№ 22
гр. Габрово, 17.02.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ГАБРОВО, СЪСТАВ II, в публично заседание на
двадесет и трети януари през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:Полина Пенкова
Членове:Галина Косева
Кремена Големанова
при участието на секретаря Милкана Ив. Шаханова Балтиева
като разгледа докладваното от Кремена Големанова Въззивно гражданско
дело № 20244200500367 по описа за 2024 година
Образувано е по въззивна жалба на ищецът по делото „Ученически център
Аристотел - учим и се забавляваме“ против Решение №1170/24.06.2024г. по гр.д.
№1170/20232г. на РС Севлиево.
В жалбата се излагат доводи за неправилност и необоснованост на
първоинстанционното решение. Твърди се, че първоинстанционният съд неправилно
тълкувал волята на страните в процесния договор за наем, поради което приел, че ищецът
няма плава по чл.230, ал.2 ЗЗД. При постановяване на обжалваното решение, не било
съобразено, че извършвайки разходи, ищецът всъщност бил изпълнил задължението на
наемодателя да предаде наетата вещ в надлежно състояние, отговарящо на предвиденото
ползване. Независимо от диспозитивния характер на разпоредбата на чл.230, ал.1 ЗЗД.
според която вещта следвало да се предаде в състояние, което отговаря на ползването, за
което е наета, това задължение на наемодателя било възпроизведено и в договорна клауза,
но при доказано в процеса неизпълнение от страна на кооперацията.
Договорната клауза била тълкувана неправилно от Районен съд - Севлиево, без да
се вземат предвид останалите уговорки относно задълженията на наемодателя,
действителната обща воля на страните, обективирана в договора и неговата цел.
Ответникът не отричал, че имотът следва да се приведе във този вид, заплаща част
от ремонтните дейности както и закупува част от вещите, които остават за ползване в имота.
С тези свои действия РКС „Подем" признал, че като наемодател следвало да заплати
извършените строително-ремонтни дейности, но явно отричал заплащането на всички
останали разходи за ремонтни дейности, които следвало да бъдат извършени, за да може
обекта да се ползва по предназначение. Ищецът бил добросъвестен през цялото време -
редовно заплащал наемната цена, както и консумативите. Редовното плащане на наемна
цена не означавара, че е налице съгласие от страна на наемателя с направените разходи. Не
било постигнато обаче изрично споразумение за това въпреки договорките между страните.
Съгласие било изразено в Анекс единствено за един направен разход. Разпоредбата на
чл.230 от ЗЗД давала възможност страните да договорят да се извършат ремонтни дейности
за привеждане на наетия обект във вид, годен за употреба по предназначение за сметка на
наемната цена. Реално обаче наемната цена била плащана редовно от наемателя. Единствено
1
по една фактура в размер на 500лв. било извършено прихващане от наемодателя.
Първоинстанционният съд е приел, че не било доказано по безспорен начин, че
имотът е отдаден под наем в състояние, годно за употреба. Наемодателят дал разрешение
помещенията да се приведат във вид, годен за учебен център за деца и отговарящ на
изискванията на РЗИ и договорната клауза е именно такава - да се извършат строително-
ремонтни дейности за сметка на наемодателя, тоест на наемната цена /чл.2.3.1 от Договора/.
Ответникът още при сключването на договора знаел, че имотът не е годен да се ползва по
предназначение. В последващите договори, сключени между двете страни нямало клауза,
която дава възможност да се извършат ремонтни дейности за сметка на наемната цена.
Въпреки всички събрани доказателства първоинстанционният съд приел, че имотът е бил
годен за ползване по предназначение.
Ответникът не отричал, че са налице строително-ремонтни работи, както и че
същите остават в полза на наемодателя. В случая не се касаело за подобрения, а за основен
ремонт и привеждане на имота във вид. годен за ползване по предназначение. Ищецът бил
вложил значителни средства тези помещения да се приведат в състояние, годно за употреба.
Твърди се, че с извършените от ищеца, със знанието и непротивопоставянето на
ответното дружество, строително-ремонтни дейности кооперацията се била обогатила за
сметка на дружеството. Дори и без наличието на изрична уговорка, наемодателят дължал
заплащане на разходите, тъй като построеното/ изграденото в имота го ползвало.
Нормата на чл. 230, ал. 2. предложение последно от ЗЗД включвала и възможността
за претендиране на обезщетение, което е поискано с исковата молба. Когато страните по
наемното правоотношение са уговорили наемодателят да предаде вещта в състояние, което
отговаря на целта, за която е наета, но не е изпълнил задължението си и наемателят е
направил разходи за привеждане на вещта в състояние, годно за ползване, наемателят има
право да претендира обезщетение в размер на направените разходи. Привеждайки наетия
имот във вид, годен за ползване по предназначение, Ученически център „Аристотел-учим и
се забавляваме" ЕООД понесъл вреди, а РКС „Подем" се обогатил неоснователно.
Претендира се да бъде отменено обжалваното решение и вместо него да бъде
постановено друго, с което предявения иск да бъде уважен. Жалбоподателят претендира и за
сторените по делото разноски, като прави възражение за прекомерност на разноските за
адвокат заплатени от другата страна.
Ответникът оспорва подадената жалба и моли съда да я остави без уважение, като
присъди направените по делото разноски.
Въззивният съд, като взе предвид събраните по делото доказателства и наведените
от страните доводи, прие за установено следното:
Въззивната жалба е подадена в срок, от надлежна страна и срещу акт, подлежащ на
обжалване. Предвид на това тя е процесуално допустима.
Постановеното от първоинстанционния съд решение е валидно и допустимо.
За да постанови решението си районният съд е приел, че когато страните са
обвързани от договор за наем и наемателят направи подобрения без съгласието на
наемодателя, то той има право на обезщетение доколкото подобренията са извършени с
оглед ползването на имота по предназначение. Когато страните са обвързани от договор за
наем и наемателят направи подобрения със съгласието на наемодателя, то страните могат да
уговорят за чия сметка ще останат извършените разноски. Те могат да постигнат съгласие
наемодателят да ги заплати; да бъдат прихванати от наема или наемът да не бъде увеличен,
тъй като собственикът на имота се ползва от подобренията. Когато страните са обвързани от
договор за наем и наемателят направи подобрения със съгласието на наемодателя, но без да
е постигнато съгласие кой да поеме разноските, според принципа на неоснователното
обогатяване те се поемат от наемодателя, който се ползва от подобренията. Разноските за
подобренията не могат да останат за сметка на наемателя без изричното му съгласие за това
или при съгласието му да бъде компенсиран чрез по-благоприятни условия на наемния
договор.
Предвид наличието на облигационна връзка между страните, а именно договора за
наем и субсидиарният характер на вземането за неоснователно обогатяване искът
квалифициран по чл.230, ал.2 ЗЗД
Съгласно чл. 2.3.1 от договорът за наем, наемателят се задължил да започне
2
заплащането на наемната цена, в месеца, в който започне дейност или когато ремонтните
дейности на съответното помещение бъдат приключени. Съгласно разпоредбата на чл.230,
ал.1 ЗЗД „ако не е уговорено друго, наемодателят е длъжен да предаде вещта в състояние,
което отговаря на ползуването, за което е наета“. При тълкуване волята на страните, съдът
счел за несъмнена волята на страните предметът на договора за наем да бъде отдаден в
състоянието, в което обективно се намира към момента на сключването му, независимо от
това дали то отговаря на уговореното в договора предназначение и като е взето предвид
обстоятелството, че ще бъде извършван ремонт на процесните помещения. Този извод се
подкрепял от предвиденото в договора, че наетите обекти ще бъдат ремонтирани, поради
което наемът ще започне да се заплаща след приключване на съответния ремонт, като и от
разпоредбата на чл.4.2.1 от договора, уговаряща, че след изтичане срока на действие на
договора, всички подобрения и преустройства извършени в имота от наемателя по време на
действието му, остават в полза на наемодателя, без същия да дължи заплащането на тяхната
стойност. Тези изрични уговорки били включени, както в договора, така и в приложения по
делото протокол №3 от 18.05.2023г., съгласно чл.2, от който, всички направени подобрения в
стаите и общи помещения от Учебен център „Аристотел“ остават в полза на наемодателя.
Поради горното съдът приел, че ответника е изпълнил точно, съобразно
уговореното между страните, задължението си за предаване на наетата вещ, като в договора
изрично било предвидено, че разходите за ремонт са за сметка на наемателя, , във връзка с
това уговорен бил и гратисен период за заплащане на наема. Ако наемателят не е бил
съгласен с посоченото в договора, съобразно грижата на добрия търговец, следвало да
упражни правото си на оглед на обекта, предмет на договора, а според изричната разпоредба
на чл.230, ал.3 ЗЗД наемодателят не отговаря за недостатъците на наетата вещ, за които
наемателят е знаел или при обикновено внимание е могъл да узнае при сключване на
договора.
Първоинстанционният съд приел, че ищецът няма правата по чл.230, ал.2 ЗЗД, тъй
като същите изрично са изключени по волята на страните в сключения между тях договор,
тъй като страните изрично били предвидили, че всички разходи по извършване на
подобрения и преустройства са за сметка на наемателя, а наемателят е знаел за състоянието
на наетата вещ, като изрично се е съгласил да извърши ремонтни дейности във връзка с
ползването й след което ще започне да заплаща наем, така както е предвидено в договора.
Като е започнал да заплаща дължимия наем, ищецът очевидно се е съгласил, съобразно
изрично договореното в чл.2.3.1 от договора, че помещенията са в състояние годно за
предназначението им.
Освен това съгласно непротиворечивата практика на ВКС, ако страните по
наемното правоотношение не са подписали двустранно приемо-предавателен протокол,
установяващ състоянието на отдадената под наем вещ, приложение намира оборимата
презумпция на чл.233, ал.1, изр.4 ЗЗД, че вещта е получена от наемателя в добро състояние.
Ако наемателят твърди, че вещта е предадена в лошо състояние, с недостатъци или в
състояние, което не отговаря на ползването, за което е наета, доказателствената тежест за
установяване на съответното състояние е негова. В настоящото производство посочената
презумпция не била оборена. В случая от страна на ищцовото дружество са ангажирани
единствено свидетелските показания на свидетеля Атанас Петров, които съдът счел, че не
доказват твърдението, че процесните помещения са били негодни за ползване, поради което
съдът счел иска за неоснователен.
Настоящият състав на въззивния съд намира следното :
Не е спорно между страните по делото, че на 01.01.2022г. между страните по делото
е сключен договор за наем, по силата на който РКС „Подем“ - гр.Севлиево отдава под наем
на Ученически център „Аристотел-учим и се забавляваме" ООД помещения, състоящи се от
осем стаи и салон, находящи се в административната сграда на кооперацията - **. Уговорено
било първоначално да бъдат наети пет стаи и салона. Плащането на наемната цена щяло да
започне в месеца, в която наемателят започне дейност или когато ремонтните дейности на
съответното помещение бъдат приключени (чл.2.3.1).
В чл.1.2. от Договора било записано, че наетият имот ще се използва като учебен
център за деца.
В чл.3.11 от договора е уговорено да се извършат необходимите ремонти дейности,
с цел покриване изохкванията на РЗИ съобразно предназначението на наетите помещения. И
в чл.3.12 от договора и в чл.2.3.1 е уговорено, че за периода, в който се извършват, не се
3
дължи наем
С Протокол №3/18.05.2023г. договорните отношения между страните били
прекратени, считано от 01.06.2023г. В т.2 страните уговорили, че всички направени
подобрения в стаите и общите помещения остават в полза на наемодателя.
От представения по делото Договор за отдаване под наем на кооперативно
имущество от 01.06.2023г. се установява, че на следващия ден след прекратяване на
процесния договор за наем са сключили нов договор, по силата на която е наета една стая и
част от коридора, обособена като фоае, намиращи се в административната сграда 3-ти етаж
на РКС „Подем“ на ** за срок от един месец срещу месечен наем в размер на 130лв. без
ДДС, като е посочено, че договорът ще се подновява с анекс всеки месец, докато има лятна
занималня, но не по късно от 31.08.2023г. По делото е представен Протокол №4/03.08.2023г.,
с който, във връзка с договора от 01.06.2023г. страните са уговорили, че последният се
прекратява по взаимно съгласие, считано от 31.07.2023г.
От представените по делото фактури и от заключението на изготвената по делото
съдебно –счетоводна експертиза се установява, че първата издадена фактура за наем е
Фактура №7328/18.04.2022г. за дължим наем за м.април 2022г. След тази дата фактури са
издавани всеки месец до 28.04.2023г., вкл. вещото лице е установило, че по счетоводни
записвания и отразяване във фактурата от дължимия наем за м.април 2022г. е прихваната
сумата от 500лв., съгласно Протокол от 18.04.2022г. на суми за ВиК услуги.
Между страните не е спорно, че ищецът – жалбоподател е извършил множество
СМР с цел привеждане на наетите помещения в състояние да бъдат годни да се използват по
предназначение.
От заключението на изготвената по делото техническа експертиза на в.л. Б.И. в
първоинстанционното производство и от допълнителното заключение изготвено във
въззивното производство се установява, че стойността на извършените СМР на отдадените
под наем помещения, като се вземе предвид направеното от „Идеал-Стандарт-Видима“ АД
дарение и стойността на материалите по фактурите представени по делото е в размер на
18139,26лв., с ДДС и с начислена печалба за изпълнителя., от които 10467,83лв.- труд и
7671,46лв. материали. Стойността, с която се е увеличила стойността на имота в следствие
на тези СМР е 5537,17лв., от които 3518,30лв.- труд и 2018,87лв.-материали. Съдът не цени
заключението на в.л.Ж., тъй като при изготвянето му същата не е съобразила, че част от
вложените материали са дарени от трето лице - „Идеал-Стандарт-Видима“ АД.
Съгласно разпоредбата на чл.230, ал.1 ГПК наемодателят е длъжен да предаде
вещта в състояние, което отговаря на ползването за което е наета.
Когато състоянието на вещта не отговаря на ползването, за което е наета страните
имат свобода да договорят по какъв начин ще уредят отношенията си във връзка с
извършените дейности по привеждане на вещта в състояние съобразено с целта на
ползването й. Ако в договора не се съдържат уговорки в тази насока отношенията между
страните следва да се уредят по правилата на неоснователното обогатяване, съобразно които
наемодателят ще дължи по-малката от двете стойности на обедняването на наемателя
(извършените СМР) и обогатяването на наемодателя (увеличената стойност на имота). В
този см. са Решение №34/004.2009г. по т.д.№683/2008г. Іт.о., Решение №109/01.07.2009г. по
т.д.№21/2009г. Іт.о., Решение №81/18.07.2013г. по т.д.№143/2012г. ІІт.о., Определение
№678/16.06.2015г. по гр.д.№1551/2015г. ІІІг.о. и др.
Видно от изложеното по-горе обедняването на наемателя е на стойност 18139,26лв.,
а наемодателя се е обогатил със сумата от 5537,17лв., с която е увеличена стойността на
имота му. Поради изложеното предявеният иск е основателен и доказан до размера на
5537,17лв, до който размер следва да бъде уважен.
Предвид горното обжалваното решение следва да бъде отменено за сумата от
5537,17лв., вместо което да бъде постановено друго, с което предявения иск бъде уважен до
този размер. Първоинстанционното решение за горницата над 5537,17лв. следва да бъде
потвърдено.
Съобразно изхода от спора и направените от страните искания
първоинстанционното решение следва да бъде отменено и в частта на присъдените разноски
вместо което в полза на ищеца да бъдат присъдени разноски в размер на 1088,54лв., а в
полза на ответника 1606,50лв. Във въззивното производство в полза на жалбоподателя-
ищец следва да се присъдят разноски в размер на 203,13лв., а на ответника в размер на
4
1102,50лв.
По изложените съображения, въззивният съд
РЕШИ:
ОТМЕНЯ Решение №1170/24.06.2024г. по гр.д.№1170/20232г. на РС Севлиево В
ЧАСТТА, в която предявения иск за присъждане обезщетение за направени разходи за
ремонт на нает недвижим имот, съгласно Договор за наем от 01.01.2022г. е отхвърлен за
горницата над 5537,17лв., както и В ЧАСТТА за присъдените разноски
ВМЕСТО КОЕТО ПОСТАНОВИ
ОСЪЖДА РАЙОНЕН КООПЕРАТИВЕН СЪЮЗ – „ПОДЕМ“ – гр. Севлиево ЕИК
********* да заплати на УЧЕНИЧЕСКИ ЦЕНТЪР „АРИСТОТЕЛ – УЧИМ И СЕ
ЗАБАВЛЯВАМЕ“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Севлиево,
ж.к. „Митко Палаузов“ № 8, вх. В, ет. 3 сумата от 5537,17лв. (петхиляди петстотин тридесет
и седем лева и седемнадесет стотинки) - обезщетение за направени разходи за ремонт на
нает недвижим имот, съгласно Договор за наем от 01.01.2022г., ведно със законната лихва от
датата на подаване на исковата молба – 01.11.2023г. до окончателното изплащане
ОСЪЖДА РАЙОНЕН КООПЕРАТИВЕН СЪЮЗ – „ПОДЕМ“ – гр. Севлиево ЕИК
********* да заплати на УЧЕНИЧЕСКИ ЦЕНТЪР „АРИСТОТЕЛ – УЧИМ И СЕ
ЗАБАВЛЯВАМЕ“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Севлиево,
ж.к. „Митко Палаузов“ № 8, вх. В, ет. 3 сумата от 1088,54лв. (хиляда и осемдесет и осем лева
и петдесет и четири стотинки) – разноски в първоинстанционното производство.
ОСЪЖДА УЧЕНИЧЕСКИ ЦЕНТЪР „АРИСТОТЕЛ – УЧИМ И СЕ
ЗАБАВЛЯВАМЕ“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Севлиево,
ж.к. „Митко Палаузов“ № 8, вх. В, ет. 3 да заплати на РАЙОНЕН КООПЕРАТИВЕН СЪЮЗ –
„ПОДЕМ“ – гр. Севлиево ЕИК ********* сумата от 1606,50лв. (хиляда шестстотин и шест
лева и петдесет стотинки) – разноски в първоинстанционното производство.
ПОТВЪРЖДАВА Решение №1170/24.06.2024г. по гр.д.№1170/20232г. на РС
Севлиево в останалата му част.
ОСЪЖДА РАЙОНЕН КООПЕРАТИВЕН СЪЮЗ – „ПОДЕМ“ – гр. Севлиево ЕИК
********* да заплати на УЧЕНИЧЕСКИ ЦЕНТЪР „АРИСТОТЕЛ – УЧИМ И СЕ
ЗАБАВЛЯВАМЕ“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Севлиево,
ж.к. „Митко Палаузов“ № 8, вх. В, ет. 3 сумата от 203,13лв. (двеста и три лева и тринадесет
стотинки) – разноски във въззивното производство.
ОСЪЖДА УЧЕНИЧЕСКИ ЦЕНТЪР „АРИСТОТЕЛ – УЧИМ И СЕ
ЗАБАВЛЯВАМЕ“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Севлиево,
ж.к. „Митко Палаузов“ № 8, вх. В, ет. 3 да заплати на РАЙОНЕН КООПЕРАТИВЕН СЪЮЗ –
„ПОДЕМ“ – гр. Севлиево ЕИК ********* сумата от 1102,50лв. (хиляда сто и два лева и
петдесет стотинки) – разноски във въззивното производство.
РЕШЕНИЕТО подлежи на касационно обжалване пред ВКС в едномесечен срок от
съобщението.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
5