Р Е
Ш Е Н
И Е
№
877
гр.Русе, 21.05.2019 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Русенски районен съд IV граждански състав
в публично заседание на двадесет и втори април през две хиляди и деветнадесета
година в състав:
Председател :
Виржиния Караджова
при секретаря Василена
Жекова
в присъствието на
прокурора ……………………………..
като разгледа
докладваното от съдията гражданско дело
№ 8191 по описа за 2018 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Ищецът ”АДИС ИНВЕСТ”
ЕООД-Русе твърдят, че на 13.06.2011 г. между тях и насрещната страна бил
подписан предварителен договор за покупко-продажба, по силата на който те
се задължили да продадат на ”БУЛГАР-АЙ-ТИ-ЕН”
ООД следните недвижими имоти:
1.от поземлен
имот с идентификатор 63427.2.4091, находящ се в гр.Русе, ул.”...”8, с площ от
266 кв.м, при съседи: 63427.2.1500, 63427.2.4089. 63427.2.4097, 63427.2.4096.
63427.2.4095, 63427.2.4092-САМО 15.98 кв.м ид.части от правото на собственост
върху описаната недвижимост с право на реално ползване на паркомясто №4 с площ
по таблица за ценообразуване от 13.17 кв.м, находящо се в югозападната на ПИ,
при съседи: паркомясто №3, ПИ 63427.2.4089, ПИ 63427.2.4097, ПИ 63427.2.4096;
2.от поземлен
имот с идентификатор 63427.2.4091., находящ се в гр.Русе, ул.”...”8, с площ от
266 кв.м, при съседи: 63427.2.1500,
63427.2.4089, 63427.2.4097, 63427.2.4096. 63427.2.4095. 63427.2.4092-САМО 15.16
кв.м ид. части от правото на собственост
върху описаната недвижимост с право на реално ползване на паркомясто №3 с площ
по таблица за ценообразуване от 12.49 кв.м, находящо се в югозападната на ПИ,
при съседи: паркомясто №4, паркомясто № 2, ПИ 63427.2.4096.
Според чл.2 от
контракта, купувачът се задължил да заплати продажна цена за двата имота общо в
размер на 11833,20 евро, с ДДС.Към
момента на сключване на договора било дадено капаро от 1000 евро.Останалата
част от дължимата сума в размер на 10 833.20 евро, с ДДС, ответникът се ангажирал
да изплати в срок до 13.12.2013 г.Страните се споразумели да сключат
окончателен договор за продажба в 30-дневен срок от датата на пълното погасяване
на цената.
Сочат, че ответното
дружество е неизправен съконтрахент.Купувачът не заплатил остатъка от
продажната цена, поради което и между тях не се сключил окончателен
договор.Считат, че това виновно неизпълнение на ответника им дава право да в
хипотезата на чл.87 от ЗЗД с исковата молба да заявяват, че развалят контракта.В
тази връзка намират, че дружеството понастоящем ползва без основание процесните
паркоместа, фактически обособени на място като гаражи.
Искат ”БУЛГАР-АЙ-ТИ-ЕН”
ООД-Русе (в несъстоятелност) да бъдат осъдени да им предадат държанието на процесните
недвижими имоти.Търсят се разноски по делото.
Ответникът ”БУЛГАР-АЙ-ТИ-ЕН”
ООД (в несъстоятелност), чрез синдика, не признават исковете.Оспорват ищецът да
е собственик на процесните имоти.Твърдят, че купувачът по предварителния
договор не държи спорните паркоместа.Иска се отхвърляне на исковете.
Приети за
съвместно разглеждане с първоначалната претенция са насрещните искове на ”БУЛГАР-АЙ-ТИ-ЕН”
ООД-Русе /в несъстоятелност/, чрез синдика, да бъде прогласена нищожността на
сключения между страните Предварителен договор за покупко-продажба на недвижими
имоти от 13.06.11 г. на основание чл.26 ал.2 пр.1 от ЗЗД-поради невъзможен
предмет, както и да бъде осъден насрещния ответник да заплати сумата от
1 000 евро, получена от дружеството-продавач без правно основание по
нищожен договор, ведно със законната лихва върху нея от 19.02.2019 г.
Насрещният
ответник оспорва исковете.Счита, че претенцията за връщане на сумата от
1 000 евро е погасена по давност.
След преценка на събраните по делото
доказателства, съдът приема за установено следното:
Представен е Нот.акт за продажба на недвижим имот
срещу задължение за застрояване № 190 том ІV дело № 537/16.12.2005 г. на
Нотариус рег.№ 213 на НтК, по силата на който ”АДИС ИНВЕСТ” ООД закупили дворно
място, без наличните там сгради (за които собственикът дал съгласие да бъдат
впоследствие съборени), находящо се в гр.Русе по ул.”...” № 8, цялото с площ от
268 кв.м, обозначено по скица като имот пл.№ 4091, за което е образуван УПИ І в
кв.305 по кадастралния план на града, ЕКАТТЕ 63427, одобрен със Заповед № 434/
02.07.1985 г. на ИК на ГНС и заповед за одобряване на ЧЗРП и КЗСП № 1680/
06.11.1997 г. на Община-Русе, при граници: ул.”...”, УПИ ІІ-4092, имот пл.№
4095, имот пл.№ 4096 и имот пл.№ 4089, като освен заплащането на определена
цена на продавача, дружеството се задължили да изготвят и одобрят за своя
сметка цялостен инвестиционен проект за застрояване на монолитна жилищна сграда
с фирмени помещения, както и в определен срок да учредят в полза на
съконтрахента право на строеж за апартаментите в бъдещата сграда, да прехвърлят
съответните за тези жилища идеални части от правото на собственост върху
терена, както и му продадат 30 кв.м обща застроена площ от сградата.
Видно от Удостоверение № 400/20.12.2007 г.,
издадено от Община-Русе, обектът (строеж четвърта категория ”Жилищна сграда ”...”
с площ от 138 кв.м) е въведен в експлоатация.
Приложено е копие от кадастрална карта с данни от
КРНИ, издадено от СГКК-Русе, касаещо поземлен имот с идентификатор 63427.2.4091
с номер по предходен план: кв.305, парцел І-4091, предназначен за високо
застрояване.В документа, освен ищеца, като притежател на идеални части от
земята (без конкретизиран размер), са вписани седем собственика, придобили
правото на собственост на обекти в сградата през периода 2006-2007 г., в това
число и ответника.На 05.09.2007 г. дружеството закупило офис и 12,397 % от
правото на собственост на поземления имот, равняващи се на 33,22 кв.м (л.40).
По делото няма
спор, че на 13.06.2011 г. между страните е бил подписан предварителен договор, по
силата на който ”АДИС ИНВЕСТ” ЕООД се задължили да продадат на
”БУЛГАР-АЙ-ТИ-ЕН” ООД от поземлен имот с
идентификатор 63427.2.4091, находящ се в гр.Русе, ул.”...”8, с площ от 266
кв.м, при съседи: 63427.2.1500, 63427.2.4089. 63427.2.4097, 63427.2.4096.
63427.2.4095, 63427.2.4092-САМО 15.98 кв.м ид.части от правото на собственост
върху описаната недвижимост с право на реално ползване на паркомясто № 4 с чиста
площ по таблица за ценообразуване от 13.17 кв.м, находящо се в югозападната на
ПИ, при съседи: паркомясто №3. ПИ 63427.2.4089. ПИ 63427.2.4097, ПИ
63427.2.4096, и от същия поземлен имот-САМО 15.16 кв.м ид.части от правото на собственост с право на
реално ползване на паркомясто № 3 с чиста площ по таблица за ценообразуване от
12.49 кв.м, находящо се в югозападната на ПИ, при съседи: паркомясто № 4,
паркомясто № 2 и ПИ 63427.2.4096, за сумата от 11 833,20 евро, с вкл.ДДС,
от която на същата дата били престирани като задатък 1 000 евро.Срокът за
заплащане на останалата част от продажната цена бил определен до 13.12.2013 г.Страните
се съгласили да сключат окончателен договор в срок от 30 дни след пълното
погасяване на определената сумата.Според чл.4, продавачът се задължил да
предаде владението на недвижимостите, предмет на сделката, в деня на вписване
на нотариалния акт.В съдебно заседание представителят на ищеца е заявил, че се
касае до паркоместа, обособени под навес със затварящи се метални врати, като
ползването им било предадено на ответника още със закупуване от негова страна
на обекта в сградата.
По делото няма
спор, че купувачът не е заплатил остатъка от продажната цена.
На 06.06.2018
г. по отношение на ответното дружество е открито производство по
несъстоятелност.
При тази
фактическа обстановка, съдът прави следните правни изводи:
По делото
безспорно се установява, че през 2005 г. ищецът е закупил незастроената част от
дворно място, където впоследствие изградил монолитна жилищна сграда.От момента
на приключване на строителството там е възникнала етажна собственост.Данните по
делото сочат, че до 2007 г. ищецът, ведно
със своят праводател и с още шест лица, измежду които и ответното дружество, са
станали съсобственици по отношение на земята.Неизяснен е въпросът притежава ли понастоящем
дружеството-продавач самостоятелен обект в сградата.
Според чл.23
от ЗКИР, в редакцията му към датата на сключване на предварителния договор,
недвижимите имоти могат да бъдат поземлен имот, сграда и самостоятелен обект в
сграда.Видът на последните е определен в ЗУТ и Наредба № 7. Според посочените
нормативни актове самостоятелните обекти в сграда са жилище, ателие, офиси,
кабинет за индивидуална и творческа дейност, магазини, аптеки, кабинети за
здравни нужди и гаражи.Изискване за последните е да бъдат отделени със
стени.Съгласно трайната практика на ВКС, паркомястото представлява необособена
и несамостоятелна част от друг обект, поради което и не може да бъде обект на
прехвърлителна сделка ( Решение № 171/08.08.2014 г. по гр.д.№ 4175/2013 г. на
ВКС, IV г.о., Решение № 53/08.05.2009 г. по гр.д.№
5871/2007 г. на ВКС, І
г.о.,
Решение №
1159/30.12.2008 г. по гр.д.№ 3834/2007 г. на ВКС, III г.о, Решение № 222/30.03.2010
г. по гр.д.№ 4076/2008 г. на ВКС, IV г.о., Решение № 199/10.08.2015 г. по гр.
д.№ 5955/2014 г. на ВКС, IV г.о., и др.).Промяна в това положение няма и след въвеждането на
ал.4 от чл.37 на ЗУТ през 2015 г.Нормата говори за гараж със статут на
самостоятелен обект в сграда, паркинг-гараж със статут на обща част в сграда
или отделни места за паркиране със статут на принадлежност към съответните
самостоятелни обекти в сградата.В този смисъл основателни са наведените доводи
от насрещния ищец, че сключеният между страните предварителен договор за
покупко-продажба има невъзможен предмет и като такъв се явява нищожен.Според
чл.34 от ЗЗД даденото по такава сделка подлежи на връщане.В процесния случай
няма спор, че ответникът е заплатил на насрещната страна капаро от 1 000
евро.То се явява получено при начална липса на основание и не се следва на
ищеца.Претенцията по чл.55 ал.1 от ЗЗД за връщане на сумата обаче е предявена
след изтичане на давностния срок по чл.110 от ЗЗД.Съдът, при съобразяване на
направеното възражение от насрещния ответник в тази насока, както и задължителните разяснения в т.7 на ППЛВС №
1/1979 г., счита, че следва да отхвърли втория насрещен иск.
В хода на
производството останаха недоказани твърденията на първоначалния ищец, че
спорните паркоместа са обособени под навес и са със затварящи се метални
врати.Липсват доказателства, че не е бил съобразен чл.4 от предварителния
договор и обектите са били реално предадени на ответника още през 2007 г.Не се
установява също, че купувачът по предварителния договор държи понастоящем
процесните недвижимости.Само на това основание първоначалните претенции трябва да се отхвърлят, независимо,
че ищецът е упражнил потестативното си право да развали контракта.Съдът съобразява също, че дворът, извън застроената
му част, е сред изрично изброените в чл.38 от ЗС общи части по предназначение,
без които сградата може да съществува, но същите са създадени и предназначени
да обслужват общо всички собственици на обектите в нея.Когато има пълно
съвпадение между етажните собственици и собствениците на дворното място, дворът
се явява обща част.Ако се приеме, че ищецът е етажен съсобственик, то няма
основание, при липса на ангажирани доказателства, нито пък наличие на твърдения
в насока за взето решение от Общото събрание за промяна в статута на процесната
част от поземления имот, да се обоснове
извод, че дружеството-продавач притежава еднолично частта от земята,
индивидуализирана по контракта с площ и граници.В случай, че етажните
собственици, в това число и ответникът, не са единствени съсобственици в
дворното място, т.е. ищецът няма самостоятелен обект в сградата, а притежава
само земя, то разпределението на правото
на ползване върху свободната част от поземления имот може да стане само по реда
на чл.32 ал.2 от ЗС (Решение № 481 от 25.05.2011 г. на ВКС по гр.д.№ 979/2009
г., І г.о.).По делото не се твърди дружеството-продавач да е предприело някакви
действия в тази насока.При това положение липсва основание ответникът да бъде
осъден да им предаде държанието на спорните паркоместа.Исковете трябва да се
отхвърлят.
Насрещният ищец дължи
държавна такса във връзка с отхвърлената претенция за връщане на сумата, дадена
по нищожен договор.
По изложените съображения, съдът
Р Е
Ш И :
ОТХВЪРЛЯ исковете на ”АДИС ИНВЕСТ” ЕООД, ЕИК *********,
със седалище и адрес на управление: гр.Русе, ул.”Дойран” № 15, вх.2, ет.1, офис № 6, представлявано
от управителя А.С.П., със съдебен адрес:***, чрез адв.К.К. ***, срещу ”БУЛГАР-АЙ-ТИ-ЕН” ООД, ЕИК *********, (в несъстоятелност), със седалище и
адрес на управление: гр.Русе,
ул.”Константин Величков” № 3, представлявано от синдика Т.Н.Н.,***, за
предаване държанието на следните недвижими имоти:
1.от поземлен
имот с идентификатор 63427.2.4091, находящ се в гр.Русе, ул.”...”8, с площ от
266 кв.м, при съседи: 63427.2.1500, 63427.2.4089. 63427.2.4097, 63427.2.4096.
63427.2.4095, 63427.2.4092-САМО 15.98 кв.м ид.части от правото на собственост
върху описаната недвижимост с право на реално ползване на паркомясто №4 с площ
по таблица за ценообразуване от 13.17 кв.м, находящо се в югозападната на ПИ,
при съседи: паркомясто №3. ПИ 63427.2.4089. ПИ 63427.2.4097, ПИ 63427.2.4096;
2.от поземлен
имот с идентификатор 63427.2.4091., находящ се в гр.Русе, ул.”...”8, с площ от
266 кв.м, при съседи: 63427.2.1500,
63427.2.4089, 63427.2.4097, 63427.2.4096. 63427.2.4095. 63427.2.4092-САМО 15.16
кв.м ид. части от правото на собственост
върху описаната недвижимост с право на реално ползване на паркомясто №3 с площ
по таблица за ценообразуване от 12.49 кв.м, находящо се в югозападната на ПИ,
при съседи: паркомясто №4, паркомясто № 2, ПИ 63427.2.4096, като неоснователни.
ПРОГЛАСЯВА на основание
чл.26 ал.2 пр.1 от ЗЗД нищожността на
сключения между ”АДИС ИНВЕСТ” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр.Русе, ул.”Дойран” № 15, вх.2, ет.1, офис №
6, и ”БУЛГАР-АЙ-ТИ-ЕН” ООД, ЕИК *********, (в несъстоятелност), със седалище и адрес на управление: гр.Русе, ул.”Константин Величков” № 3, Предварителен
договор за покупко-продажба от 13.06.2011 г. на следните недвижими имоти: .от
поземлен имот с идентификатор 63427.2.4091, находящ се в гр.Русе, ул.”...”8, с
площ от 266 кв.м, при съседи: 63427.2.1500, 63427.2.4089. 63427.2.4097,
63427.2.4096. 63427.2.4095, 63427.2.4092-САМО 15.98 кв.м ид.части от правото на
собственост върху описаната недвижимост с право на реално ползване на
паркомясто №4 с площ по таблица за ценообразуване от 13.17 кв.м, находящо се в
югозападната на ПИ, при съседи: паркомясто №3. ПИ 63427.2.4089. ПИ
63427.2.4097, ПИ 63427.2.4096;
2.от поземлен
имот с идентификатор 63427.2.4091., находящ се в гр.Русе, ул.”...”8, с площ от
266 кв.м, при съседи: 63427.2.1500,
63427.2.4089, 63427.2.4097, 63427.2.4096. 63427.2.4095. 63427.2.4092-САМО 15.16
кв.м ид. части от правото на собственост
върху описаната недвижимост с право на реално ползване на паркомясто №3 с площ
по таблица за ценообразуване от 12.49 кв.м, находящо се в югозападната на ПИ,
при съседи: паркомясто №4, паркомясто № 2, ПИ 63427.2.4096,поради невъзможен
предмет.
ОТХВЪРЛЯ предявения от ”БУЛГАР-АЙ-ТИ-ЕН” ООД, ЕИК *********, (в несъстоятелност), със седалище и
адрес на управление: гр.Русе,
ул.”Константин Величков” № 3, представлявано от синдика Т.Н.Н.,***, срещу ”АДИС ИНВЕСТ” ЕООД, ЕИК *********,
със седалище и адрес на управление: гр.Русе, ул.”Дойран” № 15, вх.2, ет.1, офис № 6, представлявано
от управителя А.С.П., със съдебен адрес:***, чрез адв.К.К. ***, иск за
заплащане на сумата от 1 000 евро, получена при начална липса на правно основание по нищожен Предварителен
договор за покупко-продажба на паркомясто № 3 и паркомясто № 4, находящи се в поземлен
имот с идентификатор 63427.2.4091., гр.Русе, ул.”...”8, при съседи:
63427.2.1500, 63427.2.4089, 63427.2.4097, 63427.2.4096. 63427.2.4095.
63427.2.4092, като погасен по давност.
ОСЪЖДА ”БУЛГАР-АЙ-ТИ-ЕН” ООД, ЕИК *********,
(в несъстоятелност), със
седалище и адрес на управление: гр.Русе, ул.”Константин Величков” № 3,
представлявано от синдика Т.Н.Н.,***, да заплатят по с/ка на РРС държавна такса
за производството в размер на 78,23 лв.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред
Русенски окръжен съд в 2-седмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: /п/