РЕШЕНИЕ
№ 207
гр. Разград, 20.11.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – РАЗГРАД, ВТОРИ ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в публично заседание на единадесети ноември през две хиляди
двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:Валентина П. Димитрова
Членове:Ирина М. Ганева
ЦВЕТАЛИНА М. ДОЧЕВА
при участието на секретаря Диана Здр. Станчева
като разгледа докладваното от Ирина М. Ганева Въззивно гражданско дело №
20243300500379 по описа за 2024 година
Производството е по чл.258 и сл. ГПК.
С решение № 269/28.11.2023г., поправено по реда на чл.247 ГПК с решение №
29/12.02.2024г., двете постановени по гр.д. № 627/2022г. на РС Исперих, в производство по
чл.422 ГПК е прието за установено по отношение на „Уником“ ЕООД, представляван от
управителя Ш. Ч., че същият дължи на „Омега Агро Инвест“ ЕООД, представляван от
управителя Й. Г., сумата 4775,74 лв., представляваща дължима наемна цена по договор за
наем на земеделска земя за стопанската 2020/2021г., ведно със законната лихва за забава
върху паричното задължение за плащане на дължимата наемна цена, считано от 28.07.2022г.
– датата на връчване на длъжника на заповед за изпълнение № 204/ 25.07.2022г. издадена по
ч.гр.д. № 425/ 2022г. по описа на РС Исперих, и са отхвърлени исковете за главница над
размера 4775,74 лв. до първоначално предявения размер от 6365,60лв. и за мораторна лихва
в размер 913,76лв. за периода от 1.10.2021г. до 22.07.2022г.
Постъпила е въззивна жалба от „Омега Агро Инвест“ ЕООД, подадена чрез
пълномощник, против постановеното решение в частта, с която исковете са отхвърлени до
първоначално претендираните размери. Жалбоподателят излага изводи за неправилност на
правните изводи в обжалвания съдебен акт и моли въззивния съд да уважи предявените
искове в цялост.
Не е постъпил писмен отговор от „Уником“ ЕООД.
1
Съдът, след преценка на събраните доказателства и становищата на страните,
констатира следната фактическа обстановка: на 26.03.2018г. З. А. И. и Р. Р. А. са сключили
нотариално заверен договор за наем на шест ниви в землището на с.*** с №№ ***, ***, ***,
***, *** и ***, по силата на който са предоставили земеделските земи за временно и
възмездно ползване на ответника „Уником“ЕООД. Срокът на договора е уговорен за три
години, считано от 1.10.2018г., наемната цена е определена на 50лв. за декар за една
стопанска година, дължима в първия работен ден след изтичане на стопанската година, а
общото количество декари е фиксирано на 127,312 дка.
Впоследствие, през време на действие на договора за наем, „Омега Агро Инвест“
ЕООД е придобил собствеността върху 27/36 идеални части от шестте земеделски имота,
описани в приложените нотариални актове с идентификатори ***, ***, ***, ***, *** и ***,
съответстващи на старите №№ ***, ***, ***, ***, *** и ***. Придобиването на
собствеността е осъществено посредством два договора за дарение и три договора за
покупко-продажба от част от съсобствениците на тези имоти, както следва: с НА №***г. за
дарение и НА № ***г. за покупко-продажба на нотариус с район на действие РС Исперих,
„Омега Агро Инвест“ ЕООД е придобил съответно 1/360ид.ч. и 155/360 ид.ч. от поземлени
имоти с идентификатори ***, ***, ***, ***; с НА № ***г. за дарение и НА №***г. за
покупко-продажба на нотариус с район на действие РС Исперих същият е придобил
съответно 1/360ид.ч. и 155/360 ид.ч. от поземлени имоти с идентификатори *** и ***; с НА
№***г. за покупко-продажба на нотариус с район на действие РС Исперих ищецът е
придобил 114/360 ид.ч. от шестте имота. Така общият дял от собствеността на „Омега Агро
Инвест“ ЕООД възлиза на 270/360ид.ч. или 27/36 ид.ч. В съдебното производство не е
установена принадлежността на останалите 9/36ид.ч., които не са били предмет на горните
разпоредителни сделки.
Във всеки от нотариалните актове е включена клауза, че рентата за текущата
2020/2021г., дължима за имотите, ще бъде в полза на приобретателя.
По-нататък, от съдържанието на НА № ***г. и НА № ***г. се установява, че
наемодателят по договора от 26.03.2018г. З. А. И. е притежавала 72/360 ид.ч., а от
съдържанието на НА № ***г. се установява, че наемодателят Р. Р. А. е притежавал
18/360ид.ч. Общият сбор от идеалните части на двамата наемодатели преди прехвърлянето
на техните дялове на „Омега Агро Инвест“ ЕООД възлиза на 90/360 ид.ч. или 1/4 ид.ч.
Съдържанието на нотариалните актове не е оспорено от ответника. Ищецът – сега
жалбоподател, твърди, че към датата на сключване на договора за наем двамата наемодатели
са притежавали повече от половината от земеделските имоти, но именно представените от
него писмени доказателства сочат на собственически права в размер 1/4ид.ч., поради което
въззивният съд приема за установена собствеността им в този размер.
Пред първостепенния съд е изготвена и приета съдебно-счетоводна експертиза, от
заключението на която се установява, че дължимият наем за стопанската 2020/2021г. за
цялата площ 127,312дка е 6365,60лв., а мораторната лихва за периода 1.10.2021г.-
22.07.2022г. /датата на подаване на заявлението по чл.410 ГПК/ е 521,63лв.
2
При така установената фактическа страна, съдът направи следните правни изводи:
Предявеният иск е с правно основание установяване на задължението на наемателя по
договора за наем на земеделски земи за стопанската 2020/2021г. и намира своята правна
квалификация в чл.232 ал.2 ЗЗД в.в. с чл.422 ГПК. В съдебната практика е утвърдено
разбирането, че сключването на договор за наем представлява действие на управление. По
отношение на съсобствените вещи разпоредбата на чл.32 ал.1 ЗС установява правилото, че
общата вещ се управлява съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от
половината от общата вещ. В отклонение от това правило разпоредбата на чл.4а ал.2 ЗСПЗЗ
допуска сключване на договор за наем на земеделска земя за срок над една година от
съсобственици, притежаващи повече от 25 на сто от съсобствения имот. В този случай
договорът е противопоставим на останалите съсобственици, които не са страна по него, но
само за срок от три години, по арг. от общото правило на чл.229 ал.2 ЗЗД. В горния смисъл е
решение № 545 от 17.09.2024 г. на ВКС по гр. д. № 1062/2023 г., I г. о.
Разпоредбата на чл.4а ЗСПЗЗ обаче е в сила от 22.05.2018г., т.е. след датата на
сключване на договора за наем, поради което за процесния наемен договор е приложимо
общото правило на чл.32 ал.1 ЗС – договорът следва да бъде сключен от съсобственици,
притежаващи повече от половината част от земеделските земи.
Въпросът, който следва след горното уточнение, е какви последици поражда
договорът при положение, че е сключен от съсобственици, притежаващи 1/4ид.ч. или 25 на
сто от имотите – в настоящия случай този е общият размер на дяловете на наемодателите З.
И. и Р. А.. Отговор на този въпрос се съдържа в определение № 119 от 1.04.2021 г. на ВКС
по ч.гр.д. № 794/2021 г., IV г. о. – когато договорът за наем е сключен от съсобственици с
миноритарен дял в съсобствеността, договорът не обвързва останалите съсобственици,
поради което отношенията им с наемателя се уреждат от неоснователното обогатяване. По
този начин следва да се уредят отношенията между останалите съсобственици на имота и
наемателя „Уником“ЕООД за стопанските 2018/2019г. и 2019/2020г.
За стопанската 2020/2021г. обаче е настъпила съществена промяна в наемното
правоотношение – с петте нотариални акта, сключени през м.декември, 2020г. и м.януари,
2021г., съсобствениците, притежаващи 27/36ид.ч., т.е. повече от половината част от имотите,
при прехвърляне на притежаваните от тях дялове от собствеността на ищеца „Омега Агро
Инвест“ ЕООД са прехвърлили и своето вземане по наемния договор за стопанската
2020/2021г. Това означава на първо място, че прехвърлителите са се съгласили със сключения
наемен договор съобразно своите идеални части и са потвърдили действията на З. И. и Р. А.
във връзка със сключването му и на следващо място, че ищецът е встъпил в правата на
наемодател, съгл. чл.99 ал.2 ЗЗД, вече като мажоритарен собственик, притежаващ повече от
половината ид.ч. от собствеността върху шестте имота.
Възражението на „Уником“ЕООД, че не е уведомен за придобиването на имотите от
„Омега Агро Инвест“ЕООД, не води до извод за недължимост на наема. Позоваването му на
чл.17 ал.3 от Закона за арендата в земеделието е неуместно, тъй като процесният договор е с
характер на наемен по смисъла на чл.228 и сл. ЗЗД. Възражението следва да се квалифицира
3
като такова по чл.99 ал.3 и ал.4 ЗЗД, но е неоснователно. Уведомяването на длъжника не е
елемент от фактическия състав на договора за цесия, а има значение при изследване на
противопоставимостта на цесията на длъжника с оглед охраняване на интересите му, който
може валидно и с погасителен ефект да плати на предишния кредитор преди уведомяването.
В този смисъл е решение № 404 от 12.02.2016 г. на ВКС по гр. д. № 666/2015 г., IV г. о. По
делото няма данни след прехвърляне на вземането да са извършвани плащания към
първоначалните наемодатели, а и ответникът въобще не е навел твърдения в този смисъл.
Остава да се изясни въпросът дали мажоритарният собственик, явяващ се наемодател
по договора за наем, може да претендира наем за цялата отдадена вещ, въпреки че
притежава само част от нея. Положителен отговор дава съдебната практика, съдържаща се в
решение № 83 от 10.02.2000 г. на ВКС по гр. д. № 1107/99 г., IV г. о. и възприета в решение
№ 146 от 12.07.2016 г. на ВКС по гр. д. № 5844/2015 г., I г. о. Когато договорът е сключен от
част от съсобствениците, само те са страна по наемното правоотношение и само те имат
вземане от наемодателя. Предмет на процесния наемен договор са целите земеделски имоти
и липсва уговорка за заплащане на наемната цена само за правата на наемодателите.
Правото на останалите съсобственици /в случая това са останалите неустановени
съсобственици, притежаващи 9/36ид.ч. от имотите след прехвърлянето на собствеността в
полза на „Омега Агро Инвест“ЕООД/ се изразява във вземане срещу наемодателя, от когото
имат право да търсят онази част от наемната цена, припадаща се на техните идеални части.
Горните изводи сочат на основателност на предявения иск и въззивната жалба за
главницата в пълния претендиран размер от 6365,60лв. Решението в обжалваната част е
незаконосъобразно и следва да се отмени, като вместо това бъде прието за установено
задължението на „Уником“ЕООД за разликата над 4775,74лв. до 6365,60лв.
Доказан по основание е и искът относно мораторната лихва. Съгласно чл.99 ал.2 ЗЗД
прехвърленото вземане преминава върху новия кредитор с принадлежностите му, ако не е
уговорено противното. Такава уговорка липсва, следователно вземането за наем за
стопанската 2020/2021г. е преминало върху „Омега Агро Инвест“ЕООД заедно с
гражданските плодове, каквито са по своето естество лихвите. В договора изрично е
уговорена дата на падежа – първия работен ден след изтичане на стопанската година, за
която се дължи наемът. Съгл. чл.84 ал.1 ЗЗД наемателят е изпаднал в забава по силата на
клаузата в договора за наем, без да е необходимо да бъде изрично поканен от кредитора.
Встъпването на новия кредитор в наемното правоотношение и неуведомяването на
длъжника по смисъла на чл.99 ал.3 ЗЗД ще има значение, ако длъжникът е изпълнил
задължението си към предишния кредитор преди уведомяването. Както бе посочено по-горе,
такова изпълнение липсва, липсва и твърдение в този смисъл.
Размерът на иска за мораторни лихви е частично доказан. От изготвеното заключение
на ССЕ се установява, че мораторната лихва за периода 1.10.2021г. – 22.07.2022г. е 521,63лв.
В този размер искът следва да бъде уважен, а над него до претендирания размер от 913,76лв.
искът е недоказан и следва да бъде отхвърлен като такъв.
Предвид изхода от правния спор, решението на районния съд в частта за разноските
4
следва да се отмени, като вместо него бъде постановено осъждането на „Уником“ЕООД да
заплати на „Омега Агро Инвест“ЕООД сумата 278,05лв. за разноски в заповедното
производство и сумата 560,21лв. в исковото производство пред РС Исперих, съобразно
уважената част от исковете. „Омега Агро Инвест“ЕООД следва да бъде осъден да заплати на
„Уником“ЕООД сумата 62,33лв. за разноски в исковото производство пред РС Исперих.
Пред въззивния съд жалбоподателят е направил разноски в размер 145,60лв.,
представляващи внесена ДТ за обжалване, и е представляван от юрисконсулт, на когото
възнаграждението е в размер 150лв. Съобразно уважената част от въззивната жалба
„Уником“ЕООД следва да заплати на „Омега Агро Инвест“ЕООД сумата 249,30лв. за
разноски в производството пред ОС Разград.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
Отменя решение № 269/28.11.2023г., поправено по реда на чл.247 ГПК с решение №
29/12.02.2024г., двете постановени по гр.д. № 627/2022г. на РС Исперих, в частта, с която в
производство по чл.422 ГПК е отхвърлен искът на „Омега Агро Инвест“ЕООД за приемане
за установено, че „Уником“ ЕООД има задължение към „Омега Агро Инвест“ ЕООД за
горницата над сумата 4775,74лв. до първоначално предявения размер от 6365,60лв.,
представляващо дължима наемна цена по договор за наем на земеделска земя за стопанската
2020/2021г., ведно със законната лихва за забава върху паричното задължение за плащане на
дължимата наемна цена, считано от 28.07.2022г., и в частта, с която е отхвърлен искът за
мораторна лихва в размер 521,63лв. за периода от 1.10.2021г. до 22.07.2022г., като вместо
това постановява:
Приема за установено, че „Уником“ ЕООД има задължение към „Омега Агро Инвест“
ЕООД за горницата над сумата 4775,74лв. до първоначално предявения размер от 6365,60лв.,
представляващо дължима наемна цена по договор за наем на земеделска земя за стопанската
2020/2021г., ведно със законната лихва за забава върху паричното задължение за плащане на
дължимата наемна цена, считано от 28.07.2022г., и задължение за мораторна лихва в размер
521,63лв. за периода от 1.10.2021г. до 22.07.2022г.
Потвърждава решение № 269/28.11.2023г., поправено по реда на чл.247 ГПК с
решение № 29/12.02.2024г., двете постановени по гр.д. № 627/2022г. на РС Исперих, в
частта, с която е отхвърлен като неоснователен искът за приемане за установено на
задължението на „Уником“ЕООД към „Омега Агро Инвест“ЕООД за мораторна лихва над
размера 521,63лв. до размера 913,76лв. за периода от 1.10.2021г. до 22.07.2022г.
Отменя решение № 269/28.11.2023г., постановено по гр.д. № 627/2022г. на РС
Исперих, в частта, с която „Уником“ ЕООД е осъден да заплати на „Омега Агро Инвест“
ЕООД разноски по делото в размер 443,52лв. за исковото и заповедното производство
съобразно уважената част от исковете и в частта, с която „Омега Агро Инвест“ ЕООД е
5
осъден да заплати на „Уником“ ЕООД разноски по делото в размер 262,24лв. съобразно
отхвърлената част от исковете, като вместо това постановява:
Осъжда „Уником“ЕООД да заплати на „Омега Агро Инвест“ЕООД сумата 278,05лв.
за разноски в заповедното производство и сумата 560,21лв. в исковото производство пред
РС Исперих, съобразно уважената част от исковете;
Осъжда „Омега Агро Инвест“ЕООД да заплати на „Уником“ЕООД сумата 62,33лв. за
разноски в исковото производство пред РС Исперих, съобразно отхвърлената част от
исковете.
Осъжда „Уником“ЕООД да заплати на „Омега Агро Инвест“ЕООД сумата 249,30лв.
за разноски в производството пред ОС Разград.
Решението подлежи на обжалване пред Върховния касационен съд в едномесечен
срок от връчването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
6