Р Е Ш Е Н И Е № 39
гр. Шумен,15.04.2015 г.
Шуменският окръжен съд, гражданско отделение в открито заседание на двадесет и шести март, две хиляди и петнадесета година в състав:
Окръжен съдия: Константин Моллов
при секретар С.М., като разгледа докладваното от окръжния съдия Константин Моллов т. д. № 640 по описа за 2013 г. и за да се произнесе взе предвид следното:
Производството по делото е образувано по депозирана искова молба от „ТВ 1
– Телевизионна къща” ЕООД, със седалище и адрес на управление гр. София, пл. ...
№ 1, ет.6, офис17, ЕИК ..., представлявано от Р.Д.К., срещу „Нова телевизия”
ЕООД БУЛСТАТ ..., със седалище и адрес на управление гр. Шумен, ул. ... № 6,
представлявано от управи- теля Р.Д.К.. Ищецът твърди, че на 05.01.2010
г. между ищеца, в ка- чеството му на купувач и ответника, в качеството му на
продавач е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот.
С договорът ответникът се е задължил да прехвърли на ищеца с окончателния
договор за покуп- ко-продажба правото на собственост върху два обекта ателие и апартамент в чети- риетажна жилищна сграда с
административен адрес гр. Шумен, ул. ... № 6, подробно описани в исковата молба.
Ищецът се е задължил да заплати на
ответника за двата имота сумата от 60 000.00 лв. Въпреки, че ищецът е
заплатил изцяло в уговорените срокове продажната цена за имотите и въпреки мно-
гократните покани ответникът не е изпълнил задължението си за сключване на
окончателен договор, поради което и ищецът е предявил настоящия иск. Ищецът
моли съда да постанови решение, с което да обяви за окончателен скслючения
между страните предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти от
05.01.2010 г.
Ответникът, в срока по чл.367, ал.1 от ГПК е подало отговор, в който заявява, че признава изцяло предявеиня срещу него иск.
От събраните по делото доказателства, не оспорени от страните, преценени по отделно и в съвкупност съдът приема за установено следното:
На 05.01.2010
г. между ищеца, в качеството му на купувач и ответника, в качеството му на
продавач е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот.
С договорът ответникът се е задължил да прехвърли на ищеца с окончателния
договор за покупко-продажба правото на собственост върху два обекта в четириетажна жилищна сграда с магазини съгласно Разрешение
за строеж № 72/22.03.2005 г. и № 324/08.09.2005 г. на Община Шумен изградена в
съсобствен на дружеството недвижим имот дворно място от 375 кв.м. съставляващо
УПИ ІХ-... по плана на гр. Шумен с административен адрес гр. Шумен, ул. ... №
6, при граници: улица, УПИ Х-4123, УПИ
ІІІ-3463, УПИ VІІІ-4121, а именно ателие № 2 на ІІ етаж, състоящо се от входно
антре, стая сервизно помещение и тераса със ЗП 33,41 кв.м., при граници: от
изток – калкан, от запад – общо стълбище,
от север – двор, от юг – ап. Б и общо стълбище, от горе – ап.2, от долу – гарж
В и проход, заедно с 0,03330 ид. ч от общите части на сградата, както и
съответните ид. ч. от правото на строеж и апартамент № 4 – мансарда, на
тавански етаж, състоящ се от входно антре, кухня, дневна, две спални, две
сервизни помеще- ния, складово помещение и тераса, на две нива със ЗП 128,19
кв. м., при граници: от изток – ап. № 5 и общо стълбище, от запад – калкан, от
север – двор, от юг – улица, от горе – покрив и от долу – апартамент № 1,
заедно с 0,11753 ид.ч. от об- щите части на сградата, както и съответните ид.
ч. от правото на строеж, както и ½ ид.ч. от дворно място с площ от 375
кв. м. съставляващо УПИ ІХ – ..., по плана на гр. Шумен, ул. ... № 6, при
граници: улица, УПИ Х-41 23, УПИ ІІІ-3463, УПИ VІІІ-41 21 – чл.1, ал.1 от
договора.
Съгласно чл.3 от договора ищецът е следвало
да заплати уговорената в чл.1, ал.2 от договора продажна цена в размер на
60 000.00 лв. в срок до 31.12.2010 г. Сумата е следвало да бъде платена на
дванадесет ежемесечни вноски от по 5 000.00 лв. Всяка от вноските е
следвало да бъде платена до края на текущия месец за който се дължи. Съгласно
чл.10 от предварителния договор, окончателният договор е следвало да бъде
сключен в срок до 30.01.2011 г. при нотариус с район на дейст- вие Районен съд
гр. Шумен.
Ответникът признава, че е получил изцяло уговорената
с предварителния договор продажна цена в размер на 60 000.00 лв., а и в
чл.1, ал.2 от предварителния договор се съдържа изричния текст, че купувачът е
заплатил на продавача по- купната цена в размер на 60 000.00 лв., като
настоящия договор служи за разписка за получената сума.
От приложените по делото Нотариален акт за
покупко-продажба, № .../2005 г. на нотариус А.А., с рег. № 019 на НК, с райно
на действие РС гр. Шумен и договор за доброволна делба акт № ====/2005 г. от 27.10.2005 г., с нотариална
заверка на подписите, впи- сан на 27.10.2005 г. под № 154,, вх. рег.№ 7804 на
Службата по вписванията гр. Шумен и от Справката на Агенцията по вписванията от
16.12.2014 г. се установява, че към дата на сключването на
предварителния договор, към момента на вписване- то на исковата молба по чл.
19, ал. 3 от ЗЗД и към 16.12.2014 г. ответникът
е собст- веник на описаните в предварителния договор недвижими имоти.
Ответникът признава, че
не е изпълнил задължението си да сключи оконча- телен договор в уговорения
между страните срок.
Видно от представените скици № № 16202, 16203 и 16204 от 02.12.2013 г. на СГКК гр. Шумен се установява, че за процесните имоти има нанесени иденти- фикационни номера, а именно: дворно място от 375 кв.м. съставляващо поземлен имот с идентификатор 83510.671.27 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Шумен, одобрени със Заповед РД – 18-52/25.11.2005 г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменени със Заповед КД – 14-27-1693/20.07.2009 г. на началника на СГКК Шумен, при съседи имоти с идентифика- тори както следва: имот с идентификатор 83510.671.31, имот с идентификатор 83510.671.26 и имот с идентификатор 83510.671.21, имот с идентификатор 83510. 671.20, имот с индификатор 83510.671.28; ателие № 2, с идентификатор 83510. 671.27.5.10 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Шумен, одобре- ни със Заповед РД – 18-52/25.11.2005 г. на Изпълнителния директор на АГКК, находящо се в сграда № 5, разположена в поземлен имот с идентификатор 83510. 671.27, , със съседни самостоятелни обекти в сградата: на същият етаж обект с идентификатор 83 510.671.27.5.8; под обекта – обект с идентификатор: 83510.671. 27.5.15 над обекта – обекти с идентификатор: 8351.671.27.5.6 и 83510.671.27.5.2 и апартамент № 4, представляващ имот с идентификатор 83510.671.27.5.4 по кадастралната ката и кадастралните регистри на гр. Шумен, одобрен със Заповед РД – 18-52/25.11.2005 г. на Изпълни- телния директор на АГКК, находящо се в сграда № 5, разположена в поземлен имот с идентификатор 83510.671.27, със съ- седни самостоятелни обекти в сградата: на същ етаж обект с идентификатор 83510. 671.27.5.5; под обекта – обект с идентификатор: 83510.671.27.5.1.
Данъчната оценка на имотите е 153 503.80 лв., видно от Удостоверения за данъчна оценка изх. № № Д0007619 и Д0007619 от 21.11.2013 г.
От приложеното по делото (л.22) Удостоверение за актуално състояние от 15.11.2013 г., издадено от ШОС на основание § 5г от ПЗР на ЗТР се установява, че ответното дружество не е пререгистрирано по ЗТР в срока по § 4, ал.1 от ПЗР на ЗТР. Поради това обстоятелство дейността на ответника е прекратена на основание § 5, ал.2 от ПЗР на ЗТР. От това удостоверение, както и от справката на Търговския регистър за актуалното състояние на ищеца (л.20) се установява, че едноличен соб- ственик на капитала на двете търговски дружества и техен управител е лицето Р.Д.К. ЕГН **********.
С оглед на изложената фактическа обстановка съдът достига до следните правни изводи:
Налице е правен спор относно изпълнение на поетото от ответника, с предва- рителния договор за покупко-продажба на недвижим имот, задължение да прехвър- ли собствеността върху описаните в договора недвижими имоти. Предявеният кон- ститутивен иск е с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД. Искът, предвид Определе- ние № 654 от 20.08.2014 г. по ч.т.д. № 1123/2014 г. на ВКС, ТК, І т.о. е процесуално допустим. Разгледан по същество е неоснователен поради следните съображения:
Съдът е сезиран с искова молба с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД, за обя- вяване на предварителен договор за окончателен, който има за предмет прехвър- ляне на вещно право върху недвижими имоит. С иска по чл.19, ал.3 ЗЗД добросъ- вестната страна по предварителния договор, която е изпълнила своето задължение или е готова да го направи, иска от съда да обяви договора за окончателен. Искът е конститутивен, тъй като правата които се защитават са потестативни, чрез упражняването им се постига правна промяна – сключване на окончателен договор между страните. Последиците на съдебното решение не се различават от тези на доброволно сключен договор пред нотариуса. Затова при обявяване на предвари- телния договор за окончателен от съда купувачът става собственик на имота от мо- мента на влизане в сила на съдебното конститутивно решение и настъпва вещно- правния, транслативен /прехвърлителен/ ефект на сделката.
В
конкретния случай, ответникът „Нова
телевизия” ЕООД не се е пререги- стрирал по реда на Закона за търговския
регистър до 31.12.2011 г., съгласно § 4, ал. 1 от ПЗР на ЗТР.
Съгласно § 5, ал.2 от ПЗР на ЗТР дейността на търговските дружества, за кои- то не е направено искане за пререгистрация в срока по § 4, ал.1, или имат влязъл в сила отказ за пререгистрация, се прекратява на 01.01.2012 г. Търговските дружест- ва, които не са се пререгистрирали в срока по § 4, ал. 1 или имат влязъл в сила от- каз за пререгистрация, нямат право да осъществяват търговска дейност, да предявя- ват искове и да подават молби за образуване на изпълнителни производства, освен молба за откриване на производство по несъстоятелност, да извършват разпореди- телни сделки с имуществото си, освен да заплащат дължими суми на работници и служители, както и да извършват преводи на суми за погасяване на публични за- дължения. Извършените след 31.12.2011 г. разпоредителни сделки с имущество на търговските дружества с прекратена дейност са нищожни. Съгласно §5, ал.3 от ПЗР на ЗТР законните представители на търговски дружества и кооперации с прекратена дейност от 1 януари 2012 г. могат само да приемат волеизявления, от- правени към тези търговци, както и да подават молби за обявяването им в несъс- тоятелност. Следователно, статутът на непререгистрираните търговци се характе- ризира със следните белези: забрана за осъществяване на търговска дейност, предявяване на искове и образуване на изпълнителни производства, забрана за извършване на разпоредителни сделки, както и десезиране на дружествените орга- ни. Забраната обхваща всички сделки, които имат вещно-прехвърлителен ефект. Нормата има за цел запазване имуществото на длъжника в състоянието, в което то се е намирало към датата на прекратяване на дейността му, с цел гарантиране пра- вата на кредиторите на тези търговци за справедливо удовлетворяване на вземания- та им. Имуществото на прекратените търговци по §5, ал.2 от ПЗР на ЗТР би могло да бъде предмет на претенции от страна на трети лица от собственически, владел- чески или облигационен характер. От друга страна, същото е годен и желан обект за принудително изпълнение за събиране на парични вземания, поради което забра- ната за извършване на разпоредителни сделки със същото е по естеството си гаран- ция за законосъобразното упражняване на правото на кредиторите да реализират- правата си и да съберат вземанията си в хода на производството по ликвидация. С оглед осъществяване на тази крайна цел законът предвижда пълна нищожност на сделките, сключени в нарушение на забраната по пар.5, ал.2 от ПЗР на ЗТР.
Забраната не е абсолютно, доколкото от обхвата й са изключени сделките, сключени от търговеца с цел заплащане на суми дължими на работници и служители, както и за погасяване на публични задължения (§5, ал.2, изр.1 от ПЗР на ЗТР). Следва да се посочи, че нормата следва да се тълкува стеснително, съоб- разно допустимите от закона цели на сделката. Но в конкретния случай не са нали- це данни сделката да се извършва именно с оглед на целите посочени в (§5, ал.2, изр.1 от ПЗР на ЗТР, а именно погасяване на задължения към работници и служите- ли или публични задължения.
Съгласно § 5 ал.3 от ПЗР на ЗТР органите на непререгистрираните дружест- ва губят правото да осъществяват действия по управление и представителство на тези субекти. Това следва от изричната забрана която предвижда едно - единствено изключение – приемане на волеизявления от трети лица, отправени към тези тър- говци /изявления за прекратяване на договор, за заплащане на парични суми, за връщане на родово определени вещи/. В този случай изричното изявление на представляващите дружеството, че насрещното волеизявление е достигнало до тях, ще сочи на недвусмисленото му приемане. Установената от закона забрана за из- вършване на фактически действия и сделки обезсмисля възможността за формира- нето и изразяването на правновалидна воля от страна на дружествените органи. В този смисъл всички волеизявления, отправени от представляващите дружеството до трети лица, са правно ирелевантни и не пораждат валидни правни последици.
В §5а, ал.1 от ПЗР на ЗТР е предвидена възможността да се извърши ликви- дация на търговеца, като същата следва да приключи в срок от една година (§5б, ал.8 от ПЗР на ЗТР). Процедурата по ликвидация на търговеца може да бъде иницирана както от негов кредитор, така и от съдружник или член на управителен орган на непререгистрирания търговец) §5а, ал.2 от ПЗР на ЗТР), включително и след срока по §5а, ал.1 от ПЗР на ЗТР, когато е налице неприключило съдебно или арбитражно производство - §5а, ал.3 от ПЗР на ЗТР. Следователно единствените, предвидени от закона, възможности за извършване на разпоредителни сделки с имущество на непререгистриран търговец са при осребряването му от ликвидатора в рамките на ликвидационното производство (чл.268 от ТЗ) или от синдика в хода на производството по несъстоятелност, във фазата на осребряване на имуществото (чл.716 – чл.719 от ТЗ). Само при тях се постига целта на §5, ал.2 от ПЗР на ЗТР, а именно максимално гарантиране и запазване интересите на кредиторите на непре- регистрирания търговец.
Предвид
гореизложеното, съдът в настоящия си състав, счита, че чрез предя- вяване на
конститутивния иск по чл.19, ал.3 от ЗЗД от страна на ищеца и признава- не на
неговата основателност от страна на ответника, страните в настоящия процес се
стремят да заобиколят разпоредбата на §5, ал.2 от ПЗР на ЗТР и да осъществят
един забранен от закона правен резултат. Допълнително основание за този извод
дава и обстоятелството, че едноличен собственик на капитала на двете търговски
дружества и техен управител е лицето Р.Д.К., ЕГН **********. Т.е. едно и също
лице формира и изявява волята и на двете юридически лица. Сле- дователно при
уважаване на предявения от ищеца иск, последиците от влизане в сила на
съдебното решение ще бъдат като на сключен договор за покупко-продаж- ба, а
именно ще се осъществи транслативния ефект по чл.24 от ЗЗД, и собственост- та
върху имотите на непререгистрирания търговец ще се прехвърли на ищеца., с което
ще се осъществи забранения от §5, ал.2 от ПЗР на ЗТР правен резултат. С оглед
на това предявения от „ТВ 1 –
Телевизионна къща” ЕООД иск с правно ос- нование чл.19, ал.3 от ЗЗД се явява
неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
Ответното дружество не е
претендирало заплащане а и не са представени доказателства за извършването на
деловодни разноски, поради което такива не му се присъждат.
Водим от гореизложеното, съдът
Р Е
Ш И :
Отхвърля
като неоснователен предявения от
„ТВ 1 – Телевизионна къща” ЕООД, със седалище и адрес на управление гр. София,
пл. ... № 1, ет.6, офис17, ЕИК ..., представлявано от Р.Д.К., срещу „Нова
телевизия” ЕООД БУЛСТАТ ..., със седалище и адрес на управление гр. Шумен, ул. ...
№ 6, представлявано от управи теля Р.Д.К. иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на сключения между страните
предварителен договор за покупко-продажба на недви- жими имоти от 05.01.2010 г.
Решението може да се обжалва пред Апелативен съд град Варна в двуседми- чен срок от връчването му на страните.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: