№ 3767
гр. София, 16.06.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-3 СЪСТАВ, в публично заседание
на девети юни през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Богдана Желявска
при участието на секретаря Антоанета Н. Стефанова
като разгледа докладваното от Богдана Желявска Гражданско дело №
20231100105302 по описа за 2023 година
за да се произнесе, взе пред вид:
Предявен е иск от С. Ж. Ц., ЕГН **********, чрез адвокат Х. Ч., съдебен адрес: София,
бул. ****, кантора 416, против А. А. Н., ЕГН **********, София, ж.к. „Дружба“, бл. ****, с
правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД, за обявяване за окончателен сключения на 22.01.2022 г.
предварителен договор за покупко – продажба на следните недвижими имоти: -
Самостоятелен обект/жилище, апартамент в сграда с идентификатор 35239.6101.67.1.2,
със застроена площ 102 кв.м.; - Гараж с идентификатор 35239.6101.67.2, със застроена площ
38 кв.м.; - Дворно място с идентификатор 35239.6101.67.2, със застроена площ 409.75 кв.м.,
находящи се в село Казичене, ул. „**** ****, на основание чл.19, ал. 3 ЗЗД.
Претендират се разноски.
В исковата молба се твърди, че на 22.01.2022 г. в София ищецът и ответницата
сключили Предварителен договор за покупко - продажба на недвижим имот. Според
предварителния договор, ответницата се задължила да продаде на ищеца правото на
собственост върху следните недвижими имоти: 1. Самостоятелен обект /жилище,
апартамент в сграда с идентификатор 35239.6101.67.1.2, със застроена площ 102 кв.м.; 2.
Гараж с идентификатор 35239.6101.67.2, със застроена площ 38 кв.м.; 3. Дворно място с
идентификатор 35239.6101.67.2, със застроена площ 409.75 кв.м.; Трите недвижими имоти са
с адрес: село Казичене, ул. „**** ****.
Съгласно т. 2.1. от Договора, ответницата се съгласила да продаде имотите за сумата 85 000
евро по левовата равностойност за деня.
Съгласно т. 3.1. от Договора, ответницата се е съгласила и се задължила с ищеца да сключат
1
окончателен договор за покупко - продажба на недвижимите имоти в срок до 30 април 2022
г., включително, до която дата ответницата следвало да осигури всички необходими
документи за нотариалната продажба на имотите.
Според т. 4.2. от Договора: „Цената за имотите се заплаща от Купувача на Продавача на
вноски, както следва: 10 % от цената - 8 500 евро, в левовата равностойност за деня, в срок
до два работни дни от подписването на настоящия Договор, която сума служи за задатък, и
76 500 евро в левовата им равностойност за деня в срока до 30 април 2022 г.”
Ищецът заявява, че на 24.01.2022 г. превел по банков път на ответницата задатък от 10 % от
цената - сумата 16 625,40 лв. През месец май 2022 г. дал на ответницата още 4 500 лв.
Заявява, че ответницата не е изпълнила договора, като до момента не е осигурила всички
необходими документи за нотариалната продажба на имотите.
В тази връзка е предявил настоящия иск и моли съда да обяви сключения между
страните предварителен договор за покупко - продажба на описаните недвижими имоти за
окончателен.
Представил е писмени доказателства. Поискал е допускане на свидетели.
По същество моли съда да уважи предявения иск, като му присъди сторените в
производството разноски. Възразява срещу размера на адв. възнаграждение на
пълномощника на ответницата.
Ответницата А. А. Н., чрез адв. Р. В. и адв. Н. Г.а, оспорва предявения иск, като
неоснователен и недоказан. Претендира разноски.
На първо място заявява, че е разполагала с всички необходими документи за сключването на
окончателен договор, но ищецът не разполагал със средства, а е разчитал на банков кредит,
който бил заявен от ищеца в края на месец април 2022 г., т.е. малко преди да изтече крайния
срок за сключването на окончателен договор.
Позовава се на разпоредбата на т. 6.4. от сключения между страните предварителен договор,
в която изрично е посочено, че, в случай че купувачът не осигури парите за плащане на
частта от цената за имотите по т. 4.2 и т. 2 от договора в срока по предходния член,
договорът се счита за развален по вина на купувача и задатъкът по т. 4.2 и т. 1 от договора,
остава в полза на Продавача.
По-нататък ответницата заявява, че ищецът отказал и да напусне процесния апартамент,
който обитавал безвъзмездно, заедно с цялото си семейство още от 15.10.2021 г. Освен
семейството на ищеца, в имота се били настанили и неговите родители. Били извършени
множество преустройства и били нанесени сериозни щети на имота, като сумата 4 500 лв., за
която ищецът твърди, че е платил, била за обезщетяване именно на тези вреди.
На 13.03.2023 г. ответницата отправила писмена покана чрез телепоща до ищеца да освободи
апартамента. На същата дата тя се обърнала със сигнал/жалба/ и до началника на Осмо РПУ,
София.
2
На 19.05.2023 г. ответницата сключила с М.А.Я. договор за покупко - продажба в нотариална
форма на процесните недвижими имоти с нот.акт № 112, том IV, per. № 5307, нот.дело № 610
от 2023 г. на нотариус С.Ф., peг. № 508 НК, поради което към настоящия момент тя не е
собственик на процесните имоти.
Представила е писмени доказателства. Поискала е допускане на свидетели.
В хода по същество моли съда да отхвърли предявения иск, като неоснователен и недоказан
и да й присъди разноски по списък.
Съдът като взе пред вид представените и приети по делото доказателства и
становищата на страните, приема за установено от фактическа страна следното:
От събраните по делото доказателства се установява, че между страните на 22.01.2022 г. е
сключен предварителен договор, по силата на който ответницата се е задължила да продаде
на ищеца следните свои собствени недвижими имоти: 1. Самостоятелен обект /жилище,
апартамент в сграда с идентификатор 35239.6101.67.1.2, със застроена площ 102 кв.м.; 2.
Гараж с идентификатор 35239.6101.67.2, със застроена площ 38 кв.м.; 3. Дворно място с
идентификатор 35239.6101.67.2, със застроена площ 409.75 кв.м., находящи се в село
Казичене, ул. „**** ****, за сумата 85 000 евро по левовата равностойност за деня на
плащането.
Съгласно т. 3.1. от предварителния договор, срокът за сключване на окончателния
договор за покупко – продажба по нотариален ред бил до датата 30.04.2022 г., включително,
като ответницата се е задължила да осигури всички необходими документи за нотариалната
продажба на имотите.
В т. 4.2. от предварителния договор страните се договорили продажната цена да бъде
изплатена от ищеца – купувач на ответницата – продавач, както следва: 10 % - сумата 8 500
евро, в левовата равностойност за деня, представляваща задатък, в срок до два работни дни
от подписването на договора и останалата сума - 76 500 евро, в левовата им равностойност
за деня, в срока до окончателното изповядване на сделката - 30 април 2022 г.
Установи се, че до настоящия момент окончателен договор не е сключен.
По делото са представени писмени доказателства досежно обстоятелството, че на ищеца е
отпуснат ипотечен кредит с договор от 15.10.2021 г., сключен с Банка ДСК, , както и че
ищецът е подал две искания до „Юробанк България“, АД, съответно от 23.07.2021 г. и
11.08.2022 г. за закупуване на имот в с. Казичене, ул. ****.
По искане на страните съдът допусна и изслуша четирима свидетели – по двама за всеки от
тях.
От ищцовата страна бяха разпитани свидетелите М.С.К.-П. и Ж. С.ов Ц..
Свидетелката М.П. е кредитен консултант и знае за сключен между страните
предварителен договор от 22.01.2022 г., който й е бил предоставен във връзка с
кандидатстване на купувача по договора – ищеца, за кредит. Тя познава страните от
3
предишната сключена сделка – през 2021 г. когато ищецът, неин клиент, закупил първия или
приземен етаж от къщата. Знае, че е преведено капаро от 10 %, защото това е банково
изискване. Свидетелката заяви, че били избрали банка – преговаряли с ДСК и с Пощенска
банка, юристите започнали да изискват документи, включително и от ответницата –
продавач, но някъде към лятото тя заявила, че трябва да сменят банката, като вместо ДСК
избрали Пощенска банка. Имало много проблеми с продавачката по нейните думи, тъй като
се противяла да предоставя документи, но накрая ги предоставила и успели да запишат час
при нотариус през м. декември – за 28 или 29. Въпреки че била уведомена от ищеца, тя не се
явила на датата при нотариуса – нотариус К., като не се знае причината за това. Сделка в
крайна сметка не била сключена, защото ответницата – продавач по предварителния договор
не предоставила изисканите й от юристите на банката документи за имота, като единият от
тях бил Удостоверение за търпимост. От С. Ц. свидетелката знае, че продавачката е пуснала
обява в интернет за имота и иска да го продаде на други лица. Заедно с това св. П. заяви, че
продавачката е искала на купувача и допълнителна сума в размер 4 500 лв. и са преговаряли
за увеличаване на цената, като С. й казал, че се стигнало накрая до съгласие да се доплатят
15 000 евро. Според показанията на тази свидетелка, вторият етаж на къщата върви със
земята..
Свидетелят Ж. С.ов Ц. е баща на ищеца. Той заяви, че знае за сключения предварителен
договор между сина му и ответницата. Идеята била семейството им да си купи къща, като
на втория етаж живеят родителите на ищеца, а той на първия. Според него ответницата Н. не
била коректна. Не можела да се снабди с нужните и исканите от банката документи, а по –
късно, когато се разбрало, че е пуснала и обява в интернет за имота, казала, че трябва да й
заплатят още 30 000 евро. На преговорите през м. декември 2022 г. присъствали свидетелят,
синът му, ответницата и нейна приятелка. Стигнали до споразумение за доплащане на
сумата 15 000 евро. Въпреки че били набавили парите, но в края на месеца А. се обадила и
казала, че сделка няма да има. Договорената цена била 80 – 85 евро, а от нея купувачът бил
платил 10 % капаро. Впоследствие свидетелят дал на Н. още 4 500 лева, защото поС.но
някакви хора я притеснявали. Не помни, обаче, дали сумата е преведена по банков път или е
дадена на ръка. След като от Банката поискали от продавачката документи, тя се изнервила
и поискала да я сменят, но от новата банка поискали същите документи. . Няколко дни преди
уговорения час – 29 декември 2022 г. Н. се обадила на сина му и му казала, че сделка няма да
има. Въпреки това, обаче, не отменили часа. Включително свидетелят заявил, че има добро
предчувствие. Каза още, че синът му тогава нямал пари и кандидатствал за кредит – първо в
ДСК, после в Пощенска банка. Преди сделката цялото им семейство – свидетелят с вече
покойната си съпруга, неговият син – ищецът, момичето, с което живеел и неговият син
живеели на втория етаж, който трябвало да закупят. Дали около 20 000 лв. за подобрения,
тъй като Било невъзможно да се живее там. Н. била съгласна. По – късно, когато направили
ремонт и на първия етаж, който синът й придобил, се преместили там. Никой не им е
възстановил дадените за ремонт суми.
Този свидетел каза още, че поС.но някой преследва ответницата за пари, за лихви.
4
От страна на ответницата съдът разпита свидетелите М.Н. П.а и А.Х.Д..
Свидетелката Маргарита П.а познава ответницата от 25 години. В показанията си тя
заяви, че със С. Ц. се запознала през 2022 г. Познава имота, който е триетажна къща.
Доколкото знае, С. и семейството му искали да купят и двата етажа от къщата, но не им
стигали парите. Първоначално купили първия етаж през 2021 г., а имали предварителен
договор за покупко – продажба на втория. Свидетелката каза, че, когато се разбрали, че ще
купят етажа, тъй като били с малко дете, Н. ги пуснала да живеят на първия етаж
безвъзмездно, докато ремонтират другия етаж. Когато отишли в имота, за да се уточнят за
цената, ответницата доста се афектирала. Преди година и половина – две двете били ходили
да пренасят багаж на Н. и имала поглед върху имота. Когато сега влезли, видяла, видяла, че
била бутната стената, която разделяла кухнята и коридора, ламперията отвсякъде била
свалена, на пода вместо дюшеме бил ламинат. Н. попитала защо ремонтът е извършен без
нейно съгласие и С. й отговорил, че, тай като ще купуват имота, му правят ремонт.
Приятелката й била притеснена, защото имала лични дългове и искала колкото се може по –
скоро да стане продажбата. Купувачите се опитвали да сключат договор за кредит за
закупуването и затова от банката почнали да изискват от продавачката документи за имота,
което се проточило във времето и продължило чак до м. декември 2022 г. През това време А.
Н. настояала да сключат окончателния договор, за да има сигурност. След като изтекъл
срокът на предварителния договор, С. и семейството му продължили да живеят в имота – на
втория етаж. Н. чакала да им отпуснат кредит, но това не се случвало. Свидетелката е
присъствала поне на две срещи със С. и неговия баща, в които те настоявали, че ще получат
кредит за имота. След изтичане на срока на предварителния договор приятелката им
настоявала да получи все пак някакво обезщетение за извършения без нейно съгласие
ремонт в имота и получила от тях 4 500 лв. По – късно – през 2023 г., Н. им казала, че
възнамерява да пусне обява за продажба на имота в интернет. Свидетелката П.а каза още, че
знае, че С. е използвал услугите на кредитен консултант, който в периода от м. април до м.
декември 2022 г. непрекъснато изискал допълнителни документи. Изводът на П.а е, че
ищецът не е имал пари да закупи имота, предмет на предварителния договор.
Свидетелят А.Х.Д. е приятел на А. от 30 години. С. го вижда напоследък, защото живее в
нейната къща. Имотът, който той също познава много добре, представлява къща в с.
Казичене. Преди С. да се нанесе със семейството си съС.ието му било много добро. През
2021 г. А. го помолила да й помогне да си изнесе вещите, защото семейството на ищеца
щяло да живее в имота. На етажа имало ламперия, кухня, спалня, хол, коридор. Имало
обзавеждане и кухненски шкафове. Имало входно антре. Настилката била дюшеме – в много
добро съС.ие. Свидетелят посетил имота по – късно през 2023 г. Бил много променен –
коридорът бил изменен, стените били махнати, шкафовете също, нямало го дюшемето..
Имало фрапиращи промени. Например, ламперията я нямало, в кухнята имало доста дупки,
защото шкафовете ги нямало. Вместо дюшеме имало някакъв ламинат.
По – нататък свидетелят каза, че през февруари 2023 г. е отишъл с А. Н. да види жилището,
защото тя искала да пусне реклама в интернет. Там вече било семейството на ищеца.
5
Отворили им вратата, но не ги пуснали вътре и свидетелят огледал коридора и кухнята и в
тях видял тези промени. По – късно негова позната е закупила имота, но той вече бил
неузнаваем. Семейството на ищеца не е освободило доброволно имота.
С първия етаж свидетелят не е запознат – не знае да е сключван предварителен договор за
него, нито договор за наем, не знае и кой живее в него.
Доказа се, че на 19.05.2023 г. /преди вписване на исковата молба, въз основа на която е
образувано настоящото дело/ между ответницата и М.А.Я. с нот.акт № 112, том IV, per. №
5307, нот.дело № 610 от 2023 г. на нотариус С.Ф., peг. № 508 НК, е сключен договор за
покупко - продажба на процесния недвижим имот.
Изложеното се доказва от събраните по делото и неоспорени от страните писмени и гласни
доказателства.
При така установено от фактическа страна, съдът достигна до следните правни изводи:
Предявен е иск с правно основание чл.19,ал.3 ЗЗД за обявяване на окончателен
сключения между страните предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имот
от 22.01.2022 г.
За да бъде уважен такъв иск, следва да бъдат налице следните предпоставки: валидно
сключен предварителен договор; продавачът да е собственик на имота съгласно
разпоредбата на чл.363 ГПК и ищецът да е изправна страна по договора.
За да бъде действителен предварителният договор трябва да отговаря на
императивните норми на чл.19, ал.3 ЗЗД – да е сключен в писмена форма; да е подписан от
двете страни и да е постигнато съгласие по съществените условия на окончателния договор
– предмет на договора, цена и начин на плащане. Настоящата съдебна инстанция счита, че
предварителният договор за покупко - продажба на недвижим имот, сключен между А. А.
Н., като продавач, и С. Ж. Ц., в качеството му на купувач, съдържа всички съществени
елементи на окончателен, същият отговаря на изискванията на чл.19, ал.3 ЗЗД.
От доказателствата по делото безспорно се установява, че между страните е възникнала
валидна облигационна връзка, тъй като представеният по делото предварителен договор за
покупко - продажба на недвижим имот отговаря на законовите изисквания за редовност на
предварително споразумение пред вид възможността то да бъде обявено за окончателно -
налице са писмена форма, страни, индивидуализиран по площ, граници, местонахождение и
цена недвижим имот, като с подписването на договора страните са манифестирали воля за
обвързване от неговите клаузи за продажба и съответно за покупка на процесния недвижим
имот.
Безспорно се установи от представения предварителен договор за покупко-продажба,
че страните са определили цената на имота.
От събраните в хода на производството доказателства се установи по безспорен начин
6
наличието на валидно сключен предварителен договор за покупко - продажба на недвижими
имоти, който съдържа съществените клаузи на окончателния – уточнени са предметът,
цената и начинът на плащане, като е заплатено капаро от ищеца – купувач в размер 10 % от
продажната цена.
Настоящият състав на съда счита за установено по делото въз основа на събраните
доказателства, че ищецът Ц. е изправна страна по процесния предварителен договор за
покупко - продажба на недвижим имот от 22.01.2022 г. – правил е неколкократно опити за
сключване на окончателен такъв и е предприел необходимите действия за отпускане на
кредит, с цел осигуряване на продажна цена на имота, както и че ответницата е неизправна
страна, която не е изпълнила поетите задължения по договора, пред вид факта, че в
договорения ден и час не се е явила пред нотариуса за окончателното изповядване на
сделката – 29.12.2022 г. Заедно това ответницата е продала имота на трето лице с цитирания
по – горе договор за покупко – продажба, оформен с нотариален акт от 19.05.2025 г.
Съдът, с оглед разпоредбата на чл.363 ГПК извърши проверка дали са изпълнени
особените изисквания на закона и констатира, че по настоящото дело са представени всички
изискуеми от закона документи.
Съгласно цитираната норма, следва да се докаже по делото обстоятелството, че ответницата
е собственик на процесния имот.
От представения по делото от ответната страна нот. акт № 112, том IV, per. № 5307,
нот.дело № 610 от 19.05.2023 г. на нотариус С.Ф., peг. № 508 НК, обаче, се установява, че
ответницата А. А. Н. е продала имота, предмет на настоящия спор, на трето лице - М.А.Я.,
което обуславя правния извод, че ответницата – продавач по договора, не е собственик на
имота. Договорът за покупко – продажба е сключен, както вече се каза, на 19.05.2023 г., а
към този момент по партидата на имота не е имало извършено вписване на искова молба
/такова е разпоредено от съда едва на 29.05.2023, в съответствие със съответните
процесуални норми/.
С оглед изложеното, съдът намира, че, пред вид факта, че продавачката по
предварителния договор не е собственик на имота към момента на приключване на устните
състезания и този имот принадлежи на трето лице, предявеният иск е неоснователен и, като
такъв, следва да бъде отхвърлен.
Пред вид изхода на спора на ответницата се следват разноски, съобразно представения
списък, както следва: 58,90 лв. такси за издаване на съдебни удостоверения и 11 300 лв. –
адвокатско възнаграждение. Съдът не уважава възражението на ищцовата страна досежно
размера на адв. възнаграждение на повереника на ответницата, пред вид факта, че същото е
изцяло съобразено с Наредбата за адв. възнаграждения.
Водим от горното съдът
РЕШИ:
7
ОТХВЪРЛЯ предявения от С. Ж. Ц., ЕГН **********, чрез адвокат Х. Ч., съдебен
адрес: София, бул. ****, кантора 416, иск против А. А. Н., ЕГН **********, София, ж.к.
„Дружба“, бл. ****, с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД, за обявяване за окончателен
сключения на 22.01.2022 г. предварителен договор за покупко – продажба на следните
недвижими имоти: - Самостоятелен обект/жилище, апартамент в сграда с
идентификатор 35239.6101.67.1.2, със застроена площ 102 кв.м.; - Гараж с идентификатор
35239.6101.67.2, със застроена площ 38 кв.м.; - Дворно място с идентификатор
35239.6101.67.2, със застроена площ 409.75 кв.м., находящи се в село Казичене, ул. „****
****, на основание чл.19, ал. 3 ЗЗД, като НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ОСЪЖДА С. Ж. Ц. да заплати на А. А. Н. сторените по делото разноски, както следва:
58,90 лв. такси за съд. удостоверения и 11 300 лв. – адвокатско възнаграждение.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване в четиринадесетдневен срок пред САС.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
8