№ 823
гр. София, 13.06.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 10-ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на двадесет и трети май през две хиляди двадесет и пета година в
следния състав:
Председател:Цветко Лазаров
Членове:Ралица Димитрова
Нина Стойчева
при участието на секретаря Ирена М. Дянкова
като разгледа докладваното от Цветко Лазаров Въззивно гражданско дело №
20241000503125 по описа за 2024 година
Производството е по реда на чл. 258 – чл. 273 от ГПК.
С решение № 4822 от 14.08.2024 г., постановено по гр.д. № 4197/20226 г.
от Софийски градски съд е отхвърлил предявените от „ТОБО - ПРЕС“ ЕООД,
ЕИК ********* против М. Г. Д., ЕГН **********; И. К. Д., ЕГН **********,
Т. С. П., ЕГН **********, Й. К. П., ЕГН **********, С. К. П., ЕГН
**********, В. К. П., ЕГН **********, последните четирима, като
наследници по закон на К. Й. П., ЕГН **********, В. И. Х., ЕГН **********,
Т. Г. Ц., ЕГН ********** и „К.Б.Д.“ ЕООД, ЕИК *********, искове с правно
основание чл. 135, ал. 1 от ЗЗД, имащи за предмет да се обявят за относително
недействителни по отношение на ищеца „ТОБО - ПРЕС“ ЕООД:
- договор за покупко-продажба на недвижим имот, извършен с
нотариален акт № 33/13.12.2021 г., том VII, peг. № 14534, н.д. № 1097/2021 г.
по описа на нотариус С. Т., вписан под № *** в регистъра на Нотариалната
камара, район на действие - СРС, с който М. Г. Д.; И. К. Д. и К. Й. П. са
продали на „К.Б.Д.“ ЕООД притежаваните от тях общо ¾ ид.ч. от поземлен
1
имот с идентификатор 68134.1500.701, находящ се в гр. София, Столична
община, район „Искър“, ж.к. „Дружба“, целият с площ от 2 280 кв.м., трайно
предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: за
друг вид застрояване, предишен идентификатор: няма, пл. номер на предходен
план 701 по плана на гр. София, местност „ж.к. Дружба 1“, при съседи по
скица 68134.1500.2479, 68134.1500.363, 68134.1500.422, 68134.1500.477,
68134.1500.542, 68134.1500.2599, 68134.1500.543;
- договор за покупко- продажба на недвижим имот, извършен с
нотариален акт № 34 от 13.12.2021 г., том VII, peг. № 14535, н.д. № 1098/2021
г. на нотариус С. Т., вписан под № *** в регистъра на Нотариалната камара,
район на действие - СРС, с който В. И. Х. и Т. Г. Ц. са продали на
съсобственика „К.Б.Д.“ ЕООД притежаваните от тях общо ¼ ид.ч. от правото
на собственост на поземлен имот с идентификатор 68134.1500.701, находящ се
в гр. София, Столична община, район „Искър“, ж.к. „Дружба“, целият с площ
от 2 280 кв.м., трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на
трайно ползване: за друг вид застрояване, предишен идентификатор: няма,
номер на предходен план 701 по плана на гр. София, местност „ж.к. Дружба
1“, при съседи по скица 68134.1500.2479, 68134.1500.363, 68134.1500.422,
68134.1500.477, 68134.1500.542, 68134.1500.2599, 68134.1500.543.
Първоинстанционният съд с посоченото решение е осъдил „ТОБО -
ПРЕС“ ЕООД, ЕИК ********* да заплати направените деловодни разноски
поотделно на ответниците Т. С. П., ЕГН **********, Й. К. П., ЕГН
**********, С. К. П., ЕГН **********, В. К. П., ЕГН **********, В. И. Х.,
ЕГН **********, Т. Г. Ц., ЕГН ********** и „К.Б.Д.“ ЕООД, ЕИК *********,
на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК, в размер на сумата от 5 000 лева.
Решението на първоинстанционния съд се обжалва от ищеца „ТОБО -
ПРЕС“ ЕООД, ЕИК ********* с доводи за неправилност, поради
необоснованост, допуснато нарушение на материалния закон и на
съдопроизводствените правила.
Жалбоподателят поддържа, че:
- събраните по делото доказателства не установяват, че действието
предварителния договор, имащ за предмет учредяване на вещни права е
2
прекратен след изтичането на крайния срок, до който е следвало да се уредят
сметките по регулация, поради отсъствието на допълнително писмено
споразумение на страните за продължаването на този срок.
- поддържа, че действието на предварителния договор е мълчаливо
продължено с конклудентни действия и съдействието на собствениците да се
доведе до край процедурата по уреждане на сметките по регулация и
сключването на окончателния договор с нотариален акт;
- ответниците и собственици по предварителния договор са лишени от
правото да се позоват на обективния факт, че няма допълнително писмено
споразумение от страните по предварителния договор за продължаване на
срока за сключване на окончателен договор;
- необоснован е изводът на първоинстанционния съд, че ответникът
„К.Б.Д.“ ЕООД, ЕИК *********, който е купувач по относително
недействителните договори не е знаел, че тези транслативни за правото на
собственост договори увреждат „ТОБО – ПРЕС“ ЕООД, предвид
осъществяваната процедурата в Столична община за приемане на ПУП;
Моли въззивния съд да отмени изцяло решението на
първоинстанционния съд и вместо това да обяви двете продажби на ид.ч. от
правото на собственост върху един и същи имот за относително
недействителни по отношение на него, като кредитор по предварителния
договор за учредяване на вещни права.
Моли да се присъдят направените деловодни разноски в двете съдебни
инстанции.
Насрещните страни – Т. С. П., ЕГН **********, Й. К. П., ЕГН
**********, С. К. П., ЕГН **********, В. К. П., ЕГН **********, В. И. Х.,
ЕГН **********, Т. Г. Ц., ЕГН ********** са подали отговор, с който
изразяват становище за неоснователността на въззивната жалба и молят да се
потвърди обжалваното решение.
Молят да им се присъдят направените деловодни разноски във
въззивното производство.
Насрещната страна - „К.Б.Д.“ ЕООД, ЕИК ********* е подала отговор
на въззивната жалба, с който оспорва нейната основателност и моли да се
потвърди решението на първоинстанционния съд.
Моли да се присъдят направените деловодни разноски във въззивното
производство
Насрещните страни - М. Г. Д., ЕГН **********; И. К. Д., ЕГН
**********, чрез своя процесуален представител са подали отговор на
въззивната жалба, с който оспорват нейната основателност и молят да се
3
потвърди решението на първоинстанционния съд.
Молят да се присъдят направените деловодни разноски във въззивното
производство
Софийски апелативен съд, след като обсъди доводите на страните и
събраните по делото доказателства, установи следното:
Въззивната жалба е допустима, тъй като е подадена в срок от надлежна
страна срещу съдебен акт, който подлежи на обжалване по посочения
процесуален ред.
При преценката за основателността на жалбата, въззивният съд съобрази
следното:
Ищецът – от „ТОБО - ПРЕС“ ЕООД, ЕИК ********* е предявил против
М. Г. Д., ЕГН **********; И. К. Д., ЕГН **********, Т. С. П., ЕГН
**********, Й. К. П., ЕГН **********, С. К. П., ЕГН **********, В. К. П.,
ЕГН **********, последните четирима, като наследници по закон на К. Й. П.,
ЕГН **********, В. И. Х., ЕГН **********, Т. Г. Ц., ЕГН ********** и
„К.Б.Д.“ ЕООД, ЕИК *********, искове с правно основание чл. 135, ал. 1 от
ЗЗД, имащи за предмет да се обявят за относително недействителни по
отношение на ищеца „ТОБО - ПРЕС“ ЕООД на:
- договор за покупко-продажба на недвижим имот, извършен с
нотариален акт № 33/13.12.2021 г., том VII, peг. № 14534, н.д. № 1097/2021 г.
по описа на нотариус С. Т., вписан под № *** в регистъра на Нотариалната
камара, район на действие - СРС, с който М. Г. Д.; И. К. Д. и К. Й. П. са
продали на „К.Б.Д.“ ЕООД притежаваните от тях общо ¾ ид.ч. от поземлен
имот с идентификатор 68134.1500.701, находящ се в гр. София, Столична
община, район „Искър“, ж.к. „Дружба“, целият с площ от 2 280 кв.м., трайно
предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: за
друг вид застрояване, предишен идентификатор: няма, номер на предходен
план 701 по плана на гр. София, местност „ж.к. Дружба 1“, при съседи по
скица 68134.1500.2479, 68134.1500.363, 68134.1500.422, 68134.1500.477,
68134.1500.542, 68134.1500.2599, 68134.1500.543,
4
- договор за покупко- продажба на недвижим имот, извършен с
нотариален акт № 34 от 13.12.2021 г., том VII, peг. № 14535, н.д. № 1098/2021
г. на нотариус С. Т., вписан под № *** в регистъра на Нотариалната камара,
район на действие - СРС, с който В. И. Х. и Т. Г. Ц. са продали на
съсобственика „К.Б.Д.“ ЕООД всички изцяло притежавани от тях общо ¼
ид.ч. от правото на собственост на поземлен имот с идентификатор
68134.1500.701, находящ се в гр. София, Столична община, район „Искър“,
ж.к. „Дружба“, целият с площ от 2 280 кв.м., трайно предназначение на
територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: за друг вид
застрояване, предишен идентификатор: няма, номер на предходен план 701 по
плана на гр. София, местност „ж.к. Дружба 1“, при съседи по скица
68134.1500.2479, 68134.1500.363, 68134.1500.422, 68134.1500.477,
68134.1500.542, 68134.1500.2599, 68134.1500.543.
Ищецът твърди в обстоятелствената част на исковата молба, че през
месец юни 2017 г. е сключил с ответниците М. Г. Д., В. С. П., В. И. Х. и А. Ю.
Р. предварителен договор, с който последните са се задължили да му учредят
право на строеж върху поземлен имот, а той се задължил към тях да построи
жилищна сграда и да прехвърли на учредителите правото на строеж върху 25
% от обектите на РЗП на сградата, запазвайки за себе си 75 % от правото на
строеж и идеалните части от земята.
Ответниците М. Г. Д. и В. И. Х. са подписали предварителния договор
лично.
Ответникът И. Д. е съпруг на М. Д..
Ответникът К. П. е наследник на В. П., а Т. Ц. е придобил
притежаваните от А. Р. ид.ч. от имота по дарение, като е встъпил в правата на
последната по предварителния договор.
Ищецът се задължил да предприеме действия по въвеждането на имота в
регулация е цел изготвяне и одобряване на необходимата проектна и
строителна документация и извършване на строителството.
В последната фаза, преди влизане в сила на ПУП, ответниците
физически лица са продали недвижимия имот на „К.Б.Д.” ЕООД с два
договора, извършени с нотариален акт № 33/13.12.2021 г. том VII, peг. №
5
14534, н.д. № 1097/2021 г. на нотариус С. Т., вписан под № *** в регистъра на
НК и нотариален акт № 34/13.12.2021 г., том VII, peг. № 14535, н.д. №
1098/2021 г. пак на същия нотариус.
Ищецът твърди, че тези транслативни за правото на собственост
договори са пречка обещателите по предварителния договор да изпълнят
поетите задължения и да му учредят правото на строеж, поради което го
увреждат.
Ответниците – субекти по материалните правоотношенията, породени
от тези договора са действали със знанието за увреждащото действие по
отношение на него.
Третото лице - купувач по тези два договора за продажба е търговско
дружество с предмет на дейност, идентичен на предмета на дейност на ищеца
и преди извършването на продажбите с нотариален акт е проучил
регулационния статут на недвижимия имот, предмет на предварителния
договор и е узнал за него, както и за провежданата процедура за ПУП.
За завършване на административната процедура реална част от имота е
била дарена на Столична община за обособяване на улица, като ответниците –
физически лица и обещатели по предварителния договор са упълномощили
посочени от /ищеца/ лица - Г. М. П. и Г. Д. М..
Ищецът поискал да се постанови решение, с което да се обявят за
относително недействителни по отношение на него двата договора за
покупко-продажба, с което да се открие възможността да се постанови
решение по предявения от него иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД и да се обяви
предварителния договор за окончателен договора, който е предмет на друго
дело, което е спряно до влизане в сила на решението по исковете с правно
основание чл. 135 от ЗЗД.
Поискал присъждане на направените деловодни разноски.
Ответникът - „К.Б.Д.“ ЕООД, ЕИК *********, подал отговор на
исковата молба /л. 166, т. І/, с който е оспорил основателността на исковете и
поискал да се отхвърлят с доводи, че с процесния предварителен договор
ищецът - „ТОБО – ПРЕС“ ЕООД се е задължил да уреди сметки по регулация
на недвижимия имот в срок до 12-месеца след подписването му, което не е
6
сторил, а действието на договора не е продължено по предвидения в договора
ред.
Ищецът и ответниците – физически лица, които са субекти на
материалното правоотношение, породено от предварителния договор не са
сключили ново писмено допълнително споразумение, с което да продължат
действието на договора.
Към датата 13.12.2021 г., когато с двата договора за покупко-продажба е
придобил правото на собственост върху имота, продавачите вече не са били
обвързани от задължението да се явят при нотариус и с договор, извършен с
нотариален акт да учредят правото на строеж на „ТОБО – ПРЕС“ ЕООД.
Ищецът е загубил качеството си на кредитор.
Изложил доводи, че придобИ.ето на правото на собственост от него и
вписването на нотариалния акт в Агенцията по вписвания е пречка да се
уважи иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.
Отрекъл да има знание за увреждане на ищеца, тъй като не е инициирал
производство за изработване на ПУП, както и нямал правно задължение, и
възможност да извърши проверка за наличие на предварителен договор,
поради отсъствие на нарочен регистър.
При сключването на процесните договори за продажба продавачите
писмено са декларирали, че прехвърлянето на собствеността не уврежда
правата на кредитори по чл. 135 ЗЗД и имотът не е предмет на предварителни
договори.
Поискал присъждане на направените деловодни разноски.
Ответниците М. Г. Д., ЕГН ********** и И. К. Д., ЕГН **********, чрез
адв. С. А. са подали отговори на исковата молба /л. 182 и л. 189, т. І/, с които
оспорили основателността на предявените искове и поискали да се отхвърлят
с доводи, че в предварителния договор е уговорен прекратителен срок за
сключване на окончателния договор, до изтичането на който ищецът не е
изпълнил задължението си да осъществи процедурата по регулация и
уреждане на сметките. Страните по предварителния договор не са подписало
споразумение, с което този срок да се продължи.
Предварителния договор е прекратен с настъпването на крайния срок.
7
Ищецът е загубил качеството си на кредитор месец юни 2018 г.
Договорите за продажба са сключени на 13.12.2021 г.
Поискали присъждане на направените деловодни разноски.
Ответниците В. И. Х., ЕГН ********** и Т. Г. Ц., ЕГН **********, чрез
адв. В. Й. подали отговор на исковата молба /л. 196, т. І/, с който оспорили
основателността на предявените искове и поискали да се отхвърлят с доводи,
че в предварителния договор е краен срок за сключване на окончателния
договор, до изтичането на който ищецът не е изпълнил задължението си да
осъществи процедурата по регулация и уреждане на сметките. Страните по
предварителния договор не са подписали споразумение, с което действието на
договора да се продължи.
Предварителния договор е прекратен с настъпването на крайния срок.
Ищецът е загубил качеството си на кредитор месец юни 2018 г.
Договорите за продажба са сключени на 13.12.2021 г.
Поискали присъждане на направените деловодни разноски.
От фактическа страна:
Първоинстанционният съд с доклада по делото е указал на всяка една от
страните да установи със способите и средствата предвидени в ГПК всички
правнорелеванти факти, на които основава своите претенции или възражения.
Внимателно е анализирал събраните доказателства и изложил мотиви,
които въззивният възприема изцяло и постановявайки своето решение
препраща към тях, на основание чл. 272 от ГПК, но за пълнота на изложението
намира, че следва да се посочат основните правно значими факти.
Ищецът с исковата молба е представил непълен препис на
Предварителен договор за учредяване право на строеж срещу задължение за
построяване на жилищна сграда.
8
В т. ІІ, на л. 212 е представен същия Предварителен договор сключен
между ищеца от една страна и собствениците на процесния имот М. Г. Д., В.
С. П., В. И. Х. и А. Ю. Р..
Собствениците са се задължили да учредят на „ТОБО - ПРЕС“ ЕООД
право на строеж върху собствения им имот, представляващ поземлен имот,
находящ се в гр. София, ж.к. „Дружба 1“, целият с площ от 2 280 кв.м., с
планоснимачен № 701, квартал 88 по плана на гр. София, местност ж.к.
„Дружба 1“, при граници: от две страни улици, ПИ с пл. № 363, ПИ с пл. №
477, срещу задължението на строителя /„ТОБО-ПРЕС“ ЕООД/ да извърши
инвестиране и изграждане на жилищна сграда с разгърната застроена площ,
съгласно одобрен от компетентните инстанции и от собствениците работен
проект, като собствениците ще си запазят правото на строеж върху
определени обекти от сградата в размер на 25 % от постигнатата разгърната
застроена площ /РЗП/, които ще получат от строителя безвъзмездно и във вид,
съгласно условията на договора.
В предварителния договор е посочено, че е съставен месец юни 2017 г.
Предварителният договор е с нотариална заверка на подписалите го,
като от 21.06.2017 г. е положен и заверен подписа Г. И. Ш. - управител на
„ТОБО-ПРЕС“ ЕООД.
Подписите на Г. Ц. и А. Р. са положени и нотариално заверени на
23.06.2017 г.
Подписите на В. Х., М. Д. и В. П. са положени и заверени на 27.06.2017
г.
Собствениците в чл. 2, ал. 1 от Предварителния договор са се задължили
да уредят в предвидената от закона нотариална форма в полза на строителя
право на строеж в срок от 8 дни след представяне от страна на строителя на
заверен от общинската администрация проект.
Уговорено е след осъществяване на учреденото право на строеж
строителят да стане собственик на всички обекти от жилищната сграда с
изключение на обектите, върху които собствениците ще си запазят правото на
строеж.
Собствениците в чл. 3, ал. 1 от Предварителния договор са декларирали,
че притежават правото на собственост в пълен обем и не е обременен с вещни
9
тежести /ипотеки и възбрани и т.н., като няма пречки за извършване на сделка
с нотариален акт.
Собствениците са упълномощили строителя да ги представлява пред
общинска и областна администрация, Направление „Архитектура и
градоустройство“ към Столична община /НАГ/, да изготвя проекти за промяна
на ПУП, да започва и води процедури за промяна на ПУП, по уреждане
сметки по регулация и др.
В раздел ІV са предвидени сроковете за изпълнение на договора и
отговорностите.
Съгласно чл. 13, ал. 5 от Предварителния договор, ако в срок до 12
месеца от подписването на договора строителят не приключи процедура по
уреждане сметки по регулация, договорът се прекратява, освен ако и двете
страни не заявят изрично, че желаят да бъде продължен, сключвайки
допълнително споразумение към същия.
Доколкото фактическия състав по подписването на предварителния
договор е приключил на 27.06.2017 г. с полагането на последните подписи на
собствениците, следва се приеме, че срокът от 12 месеца е започнал да тече на
27.06.2017 г. и е изтекъл на 27.06.2018 г.
Страните по Предварителния договор – собствениците от една страна и
строителят от друга страна преди изтичането на този 12 месечен срок, т..е.
преди 27.06.2018 г. не са изработили и подписали допълнително писмено
споразумение, в което изрично да заявят, че желаят действието на
предварителния договор да продължи.
Ищецът, в качеството на строител по Предварителния договор в срока
до 27.06.2018 г. не е уредил сметките по регулация.
Считано от 27.6.2018 г. действието на Предварителния договор е
прекратено и ищецът е изгубил качеството си на кредитор да иска изпълнение
от собствениците.
10
Скицата на процесния имот с идентификатор 68134.1500.701 е
приложена на л. 135.
Ответниците И. Д. и М. Д. са съпрузи – т. І, л. 358.
С договор за покупко-продажба на недвижим имот, извършен с
нотариален акт № 33/13.12.2021 г., том VII, peг. № 14534, н.д. № 1097/2021 г.
по описа на нотариус С. Т., вписан под № *** в регистъра на Нотариалната
камара, район на действие - СРС, М. Г. Д.; И. К. Д. и К. Й. П. са продали на
„К.Б.Д.“ ЕООД притежавани от тях общо ¾ ид.ч. от поземлен имот с
идентификатор 68134.1500.701, находящ се в гр. София, Столична община,
район „Искър“, ж.к. „Дружба“, целият с площ от 2 280 кв.м., трайно
предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: за
друг вид застрояване, предишен идентификатор: няма, номер на предходен
план 701 по плана на гр. София, местност „ж.к. Дружба 1“, при съседи по
скица 68134.1500.2479, 68134.1500.363, 68134.1500.422, 68134.1500.477,
68134.1500.542, 68134.1500.2599, 68134.1500.543.
С договор за покупко- продажба на недвижим имот, извършен с
нотариален акт № 34 от 13.12.2021 г., том VII, peг. № 14535, н.д. № 1098/2021
г. на нотариус С. Т., вписан под № *** в регистъра на Нотариалната камара,
район на действие - СРС, В. И. Х. и Т. Г. Ц. са продали на съсобственика
„К.Б.Д.“ ЕООД притежавани от тях общо ¼ ид.ч. от правото на собственост на
поземлен имот с идентификатор 68134.1500.701, находящ се в гр. София,
Столична община, район „Искър“, ж.к. „Дружба“, целият с площ от 2 280
кв.м., трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно
ползване: за друг вид застрояване, предишен идентификатор: няма, номер на
предходен план 701 по плана на гр. София, местност „ж.к. Дружба 1“, при
съседи по скица 68134.1500.2479, 68134.1500.363, 68134.1500.422,
68134.1500.477, 68134.1500.542, 68134.1500.2599, 68134.1500.543.
Продавачите по тези договори са декларирали на купувача – ответникът
„К.Б.Д.“ ЕООД, че няма предварителни договори, по които да са страни и да
11
имат задължения към трети лица да не извършат разпореждане с правото на
собственост на процесния имот.
Главният архитект на Столична община е издал Заповед № РА50-
347/25.04.2019 г. да се изработи проект за ПУП-ИПРЗ /подробен устройствен
план - изменение на план за регулация и застрояване/ с териториален обхват
УПИ -І „за спортен комплекс, озеленяване, спортен клуб и ТП“, поземлен
имот е идентификатор 68134.1500.701 по КККР, кв. 88, м. „ж.к. „Дружба 1“,
район „Искър“ - CO и изменение на план за улична регулация от о.т. 66 до о.т.
67 и от о.т. 185 до о.т. 186.
В заповедта е посочено, че към заявлението с искане за разрешаване за
изработването на проект за ПУП - изменение на плана за регулация и
застрояване, е приложен предварителен договор от 2017 г., сключен между
собствениците и „ТОБО-ПРЕС“ ЕООД за учредяване на право на строеж
върху ПИ пл. № 701.
Заповедта е публикувана на страницата на Столична община,
Направление „Архитектура и градоустройство“ (НАГ), в регистър
„Градоустройствени заповеди“.
По делото са приложени 4 броя пълномощни е нотариална заверка на
подписите и съдържанието от дата 28.09.2020 г., с които М. Д., И. Д., К. П. и В.
Х. упълномощават лицата Г. М. П. и Г. Д. М. да ги представляват пред
Столична община и да сключат с общината договор за дарение на реална част
от процесния имот, с площ от 276 кв.м. за улица.
Упълномощените лица са на трудов договор като юрисконсулти в
„ТОБО -ПРОДЖЕКТ“ ЕООД, на което едноличен собственик на капитала и
управител е Г. Ш..
Г. Ш. е едноличен собственик на капитала и управител и на „ТОБО -
12
ПРЕС“ ЕООД.
На 07.12.2021 г. М. Д., И. Д., В. Х., К. П. и Т. Ц., представлявани от
пълномощника си Г. Д. М. с договор за дарение са прехвърлили правото на
собственост на Столична община на 276 кв.м. от процесния имот за улица.
В първата инстанция е прието заключението на вещото лице, извършило
техническа експертиза - т. ІІІ, л. 382, с което са определени пазарната
стойност на имота преди въвеждането му в регулация и пазарната стойност
след като е в регулация.
От правна страна:
Преметът на въззивното производство е очертан с подадена от ищеца
въззивна жалба и спорът се концентрира до основателността на предявените
искове с правно основание чл. 135, ал. 1 от ЗЗД, имащи за предмет да се обявят
за относително недействителни по отношение на ищеца два договора за
покупко - продажба на право на собственост на ид.ч. върху недвижим имот.
Съгласно разпоредбата на чл. 135, ал. 1 от ЗЗД, кредиторът може да
иска да бъдат обявени за недействителни спрямо него действията, с които
длъжникът го уврежда, ако длъжникът при извършването им е знаел за
увреждането.
Когато действието е възмездно, лицето, с което длъжникът е договарял,
трябва също да е знаело за увреждането.
Знанието се предполага до доказване на противното, ако третото лице е
съпруг, низходящ, възходящ, брат или сестра на длъжника.
В разглеждания случай за да бъдат уважени исковете е необходимо
ищецът да докаже:
- качеството си на кредитор, като вземането може и да не е установено с
влязло в сила съдебно решение;
13
- длъжникът да е извършил правни действия, които увреждат кредитора,
а увреждането е винаги налице в случаите, когато се намалява възможността
на кредитора да се удовлетвори от имуществото на длъжника;
- знание за увреждане, формирано у длъжника;
- знанието за увреждане, формирано у трето лице, което с длъжника са
субекти на материалното правоотношение, което ищецът иска да се обяви за
относително недействително;
Събраните по делото доказателства не установяват, че ищецът има
качеството на кредитор по отношение на ответниците – физически лица, които
са били субекти на материалното правоотношение, породено от сключения
Предварителен договор с дата 27 юни 2017 г.
Това е така, защото в чл. 13, ал. 5 от Предварителния договор изрично е
записано, че ако в срок до 12 месеца от подписването на договора строителят
не приключи процедура по уреждане сметки по регулация, договорът се
прекратява, освен ако и двете страни не заявят изрично, че желаят да бъде
продължен, сключвайки допълнително споразумение към същия.
Фактическият състав по подписването на предварителния договор е
приключил на 27.06.2017 г. с полагането на последните подписи на
собствениците.
Срокът от 12 месеца е започнал да тече на 27.06.2017 г. и е изтекъл на
27.06.2018 г.
В този срок строителят не е уредил сметките по регулация, включващи
промяна на предназначението на поземления имот и изработване на ПУП, за
което е бил упълномощен от собствениците.
Съгласно чл. 19, ал. 1 ЗЗД предварителният договор за сключване на
определен окончателен договор, за който се изисква нотариална или
нотариално заверена форма, трябва да се сключи в писмена форма.
14
Договорът за прехвърляне на правно на собственост върху недвижим
имот или за учредяване на вещни права върху недвижими имоти за да е
валиден следва да се извърши с нотариален акт – чл. 18 от ЗЗД.
Страните по Предварителния договор – собственици и строител преди
изтичането на този 12 месечен срок, т.е. преди 27.06.2018 г. не са изработили и
подписали допълнително писмено споразумение, в което изрично да заявят, че
желаят действието на предварителния договор да продължи.
Никакви конклудентни действия на собствениците след датата
27.06.2018 г. не могат да заместят необходимата за валидност писмена форма
на допълнително споразумение, с което да се продължи действието на
Предварителния договор.
Ищецът, считано от 27.06.2018 г. загубил качеството си на кредитор и не
може да иска изпълнение от собствениците.
Упълномощаването, което собствениците са направили на физически
лица, посочени от ищеца да ги представляват при извършването на договора
за дарение на Столична община на реална част от процесния имот за улица, с
което да се способства приемането на ПУП не може да замести предвиденото
в чл. 13, ал. 5 от Предварителния договор писмено допълнително
споразумение за продължаването на срока на действие на договора след датата
27.06.2018 г.
Ответниците – собственици на процесния имот след дата 27.06.2018 г. са
имали правото свободно да се разпореждат с притежаваните от тях ид.части от
правото на собственост върху процесния имот,което са сторили с две
продажби, извършени с нотариални актове, които ищецът иска да се обявят за
относителни недействително по отношение на него.
15
Отсъства знание за увреждане на ищецът, който е загубил качеството на
кредитор по Предварителния договор.
Отсъства също така и знанието за увреждане, формирано у трето лице –
„К.Б.Д.“ ЕООД, което с другите ответници е субект на две материални
правоотношения, породени от договорите за продажба, които ищецът иска да
се обявят за относително недействителни по отношение на него.
С оглед на изложеното, предявените искове са неоснователни, поради
което следва да се потвърди изцяло обжалваното решение.
По разноските:
С оглед изхода на делото, ищецът следва да заплати направените
деловодни разноски във въззивното производство, на основание чл. 78, ал. 3 от
ГПК, поотделно, в размер на сумата от сумата от 4 000 лева на Т. С. П., ЕГН
**********, Й. К. П., ЕГН **********, С. К. П., ЕГН **********, В. К. П.,
ЕГН **********; В. И. Х., ЕГН **********, Т. Г. Ц., ЕГН ********** и
„К.Б.Д.“ ЕООД, ЕИК *********.
Ищецът следва да заплати направените деловодни разноски на
ответницата М. Г. Д., ЕГН **********, на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК, в
размер на сумата от 3 800 лева.
По тези съображения, Софийски апелативен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА изцяло решение № 4822 от 14.08.2024 г.,
постановено по гр.д. № 4197/20226 г. от Софийски градски съд, с което е
отхвърлил предявените от „ТОБО - ПРЕС“ ЕООД, ЕИК ********* против М.
Г. Д., ЕГН **********; И. К. Д., ЕГН **********, Т. С. П., ЕГН **********,
Й. К. П., ЕГН **********, С. К. П., ЕГН **********, В. К. П., ЕГН
16
**********, последните четирима, като наследници по закон на К. Й. П., ЕГН
**********, В. И. Х., ЕГН **********, Т. Г. Ц., ЕГН ********** и „К.Б.Д.“
ЕООД, ЕИК *********, искове с правно основание чл. 135, ал. 1 от ЗЗД,
имащи за предмет да се обявят за относително недействителни по отношение
на ищеца „ТОБО - ПРЕС“ ЕООД:
- договор за покупко-продажба на недвижим имот, извършен с
нотариален акт № 33/13.12.2021 г., том VII, peг. № 14534, н.д. № 1097/2021 г.
по описа на нотариус С. Т., вписан под № *** в регистъра на Нотариалната
камара, район на действие - СРС, с който М. Г. Д.; И. К. Д. и К. Й. П. са
продали на „К.Б.Д.“ ЕООД притежаваните от тях общо ¾ ид.ч. от поземлен
имот с идентификатор 68134.1500.701, находящ се в гр. София, Столична
община, район „Искър“, ж.к. „Дружба“, целият с площ от 2 280 кв.м., трайно
предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: за
друг вид застрояване, предишен идентификатор: няма, номер на предходен
план 701 по плана на гр. София, местност „ж.к. Дружба 1“, при съседи по
скица 68134.1500.2479, 68134.1500.363, 68134.1500.422, 68134.1500.477,
68134.1500.542, 68134.1500.2599, 68134.1500.543;
- договор за покупко- продажба на недвижим имот, извършен с
нотариален акт № 34 от 13.12.2021 г., том VII, peг. № 14535, н.д. № 1098/2021
г. на нотариус С. Т., вписан под № *** в регистъра на Нотариалната камара,
район на действие - СРС, с който В. И. Х. и Т. Г. Ц. са продали на
съсобственика „К.Б.Д.“ ЕООД, ЕИК ********* притежаваните от тях общо ¼
ид.ч. от правото на собственост на поземлен имот с идентификатор
68134.1500.701, находящ се в гр. София, Столична община, район „Искър“,
ж.к. „Дружба“, целият с площ от 2 280 кв.м., трайно предназначение на
територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: за друг вид
застрояване, предишен идентификатор: няма, номер на предходен план 701 по
плана на гр. София, местност „ж.к. Дружба 1“, при съседи по скица
68134.1500.2479, 68134.1500.363, 68134.1500.422, 68134.1500.477,
68134.1500.542, 68134.1500.2599, 68134.1500.543.
ОСЪЖДА ищеца „ТОБО - ПРЕС“ ЕООД, ЕИК ********* да заплати
поотделно направените деловодни разноски на ответниците Т. С. П., ЕГН
**********, Й. К. П., ЕГН **********, С. К. П., ЕГН **********, В. К. П.,
17
ЕГН **********, В. И. Х., ЕГН **********, Т. Г. Ц., ЕГН ********** и
„К.Б.Д.“ ЕООД, ЕИК *********, на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК, в размер на
сумата от 4 000 лева.
ОСЪЖДА ищеца „ТОБО - ПРЕС“ ЕООД, ЕИК ********* да заплати
направените деловодни разноски на ответницата М. Г. Д., ЕГН **********, на
основание чл. 78, ал. 3 от ГПК, в размер на сумата от 3 800 лева.
Решението може да са обжалва от страните пред ВКС на Р. България, в
едномесечен срок от връчването му, при наличието на предпоставките по чл.
280, ал. 1 и ал. 2 от ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
18