№ 20894
гр. София, 18.12.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 171 СЪСТАВ, в публично заседание на
шестнадесети ноември през две хиляди двадесет и трета година в следния
състав:
Председател:ГАБРИЕЛА Д. ЛАЗАРОВА
при участието на секретаря ПЕТЯ Н. НИКОЛОВА
като разгледа докладваното от ГАБРИЕЛА Д. ЛАЗАРОВА Гражданско дело
№ 20221110137973 по описа за 2022 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 235 ГПК.
Образувано по искова молба от Г. К. Г. срещу ЕС, находяща се на адрес: град
....., с която е предявен конститутивен иск с правно основание чл. 40 ЗУЕС за отмяна
на взети решения на проведено на 21.06.2022 г. Общо събрание на собствениците в ЕС.
В исковата молба са изложени доводи, че решенията, взети на посочената дата от
Общото събрание на етажните собственици, са незаконосъобразни поради
противоречие с императивните разпоредби на ЗУЕС, уреждащи реда за свикване и
провеждане на общо събрание, необходимия кворум за взетите решения и
удостоверяването на същите, включително на правилата за участие на пълномощници.
Съобразно изложените подробни доводи за незаконосъобразност, е направено искане
взетите решения на проведеното на 21.06.2022 г. Общо събрание на ЕС да бъдат
отменени. Претендират се разноски.
В указания законустановен срок по реда на чл. 131 ГПК от ответника е
депозиран писмен отговор, в който са изложени доводи за законосъобразност на
взетите решения на проведеното Общо събрание на ЕС на 21.06.2022 г. Съобразно
изложеното е направено искане процесната искова претенция да бъде отхвърлена, като
неоснователна. Претендират разноски.
Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства поотделно и в
тяхната съвкупност и взе предвид доводите и възраженията на страните, съгласно
чл. 235, ал. 2 ГПК, приема за установено от фактическа и правна страна следното:
Предявен е конститутивен иск с правно основание чл. 40 ЗУЕС.
По делото не е спорно между страните и от представения нотариален акт за
продажба на недвижим имот от 07.03.2019 г. на нотариус Весела Червенкова /л. 6 и сл.
от делото/ се установява, че ищецът има качеството на собственик в процесната етажна
собственост. За установено по делото съдът намира и обстоятелството, че предявеният
1
конституивен иск е депозиран в законоустановения 30-дневен срок, предвиден в чл. 40,
ал. 2 ЗУЕС. Предвид изложеното, процесната искова претенция се явява предявена от
процесуално легитимирана страна и в предвидения в закона преклузивен срок, което я
прави процесуално допустима.
Уважаването на конститутивния иск по чл. 40 от ЗУЕС е обусловено от
установяването на едно от следните обстоятелства: решението на общото събрание на
ЕС /ЕС/ да противоречи на императивни правни норми или на разпоредби, установени
с приетия Правилник за вътрешния ред на ЕС; решението да е взето в нарушение на
предвидените в закона или правилника процедури и правила за вземане на решение;
решението е взето при нарушен ред за свикването на общото събрание; решението е
взето по въпрос, който е извън компетентността на общото събрание на ЕС,
предвидена в чл. 11 ЗУЕС. В настоящия случай при направено оспорване от страна на
ищеца на законосъобразността на процедурата по свикване на Общото събрание /ОС/
на ЕС /ЕС/, проведено на 21.06.2022 г., тежестта на доказване на положителния факт –
изпълнение на законовите изисквания, е в тежест на ответната страна – етажна
собственост.
В процесния случай, при съвкупна преценка на събраните по делото
доказателства, съдът приема, че е спазена процедурата, предвидена в закона за
свикване и провеждане на проведеното на 21.06.2022 г. Общо събрание на ЕС, като за
да достигне до този извод, съдът взе предвид следното:
Съгласно чл. 13, ал. 1 ЗУЕС, Общото събрание се свиква чрез покана,
подписана от лицата, които свикват общото събрание, която се поставя на видно и
общодостъпно място на входа на сградата не по-късно от 7 дни преди датата на
събранието, а в неотложни случаи - не по-късно от 24 часа. Датата и часът на
поставянето задължително се отбелязват върху поканата от лицата, които свикват
общото събрание, за което се съставя протокол. Общото събрание може да бъде
насрочено и да се проведе най-рано на осмия ден след датата на поставяне на поканата,
а в неотложни случаи – не по-рано от 24 часа след поставянето й. Съгласно
разпоредбата на чл. 12, ал. 5 ЗУЕС, общо събрание може да бъде свикано от всеки
собственик или ползвател в неотложни случаи или когато е изминала повече от една
година от последното проведено общо събрание. В случая тези изисквания са спазени
– поканата за свикване на ОС /л. 59 от делото/ е подписана от предвидените в закона
лица и е обявена в предвидените в закона срокове, като и е надлежно съставен
протокол за поставянето на поканата с необходимите реквизити /л. 60 от делото/.
Представено е и искане на собствениците на 20 % идеални части от общите части за
свикване на ОС /л. 58 от делото/.
Противно на изложеното в исковата молба, от представените по делото
доказателства – съобщение за изготвяне на протокол от проведено общо събрание от
27.06.2022 г. /л. 61 от делото/ е спазено и изискването на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС.
Не се установяват и твърдените нарушения във връзка с кворума на проведеното
събрание и правилата за участие на пълномощници. От представените по делото
доказателства – протокол от проведеното Общо събрание на 21.06.2022 г. /л. 63 и сл. от
делото/, представен списък на присъстващите /л. 65 и сл. от делото/ и приложени
пълномощни /л. 77 и сл. от делото/ се установява, че изискванията, предвидени за
законосъобразно вземане на решения в Раздел II на ЗУЕС, са спазени. По-конкретно,
установява се, че противно на изложените в исковата молба твърдения, в протокола от
проведеното общо събрание и съставляващите част от него приложения, се съдържат
данни относно датата и мястото на провеждането на общото събрание, дневният ред,
явилите се лица и идеалните части от ЕС, които те представляват, номера на
самостоятелния обект, начина, по който са гласували лицата – „за", „против" или
2
„въздържал се", техен подпис, същността на изявленията, направените предложения и
приетите решения. Спазени са и правилата за представителство в общото събрание в
съответствие с изискванията на чл. 14 ЗУЕС. Във връзка с многобройните доводи за
липса на кворум и мнозинство за взимане на решения поради допуснати нарушения
във връзка с представителството на част от етажните собственици, е необходимо да се
посочи, че съгласно разясненията, дадени в т. 2 от тълкувателно решение № 5/2014 г.
на ОСГТК на ВКС, договор, сключен от лице, действало като представител, без да има
представителна власт, е в състояние на висяща недействителност и не поражда
целените с него правни последици. Същите настъпват, ако лицето, от името на което е
сключен, го потвърди съгласно чл. 42, ал. 2 ЗЗД. При липса на потвърждаване, на
недействителността може да се позове само лицето, от името на което е сключен
договорът или неговите универсални правоприемници. За договора, сключен чрез
мним представител без представителна власт, нормата на чл. 42, ал. 2 ЗЗД изрично
установява възможността той да бъде потвърден. След като такъв договор може да
бъде потвърден от мнимо представлявания и заздравен по този начин, като с обратна
сила се заличат последиците от недействителността и договорът породи действие,
считано от момента на неговото сключване, то тезата за абсолютна нищожност е
логически изключена. Мнимият представител е формирал и е изявил поначало валидна
воля от името на мнимо представлявания, поради което липсата на представителна
власт, в случай че се приеме, че е налице такава по отношение на част от етажните
собственици, не е равнозначна на липса на съгласие по смисъла на чл. 26, ал. 2 пр. 2
ЗЗД и може да бъде преодоляна чрез изрично предвидената в чл. 42, ал. 2
ЗЗД възможност за потвърждаване на договора. Предвид изложеното, съдът намира, че
ищецът не може да се позовава на липса на валидно учредена представителна власт по
отношение на посочените от него /л. 126 от делото/ в проведеното открито съдебно
заседание на 05.10.2023 г. етажни собственици, във връзка с което са представени
справки от Имотен регистър към Агенция по вписванията и е заявено становище с
молба от 01.11.2023 г.
За неоснователно съдът намира и твърдението на ищеца, че решението за
плащане на такси във връзка с поддръжката на тревните площи, находящи се на
територията на бл. 422А и 423 А е полезен ремонт по смисъла на параграф 1, т, 12 ДР
на ЗУЕС, поради което за законосъобразността му е необходимо да бъде взето с
мнозинство 75 на сто идеални части от общите части. Настоящият съдебен състав
намира, че решението по т. 3 е взето от Общото събрание в изпълнение на
предвидените негови правомощия в чл. 11, ал. 1, т. 5 ЗУЕС, като обсъжданата дейност
по поддържане на тревните площи представлява дейност по „Поддържане на общите
части" по смисъла на параграф 1, т. 11 ДР на ЗУЕС в приложимата към 21.06.2022 г.
редакция на ЗУЕС, т.е. дейност, насочена към запазване на общите части в добро
състояние, т.е. решението е взето с предвиденото в закона мнозинство.
В обобщение, по изложените съображения, предявения конститутивен иск с
правно основание чл. 40 ЗУЕС следва да бъде отхвърлен, като неоснователен.
По разноските:
При този изход на спора и на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, право на разноски
има ответника. От последния не е доказано пълно и главно осъществяването на такива,
поради което и претендираните от него разноски не следва да бъдат възлагани в тежест
на ищеца.
С оглед изхода на спора, искането на ищеца за присъждане на разноски е
неоснователно.
3
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ, като неоснователен, предявения от Г. К. Г., ЕГН **********, с
адрес: град ....., срещу ЕС, находяща се на адрес: град ....., иск с правно основание чл.
40 ЗУЕС, за отмяна на взети решения на проведено на 21.06.2022 г. Общо събрание на
собствениците в ЕС, находяща се на адрес: град ......
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
4