Р
Е Ш Е
Н И Е №
гр. С. 16.02.2016
г.
В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, първо гражданско
отделение, І-6 състав
в публичното заседание на осми
декември
две хиляди и петнадесета година
в състав:
Председател : ПЕТЯ АЛЕКСИЕВА
при секретаря А.С. и в
присъствието на
прокурора
като разгледа докладваното от
съдия Алексиева
гр. дело № 15538 по
описа
за 2014 г. и за да се произнесе
, взе предвид следното:
Производството е образувано по
искова молба, подадена от Ю.В.С. срещу Г.Н.Г., Е.Н.Г. и „Б.П.Б.“ АД, с която са
предявени пасивно, субективно и обективно, кумулативно съединени искове с
правно основание чл. 26, ал. 2, ЗЗД, вр. с чл.167, ал.3 от ЗЗД, вр. с чл.170 от ЗЗД, иск с правно основание
чл.26, ал.2, предл.2 от ЗЗД, евентуално съединен с иск с правно основание
чл.42, ал.2 от ЗЗД.
В исковата
молба, уточнена с молба от 15.09.2015 г. се твърди, че ищцата е собственик на
УПИ с идентификатор 68134.1943.1307, с адрес на поземления имот: гр. *************
по силата на нотариален акт № 1, дело № 1/2004 г. и нотариален акт за
покупко-продажба на идеална част от недвижим имот № 119, дело № 102/2013 г.
Твърди се, че по приращение на основание чл.92 от ЗС ищцата е собственик и на
построената в същия УПИ жилищна сграда, част А, източен близнак с идентификатор
68134.1943.1307.1. Твърди се, че с нотариален акт № 157, дело № 136/2005 г. в
полза на ответника Г.Г. е учредено право на строеж в имота, който с влязло в
сила решение е прогласен за нищожен на основание чл.26, ал.2 във връзка с
чл.42, ал.2 от ЗЗД. Поддържа се, че решението е влязло в сила на 28.04.2014 г.
Твърди се, че с нотариален акт за учредяване на договорни ипотеки № 52, дело №
44/2006 г. двамата ответници-съпрузи в качеството си на кредитополучатели и
ипотекарни длъжници сключват договор за кредит с третия ответник в размер на
180 000 евро. За обезпечаване на всички вземания на банката-двамата
ответници физически лица учредяват ипотека върху жилищната сграда част А, източен
близнак, а ответникът Г.Г., представяйки се за пълномощник на ищцата въз основа
на пълномощно с рег. № 7028/23.10.2003 г. /обявено с влязло в сила на
08.04.2014 г. решение в частта за обременяване на имота с вещни и облигационни
тежести за неавтентичен документ/, учредява в полза на банката-ответник ипотека
върху собствения на ищцата УПИ ІІІ-795, кв.45А по плана на гр. С., кв. Б. с
площ от 865 кв.м.
Моли съда да постанови решение, с
което да прогласи на основание чл.
26, ал. 2, ЗЗД, вр. с чл.167, ал.3 от ЗЗД, вр. с чл.170 от ЗЗД, поради
липса на съгласие на действителния собственик нищожността на договор за
учредяване на договорна ипотека, обективиран в нотариален акт № 52, дело №
44/2006 г., в частта, в която в полза на „Б.П.Б.“ АД е учредена договорна
ипотека върху собствения на ищцата недвижим имот, а именно: жилищна сграда,
част А, източен близнак с идентификатор 68134.1943.1307.1, с адрес: гр. *************,
находяща се в УПИ ІІІ-795, в квартал 45А по плана на гр. С., квартал Б. и на
основание чл.537, ал.2 от ГПК да бъде отменен нотариалния акт, в който тази
ипотека е обективирана.
Да прогласи на основание чл.26,
ал.2 от ЗЗД, поради липса на съгласие, а при условията на евентуалност на
основание чл.42, ал.2 от ЗЗД нищожността на договор за учредяване на договорна
ипотека, обективиран в нотариален акт № 52, дело № 44/2006 г., в частта, в
която в полза на „Б.П.Б.“ АД е учредена договорна ипотека върху собствения на
ищцата недвижим имот, а именно: УПИ ІІІ-795, в квартал 45А по плана на гр. С.,
квартал Б. с площ от 865 кв.м. и на основание чл.537, ал.2 от ГПК да бъде
отменен нотариалния акт, в който тази ипотека е обективирана.
В срока
по чл.131 от ГПК на 27.05.2015 г. е депозиран отговор от ответника „Б.П.Б.“ АД,
с който оспорва предявените искове като неоснователни с твърдението, че по
силата на императивна правна норма при развалянето на договор правото на
ипотекарния кредитор са запазва, ако вписването на ипотеката предшества
вписването на исковата молба за разваляне на договора. Твърди се, че правото на
банката е възникнало с вписването му на 09.03.2006 г., а исковата молба по
отношение на част от имота е вписана на 10.12.2009 г.
В срока
по чл.131 от ГПК ответниците Г.Н.Г., Е.Н.Г. не депозират отговори.
Софийски
градски съд, І-6 състав, след
преценка на твърденията и доводите на страните и на събраните по делото
доказателства, намира следното от фактическа
страна:
С
нотариален акт № 1, дело № 1/12.01.2004 г. на нотариус Е.п. с рег. № 379 на НК
ищцата се легитимира като собственик на следния недвижим имот, а именно: УПИ
ІІІ-795, кв.45А по плана на гр. С., квартал Б. с площ от 865 кв.м.
С
нотариален акт № 119, дело № 102/27.06.2013 г. на нотариус С.с. с рег. № 107 на
НК ищцата се легитимира като собственик на 1/10 идеална част от следния
недвижим имот, а именно: поземлен имот с идентификатор 68134.1943.1307 по КККР,
одобрени със Заповед № РД-18-68/02.12.2010 г. на Изпълнителния директор на АГКК,
с адрес на поземления имот: гр. С., район Витоша, кв. „************ с площ от
793 кв.м.
С
нотариален акт за учредяване право на строеж върху недвижим имот № 157, дело №
136/02.06.2005 г. на нотариус Е.п. с рег. № 389 на НК, ищцата, действайки чрез
пълномощника си Г.Н.Г., упълномощен с нотариално заверено пълномощно №
7027/23.10.2003 г. на нотариус Е.п. с рег. № 379 на НК и като собственик на УПИ
ІІІ-795, кв.45А по плана на гр. С., квартал Б. с площ от 865 кв.м., с
административен адрес на имота: гр. С., кв. ************ учредява на ответника Г.Н.Г.
правото да построи, съобразно одобрения архитектурен проект в източната част на
описания имот и стане собственик на жилищна сграда част „А“, представляваща
самостоятелна обособена сграда-източен близнак срещу задължението на приемателя
да построи възмездно за учредителя в западната част на имота жилищна сграда
„Б“, представляваща самостоятелна обособена сграда-западен близнак, както и
срещу задължението на приемателя с отделен договор да прехвърли на приемателя
½ идеална част от правото на собственост върху описания УПИ след
завършване на строителството.
С
пълномощното от 23.10.2003 г. ищцата Ю.В.С. е упълномощила ответника Г.Н.Г. да
учреди сам на себе си право на строеж на двуетажна масивна жилищна сграда
/източен близнак/ със застроена площ от около 66 кв.м. и обща разгърната
застроена площ от около 217 кв.м. в източната част на УПИ, като запази за нея
правото на строеж върху двуетажна
масивна жилищна сграда /западен
близнак/ със застроена площ от около 217 кв.м. в западната част на имота, с
право да прехвърля или заменя частта от правото на строеж в зависимост от
промени в архитектурния проект или разрешението за строеж.
С
влязло в сила на 28.04.2014 г. решение № 7141/19.12.2011 г., гр.д. № 9846/2009
г. по описа на СГС, І-7 състав, е прогласена нищожността на основание чл.26,
ал.2 във връзка с чл.42, ал.2 от ЗЗД на договора, обективиран в нотариален акт
№ 157, дело № 136/02.06.2005 г. на нотариус Е.п. с рег. № 389 на НК. Исковата
молба по това дело е вписана в Агенция по вписванията, СВ-С. на 10.12.2009 г.
С
нотариален акт за учредяване на договорна ипотека върху недвижим имот № 52,
дело № 44/09.03.2006 г. на нотариус Е.п. с рег. № 379 на НК, ответникът „Б.п.“
АД, клон С. от едната страна като кредитор, от друга страна ответникът Г.Н.Г. и
ответницата Е.Н.Г. като кредитополучатели и ипотекарни длъжници и от трета
страна Г.Н.Г., действащ като пълномощник на Ю.В.С. като ипотекарен длъжник,
съгласно нотариално заверено пълномощно № 7027/23.10.2003 г. на нотариус Е.п. с
рег. № 379 на НК, отпуска на Г.Н.Г. и Е.Н.Г. банков кредит в размер на
180 000 евро, като за обезпечаване на всички вземания на банката по
предоставения кредит, Г.Н.Г. и Е.Н.Г. учредяват на „Б.п.“ АД ипотека върху
собствения им недвижим имот, придобит в режим на СИО, а именно: жилищна сграда,
част „А“, източен близнак със застроена площ от 99,30 кв.м., изградена на груб
строеж на 63%. За обезпечаване на вземанията по договора за кредит Ю.В.С.,
действаща чрез пълномощника си Г.Н.Г. учредява в полза на Б.п.“ АД ипотека
върху собствения си недвижим имот, а именно: УПИ ІІІ-795, кв.45А, с площ от 865
кв.м.
С
влязло в сила на 08.04.2014 г. решение № 57, постановено по гр.д. № 4451/2013
г. по описа на ВКС, ІІІ гражданско отделение е прието за установено по
предявения от Ю.В.С. против Г.Н.Г., че подписаното от Ю.В.С. пълномощно с рег.
№ 7027/23.10.2003 г. в екземпляр съдържащ текста: „да учредява договорни
ипотеки върху описания УПИ като обезпечение на заем /кредит/ за осъществяване
на строителство, договорен при условия, определени в него“ е неавтентично в
частта досежно така цитирания текст.
Горната
фактическа обстановка се доказва от събраните по делото писмени доказателства,
обсъдени по-горе.
Между така събраните доказателства няма противоречия,
кореспондират помежду си и взаимно се допълват, поради което съдът ги
кредитира.
От правна страна:
По допустимостта на предявените
искове с оглед възражението на ответника „Б.П.Б.“ АД, че предявените от ищцата
искове са недопустими, поради липсата на правен интерес, тъй като ипотеката е
заличена по силата на императивна законова норма. Твърди се, че процесните
недвижими имоти са възложени с Постановление на ЧСИ на купувача „Б.П.Б.“ АД,
което е станало преди депозирането на настоящата искова молба.
Действително това обстоятелство
не е било твърдяно с отговора срещу исковата молба, въпреки, че е било известно
на ответника, но доколкото съдът следи служебно и във всяко положение на делото
за наличие на правен интерес, то дължи произнасяне по така заявеното от
ответника възражение.
Това възражение не е доказано, тъй
като по делото не са представени доказателства, от които да се установява, че
Постановлението за възлагане на имот е влязло в сила и е вписано в Агенция по
вписвания, СВ-С. и то преди датата на вписване на настоящата искова молба, както
и че е отбелязано заличаването на ипотеката, поради което Съдът приема, че за
ищцата е налице правен интерес от предявяване на настоящите искове.
Ищцата има правен интерес от защита чрез установителен иск
във всички случаи, при които нищожна сделка смущава правното й положение. Атакува се договор между ответниците с предмет имот собственост на ищцата, поради което безспорно за последната е налице правен интерес от
предявяване на исковете.
Първият предявен иск е с правно
основание чл. 26, ал. 2, ЗЗД, вр. с чл.167, ал.3 от ЗЗД, вр. с чл.170 от ЗЗД за прогласяване на
нищожността на договор за учредяване на договорна ипотека, обективиран в
нотариален акт № 52, дело № 44/2006 г., в частта, в която в полза на „Б.П.Б.“
АД е учредена договорна ипотека върху собствения на ищцата недвижим имот, а
именно: жилищна сграда, част А, източен близнак с идентификатор
68134.1943.1307.1, с адрес: гр. *************, находяща се в УПИ ІІІ-795, в
квартал 45А по плана на гр. С., квартал Б., поради липса на съгласие на
действителния собственик.
При уважаване на иска с правно основание чл.26, ал.2 от ЗЗД сделката, с която ответникът Г.Н.Г. е придобил право на строеж от ищцата Ю.В.С., се
прогласява за нищожна, т. е. тя не поражда вещноправно действие. В случаите на
нищожност на придобивното основание законодателят не е предвидил запазване
правата на третите лица с изключение на симулативните сделки- чл. 17, ал. 2 от ЗЗД. Няма такава специална
норма в ЗЗД по
отношение на учредената договорна ипотека, която да предвижда подобна защита в полза на ипотекарния кредитор,
а именно да се запазват правата на третото лице, в чиято полза е учредена
договорна ипотека, придобити преди вписване на исковата молба за прогласяване
нищожността на договора въз основа, на който ипотекарните длъжници се
легитимират като собственици.
Затова двамата ответници не са могли да придобият вещни права в качеството си на суперфициари
върху построеното в имота на ищцата, т.е. в
полза на банката не е възникнало ипотечно право. Банката ще следва да понесе
последиците от липсата на вещноправен ефект на сделката, легитимираща ответниците Г.Н.Г.
и Е.Н.Г. като собственици на жилищна сграда, част А, източен близнак с
идентификатор 68134.1943.1307.1, с адрес: гр. *************, находяща се в УПИ
ІІІ-795, в квартал 45А по плана на гр. С., квартал Б. към момента на учредяване
на договорната ипотека.
Цитираната от ответника „Б.П.Б.“
АД съдебна практика е неприложима към конкретния случай, доколкото не се касае
за уважен иск, с който е развален сключен договор за учредяване на право на
строеж, а са касае за уважен иск, с който е прогласена нищожността на сделката.
Вторият предявен иск е с правно
основание чл. 26, ал. 2, ЗЗД, вр. с чл.167, ал.3 от ЗЗД, вр. с чл.170 от ЗЗД за прогласяване
нищожността на договор за учредяване на договорна ипотека, обективиран в
нотариален акт № 52, дело № 44/2006 г., в частта, в която в полза на „Б.П.Б.“
АД е учредена договорна ипотека върху собствения на ищцата недвижим имот, а
именно: УПИ ІІІ-795, в квартал 45А по плана на гр. С., квартал Б. с площ от 865
кв.м.
Така предявеният иск е
основателен. С оглед приетата по-горе фактическа обстановка, настоящият съдебен
състав приема, че договорът за ипотека от 09.03.2006 г., обективиран в
нотариален акт № 52 от 2006 г. е нищожен, поради липса на съгласие на третото задължено лице -
ипотекарен длъжник Ю.С..
На първо място с влязло
в сила на 08.04.2014 г. решение № 57, постановено по гр.д. № 4451/2013 г. по
описа на ВКС, ІІІ гражданско отделение е прието за установено по предявения от Ю.В.С.
против Г.Н.Г., че подписаното от Ю.В.С. пълномощно с рег. № 7027/23.10.2003 г.
в екземпляр съдържащ текста: „да учредява договорни ипотеки върху описания УПИ
като обезпечение на заем /кредит/ за осъществяване на строителство, договорен
при условия, определени в него“ е неавтентично в частта досежно така цитирания
текст.
Дори да
се приеме, че това решение е непротивопоставимо на ответника „Б.П.Б.“ АД, то
настоящият съдебен състав приема, че изявленията
на ищцата в даденото от нея пълномощно, а именно: „да учредява договорна ипотека върху описания
УПИ, като обезпечение на заем /кредит/ за осъществяване на строителството,
договорен при условията определени от него“ имат значение само на принципно нейно съгласие за
обезпечаване на заем
за осъществяване на строителство.
Но с оглед разпоредбите на чл. 167, чл. 170 и чл. 39, ал. 1 от ЗЗД то не
е достатъчно за валидността на упълномощаването. За това е необходимо
изявленията да конкретизират /или да са определяеми относно/ съществените
условия по договора за ипотека - имотът, върху който тя се учредява,
обезпеченото вземане, падежът му, размерът на лихвите.
Това изявление на ищцата
въобще не съдържа /не касае/ съгласието й за обезпечаване именно на вземането
по конкретен договор, а именно договор за кредит № 51/R2006 от 14.02.2006 г., което не може да се предполага, а трябва да е ясно изразено
с оглед разпоредбите на чл. 167 и чл. 170 от ЗЗД. Изцяло в този смисъл и Решение № 831 от 4.01.2010 г. на ВКС по гр. д. №
2807/2008 г., IV г. о., ГК, постановено по реда на чл.290 ГПК.
С оглед основателността на иска
на първото предявено основание, Съдът не дължи произнасяне по евентуално
заявеното второ основание на иска.
Така мотивиран съдът намира, че
предявените искове следва да бъдат уважени като основателни и доказани.
Искането с правно
основание чл.537, ал.2 от ГПК за отмяна на нотариален акт № 52, том І, рег. №
1754, дело № 44 от 09.03.2006 г. на нотариус Е.п. с рег. № 379 на НК ще следва
да бъде оставено без уважение като неоснователно и в съответствие с приетото в
Тълкувателно решение № 3/2012 г. от 29.11.2012 г. на ВКС, ОСГК, че при отмяна на т.н.
конститутивен нотариален акт би останала писмената форма на договора, но не и
изискващата се от закона форма за действителност. На това основание отмяната на
този акт по реда на чл.537, ал.2 от ГПК е недопустимо. Трети лица, които претендират
в исков процес самостоятелни права върху предмета на сделката, се ползуват от
защита срещу легитимиращото действие на нотариалния акт чрез вписването на
исковата молба, както и на постановеното в исковото производство съдебно
решение.
По разноските:
При този изход на делото на
ищците се дължат разноски в размер на сумата от 16 676,04 лв. за заплатена
държавна такса по сметка на СГС, такса за вписване, както и заплатено
адвокатско възнаграждение в размер на 13 000 лв., съобразно представения
договор за правна помощ от 18.06.2015 г.
Водим от горното Съдът
Р Е
Ш И:
ПРОГЛАСЯВА на основание чл. 26, ал. 2, ЗЗД, вр. с чл.167, ал.3 от ЗЗД, вр.
с чл.170 от ЗЗД и по иска предявен от Ю.В.С., ЕГН **********,***, със съдебен
адрес:***, офис 30-32, адвокати М. и С. против Г.Н.Г., ЕГН **********, Е.Н.Г.,
ЕГН **********, и двамата с адрес: *** и против „Б.П.Б.“ АД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление:*** нищожността на договор за учредяване на
договорна ипотека, обективиран в нотариален акт № 52, том І, рег. № 1754, дело
№ 44/2006 г. на нотариус Е.п. с рег. № 379 на НК, с който в полза на ответника
„Б.п.“ АД, клон С. от едната страна като кредитор, от друга страна ответникът Г.Н.Г.
и ответницата Е.Н.Г. като кредитополучатели и ипотекарни длъжници и от трета
страна Г.Н.Г., действащ като пълномощник на Ю.В.С. като ипотекарен длъжник,
съгласно нотариално заверено пълномощно № 7027/23.10.2003 г. на нотариус Е.п. с
рег. № 379 на НК, е учредена договорна ипотека върху собствения на ищцата
недвижим имот, а именно: жилищна сграда, част А, източен близнак с
идентификатор 68134.1943.1307.1, с адрес: гр. *************, находяща се в УПИ
ІІІ-795, в квартал 45А по плана на гр. С., квартал Б., както и нищожността на
договор за учредяване на договорна ипотека, обективиран в нотариален акт № 52, том
І, рег. № 1754, дело № 44/2006 г., в частта, в която в полза на „Б.П.Б.“ АД е
учредена договорна ипотека върху собствения на ищцата недвижим имот, а именно:
УПИ ІІІ-795, в квартал 45А по плана на гр. С., квартал Б. с площ от 865 кв.м.,
поради липса на съгласие на действителния собственик.
ОТХВЪРЛЯ като неоснователно искането с правно основание чл.537, ал.2 от ГПК за отмяна
на нотариален акт № 52, том І, рег. № 1754, дело № 44 от 09.03.2006 г. на
нотариус Е.п. с рег. № 379 на НК.
ОСЪЖДА на
основание чл.78, ал.1 от ГПК Г.Н.Г., ЕГН **********, Е.Н.Г., ЕГН **********, и
двамата с адрес: *** и „Б.П.Б.“ АД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление:*** да заплатят на Ю.В.С., ЕГН **********,***, със съдебен адрес:***,
офис 30-32, адвокати М. и С. сумата от 16 676,04 лв. /шестнадесет хиляди
шестстотин седемдесет и шест и 0,04 лв./ разноски направени от ищцата пред
настоящата инстанция.
Решението подлежи на въззивно
обжалване пред Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на
страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: