№ 39
гр. Трън, 20.11.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ТРЪН, II - РИ СЪСТАВ, в публично заседание на
тринадесети ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:ПЕТЪР С. ПЕТРОВ
при участието на секретаря РЕНЕТА Н. МИЛТЕНОВА
като разгледа докладваното от ПЕТЪР С. ПЕТРОВ Гражданско дело №
20251740100131 по описа за 2025 година
Предявен е установителен иск с правно основание чл.422 във вр. чл. 415, ал. 1 от ГПК,
във връзка с във вр. 92 ЗЗД.
Ищецът Ц. А. И. предявява исковата си претенция към Х. В. Х. и „СТРОЙ
БИЛДИНГ 2012“ ЕООД, твърдейки, че ответниците солидарно и дължат сумите от
8100.00 (осем хиляди и сто) лева, представляваща неустойка за всеки просрочен
месец считано след 31.12.2017 год., по 100 лева (сто лева) на месец за периода от
месец 01. 2018 год. до месец 09.2024 год. включително, съгласно т. 4, т. 5, т. 6 и т. 7 от
Нотариален акт за покупко - продажба на недвижим имот (Право на строеж за
Апартамент), акт № 188, том 1, per. № 1281, дело № 156/2015 год. по описа на
Нотариус М. М., вписана под № 063 в регистьра на НК, район на действие PC -
Перник, ведно със законната лихва от датата на депозиране на заявлението - 16.10.2024
год., до изплащане на вземането, както и направеннте по делото разноски за държавна
такса в общ размер на 324.00 лева.
На 13.05.2015г. страните сключили договор за покупко-продажба на недвижим
имот (Право на строеж за Апартамент), акт № 188, том 1, per. № 1281, дело №
156/2015 год. по описа на Нотариус М. М., вписана под № 063 в регистъра на НК,
район на действие PC - Перник. Твърди се, че е налице неизпълнение на т.4 и т.5 от
договора задължаваща управителя на дружеството да въведе в експлоатация
жилищната сграда, в която се намира самостоятелния обект, предмет на сделката до
31.12.2017г., както и да извърши съответните довършителни работи по имота до тази
дата. Твърди се, че е налице солидарна отговорност на ответника като физическо лице
1
и дружеството, на което е управител и тя произтича от т. 4 и т. 5 от горепосочения
Нотариален акт, а именно, че лицето Х. В. Х. се е задължил лично и като управител
на дружеството, да снабди Купувача с разрешение за ползване на обекта до 31.12.2017
год. Видно от официален документ – Удостоверение по чл. 181, ал. 2 от ЗУТ (степен на
завършеност) издаден от Община Перник с изх. № 24/ТР-1488 от 26.03.2024 год.,
процесната жилищна сграда със ЗП-263.25 кв. м и РЗП - 1399.50, представляваща имот
с идентификатор 55871.514.6774 по КККР на гр. Перник е на етап „груб строеж", като
и към настоящият момент не са изпълнени задълженията, съгласно т. 4, т. 5, т. 6 и т. 7
от Нотариален акт за покупко - продажба на недвижим имот (Право на строеж за
Апартамент), акт № 188, том 1, per. № 1281, дело № 156/2015 год. по описа на
Нотариус М. М., вписана под № 063 в регистьра на НК, район на действие PC -
Перник.
Искането към съда е след като се запознае с доказателствата по делото да
постанови решение, с което на основание чл. 422 ГПК да приеме за установено, че
»
ответниците «СТРОЙ БИЛДИНГ 2012 ЕООД, ЕИК ********* със седалище и адрес
на управление: гр. Нови Искър, бул."Шести Ссптември" № 4 и Х. В. Х. с ЕГН
********** и адрес: *****************, обл. Перник, при условията на солидарност,
дължат на Ц. А. И. с ЕГН ********** и адрес: *****************, ******* сумата от
8 100.00 лева (осем хиляди и сто лева), представляваща неустойка за всеки просрочен
месец считано след 31.12.2017 год., по 100
лева (сто лева) на месец за периода от месец 01. 2018 год. до месец 09. 2024 год.
включително, съгласно т. 4, т. 5, т. 6 н т. 7 от Нотариален акт за покупко - продажба на
недвижим имот (Право на строеж за Апартамент), акт № 188, том 1, per. № 1281, дело
№ 156/2015 год. по описа на Нотариус М. М., вписана под № 063 в регистъра на НК,
район на действие PC-Перник, ведно със законната лихва от датата на депознране на
заявлението - 16.10.2024год., до изплащане на вземането, както и направеннте по
делото разноски за държавна такса общ размер на 324.00 лева.
В срока по чл. 131 ГПК ответникът Х. В. Х. чрез процесуалният си
представител адв.А. А. от АК-Перник е депозирал писмен отговор, с който оспорва
исковата молба. Твърди, че ответника не дължи солидарно с дружеството “СТРОЙ
БИЛДИНГ 2012” ЕООД, ЕИК ********* сумата от 8100.00 лева на месец за периода
от месец 01. 2018 год. до месец 09. 2024 год. включително, съгласно т. 4, т. 5, т. 6 н т. 7
от Нотариален акт за покупко - продажба на недвижим имот (Право на строеж за
Апартамент), акт № 188, том 1, per. № 1281, дело № 156/2015 год. по описа на
Нотариус М. М., вписана под № 063 в регистъра на НК, район на действие PC -
Перник, тъй като такава отговорност в настоящия случай не е уговорена каквото е
изискването на чл.121 от ЗЗД. В нотариален акт за покупко - продажба на недвижим
имот № 188, том 1, peг. № 1281, дело № 156/2015 год. на Нотариус М. М. няма нито
една клауза, съгласно която Х. В. Х. да е приел и да се съгласил да отговоря солидарно
2
със „Строй Билдинг 2012” ЕООД за задължение на дружеството за неустойка. При
сключване на нотариалния акт Х. В. Х. е участвал само и единствено в качеството му
на представляващ „Строй Билдинг 2012"ЕООД като страна по сделката. Видно от
страните, между които е сключен договора за покупко-продажба, обективиран в
нотариален акт за покупко - продажба на недвижим имот № 188,том 1, per. № 1281,
дело № 156/2015 год. на Нотариус М. М., това са само „Строй Билдинг 2012" ЕООД
като продавач и Ц. А. И. като купувач (видно от страница първа от този нотариален
акт) Х. В. Х. не е страна по този договор. Същият не е участвал при сключване на този
договор в лично качество като физическо лице, а само и единствено в качеството му на
Управител на „Строй Билдинг 2012" ЕООД (също видно от страница първа от този
нотариален акт). Като страни, които са подписали договора, обективиран в този
нотариален акт също са посочени само „Строй Билдинг 2012" ЕООД като продавач и
Ц.А. И. (видно от страница последна на нотариалния акт, на която същият е подписан
от страните, от които единствено е сключена сделката). Видно и от страница последна
на този нотариален акт Х. В. Х. не е подписал договора в свое лично качество като
физическо лице. Този нотариален акт е подписан от него само и единствено като
управител на дружеството-продавач. С оглед на изложеното и всички направени
изявления в този нотариален акт са само и единствено от страна на дружеството-
продавач, което при сключване на договора е било единствено представлявано от Х. В.
Х., който е бил негов управител. Този извод безспорно следва, както от участвалите
страни по сделката, както от страните, подписали нотариалния акт, така и при
тълкуването на договора, обективиран в този нотариален акт по реда на чл.20 от ЗЗД.
Съгласно чл. 21 от ЗЗД договорът поражда действия между страните, а спрямо трети
лица - само в предвидените в закона случаи. В настоящия казус страни по договора са
само „Строй Билдинг 2012" ЕООД като продавач и Ц. А. И. като купувач, поради което
не съществува никакво правно основание за ангажиране отговорността на Х. Вячеслов
Х. като физическо лице. На следващо място, задължението за плащане на неустойка е
договорено в т.7 от нотариалния акт. Съгласно т.7 от нотариалния акт в случай, че
Дружеството-Продавач не снабди Купувача с разрешение за ползване в срок до
31.12.2017г., то дължи неустойка по 100 лева на месеца. Съответно, под никаква форма
и от т.7 на този нотариален акт не може да се направи извод, че тази неустойка е
дължима солидарно от дружеството-продавач и неговия управител. Както е посочено
по-горе, съгласно чл.121 от ЗЗД солидарна отговорност между повече длъжници може
да възникне и когато е договорена, но това означава да е договорено изрично, че
повече длъжници ще отговорят солидарно за изпълнение на задължението. В
настоящият казус такава договореност не се съдържа в нотариалния акт. Съответно, Х.
В. Х. под никаква форма не се е съгласил да отговаря солидарно с дружеството-
продавач за задължението за неустойка. В т.7 от нотариалния акт такова задължение е
поето само от дружеството - продавач, поради което само продавачът отговаря за тази
3
неустойка, който в случая е „Строй Билдинг 2012" ЕООД. Прави се и възражение за
изтекла погасителна давност, в случай, че независимо от изложеното по-горе, съдът не
уважи доводите им. Искът за неустойка е предявен за периода: 01.01.2018г.-
м.09.2024г. Вземане за обезщетение и неустойки от неизпълнен договор се погасява с
3 годишна давност съгласно чл.111, буква «б» ЗЗД. Съгласно чл.111, буква «в» ЗЗД
вземанията за лихви за други периодични платежи също се погасяват с изтичане на
тригодишна давност.
В съдебно заседание ищцата, лично и чрез процесуалния си представител- адв.Р.
Кавазова поддържат исковата молба. Моли предявеният иск да бъде уважен. Заявява
претенция за присъждане на направените по делото разноски.
В съдебно заседание с молба – становище процесуалният представител на
ответника Х. В. Х. оспорва исковата молба по основание и размер по съображения,
подробно развити в отговора на исковата молба.
Представител на ответното дружество не се явява в о.с.з, не изпраща представител
и не представя становище.
Съдът, като обсъди събраните по делото писмени и гласни доказателства, взе
предвид становищата и доводите на страните и на основание чл. 235 от ГПК, намира
за установено следното:
По делото е представен Нотариален акт № 188, том 1, per. № 1281, дело № 156/2015
год. по описа на Нотариус М. М., вписана под № 063 в регистъра на НК, район на
действие PC - Перник за покупко-продажба на недвижим имот (Право на строеж за
Апартамент), от който е видно, че продавач е ответното дружество „СТРОЙ
БИЛДИНГ 2012“ ЕООД, с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление:
гр.Нови Искър, бул.“Шести септември“ №4, представлявано от едноличния собственик
на капитала и управител на дружеството ответника Х. В. Х., с от *****************, с
ЕГН: **********, а купувач е ищцата Ц. А. И.. Предмет на договора обективиран в
горепосочения НА е право на строеж за построяване на самостоятелен обект в сграда-
апартамент №7, находящ се на третия етаж от пет етажна жилищна сграда с магазини,
а като жилищни етажи - втори жилищен етаж, със застроена площ от 45,98 кв.м.,
състоящ се от стая тоалетна - баня, коридор и балкон, при граници на апартамента: от
североизток - апартамент №6 и инст.шахта, от северозапад-апартамент №8, и коридор,
от югоизток-двор, от югозапад-улица, отдолу и отгоре-апартаменти, заедно с
прилежащите към него 3,23% процента идеални части от общите части на сграда и
съответните идеални части от правото на строеж за сградата върху мястото, заедно с
принадлежащото избено помещение към него – мазе № 7, находящо се в сутерена на
пет етажната жилищна сграда с магазини, със застроена площ от 9,52 кв.м. , състоящо
се от складово помещение без прозорец. Съгласно договора процесната сграда ще се
изгради върху имот с идентификатор 55871.514.6774 в *****************
Съгласно договора продавачът продава на купувача право на строеж за
построяване на описания по-горе самостоятелен обект в сграда с административен
4
адрес: ***************** Б за сумата от 25 240,00 лева, платими както следва:
9770,00 лева е преведена по банкова сметка на дружеството-продавач преди
подписване на нотариалния акт; 2000,00 лева ще бъдат изплатени по банков път при
изграждане на обекта на Кота 0; 4000,00 лева – на Кота + 6,20; 5470 лева – при
снабдяване с Акт 14 и остатъка от сумата в размер на 4000,00 лева – при снабдяване с
Разрешение за ползване.
В т.4 от Договора е уговорено, че управителят на дружеството-продавач се
задължава да въведе в експлоатация съгласно чл.177 ал.2 от ЗУТ жилищната сграда на
пет етажа, в която ще бъде изграден самостоятелния обект, предмет на сделката и да
снабди купувача с Разрешение за ползването му не по-късно от 31.12.2017г.
Съгласно т.5 от Договора Управителят на дружеството-продавач се задължава
изцяло със собствени сили и средства да извърши довършителните работи по имота,
предмет на тази покупко-продажба като го предаде в следната степен на завършеност:
общи части - завършени; входна метална врата – блиндиран; стени - шпакловка; под -
замазка; ел.инсталация, изградена до ключ; В и К – до тапа; 6-камерна ПВЦ дограма -
стъклопакет „Четири сезона“, външна топлоизолация с мазилка, тераса-завършена. В
т.6 от Договора е описано, че срокът за всички довършителни работи и въвеждане на
цялата сграда в експлоатация и снабдяване с Разрешение за ползване е не по-късно от
31.12.2017г. Уговорена била и неустоечна клауза, описана в т.7 от Договора със
следния текст: „В случай, че дружеството-продавач не снабди купувача с Разрешение
за ползване до 31.12.2017г., то той дължи на купувача неустойка за всеки просрочен
месец след 31.12.2017г. по 100 лева на месец.
По делото е представено удостоверение по чл.181 ал.2 от ЗУТ за степен на
завършеност, с изх.№ 24/ТР-1488/26.03.2024г. на главен архитект на община Перник,
от което е видно, че процесната сграда е с процент на завършеност 63% съгласно чл.12
ал.1 т.2 от норми за данъчна оценка на данъчни имоти ( приложение №2 към ЗМДТ).
Видно от служебно извършена справка в Търговски регистър и регистър на
юридическите лица с нестопанска цел за актуално състояние към дата 08.08.2025г.
дружеството-ответник е с друг едноличен собственик на капитала и респективно
управител, а именно Д. Т. Я..
При така установената фактическа обстановка, съдът прави следните правни
изводи:
Съгласно разпоредбата на чл. 92, ал. 1, изр. първо от ЗЗД, неустойката
обезпечава изпълнението на задължението и служи като обезщетение за вредите от
неизпълнението, без да е нужно те да се доказват. Неустойката е форма на договорна
отговорност. Тя има за цел да обезпечи изпълнението на задължението, да обезщети
вредите от неизпълнението и да санкционира определен вид неизпълнение по
договора. Определянето на неустойка в договора освобождава изправната страна от
5
необходимостта да доказва размера на вредите от неизпълнението.
Отговорността за плащане на договорна неустойка възниква при наличието на
три предпоставки, които са елементи от сложния фактически състав: валидно
договорно задължение, неизпълнение на задължението от страна на длъжника,
уговорка за плащане на неустойка поради неизпълнение на договорното задължение.
При уважаването на иска следва да липсват и предпоставки, изключващи
отговорността на длъжника за неустойка. В настоящия случай, видно от представените
доказателства е налице валидно договорно задължение, а именно, че при закъснение в
сроковете за извършване на строителството от страна на строителя-продавач, същият
дължи на купувача неустойка в размер на 100 лева на ден за всеки ден забава. Под
закъснение в сроковете за извършване на строителството се разбира дружеството-
продавач да не снабди купувача-ищец с Разрешение за ползване до 31.12.2027г. (т.6 и
т.7 от Договора за покупко-продажба на недвижим имот), (право на строеж за
апартамент) описан в НА №188, том първи, рег.№ 1281, дело 0156 от 2015г. подписан
на 13.05.2015г. и изповядан от нотариус М. М. с район на действие района на РС
Перник, вписана под № 063 в регистъра на нотариалната камара. Следователно,
налице е и втората предпоставка от фактическия състав на неустойката. Безспорно се
установи също, че е налице и неизпълнение на договорното задължение от страна на
ответника-строител.
Съгласно чл. 92, ал. 1 изр. 1-во от ЗЗД неустойката обезпечава изпълнението
на задължението и служи за обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е нужно
те да се доказват. По своята правна същност уговорената неустойка е компенсаторна и
същата се дължи при пълно неизпълнение на задължението по т.1, т.6 от договора и
освен че обезпечава изпълнението му, цели да обезщети купувача за евентуални вреди
от неизпълнението, но само когато същият е изправна страна, изпълнила задълженията
си.
Видно от данните по делото ответното дружество е неизправна страна и за
последното възниква отговорност за заплащане на неустойката за периода от месец
януари 2018г. до месец септември 2024г. (съгласно т.7 от договора).
С оглед на това съдът намира, че ищецът при условията на главно и пълно
доказване установява претенцията за неустойка за претендирания от него период,
считано от м.01 на 2016 г. до м.09.2024 г.
Предвид гореизложеното, съдът намира предявеният иск за неустойка,
предвидена в т.7 от Договора за покупко-продажба на недвижим имот (право на
строеж за апартамент) описан в НА №188, том първи, рег.№ 1281, дело 0156 от 2015г.
подписан на 13.05.2015г. и изповядан от нотариус М. М. с район на действие района на
РС Перник, вписана под № 063 в регистъра на нотариалната камара в периода от
м.01.2016 г. до м.09.2024 г. по отношение на дружеството-ответник се явява
6
основателен и доказан и като такъв следва да бъде уважен.
Не така стои въпроса относно предявения солидарно иск по чл.92 от ЗЗД по
отношение на ответника Х. В. Х.. Действително управителят на дружеството-ответник,
какъвто към момента на подписване на Договора от 13.05.2015г. се явява ответника Х.
се е задължил в лично качество съгласно т.4 и т.5 да извърши определени дейности с
крайна цел въвеждане в експлоатация на процесния обект-апартамент във вид и
състояние подробно описани, но от съдържанието на т.7 става ясно, че неустоечната
клауза е уговорена само по отношение на дружеството-ответник. За това каква е била
волята на страните говори, както изричното описание на продавача по договора, а
именно само едноличното дружество, представлявано от управителя си, така и
подписите под Договора: за продавач - Х. В. Х. като управител на „Строй билдинг
2012“ЕООД, а за купувач Ц. А. И..
Предвид горното настоящия съдебен състав намира, че солидарно предявения
иск по чл. 422 във вр. чл. 415, ал. 1 от ГПК, във връзка с във вр. 92 ЗЗД срещу
ответника Х. В. Х. следва да бъде отхвърлен като неоснователен и недоказан.
По разноските:
На основание чл. 78, ал. 1 ГПК в тежест на ответното дружество „СТРОЙ
БИЛДИНГ 2012“ ЕООД следва да се присъдят направените от ищеца разноски в
размер на 1724.00 лв., представляващи внесена ДТ и адвокатско възнаграждение,
съгласно представения списък на разноските по чл. 80 от ГПК.
Предвид отхвърления иск по отношение на Х. В. Х. на основание чл. 78, ал. 2
ГПК в тежест на ищцата следва да се присъдят направените от ответника разноски в
размер на 1320.00 лв., представляващи заплатено адвокатско възнаграждение, съгласно
представения списък на разноските по чл. 80 от ГПК.
При този изход на делото право на разноски имат само ответниците. Същите
не са направили искане за присъждане на разноски, поради което съдът не дължи
произнасяне в този смисъл.
Мотивиран от гореизложеното, настоящият състав на Софийски районен съд
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по предявеният от Ц. А. И. с ЕГН
********** и адрес: *****************, ******* иск по реда на чл. 422, ал. 1 ГПК с
»
правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД, че „СТРОЙ БИЛДИНГ 2012 ЕООД, ЕИК
********* със седалище и адрес на управление: гр. Нови Искър, бул."Шести
Ссптември" № 4 дължи на Ц. А. И. с ЕГН ********** и адрес: *****************,
******* сумата от 8100.00 лева (осем хиляди и сто лева), представляваща неустойка за
всеки просорчен месец считано след 31.12.2017 год., по 100 лева (сто лева) на месец за
периода от месец 01. 2018 год. до месец 09.2024 год. включително, съгласно т. 4, т. 5, т.
7
6 н т. 7 от Нотариален акт за покупко - продажба на недвижим имот (Право на строеж
за Апартамент), акт № 188, том 1, per. № 1281, дело № 156/2015 год. по описа на
Нотариус М. М., вписана под № 063 в регистъра на НК, район на действие PC-Перник,
ведно със законната лихва от датата на депозиране на заявлението - 16.10.2024 год., до
изплащане на вземането.
ОТХВЪРЛЯ предявения от Ц. А. И. с ЕГН ********** и адрес:
*****************, ******* иск по реда на чл. 422, ал. 1 ГПК с правно основание чл.
92, ал. 1 ЗЗД, че Х. В. Х. с ЕГН ********** и адрес: *****************, обл. Перник
дължи на Ц. А. И. с ЕГН ********** и адрес: *****************, ******* сумата от
8100.00 лева (осем хиляди и сто лева), представляваща неустойка за всеки просорчен
месец считано след 31.12.2017 год., по 100 лева (сто лева) на месец за периода от
месец 01. 2018 год. до месец 09.2024 год. включително, съгласно т. 4, т. 5, т. 6 н т. 7 от
Нотариален акт за покупко - продажба на недвижим имот (Право на строеж за
Апартамент), акт № 188, том 1, per. № 1281, дело № 156/2015 год. по описа на
Нотариус М. М., вписана под № 063 в регистъра на НК, район на действие PC-Перник,
ведно със законната лихва от датата на депозиране на заявлението - 16.10.2024 год., до
изплащане на вземането.
»
ОСЪЖДА «СТРОЙ БИЛДИНГ 2012 ЕООД, ЕИК ********* със седалище и
адрес на управление: гр. Нови Искър, бул."Шести Ссптември" № 4 да заплати на Ц. А.
И. с ЕГН ********** и адрес: *****************, ******* сумата от 1724.00 лв.
(хиляда седемстотин двадесет и четири) лева - сторени разноски по водене на делото.
ОСЪЖДА Ц. А. И. с ЕГН ********** и адрес: *****************, *******
»
да заплати на «СТРОЙ БИЛДИНГ 2012 ЕООД, ЕИК ********* със седалище и адрес
на управление: гр. Нови Искър, бул."Шести Ссптември" № 4 сумата от 1320.00 лв.
(хиляда триста и двадесет) лева - сторени разноски по водене на делото, съобразно
отхвърления иск в тази му част.
Решението подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Пернишкия
Окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Трън: _______________________
8