Р Е
Ш Е Н
И Е №708/19.11.2018 г.
гр. ЯМБОЛ 19.11.2018..г.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
ЯМБОЛСКИЯТ....................районен
съд ................... гражданска колегия в публично
заседание на ........18.10.2018г........година в състав:
Председател:Св.ДИМИТРОВА
при секретаря .......................С.М.…........................……...........и
в присъствието на
прокурора....................................................................………като
разгледа докладваното от
........................................СЪДИЯ ДИМИТРОВА……………...гр.дело N .2132.... по описа
за 2018 год. и за да се произнесе взе предвид следното..........................................................
Производството по
делото е образувано по молба на И.Л.Д.,
с която желае да се осъди ответника К.Я.Й. да му заплати сумата от 23 011
лв., представляваща реално заплатена от И.Л.Д. в полза на К.Я.Й. цена по
договор за покупко-продажба на недвижим имот, по който спрямо купувача И.Л.Д. е
налице евикция, ведно със законната лихва за забава от датата на подаване на
исковата молба до окончателното изплащане на задължението.
Претендира и за
направените разноски.
Ищецът твърди, че
ответникът е купил с нотариален акт №***г. на Нотариус № *** от „Сиси Яна
В хода на съдебното
дирене искът се поддържа изцяло на предявеното основание.
В срока по чл.131,
ал.1 от ГПК е депозиран писмен отговор от ответника и допълнителен такъв. Със
същите се оспорва основателността на
претенцията изцяло. Не се оспорва, че са сключени посочени в обстоятелствената
част на исковата молба два договора за покупко-продажба. Към момента на сключването
им обаче в имотния регистър в
Агенцията по вписванията е било налице вписване на договорната ипотека
и предвид публичността на този регистър това обстоятелство се счита за известно за всеки, в т.ч. и за купувача на
сделката. По отношение на първата сделка
твърди, че от близо 10 години върху имота е било налице ипотечно право в полза
на трето лице, като през целия период ищецът не е заявил каквито и да било
претенции по отношение на продавача на идеалната част. Счита, че искът по
отношение на този имот следва да бъде отхвърлен поради погасяването му по
давност, тъй като срока за съдебна реализация на правата му тече считано от
датата на сключване на договора за продажба – 27.10.2008 г., към който момент в
имотния регистър е била вече вписана и договорната ипотека върху имота в полза
на трето лице. Счита, че при покупката на имотите купувачът е купил същите с
тежест, за която купувача е знаел и е бил съгласен да придобие имота независимо
от съществуването му. Твърди, че към настоящия момент сключените договори за
продажба не са развалени, като облигационното отношение между страните
продължава да съществува и получените от продавача суми са с оглед изпълнение
задължението на купувача по тези договори. Според него не е изпълнено условието
на чл.191 от ЗЗД, а именно евикцията да
е съдебна, тъй като ищецът се позовава
на извършена публична продан на процесния недвижим имот, която се е
осъществила в изпълнителното производство, което обаче не е предшествано от
исков съдебен процес. Според трайната съдебна практика под съдебно отстранен
купувач по смисъла на чл.191 ал.1 от ЗЗД се разбира купувач, спрямо когото е
уважен с влязло в сила решение предявен от третото лице – собственик на
вещта ревандикационен иск по чл.108 ЗС
или купувач спрямо когото е уважен с влязло в сила решение установителен иск за собственост на
третото лице. На следващо място твърди, че ищецът не установява по несъмнен
начин, че продажната цена е получена от ответника, поради което искът е недоказан и
неоснователен и на това основание. На следващо място твърди, че дори да се
приеме, че е налице реализирана евикция, то ищецът отново няма право на връщане на продажната цена по
двата договора, тъй като договорите не
са развалени.Според него ищецът претендира
връщане на продажната цена по два нотариални акт, които все още са в
сила и обвързват страните. При това положение без да е извършено разваляне по
съдебен ред настоящия иск е неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
Претендира за направените по делото разноски. В хода на производството
възраженията се поддържа.
След преценка на
събраните по делото доказателства поотделно и в съвкупност съдът приема за
установено следното от фактическа страна:
Съгласно нот.акт № ***,
том ***, рег. № ***, дело № *** от ***.2018 г. на нотариус П.К. с рег. № *** на
НК с район на действие – съдебния район на РС-Я., К.Я.Й. е продал на И.Л.Д.
½ ид.ч. от следния свой собствен недвижим имот, находящ се в гр. Я., ул.
„ ***” № ***, ***етаж, магазин № ***, а именно: 15/582 ид.ч. от ПИ с
идентификатор № 87374.543.360 по кадастралната карта на гр. Я., целият с пространство от 582 кв.м. по кадастрална
скица, заедно с търговски обект № ***, разположен на *** етаж от
построената в имота сграда, представляващ самостоятелен обект в сграда с
идентификатор № 87374.543.360.2.30, със застроена площ на целия търговски обект
от 49.42 кв.м., който търговски обект съгласно обяснителна записка включва две
самостоятелни помещения – помещение № ***
и помещение № *** всяко със
самостоятелен вход от към междублоковото пространство на източната фасада на сградата, като купувачът И.Л.Д.
реално получава ползването на помещение № *** при посочени граници, както и
съответните припадащи им се идеални части от общите части на сграда с
идентификатор № 87374.543.360.2., за продажна цена на продаваемата ид.ч. от
имота в размер на 11 011 лв., която пълномощника на продавача е заявил, че
му е заплатена предварително лично и напълно в брой от купувача.
С нотариален акт № ***,
том ***, рег. № *** , дело № *** от ***.2008 г. на нотариус П.К. с рег. № ***
на НК с район на действие – съдебния район на РС-Я. е обективиран договор за покупко-продажба съгласно който К.Я.Й.
е продал на И.Л.Д. ½ ид.ч. от следния свой собствен недвижим имот, находящ се в гр. Я.,
ул. „***” № ***, ***етаж, магазин ***, а именно: 15/582 ид.ч. от ПИ с
идентификатор № 87374.543.360 по кадастралната карта на града, целия с пространство от 582 кв.м.
по кадастрална скица, заедно с търговски
обект № ***, разположен на *** етаж от построената в имота сграда,
представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 87374.543.360.2.30,
със застроена площ на целия търговски обект от 49.42 кв.м., който търговски
обект съгласно обяснителна записка включва две самостоятелни помещения –
помещение № *** и помещение № ***, всяко със самостоятелен вход от към междублоковото пространство на източната
фасада на сградата, като купувачът И.Л.Д. реално получава ползването на
помещение № *** с посочени граници, както и съответните припадащи му се идеални
части от общите части на сграда с
идентификатор № 77374.543.360.2 за продажна цена на продаваемата ид.ч. от имота
в размер на 11 011 лв., която сума пълномощника на продавача е заявил, че
му е заплатена предварително, лично, напълно и в брой от купувача.
Съгласно нот.акт № ***,
том ***, рег. № ***, дело № ***.2008 г. на нотариус М.Д. с рег. № *** на НК с район на действие –
съдебния район н а РС-Я. е обективиран договор за покупко-продажба на недвижим
имот, а именно: „СИСИ-ЯНА-
С нот.акт № ***, том ***,
рег. № ***, дело № ***г. на нотариус М.Д.,
вписана под № *** на НК Търговска Банка „Алианц България” АД е предоставила на
К.Л.К. жилищен банков кредит в размер на 200 000 лв. с краен срок на
погасяване 25.01.2019 г. за обезпечаването на който кредит „СИСИ-ЯНА-
В нот.акт № ***, том ***,
рег. № ***, н.д. № ***, от ***.2013 г. на нотариус с рег. № *** на НК е обективиран договор за
покупко-продажба по силата на който К.Я.Й. е продал на своя съсобственик И.Л.Д. своите ½ ид.ч. от следните свои
собствени недвижими имоти, придобити в режим на индивидуална собственост, а
именно: самостоятелен обект в сграда с пълен идентификатор № 87374.543.360.2.30
по одобрената КК на гр. Я., който обект се намира в сграда № ***, последната
разположена в ПИ с пълен идентификатор № 87374.543.360, като горния самостоятелен обект с предназначение – за ***дейност,
със застроена площ от 49.42 кв.м., състоящ се от две самостоятелни помещение –
помещение № *** и помещение № ***, всяко със самостоятелен
вход от към междублоковото пространство на източната фасада на сградата с административен
адрес на обекта: гр. Я., ул. „***” № ***, при описани граници, ведно с 15/582
ид.ч. от застроено и незастроено дворно място в което се намира гореописания
обект съставляващо ПИ с пълен идентификатор № 87374.543.360 по одобрената КК на
гр. Я., целия с площ от 582 кв.м. с предназначение и начин на трайно ползване – „ урбанизирана
територия”, „за средно застрояване”, с административен адрес на имота: гр. Я.,
ул. „***” № *** за сумата от 12 000 лв., която сума купувачът е заплатил
изцяло по банков път на пълномощника на продавача преди подписването на нотариалния
акт.
Ищецът е представил
изпратено до него уведомление за принудително изпълнение до лице придобило
ипотекиран имот от ЧСИ рег.№ *** И.Х. изх.№ ***2014г. по изп.дело № *** , с
коего го уведомят, че с изпълнителен лист издаден по гр.д. № ***г. от РС Я. К.Л.К.
е осъден да заплати Олихвяема сума – 83808,44лв. от 10.06.2014г., ведно със
законнита лихва, като общото задължение по изпълнителното дело към 09.10.2014г.
е в размер на 105 147.65лв., като ЧСИ го уведомява че насочва принудително
изпълнение към негов имот, придобит след учредена ипотека върху него,
ипотекиран за задължението на длъжника по делото и насрочна опис.
ЧСИ №*** – И.Х. по
изп.дело № *** е депозирала молба до Агенция по вписванията – Я. изх.№***г. за
вписване на възбрана върху недвижимите имоти на И.Л.Д.. Представено е съобщение
на ЧСИ №*** – И.Х. по изп.дело № *** за публична продажба на имот придобит с
ипотека до И.Л.Д., с което го уведомява, че е насрочена публична продан на
имота му от 05.03.2018г. до 05.04.2018г. С постановление за възлагане на
недвижим имот по изп. дело № *** на ЧСИ И.Х. от 20.04.2018г. имота е възложен
на купувача К.П.Г..
Приложено е и
изп.дело № *** на ЧСИ №*** – И.Х..
При така установеното
от фактическа страна съдът прави следните правни изводи:
Предявеният иск е с
правно осн. чл.189,ал.1, във вр. с чл.188 от ЗЗД.
Съобразно
разпоредбата на чл. 188 ЗЗД, продавачът отговаря, ако трети
лица имат право на собственост или други права по
отношение на вещта, които могат да се противопоставят на купувача, освен ако
последният е знаел за това. Рамките на отговорността на продавача са очертани в
разпоредбите на чл.189,чл.190,чл.191 и чл.192 ЗЗД.
В
процесния случай, съобразно изложените в исковата молба твърдения установяват,
че ищецът се позовава на осъществуна евикция, като счита, че в този случай
договът между продавача и купувача се счита развален по право. Счита се за
добросъвестен , доколкото процесуалният му представител в с.з. заяви, че макар
да купува с ипотека имота, той знаел, че той е на продавача К.Я.Й. , а не
собственост на трето лице.
В
практиката на ВКС по чл.290 ГПК /вкл.реш. №424/24.01.2012г. по гр.д. №
1872/2010г. на ІV г.о. / се приема, че при евикция е налице неизпълнение на
задължението на продавача да прехвърли правото на собственост, поради
противопоставими права на трети лица и затова купувачът може да развали
договора за продажба по реда на чл.87, ал.3 ЗЗД и да търси обезщетение за
вредите, които претърпява от неизпълнението /чл.187,ал.1 ЗЗД/, стига да е
добросъвестен, т.е. да е знаел че купува от несобственик или че трети лица имат
права върху вещта /чл.188 ЗЗД/. В случая от данните по делото е видно, че при
продажбата на имота на ищеца, върху него е била вписана договорна ипотека за
задължение на трето неучастващо в продажбата лице. Вписването се състои в
даване на гласност на подлежащите на вписване актове и това прави
непротивопоставими на титуляра на вписания акт, последващите сделки със същия
имот, поради поредността на вписванията. С оглед на това съдът приема, че при
сключване на договорите , с които ищецът е станал собственик върху процесния
имот той е знаел за правата на третото лице Търговска банка „Алианц България” АД, т.е. той е
недобросъвестен купувач, като правата му са тези по чл.192,ал.1 ЗЗД. Съгласно
практиката на ВКС, вкл. и тази цитирана от ответника / Определение №104/ жт 27.02.2014г.
на ВКС по ч.гр.д. № 387/2014г., І г.о., постановено по реда на чл.274,ал.3 ГПК/
- „не може да се приеме, че от разпоредбите на чл.188 и 192 ЗЗД следва, че
договорът за продажба на чужда недвижима вещ се разваля по право при
постановено съдебно решение за ревандикирането на имота – обект на този
договор. Тези две разпоредби уреждат каква е отговорността на продавача при евикция
с оглед добросъвестността или недобросъвестността на купувача по договора, но
не и начина на разваляне на този договор.
В процесния случай
договорите за продажба не са развалени, нито има иск за тяхното разваляне, поради
което следва да се приеме че искът е неоснователен. Що се отнася до
твърдението, че ищецът е съдебно отстранен, следва се вземе предвид, че под
съдебно отстранен купувач законодателят разбира
единствено купувач, спрямо когото е бил уважен иск/осъдителен или
установителен/ за собственост, предявен от трето лице. И в двата случая е
необходимо да има исково, а не изпълнително производство, по което със сила на
присъдено нещо е разрешен спорът между третото лице и купувача. В този смисъл
съдът намира възраженията на ответника за основателни, като приема,че ищецът не
е евикциран по смисъла на закона, т.к. изпълнителният процес не е част от
исковия процес, а негово продължение.
При така
изложеното съдът намира предявеният иск за неоснователен, и като такъв следва
да се отхвърли, като намира, че не
следва да обсъжда останалите възражения на ответника за неоснователност, с
оглед изхода на спора.
На осн.чл.78,ал.3
от ГПК ищецът дължи на ответника направените от него разноски по делото, които
съобразно представения списък са в размер на 1220лв. – платено адвокатско
възнаграждение.
Воден от горното ,
съдът
Р Е Ш И
:
ОТХЪВРЛЯ
предявеният от И.Л.Д., ЕГН ********** ***, със съдебен адрес:*** – адв.П.К. от
АК С. иск да се осъди К.Я.Й., ЕГН ********** *** да му заплати сумата от
23 011лв., представляваща платена продажна цена за имот находящ се в гр. Я.,
ул. „***” № ***, ***етаж, магазин ***, представляващ ПИ с идентификатор №
87374.543.360 по кадастралната карта на
града, целия с пространство от 582 кв.м. по кадастрална скица, заедно с търговски обект №
***, разположен на *** етаж от построената в имота сграда, представляващ
самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 87374.543.360.2.30, със
застроена площ на целия търговски обект от 49.42 кв.м., както и съответните
припадащи му се идеални части от общите
части на сграда с идентификатор № 77374.543.360.2, за който имот е съдебно
отстранен, като неоснователен.
ОСЪЖДА И.Л.Д. на
осн.чл.78,ал.3 от ГПК да заплати на К.Я.Й. направените по делото разноски в
размер на 1220лв.
Решението подлежи на
въззивно обжалване пред ЯОС в двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: