гр.Пловдив, 09.05.2017г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
ПЛОВДИВСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, ХХ-ти гр.с., в открито съдебно заседа ние на четиринадесети март
две хиляди и седемнадесета година, в състав
Председател:
ЗОЯ БОГДАНОВА
секретар: Каменка Кяйчева,
като разгледа докладваното от съдията гр.дело №11834
по описа на съда за 2016г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Прроизводството е образувано
по предявен от “ЕКО-СТИЛ”ООД, ЕИК 11533 7526, седалище и адрес на управление
гр.Пловдив, ул.”Славянска” №89, ет.3, ап.5, представлявано от Н. Н. Д., чрез
адв.Л.М.,п ротив С.Д.Ю. ЕГН********** с адрес *** иск с правно основание чл.92, ал.1 ЗЗД.
Ищецът твърди, че по силата
на сключен между страните на 22,05,2008г. до говор за аренда, вписан в Служба
по вписванията с Вх. №*****/22,05,2008г., акт №***, том *, предоставил на
ответника за ползване поземлени имоти с
№006052,030066, 030085,033120, 043116, 070011 и 042006 с обща площ от 9,199дка,
находящи се в земли щето на село П. за срок от 15 години.Твърди, че ответникът
не е изпълнил поетите в чл. 7, буква „г” и „д“ на договора задължения да
осигурява на арендатора спокойно и без препятствено ползване на арендуваните
имоти, както и да не извършва фактически
и правни действия с арендуваните имоти през периода на действие на договора.
Твърди,че ответникът сключил с „Рожен
Агро” ООД друг договор за аренда за срок от пет години с предмет всички имоти
за които ищецът имал сключен договор за аренда . Ищецът твърди, че със
сключване на гореописания договор ищецът не е изпълнил задължението си по чл.
7, буква „д” от договора поради което съгласно чл. 11 от договора му дължи
уговорената неустойка в троен размер,
равняваща се на па ричната равностойност на средния добив на съответното
насаждение за периода на неизпълнението. Ищецът счита, че за неизпълнение на
гореописаните договорни задължения ответникът му дължи неустойка общо в размер
на 22 139,55лв. за периода: 06,08,2014г.–30,09,2016г. Възоснова на изложеното
от съда се иска да постанови ре шение, с което да осъди ответника да заплати на
ищеца гореописаната сума, пред ставляваща неустойка за периода: 06,08,2014г. –
30,09,2016г,дължима на основание чл. 11 от договора за аренда, сключен на
22,05,2008г. поради неизпълнение на
задължение то на арендатора уговорено в чл. 7, буква „д” от договора -
въздържане от извършване на правни действия за имоти 006052, 030066, 030085,
033120, 043116, 070011 и 042006, ведно със законната лихва върху главницата от
датата на предявяване на иска до окон чателното й заплащане.Претендира
разноски.
Ответникът оспорва така
предявения иск. Оспорва да е поел задължението описано в договора за аренда, с
твърдение, че никога не е упълномощавал пълномощ ника да подпише договора от
негово име и да поеме такова задължение. Оспорва да е упълномощил Е.Г. да
уговаря неустойка или каквито и да било други условия по договора, освен
арендната вноска и имотите и арендаторът на когото ще се раздават имотите,
поради което счита, че договорът е сключен в тази му част без пред ставителна
власт. Твърди, че в периода: 2009 год. – 2011 год. Д. е правил пла щания в село
П. по договорите за наеми и аренди, като никога не е посочвал по кой договор и
за кой имот прави плащания. Твърди, че през 2011г. плащанията се забавили, след
което били преустановени изцяло. Твърди, че след 2012 год. – 2013 год. не е получавал никакви арендни плащания.
Твърди, че въпреки опитите му за срещи за уреждане на отношенията с ответника
същите били безуспешни. Счита, че ищецът е неизправна страна, тъй като за 2012
год. – 2013 год. и до момента не е плащал аренда, нито е обработвал земите
собственост на ищеца. Твърди също така, че при справка установил, че ищецът е
преарендовал на 03,01,2011г. имотите с номер 033120 и 043116 и ги отдал под
аренда на самия себе си с договор за преаренда на земеделска земя с нот.
заверка на подписите с рег. №**** на ******* ****** ******, с рег. №*** с район
на действие РС А. срещу арендна вноска пет лева на декар. Твърди, че с договор
за аренда от 20,07,2015г. ищецът е преарендовал имот с №006052 на фирмата на ****
си „Биопропъртис” ООД с договор за преаренда на земеделска земя с нот. заверка
на подписите с рег. №**** на ****** ******, рег. №*** и район на действие РС П.,
срещу годишна арендна вноска в размер на осем килограма зърно на декар. По
силата на договор за преарендоване от 23,06,2009г. ищецът преарендовал имот с
№042006 на другия си *** с договор за преаренда на земеделска земя с рег. №****
на ***. *******, с рег. № *** на НК и район на действие РС П. срещу годишна
арендна вноска от 10лв на декар. Ответникът прави възражение, че клаузите на
дого вора за аренда сключен между страните на 22,03, 2008г. и чл. 11 от същия е
нищожен поради накърняване на добрите нрави, както и на осн. чл. 30 и 40 от ЗЗД. На следващо място счита, че дори да се приеме, че договорът не е нищожен
на посоченото осно вание, то счита,че тъй като неустойката е средство за
обезщетяване само на изправната страна, а ищецът не е такава, то не може да
търси неустойка по договор,който самият той не изпълнява. Прави възражение за
нищожност на неустойката като пре комерна. Оспорва размера на неустойката.
Прави възражение, че тъй като ищецът не е изплащал арендни вноски за процесните
имоти от 2012 год. – 2013 год. досега то и ответникът не дължи изпълнение на
ищеца по договора за аренда. По изложените съображения настоява за отхвърляне
на иска.Претендира разноски.
Съдът, след като обсъди
събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, намира за
установено от фактическа страна следното:
Видно от представения по
делото договор за аренда,сключен между страните на 22.05.2008г. с нотариална
заверка на подписите ответникът – като арендодател е предоставил на ищеца като
арендатор за временно и възмездно ползване недвижими имоти с №
006052,01066,030085, 033120, 043116, 070011 и 042006,находящи се в земли щето
на с.П., ЕКАТТЕ 55926, общ.К., обл.П..Съгласно чл.2 от договора имотите са
предоставени за отглеждане на трайни насаждения, едногодишни зърнени култури и
зеленчуци.Срокът на договора е 15 години. В т.4 е уговорено аренд ното
плащане,което възлиза на 50 кг зърно за
имотите предоставени за отглеждане на едногодишни култури и лозя,70 кг зърно за
имоти със създадена техническа култура и за имоти, които не се обработват в
момента-30 кг зърно.
Съгласно т.7.г) от договора
арендодателят е длъжен да осигурява на арендатора спокойно и безпрепятствено
ползване на арендованите имоти, а съгласно т.7.д) арендодателят се задължава да
не извършва фактически и правни действия с аренду ваните имоти през периода на
действие на този договор. В т.8 г) е уговорено право на арендатора да
преарендова всички или част от имотите.
Съгласно т.11 при
неизпълнение на задълженията по този договор от страна на арендодателя или в
случай,че същият прекрати договора предсрочно по причина, за която арендаторът
не носи отговорност, се дължи неустойка в троен размер на па ричната
равностойност на средния добив от съответното насаждение за периода на
неизпълнението, респективно
прекратяването на договора до изтичането на сро ка на същия и лихвите върху тях
до пълното плащане.
От съдържанието на договора
е видно, че същият е сключен от името на
ответ ника чрез пълномощник – Е.Д.Г.. От приетото по делото пъл номощно (л.26)
заверено от кмета на с.П. на 29.08.2007г се установява, че същата е
упълномощена от ответника да го представлява пред нотариус с правото да сключва
от негово име и за негова сметка договори за аренда за срок от 15 години или
договори за наем за срок 10 години с ищеца при определено в пълномощното
арендно плащане, като в пълномощното са посочени арендните плащания и земите,
по отно шение на които пълномощникът има право да сключи договора, които
съвпадат с тези от самия договор.
Представена е извадка от списъка собственците на
земеделска земя сключили арендни договори с „Еко стил“ ООД за раздадена рента
за 2011г.в който под № 248 вл фигурира името на ответника С.Ю. срещу което е посочено, че същият е по лучил
арендната вноска в пари-сумата от 153лв,обстоятелство, удостоверено с подписа
на неговата съпруга в графата получил, според твърденията на процесуалния пред
ставител на ищеца в с.з. проведено на 05.12.2016г.
Установява се, че с договор
за преаренда на земеделска земя от и от
23.06.2009г. ищцовото дружество е
преарендовало имотите, предмет на коментирания договор за аренда – имот 042006
от масив 042 в м.“******“ в землището на
с.П., на Д. Н. Д. за срок от 14 стопански години. С договор от 20.07.2015г.
имот 006052 е преарендован от ищеца на „БИОПРОПЪРТИС“ЕООД за срок от 8
стопански години.Представен е и договор за преаренда,сключен на 03.01.2011г. по
силата на който ищцовото дружество е преарендовало имоти 033120, 043116 предмет
на комен тирания договор за аренда на Н. Д. Н. за срок от 9 стопански го дини.
С известие без дата (л.107)
ответникът е уведомил ищцовото дружество, че прекратява сключения между тях договор
за наем (аренда) на земеделска земя, находяща се в землището на с.П..
Посоченото известие не е проявило правно действие, тъй като съгласно чл.28,
ал.2 от Закона за арендата в земеделието развалянето на договор за аренда,
сключен за срок, по-дълъг от 10 години или пожизнено, става по съдебен ред.
От съдържанието на постъпилото писмо от ТД на
НАП /л.138 от делото/се установява, че от февруари 2007г. до май 2012г. същата
е била служител на ищеца. От показанията на св. Е.Г. се установява,че в периода
2007г-2008г. жители на с.П. я упълномощавали да сключи договори за аренда с
„ЕКО-СТИЛ“ООД,. Свидетелката описвала в пълномощните земите, после те ходели да
ги заверяват в кметството.Свидетелката твърди тя да е описала земите в пълномощното
на ответника и тя да е подписала договора. Управителят на ищцовото дружество Д.
й казал да пише „15 години“. Договорите за аренда се сключвали по бланка,
предоставена й от Н. Д..От показанията на св.Ц. Ю.,*** на ответника,чиито пока
зания съдът кредитира като безпристрастни и обективни, се установява, че ищецът
не обработвал земята и не е плащал аренда на ответника.Опитите на последния да
се свърже с ищеца било по телефона, било чрез лична среща били
безуспешни.Свидетелят от своя страна също започнал 2012г.-2013г. да звъни на
управителя на ищцовото дру жество,който му обещавал да си уредят отношенията,но
после спрял да си вдига теле фона.Свидетелят сочи, че по тази причина баща му
сключил договор за аренда с друга кооперация.
Прието е заключение на
съдебна агрономическа експертиза, според което при огледа на имот 010066 е
установено че същият е лозе, но за периода 2014/2016 от имота няма добивана
продукция от грозде. При огледа на имот№042006 експертът е установил че на терена
има засадени трайни насаждения-ябълки.Останалите имоти с начин на трайно
ползване-ниви се отглеждат едногодищни култури-пшеница.
При така установената фактическа обстановка,
съдът намира от правна страна следното:
Между страните е възникнало
правоотношение по договор за аренда по смисъла на чл.2, ал.1 и чл.3, ал.1 от
Закона за арендата в земеделието. Там е предвидено, че с договора за аренда
арендодателят се задължава да предостави на арендатора за вре менно ползване
обекта на договора, а арендаторът – да извърши определено арендно плащане,
както и, че договорът се сключва в писмена форма с нотариална заверка на
подписите на страните. Договорът е сключен чрез пълномощник на ответника, който
е надлежно упълномощен да го представлява по конкретната сделка – в
пълномощното са посочени всички параметри на договора за аренда: земята,
предмет на ползване, арендното плащане и срок на ползването, като съгласно
чл.36, ал.2 ЗЗД последиците от правните действия, които представителят
извършва, възникват направо за представ лявания. Възраженията на ответника, че
пълномощното е нищожно поради това, че не са спазени изискванията за неговото
удостоверяване, са неоснователни. Съгласно чл.37 ЗЗД упълномощаването за
сключване на договори, за които законът изисква особена форма,трябва да бъде
дадено в същата форма. Договорът за аренда има форма за действителност –
писмена с нотариално заверени подписи, следователно в същата форма трябва да
бъде пълномощното за неговото сключване. В конкретния случай пълномощното на
ответника е писмено с нотариално заверен подпис на упълно мощителя, като в
удостоверителната част са посочени трите имена на упълномощителя, за това съдът
намира, че не е нарушена разпоредбата на чл.580, т.6 във връзка с чл.590, ал.1 ГПК. Съответно лицето, заверило подписа, разполага с удостоверителна ком
петентност съгласно чл.83 от Закона за нотариусите и нотариалната дейност.
Неоснователни са и
възраженията, че договорът, в частта му, с която е уговорена неустойка за
неизпълнение, е сключен при превишаване представителната власт на пъл
номощника. Съгласно чл.39 ЗЗД обемът на представителната власт на пълномощника
спрямо третите лица се определя според това, което упълномощителят е изявил.
Конкретното пълномощно включва изявление на упълномощителя за сключване на до
говор за аренда с ищеца за посочените в него земи, срок и арендно плащане.
Неустойката не е основен, а факултативен елемент от договора, за това не е необ
ходимо същата да бъде обхваната от изявленията на упълномощителя, съответно в
случай, че същата не е обхваната, следва да се приеме, че пълномощията в тази
насока са неограничени. За да възникне надлежна представителна власт за
сключване на конкретен договор, съдът намира, че е достатъчно в пълномощното да
бъдат посочени основните елементи на договора, а уговарянето на други,
факултативни такива, щом не е изрично ограничено, може да бъде тълкувано
единствено с оглед разпоредбата на чл.40 ЗЗД.
Възражението на ответника,
че договорът за аренда с ищеца не е произвел дей ствие за него, тъй като е
налице хипотезата на чл.40 ЗЗД – когато представителят и лицето, с което той
договоря, са се споразумели във вреда на представлявания е осно вателно. За да
е налице хипотеза по чл.40 ЗЗД, необходимо е на първо място, договорът
обективно да уврежда интересите на представлявания, като не е задължително
вредата да е настъпила,а е достатъчно да съществува сигурност за нейното
настъпване. Представителството по правило обслужва интересите на
представлявания, поради което при упражняване на представителната власт представителят
е длъжен да се ръководи изключително от тези интереси. В конкретния случай от
клаузите на договора и с оглед всички установени по делото обстоятелства се
налага извод, че договорът е сключен, за да обслужва предимно интересите на
арендатора и уговорените в него условия за арендодателя са крайно неизгодни. На
първо място, на арендатора е дадено право да ползва земеделските земи в
дългосрочен план – за 15 години. Предвидено е арендно плащане, което съгласно
т.4(5) се дължи от арендатора в намален размер, когато имотите не се обработват
фактически в момента. Същевременно, арендодателят, чийто основен интерес от
договора, е да получава арендно плащане като възмездие на това, че е
предоставил ползването на земите,няма да получи такова в пълния му размер, когато
арендаторът реши да не обработва фактически имотите, а да речем само да
използва договора, за да декларира земите пред ДФЗ и да получава субсидии за
това. Както в случая- видно от постъпилото писмо от ДФ Земеделие процесните
имоти са заявени от ищеца и същият е получавал подпомагане за тях от ДФЗ през 2012г.
В хипотезата на т.4.5 от договора арендодателят
няма да може да се позове на пла щането на арендна вноска в намален размер като
форма на неизпълнение на договора, тъй като в същия изрично е уговорено, че
такава се дължи в намален размер, когато
земята не се обработва фактически в момента. Няма да може и да развали дого
вора в посочената хипотеза, тъй като виновно неизпълнение от страна на
арендатора няма да е налице. А ако реши да предостави ползването на земята на
друго лице, за да извлече все пак полза от нея, ще изпадне в хипотеза на
собствено неизпълнение по смисъла на т.7, б.г) и д) от договора и ще дължи на
арендатора неустойка за неиз пълнение по т.11 в размер на трикратната парична равностойност
на средния добив от земята за срока на неизпълнението. С получаването на такава
неустойка арендаторът няма да бъде възмезден за неизпълнението, а само ще се
облагодетелства, като без да обработва земите и да получава добиви от тях и
като плаща рента на арендатора в намален размер, ще може да претендира от него
средния добив в троен размер. Горното налага извод, че от обективна страна
договорът създава реална възможност за увреж дане на арендодателя още в момента
на неговото сключване.
Налице е и
вторият субективен елемент на хипотезата по чл.40 ЗЗД – споразумяване между
пълномощника и ищеца във вреда на представлявания, което не е задължително да
се изрази в общ сговор и общо намерение (цел) у представителя и насрещната
страна да увредят представлявания, а в тяхната недобросъвестност – те и двамата
осъзнават, че сключеният договор обективно уврежда представлявания. Последното
може да бъде доказвано и с косвени доказателства, както е в случая –
недобросъвестността на пъл номощника и ищеца се установява от това, че
пълномощникът е негов служител, който се ползва с доверие сред хората в селото,
че последният е действал изцяло по указания на представителя на ищцовото
дружество, че е ползвал бланка на договор, изготвена от ищеца,което се установява
от показанията на св.Е.Г.. При това поло жение последната няма как да не е
осъзнавала, че действа само в интерес на арендатора.
Съгласно чл.40 от ЗЗД
договорът,сключен от представител, във вреда на пред ставлявания, не произвежда
действие за представлявания. Касае се за недействи телност,която, за разлика от
тази по чл.42 ЗЗД, не може да бъде потвърдена
А след като договорът с
ищеца е недействителен за ответника, няма пречка последният да сключи
последващи такива с трети лица в каквато насока са показанията на св.Ц.Ю..
За пълнота на изложението
следва да се посочи и следното:Дори да се приеме че договорът за аренда сключен
между ищеца и ответника е действителен и е произвел правно действие, то
ответникът отново не дължи неустойка,тъй като такава се дължи само на
изправната страна,а ищецът не е такава.По делото не се установи ищецът да е
изпълнил задълженията си да заплати дължимите арендни плащания на ответника за
стопанските 2011,2012 и 2013г. Въпреки вмененото му задължение по чл.190 от ГПК
ищецът не представи в оригинал цялата книга,съдържаща списъка на раздадената
аренда за 2011г-2012г., поради което с оглед изричното оспорване от страна на
ответника, съдът намира за не доказано ищецът да е извършил дължимите на от ветника арендни плащания за
2011г, 2012г.,както и 2013г.
Предвид на изложеното съдът намира, че не са
налице предпоставки за при съждане на
неустойка по т.11 от този договор и искът като неоснователен следва да
се отхвърли.
На основание чл.78, ал.3 ГПК, ищецът следва да бъде осъден да заплати на ответника сумата от 1212лв
разноски за заплащане на адв възнаграждение и такси за 2бр СУ съгласно
представен списък по чл.80 от ГПК.
Мотивиран от горното,
съдът
Р Е Ш
И:
ОТХВЪРЛЯ предявеният от “ЕКО-СТИЛ”ООД, ЕИК *********, седалище и адрес на управление гр.Пловдив, ул.”Славянска” №89, ет.3, ап.5, представлявано от Н. Н. Д., иск за осъждане на С.Д.Ю. ЕГН ********** с адрес *** да му заплати сумата 22 139,55лв. представляваща неустойка по т.11 от сключен между страните на 22.05.2008г договор за аренда, вписан в Служба по вписванията – гр.Пловдив с номер *****/22.05.2008г., акт №***, том *, дължима поради неизпълнение на задължението на арендодателя, уговорено в т.7.г) и т.7.д) от същия договор, в периода 06,08,2014г. – 30,09,2016г от носно имоти, 006052,030066,030085,033120, 043116, 070011 и 042006,находящи се в зем лището на с.П. община К.
ОСЪЖДА “ЕКО-СТИЛ”ООД, ЕИК
*********, седалище и адрес на управление гр.Пловдив, ул.”Славянска” №89, ет.3,
ап.5, представлявано от Н. Н. Д. да заплати на С.Д.Ю. ЕГН********** с адрес ***
сумата от 1212 лв разноски за настоящото производство
Решението подлежи на
обжалване пред ОС Пловдив в двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ:/п./ З.Б.
Вярно с оригинала.
КК