РЕШЕНИЕ
№ 7
гр. Девня, 17.01.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ДЕВНЯ, ІV ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на двадесет и втори декември през две хиляди двадесет и първа
година в следния състав:
Председател:ДАНИЕЛА ВЪЛЕВА
при участието на секретаря И. В.
като разгледа докладваното от ДАНИЕЛА ВЪЛЕВА Гражданско дело №
20203120101124 по описа за 2020 година
Предявен е конститутивен иск с правно основание чл. 19 ал. 3 от
ЗЗД от Ж. К. А., ЕГН: **********, чрез проц. представител - адв. С. Г. срещу
А. Ю. А., ЕГН: ********** с искане до съда да постанови решение, с което да
обяви за окончателен сключения между страните предварителен договор от
12.02.2018 г. за продажба на недвижим имот, досежно ½ ид. част от поземлен
имот с идентификатор 70175.502.339 с площ от 792 кв. м., находящ се в ***,
ведно с ½ ид. част от построената в имота едноетажна жилищна сграда с
идентификатор 70175.502.339.1 с площ от 69 кв. м.
Ищецът твърди в исковата молба, че на 12.02.2018 г. страните са
сключили предварителен договор за покупко продажба на недвижим имот,
находящ се в *** и представляващ дворно място с площ от 770 кв.м., за който
е отредено УПИ 24-976 в кв. 39, заедно с построената в имота жилищна
сграда с РЗП 115 кв.м и лятна кухня с площ от 12 кв.м при граници улица,
УПИ 23-975, УПИ 25-977. Съгласно договора, ищецът като купувач е
следвало да изплати на ответника сумата от 32 000 лева като продажна цена
на целия имот. В деня на сключването на договора той платил на ответника
сумата от 9 000 лева като капаро. След известно време - на 09.04.2018 г.
1
изплатил на ответника сумата от 2 000 лева. Двамата се разбрали остатъкът от
сумата - 21 000 лева да се платят при сключване на окончателният договор.
Крайният срок за сключване на окончателен договор бил уговорен на
01.12.2018 г. Сочи се в молбата, че след като събрал по - рано сумата от 21
000 лева, ищецът потърсил ответника, за да му я предаде и да изповядат
сделката, но ответникът му отказал с аргумента, че не е в страната и си е
изгубил личната карта. На 08.12.2018 г. той не се явил при нотариус, каквато
уговорка двамата имали. След няколко неуспешни опита да се свърже с
ответника, ищецът се срещнал с неговата сестра, от която разбрал, че
ответникът е в Германия, както и че към момента на сключване на
предварителният договор той е бил в брак с М. И. Д., ЕГН:********** от ***,
с която са сключили гражданският брак на 26.04.1997 г., който 08.02.2012 г.
бил прекратен с развод. Твърди се, че ищецът се свързал с Д., на която платил
сумата от 9 900 лева като част от продажната цена на имота и сумата от 2 100
лева за претендирани от нея подобрения в имота - плодни дръвчета, лозе и
чешма, след което тя му издала пълномощно, по силата на което да продаде
нейната ид. част от процесния имот, вкл. и да договаря сам със себе си.
Твърди се, че на 14.12.2020 г. при нотариус Ал. Никитов с per. № 226, район
на действие PC - Девня се изповядала сделка за 1/2 идеална част от описаният
в предварителния договор имот, като така ищецът станал собственик на 1/2
идеална част от имота. Независимо от отправените покани до продавача,
последният не предприел постъпки по сключване на окончателния договор,
поради което за ищеца възникнал правен интерес от предявяване на
настоящия иск. Моли се за постановяване на решение за сключване на
окончателен договор между страните по отношение на ½ ид. част от
процесния недвижими имот и построената в него едноетажна жилищна
сграда, доколкото ищецът вече е придобил собствеността върху останалата ½
ид. част от имота от бившата съпруга на ответника.
В срока по чл. 131 от ГПК е постъпил отговор на исковата молба от
назначен на ответника на основание чл. 47 ал. 6 от ГПК особен представител,
в който иска се оспорва като неоснователен с твърдението, че ищецът не е
заплатил цялата договорена между страните с предварителния договор сума,
като остава да дължи сумата от 9 000 лева. Моли се за отхвърляне на иска и
неприсъждане на разноски в тежест на ответника.
В с.з. ищецът не се явява, представлява се от своя проц.
2
представител, който в хода на устните състезания моли за положително
решение по иска и претендира разноски, за които представя списък и
доказателства за извършването им.
Особения представител на ответника заявява в с.з., че в случай, че
незаплатената част от договорената цена бъде платена от ищеца, иска следва
да се уважи от съда, а в случай, че не се заплати – да се отхвърли.
Съдът, предвид събраните по делото доказателства, приема за
установено от фактическа страна следното:
Видно от представеното заверено за вярност копие от предварителен
договор от 12.02.2018 г. ищецът Ж.А. като купувач и ответникът А.А. като
продавач, са договорили в срок до 01.12.2018 г. ответникът да прехвърли на
ищеца правото на собственост върху притежавания от него недвижим имот,
находящ се в *** и представляващ дворно място с площ от 770 кв.м , за който
е отредено УПИ 24-976 в кв. 39 заедно с построената в имота жилищна сграда
с РЗП 115 кв.м и лятна кухня с площ от 12 кв. м. при граници улица, УПИ 23-
975, УПИ 25-977 при продажна цена от 32 000 лева, която съгласно договора
следвало да бъде заплатена по следния начин – 9 000 лева да бъдат заплатени
в деня на подписване на предварителния договор, а остатъкът от сумата
23 000 лева – до 01.12.2018 г., на която дата следвало да се сключи
окончателния договор между страните.
От представеното заверено за вярност копие от нот. акт №91, том V,
рег. 2003, дело 600 от 05.06.2008 г. е видно, че ответникът А.Ю. А. се явява
собственик на процесния имот, надлежно придобит от него чрез договор за
покупко - продажба.
Представено е нот. заверено копие на скица на поземлен имот № 15-
1155139-11.12.2020 г., издадена от СГКК – Варна, по КККР, одобрени със
заповед РД – 18-1728/18.10.2018 г., от която се установява, че процесния имот
е записан с идентификатор 70175.502.339, находящ се в гр. Суворово, обл.
Варна, с трайно предназначение на територията „Урбанизирана”, начин на
трайно ползване „ниско застрояване”, номер по предходен план 976, с площ
по скица 792 кв. м., а по документ за собственост 770 кв. м. и собственик
АХМ. ЮС. АХМ..
Видно от нот. заверено копие на скица на сграда № 15-11-55170-
11.12.2020 г. издадена от СГКК – Варна в процесния поземлен имот с
3
идентификатор 70175.502.339 е застроена еднофамилна жилищна сграда с
идентификатор 70175.502.339.1 с площ от 69 кв. м., брой етажи 1, собственик
А. Ю. А., без данни идеални части и носители на други вещни права по данни
от КРНИ.
От представеното удостоверение изх. №**********/11.12.2020 г.,
издадено по чл. 264 ал.1 от ДОПК от Община Суворово е видно, че данъчната
оценка на процесния имот възлиза на 3 796, 20 лева, като собствениците А.
Ю. А. и М. И. Д. нямат непогасени задължения за местни данъци и такси
относно този имот.
От представеното удостоверение за граждански брак, издадено въз
основа на акт за граждански брак *** г. ответникът А. Ю. А. на *** г. е
сключил граждански брак с М. И. Ш., който с Решение №72/16.01.2012 г. на
РС – Добрич, влязло в законна сила на 08.02.2012 г. е бил прекратен.
Видно от нот. акт. № 59, т. IV, рег. № 2012, дело №488 от 14.12.2020
г. М. И. Д. е продала на ищеца ½ ид. част от поземлен имот с идентификатор
70175.502.339, находящ се в ***, с площ от 792 кв. м., с трайно
предназначение на територията „Урбанизирана”, начин на трайно ползване
„ниско застрояване”, номер по предходен план 976, ведно с ½ ид. част от
построената в имота жилищна сграда с площ от 69 кв. м. за сумата от 9 000
лева, която сума е изплатена в брой на продавача при подписване на
пълномощното.
Представено е и извлечение от извършено на 09.04.2018 г. плащане
чрез Western union Reise Bank на сумата 1 050 евро с изпращач В. А. И. и
получател А. Ю. А.
Гореизложената фактическа обстановка, обуславя следните
правни изводи:
За успешното провеждане на конститутивния иск с правно
основание чл. 19 ал. 3 от ЗЗД в тежест на ищеца е да установи елементите от
фактическия му състав, а именно: сключен валиден предварителен договор, в
установената от закона писмена форма, съдържащ съществените условия на
окончателния договор, които с оглед правната същност на подготвяния
окончателен договор в случая /договор за продажба на недвижим имот/ са
възможност и индивидуализация на вещта и цената на вещното право, до
степен, че да може решението за обявяване на предварителния договор за
4
окончателен да замести окончателния такъв. Необходимо е също падежът на
задължението за сключване на окончателен договор да е настъпил, както и
изправност на ищеца. В съдебната практика се приема, че неизправността на
ищеца -купувач не е пречка за упражняване на преобразуващото му право по
чл. 19 ал. 3 от ЗЗД, щом предварителният договор валидно обвързва страните
и не е развален или прекратен, а предопределя единствено условното или
безусловно произнасяне по иска. Когато задължението е за прехвърляне право
на собственост върху имот, съдът проверява и дали отчуждителят е
собственик на имота.
В разглеждания случай, предварителният договор от 12.02.2018,
предмет на упражненото от ищеца потестативно право, е сключен в писмена
форма. Договорът е валиден и отговаря на общите условия за действителност
на договорите, установени в чл. 26 - 33 от ЗЗД. Обективира постигнато между
страните по него съгласие относно съществените условия на договора за
покупко продажба – конкретно индивидуализиран недвижим имот,
съществуващ фактически като самостоятелен обект, който може да бъде
годен обект на прехвърлителна сделка. Установява се също така, че
обещателят е придобил недвижимия имот, предмет на предварителния
договор по време на брака си с М. И. Д., за което купувачът е узнал по –
късно. Предварителният договор сключен от единия съпруг с предмет, вещ
придобита в режим на СИО не е нищожен поради противоречие на закона,
доколкото с него не се извършва разпореждане с общата съпружеска вещ, а
само се обещава.
Установява се в конкретния случай, че СИО по отношение на имота,
предмет на предварителния договор е прекратена на 08.02.2012 г. с влизане в
сила на решението за развод на обещателя А. и бившата му съпруга Ш. След
прекратяване на брака, съпружеската общност е преобразувана в обикновена
имуществена дялова общност, при която дяловете на бившите съпрузи са
равни /чл. 28 от СК/. Вследствие прекратената СИО обещателя А.А. е
придобил ½ ид. ч. от правото на собственост върху имота, а останалата ½ ид.
ч. от правото на собственост върху имота принадлежи на неговата бивша
съпруга М. Ш. Тъй като обещателят е скрил от купувача този факт, следва
извода, че договорената в предварителния договор цена на имота от 32 000
лева е за целия имот, въпреки, че обещателят е притежавал само ½ ид. част от
него, т.е. обещал е да прехвърли повече, отколкото реално е пиртежавал.
5
Следователно, предмет на предварителния договор е само ½ от ид.
част от имота, описан в него, доколкото към момента на неговото сключване
обещателят не е притежавал целия имот, а само ½ ид. част от него, каквото се
и претендира с предявения иск. Страните са валидно обвързани от
насрещните си задължения по сключения предварителен договор за продажба
на недвижим имот, ½ ид. част от правото на собственост по отношение на
който принадлежи на продавача. При отсъствие на дължимо поведение от
обещателя да прехвърли по нотариален ред своята ½ ид. част от
собствеността върху имота, а приемателят е изправен /извършил е плащане на
уговорената предплата от 9 000 лева, удостоверено в предварителния
договор, впоследствие чрез своята съпруга на още малко 2 000 лева/, както и
настъпилият падеж на задължението за сключване на окончателен договор
/01.12.2018 г./, то в полза на последния е възникнало преобразуващото право
по чл. 19 ал. 3 от ЗЗД, което е надлежно упражнено с насоящия иск.
Въпреки, че не е изрично упоменато в предварителния договор,
съдът приема, че ищецът е следвало да изпълни своето насрещно задължение
при сключването на окончателния договор, предвид съвпадащата дата за
изплащане на остатъка от договорената цена и за сключване на окончателиня
договор – 01.12.2018 г.
Поради изложеното, предявения иск следва да бъде уважен с
условието по чл. 362 ал. 1 от ГПК купувачът да заплати остатъка от цената на
½ ид. част от недвижимия имот, предмет на предварителния договор в размер
на сумата от 5 000 лева /разликата между платената сума от 11 000 лева до 16
000 лева – ценатана ½ ид. част от недвижимия имот, предмет на
предварителния договор/.
Съгласно чл. 364 ал. 1 от ГПК ищецът дължи следващите се
разноски по прехвърляне на имота, а именно – нотариална такса, съгласно чл.
85 ал. 2 вр. чл. 87, определена по раздел II т. 8 от ТНТ към ЗННД, съобразно
материалния интерес, възлизаща на сумата 208 лева, която сума следва да се
плати по сметка на съда, местен данък, съгласно чл. 34 ал. 2 от Наредбата за
определяне размера на местните данъци на Община Суворово за придобиване
на имота в размер на сумата 480 лева /3% от договорената пазарна цена на
имота ½ от 32 000 лева = 16 000 лева/, съгласно чл. 47 ал. 2 вр. чл. 46 ал. 1 т. 1
от ЗМДТ, която сума следва да се преведе по сметка на Община Суворово е
6
10 лева такса за вписване на сделката, която да се плати по сметка на СВ при
РС - Девня.
Съгласно чл. 50 от ЗМДТ следва да се издаде заверен препис от
влязлото в сила решение за вписването му в нотариалните книги, но след като
се представят доказателства за внесен местен данък /чл. от ГПК/.
Върху имота следва да бъде наложена възбрана за стойността на
държавното вземане от 232.00 лв, до неговото заплащане, на основание чл. от
ГПК.
Съобразно уважаването на иска и отправената претенция по чл. 78
ал. 1 от ГПК с представени доказателства и списък на разноски, ответната
страна следва да бъде осъдена да заплати на ищеца обезщетение за сторените
разноски по делото в общ размер 2 650 лева, от който 1 010 лева депозит за
особен представител, 640 лева държавна такса и 1 000 лева възнаграждение за
адвокат.
Водим от изложеното и на основание чл. 235 и чл. 236 от ГПК, съдът
РЕШИ:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН сключения на 12.02.2018 г.
предварителен договор за покупко -продажба на недвижими имот, с който А.
Ю. А., ЕГН: **********, с адрес: *** като продавач, продава на Ж. К. А.,
ЕГН: **********, с адрес: *** като купувач, собствения си недвижим имот, а
именно: ½ ид. част от дворно място с площ от 770 кв.м., находящо се в ***,
за което е отредено УПИ 24-976 в кв. 39 по плана на ***, ведно с ½ ид. част от
построената в имота жилищна сграда с РЗП 115 кв.м и лятна кухня с площ от
12 кв.м при граници улица, УПИ 23-975, УПИ 25-977., а съгласно КК и КР,
одобрени със Заповед № РД-18-1728/18.10.2018 г. на Изпълнителния
директор на АГКК, представляващо ½ ид. част от ПИ с идентификатор
70175.502.339 с площ от 792 кв. м., находящ се в ***, ведно с ½ ид. част от
построената в имота едноетажна жилищна сграда с идентификатор
70175.502.339.1 с площ от 69 кв. м. ПРИ УСЛОВИЕ Ж. КР. АС., ЕГН:
********** да заплати на А. Ю. А., ЕГН: ********** сумата от 5 000 /пет
хиляди лв., 00 ст./ в двуседмичен срок от влизане в сила на решението, на
основание чл. 19 ал. 3 от ЗЗД и чл. от ГПК.
7
Ако в указания срок Ж. К. А., ЕГН: ********** не изпълни
задължението си, съдът по искане на ответника обезсилва решението, на
основание чл. 362 ал. 2 от ГПК.
ОСЪЖДА Ж. К. А., ЕГН: **********, с адрес: *** ДА ЗАПЛАТИ
сумата 480 лева /четиристотин и осемдесет лв., 00 ст./ по сметка на Община
Суворово, представляваща местен данък за придобиване на недвижим имот;
сумата 208 лева /двеста и осем лв., 00 ст./ по сметка на РС - Девня,
представляваща нотариална такса за сключване на окончателен договор за
покупко-продажба на недвижим имот; сумата 10 лева /десет лв., 00 ст./ по
сметка на Агенция по вписванията, представляваща такса за вписване на
договор за покупко - продажба, за които суми служебно да се впише възбрана
върху имота, като препис от решението се изпрати до СВ при РС - Девня за
служебно вписване на възбраната при евентуално непредставяне на
доказателства за внесени местен данък и нотариална такса.
ДА СЕ ИЗДАДЕ заверен препис на ищеца, след представяне на
документ за внасяне на определената такса в полза на ДРС и удостоверение
от Община Суворово, че са изплатени дължимите данъци и такси за имота, на
основание чл. 364 ал. 2 от ГПК.
ОСЪЖДА А. Ю. А., ЕГН: **********, с адрес: *** ДА ЗАПЛАТИ
на Ж. КР. АС., ЕГН: **********, с адрес: *** сумата 1 650 лева /хилиада
шестстотин и петдесет лв., 00 ст./, представляваща обезщетение за сторени
разноски по делото, на основание чл.78 ал.1 от ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Окръжен съд - Варна в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Девня: _______________________
8