№ 1184
гр. **********, 26.07.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – **********, III ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на шести юли през две хиляди двадесет и трета година в
следния състав:
Председател:Майя Й. Йончева
при участието на секретаря Дарина Сп. Великова
като разгледа докладваното от Майя Й. Йончева Гражданско дело №
20214520106220 по описа за 2021 година
Исковете са с правно основание по чл.55, ал.1, предл.3 и по чл.86 ЗЗД.
Ищецът “ГЕОТЕХ” ООД гр. Варна, представляван от управителя Х. В.
И., чрез пълном. адв. Е. К. твърди, че на 28.06.2019г. с ответника “Айван
Комерс” ЕООД са сключили договор за наем на магазин, намиращ се на ул.
********* в гр. **********, за срок три години, считано от 12.07.2019г., при
месечна наемна цена 1300 лв без ДДС. С анекс от 17.03.2020г. размерът на
наемната цена по чл.2 от договора бил променен на 780 лв с ДДС само за
месец април 2020г. С друг анекс от 06.04.2020г. месечната наемна цена била
намалена на 600 лв с ДДС за месеците май, юни, юли, август и септември
2020г. На 17.09.2020г. страните подписали нов анекс, с който уговорили
установеният до м. септември размер на месечния наем - 600 лв да бъде за
плащане и за следващия период от месец октомври 2020г. до 28.02.2021г. с
включен ДДС. Твърди, че при сключване на наемния договор предоставил на
наемодателя депозит в размер на 1300 лв без ДДС, който депозит на
основание чл.10 от договора следвало да се възстанови при прекратяването
му и след покриване на режийните разходи за ползване на помещението, ако
има такива. С предизвестие, получено от ответника на 10.12.2020г., прекратил
договора за наем, считано от 01.01.2021г. на основание чл.7, ал.1 от същия.
На 05.01.2021г. предал наетото търговско помещение на ответника с приемо-
1
предавателен протокол, подписан от него без забележки. Твърди, че не дължи
на наемодателя парични суми, тъй като му е заплатил всичко дължимо, но той
отказва да му възстанови депозираната сума - 1560 лв с ДДС. Моли съдът да
осъди ответника да му възстанови сумата 1560 лв с ДДС, представляваща
депозит по договор за наем от 28.06.2019г., заедно със законната лихва от
предявяване на иска до окончателното изплащане, както и сумата 121.78 лв
лихва за забава за периода 10.02.2021г.-17.11.2021г. Претендира направените
разноски по делото.
Ответникът “Айван Комерс” ЕООД гр. **********, представляван от
управителя Иван П. Иванов, взема становище за неоснователност на исковете.
Не оспорва, че между страните валидно е сключен договор за наем на
недвижим имот, както и че е получил депозит (гаранционен наем) в размер на
1300 лв без ДДС, съгласно чл.10 от договора. Не оспорва и обстоятелството,
че съгласно чл.7, ал.1 от договора, същият би могъл да бъде прекратен преди
изтичане на уговорения срок с двумесечно писмено предизвестие от едната на
другата страна. Договорът за наем е прекратен по инициатива на ищеца
едностранно преди изтичане на уговорения срок, като не е бил спазен срокът
на предизвестието, от което за него са възникнали вреди – пропуснати ползи.
В подписания приемо-предавателен протокол от 05.01.2021г. е отразил
възраженията си за възстановяване първоначалния цвят на стените на
магазина, както и нанесените по тях повреди от монтаж на картини, а също и
не е било отстранено блиндираното рекламно фолио по витринното стъкло на
фасадата. Заявява, че на дружеството му са били нанесени вреди на наетия
имот във връзка с ползването му. Счита, че ищецът му дължи обезщетение за
пропуснати ползи във връзка с едностранното прекратяване на договора, без
да е спазено двумесечното предизвестие в размер на два наема – 1200 лв с
ДДС. Във връзка с това че имотът е бил освободен от ищеца на 05.02.2021г.,
когато брандировката на витрината е била премахната, не е възстановен
първоначалният цвят на стените на помещенията, наложило да извърши
шпакловка и пребоядисване на стените за своя сметка, заплатил 980 лв.
Общият размер на нанесените му вреди възлиза на 2180 лв. Ето защо моли
предявените искове да бъдат отхвърлени. В условията на евентуалност, при
уважаване на исковите претенции, прави възражение за прихващане на своето
вземане към ищеца до претендирания в исковата молба размер.
2
По делото са представени писмени доказателства, разпитани са
свидетели и са назначени техническа и счетоводна експертизи.
За да се произнесе, съдът взе предвид следното:
Установено е, че страните по делото на 28.06.2019г. са сключили писмен
договор за наем, съгласно който “Айван Комерс” ЕООД гр. ********** е
предоставил на “ГЕОТЕХ” ООД гр. Варна за временно и възмездно ползване
собствения си имот -магазин в гр. **********, ул. *********, заедно с
инвентара в него, за срок от три години, считано от 12.07.2019г., при месечен
наем 1300 лв без ДДС, като всички данъци и държавни такси са за сметка на
наемодателя. Страните уговорили наемната цена да се заплаща за съответния
месец авансово на 20-то число на предходния месец по банков път срещу
издадена фактура и че в началото на всяка следваща календарна година
наемната цена ще се актуализира със съответния процент инфлация, обявен за
изминалата година от НСИ. Съгласно чл.10 от договора, при сключването му
наемателят е депозирал сума в размер на 1300 лв без ДДС, която да се
възстанови при неговото прекратяването след заплащане на режийните
разноски по ползването на помещението. Договорът е подписан двустранно и
не е оспорен.
Във връзка с обявено извънредно положение в страната, с три
последователни анекса, подписани от страните, с дати седемнадесети март,
шести април и седемнадесети септември 2020г. наемната цена се е променяла
така: за месец април на 780 лв, за месеците май, юни, юли, август и септември
2020г., съответно на 600 лв и също 600 лв за месец октомври с.г., считано от
1.10.2020г. до 28.02.2021г. Видно от приложената на л.31 фактура
№1658/18.11.2020г. наемателят “ГЕОТЕХ” ООД е заплатил на наемодателя
общо сумата 649 лв с ДДС, представляваща наем за месец декември и 41 лв за
консумирана електроенергия за м. октомври. Ответникът чрез управителя на
дружеството Иван Иванов не оспорва обстоятелството, че наемът за месец
декември 2020г. и консумативните разноски са платени от наемателя (вж.
протокола за съдебно заседание от 12.04.2022г.).
С писмено предизвестие от 10.12.2020г. до управителя на дружеството-
наемодател, ищецът е изразил волеизявление за предсрочно прекратяване на
договора за наем на магазина в гр. **********, считано от 01.01.2021г.
Мотивирал се е с невъзможността дружеството да упражнява през месец
3
ноември 2020г. търговска дейност поради загражденията, свързани с
ремонтни дейности на покрива на сградата. С едностранното
волеизявление, получено от наемодателя на 10.02.2021г. (л.10), договорът за
наем от 28.06.2019г. се разваля на основание чл.87 ЗЗД, обвързаността на
страните по договора се премахва, облигационната връзка между тях се
прекъсва.
В приемо-предавателен протокол относно състояние на търговско
помещение - магазин в гр. **********, ул. *********, при връщането му, е
отразено фактическото положение към момента на извършения на
05.01.2021г. оглед. Отразено е, че на стените в помещението са констатирани
отвори (дупки), предназначени за окачване на 10 бр. картини – изисква се
шпакловане и пребоядисване на стените и че витрината на магазина, около 10
кв.м., е изцяло брандирана с фирменото лого на наемателя – изисква се
премахването му. Протоколът е подписан без възражения от страните по
правоотношението.
За възстановяване на констатираните при освобождаване на наетото
помещение увреждания ответникът е сключил на 15.02.2021г. договор за
строително-ремонтна дейност с “Поли - Ч.” ЕООД гр. ********** (л.22).
Видно от представената фактура №64/20.04.2021г., стойността на
извършената ремонтна дейност възлиза общо на 980 лв, включваща
изкърпване на дупки по стена, прешкурване/грундиране, боядисване с
латексова боя, облепване - подготовка стена и почистване. Ответникът е
заплатил сумата на изпълнителя “Поли - Ч.” ЕООД.
Ищецът е оспорил фактура №64/20.04.2021г., в т.ч. реалността на
описаните в нея дейности по ремонта, поради което съдът е допуснал гласни
доказателства и е назначил счетоводна и техническа експертизи.
Свидетелят В. А. П., търговски представител в дружеството-ищец,
установява, че са наели магазина на ответника за извършване на търговска
дейност - продажба на матраци ТЕД, след като наемодателят го е бил
ремонтирал и пребоядисал. Заявява, че при предаване на помещението на
05.01.2021г. е било установено, че по стените му е имало дупки от
поставените с пирончета картини и залепени две перфо фолиа на външната
страна на витрините, които отстранили на 30.01.2021г. Картините били с
размери 30/40 см и дупките от пироните, с които са били закачени, не били
4
големи.
Свидетелят К. С. Ч., управител на строителната фирма “Поли - Ч.”
ЕООД, заявява, че ремонтът е извършен с негови материали като изпълнител
и че ремонтните дейности са се изразявали в изкърпване на малки дупчици с
гипсова шпакловка, пришкурване на леко зацапани места на стените,
грундиране и боядисване на стените. Сумата за ремонта му е заплатена от
“Айван Комерс” ЕООД и съответните документи са били осчетоводени в
счетоводството му.
От заключението на техническа експертиза, потвърдено и допълнено
устно от вещото лице инж. К. В К. в съдебно заседание на 29.09.2022г. се
установява, че при наличие на отвори, причинени от премахване на
закрепващи елементи (гвоздеи) е било необходимо да се извършат описаните
дейности в оспорената фактура. При наличие на “зацапване” по стените след
обработване на отворите е било необходимо запълнените с шпакловъчна смес
дупчици от гвоздейчетата да бъдат пришкурени, зацапаните места също да
бъдат пришкурени, стените на помещението да бъдат грундирани и
боядисани изцяло. Средната пазарна цена на необходимите за извършване
дейности е в размер на 1125.27 лв. Устно вещото лице допълва, че в момента
обектът се ползва от “Еконт Експрес” ЕООД и че дружеството е
пребоядисало помещението за своя сметка.
По искане на ищеца съдът е възложил на вещото лице инж. К. да
допълни първоначалното заключение, като посочи средна пазарна цена на
извършените ремонтни дейности без пребоядисване целите стени на
помещението.
Видно от допълнителното заключение на техническа експертиза,
потвърдено и допълнено устно от вещото лице инж. К. К. в съдебно заседание
на 06.07.2023г., средната пазарна стойност на извършените необходими
дейности за отстраняването на дупките, останали след свалянето на
гвоздеите, с които са били поставени картини, без пребоядисване на цели
стени, е в размер на 86.40 лв.
Двете заключения са приети от съда, без възражения от страните.
От заключението на счетоводната експертиза, потвърдено и допълнено
устно от вещото лице Р. М. Д. в съдебно заседание на 17.01.2023г. се
установява, че оспорената фактура №64/20.04.2021г. е отразена в
5
счетоводството на “Айван Комерс” ЕООД за 2021г., като по счетоводни
данни дружеството е реализирало разходи за извършена услуга от “Поли - Ч.”
ЕООД в размер на 980 лв. Фактурата е отразена и в счетоводството на “Поли -
Ч.” ЕООД за 2021г., като по счетоводни данни дружеството е реализирало
приходи от извършена услуга на “Айван Комерс” ЕООД в размер на 980 лв,
както и разходи в периода на услугата за заплати и осигуровки на
служителите си. Работата по Договора за строително ремонтна дейност е
предадена от изпълнителя и е получена от възложителя на 15.03.2021г.
Плащането по фактурата е извършено по банков път на 13.01.2022г. и е
получено на 14.01.2022г. В периода от месец февруари до месец април 2021г.
няма извършено плащане от “Еконт Експрес” ЕООД по издадената от “Айван
Комерс” ЕООД фактура №64/20.04.2021г. относно същия ремонт.
Експертизата е установила още, че “Айван Комерс” ЕООД е сключил
следващ договор за наем с “Еконт Експрес” ЕООД (л.103) на 01.03.2021г. за
обект в гр. **********, ул. *********, а помещението е предадено за
ползване на новия наемател на 15.03.2021г. Заключението по т.т. 7, 8 и 9 не се
обсъжда, тъй като е ирелевантно за спора по делото.
Заключението е прието от съда, без възражения от страните.
По делото е дал обяснения управителят на “Геотех” ООД Х. В. И., който
заявява, че управител на клона в гр. ********** към датата на сключване на
договора за наем е бил В. П., който е подписал и е движел всичко по
сключването, изпълнението и прекратяването му (в т.см. вж. протокол от
17.01.2023г. - л.116). При приемането на помещението същото е било празно
и боядисано с фасаген, с интериорна боя. Управителят на дружеството-
наемодател е дал съгласие за промяна цвета на стените и за поставяне на
картините на някои от стените – около 10 бр., тъй като помещението е било
наето за фирмен магазин за продажба на матраци ТЕД и е трябвало да бъде
съобразено изискването на производителя. Според управителя, картините са
били с размери 40/40/60 см и са били заковавани с “гвоздейчета” с диаметър 1
мм и дължина 1.5 см. Ползвали помещението година и половина и в този
период не би могло да се захаби, за да се наложи пребоядисване на стените и
такава дейност не е била коментирана. С наемодателя е разговарял
управителят на клона на дружеството в гр. ********** и от него е разбрал, че
на два пъти наемодателят е искал отлагане на плащането на депозита.
6
Съгласно чл.10 от договора за наем от 28.06.2019г., депозираната от
наемателя сума 1300 лв без ДДС следва да се възстанови след покриване на
режийните разноски за ползване на помещението.
Няма спор, че ответникът не е върнал платената по банков път сума от
ищеца, съгласно уговореното в чл.10, която е в размер на 1560 лв с ДДС
(л.13), въпреки дължимо заплатеното по фактура №1658/18.11.2020г.
Съгласно чл.88, ал.1 ЗЗД, развалянето на договора има обратно
действие, от което следва, че длъжникът/ответникът трябва да върне
полученото, тъй като договорът, като правно основание за това, е отпаднал.
То се дължи и на основание чл.55, ал.1 ЗЗД, според който всеки, който е
получил нещо на отпаднало основание, е длъжен да го върне. С оглед
гореизложеното, налице е третият фактически състав на чл.55, ал.1 ЗЗД, на
което основание е предявен настоящият иск, при който основанието
съществува при получаването на престацията, но след това то е отпаднало с
обратна сила.
Следователно искът по чл.55, ал.1 във вр. с чл.88 ЗЗД е основателен за
сумата 1560 лв, получена на отпаднало основание по договора за наем.
Ищецът претендира заплащане на 121.78 лв обезщетение в размер на
законната лихва върху тази сума от 10.02.2021г. до предявяване на иска -
17.11.2021г. На основание чл.86, ал.1, изр.1 във вр. с чл.84, ал.1 ЗЗД такава се
дължи от 25.02.2021г. с оглед определения двуседмичен срок от датата на
получаване на поканата.
Направено е от ответника възражение за прихващане на сумата 2180 лв,
представляваща 1200 лв (два наема) обезщетение за предсрочно прекратяване
на договора и 980 лв стойност на извършени СМР по фактура
№64/20.04.2021г., срещу вземането на ищеца в размер на 1560 лв.
Прихващане може да се извърши, когато две лица си дължат взаимно
пари или еднородни и заместими вещи, като всяко от тях, ако вземането му е
изискуемо и ликвидно (безспорно), може да го прихване срещу задължението
си с изявление - чл.103, ал.1 ЗЗД. В случая вземането на ответника за сумата
1200 лв нито е безспорно, нито е изискуемо, тъй като в неоспорения наемен
договор за уговорената възможност в полза на двете страни да го прекратят
предсрочно, не е предвидена санкция.
7
Вземането на ответника за сумата 980 лв цена на извършени СМР по
фактура №64/20.04.2021г., отразена в счетоводството и на двете дружества –
възложител и изпълнител по Договора за строително-ремонтна дейност, е
частично основателно. От допълнителното заключение на инж. К., отразено и
допълнено в съдебния протокол от 06.07.2023г., се установява, че в случая не
е било необходимо да се боядисат целите стени на обекта с цвят “Сахара”,
достатъчно е било да се запълнят 10 бр. дупки от гвоздеи в стените с
шпакловачна смес и обработка с шкурка. В такъв случай стойността на
извършените необходими дейности възлиза на 86.40 лв, до който размер това
вземане е изискуемо и ликвидно, респ. основателно.
Тъй като прихващането е способ за погасяване на две насрещни
задължения до размера на по-малкото от тях, то на ищеца следва да се
присъди разликата в размер на 1473.60 лв
При съобразяване периода на забавата 25.02-17.11.21г. обезщетението
за забава възлиза на 108.89 лв, изчислено с програмен продукт на Апис 7 за
периода на забавата, в какъвто размер искът по чл.86 ЗЗД следва да бъде
уважен, а за разликата до 121.78 лв обезщетение за забава същият следва да се
отхвърли.
С оглед гореизложеното ответникът следва да бъде осъден да заплати
на ищеца сумите 1473.60 лв депозит по договор за наем от 28.06.2019г.,
заедно със законната лихва от предявяване на иска - 18.11.2021г. до
окончателното изплащане и 108.89 лв лихва за забава за периода до
17.11.2021г. За разликата до 1560 лв депозит по договора за наем и за
разликата до 121.78 лв лихва за забава исковете по чл.55, ал.1, предл.3 и по
чл.86 ЗЗД следва да се отхвърлят.
Съгласно чл.78, ал.1 ГПК, ответникът следва да заплати на ищеца 774 лв
разноски по делото по представен списък по чл.80 ГПК, съобразно уважената
част на исковете.
Съгласно чл.78, ал.3 ГПК, ищецът следва да заплати на ответника 53 лв
разноски, съобразно отхвърлената част на исковете.
Мотивиран така, съдът
РЕШИ:
8
ОСЪЖДА “Айван Комерс” ЕООД, със седалище и адрес на управление в
гр. **********, ул. “Църковна независимост” №19, ет.3, представлявано от
управителя Иван П. Иванов, ЕИК ********* да заплати на “ГЕОТЕХ” ООД,
със седалище и адрес на управление в гр. Варна, ул. “Радецки” №78,
представлявано от управителя Х. В. И., ЕИК *********, сумите 1473.60 лв,
получен на отпаднало основание депозит по договор за наем от 28.06.2019г.,
заедно със законната лихва от 18.11.2021г. до окончателното изплащане,
108.89 лв лихва за забава за периода до 17.11.2021г., както и 774 лв разноски
по делото, като ОТХВЪРЛЯ исковете по чл.55, ал.1, предл.3 и по чл.86 ЗЗД за
разликата до 1560 лв депозит по договора за наем и за разликата до 121.78 лв
лихва за забава.
ОСЪЖДА “ГЕОТЕХ” ООД да заплати на “Айван Комерс” ЕООД сумата
53 лв разноски.
Решението подлежи на обжалване пред **********нски окръжен съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – **********: _______________________
9