то
не би могла да се приложи и общата разпоредба на чл. 229,ал.3 от ЗЗД. По
изложените съображения съдът счита, че сключеното допълнително
споразумение към договор за наем на земеделски земи от 16.07.2020 г. е
непротивопоставимо на ищците по делото. Неоснователни са възраженията
на ответника „ЧЗК Шипа“, че след като ищците са придобили идеални части
от процесните ниви след вписването на допълнителното споразумение към
договора за наем от 16.07.2020 г., те са били в известност за това
обстоятелство и са го приели, нещо повече, не са се противопоставили
изрично и не са поискали изменението му, а се ползват от него, получавайки
няколко поредни стопански години наемната цена. Наемната цена е
получавана от ищците в качеството им на съсобственици на отдадената под
наем вещ, а правото им да искат установяване на непротивопоставимост на
наемното правоотношение поради незпазване на императивни законови
разпоредби при сключването му е упражнено чрез предявяване на иска срещу
ответниците и има действие занапред. Иска е основателен и следва да се
уважи, като следва да се приеме за установено по отношение на Н. Й. П. и
„ЧЗК Шипа“ с.Лозен, че сключеното между тях допълнително споразумение
към договор за наем на земеделски земи от 16.07.2020 г. е
непротивопоставимо на Д. В. Д. и П. И. Л..
При този изход на делото на ищците следва да се присъдят разноски
4
съобразно чл. 78,ал.1 от ГПК в размер на 480 лева, от които ДТ от 80 лева и
400 лева заплатено адвокатско възнаграждение. Тъй като не са солидарно
отговорни, двамата ответници следва да заплатят на всеки от ищците по 120
/ сто и двадесет/ лева разноски.
Водим от гореизложеното, съдът
РЕШИ:
ПРИЕМА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на Н. Й. П. с ЕГН **********
от гр.В.Т**** и „ЧЗК ШИПА“ с ЕИК *********, седалище и адрес на
управление с. Лозен, Община Стражица, ул.“Петдесета“ № 1, че
Допълнително споразумение / анекс/ към договор № 263 за наем на
земеделски земи от 16.07.2020 г. с нотариална заверка на подписите рег.№
1773/16.07.2020 г. на нотариус И.Мазнев , вписан в Служба по вписванията –
Горна Оряховица е непротивопоставимо на Д. В. Д. с ЕГН ********** от
гр.Г**** и на П. И. Л. с ЕГН ********** от гр.Г****.
ОСЪЖДА Н. Й. П. с ЕГН ********** от гр.В.Т****, ул.“ **** да заплати
на
Д. В. Д. с ЕГН ********** от гр.Г**** сумата от 120 / сто и двадесет/ лева
направени по делото разноски.
ОСЪЖДА Н. Й. П. с ЕГН ********** от гр.В.Т****, ул.“ **** да заплати
на
П. И. Л. с ЕГН ********** от гр.**** сумата от 120 / сто и двадесет/ лева
направени по делото разноски.
ОСЪЖДА „ЧЗК ШИПА“ с ЕИК ********* седалище и адрес на
управление с. Лозен, Община Стражица, ул.“ Петдесета“ № 1 да заплати на Д.
В. Д. с ЕГН ********** от гр.Г**** сумата от 120/сто и двадесет/ лева
направени по делото разноски.
ОСЪЖДА „ЧЗК ШИПА“ с ЕИК ********* седалище и адрес на
управление с. Лозен, Община Стражица, ул.“ Петдесета“ № 1 да заплати на П.
И. Л. с ЕГН ********** от гр.Г**** сумата от 120 / сто и двадесет/ лева
разноски.
5
Решението подлежи на обжалване пред ВТОС, чрез ВТРС в
двуседмичен срок от съобщението до страните, че е изготвено.
Съдия при Районен съд – Велико Т****: _______________________
6