№ 397
гр. Бургас, 22.05.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на двадесет и
четвърти април през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Боряна Анг. Димитрова
при участието на секретаря Мария Н. Тошева
като разгледа докладваното от Боряна Анг. Димитрова Гражданско дело №
20242100100949 по описа за 2024 година
Производството по делото е образувано по повод исковата молба на А.
Й. Б., ЕГН ********** от ******, със съдебен адрес: гр.Бургас,
ул.“Св.Патриарх Евтимий“№2, вх.1, ет.1, адв. Свилен Цонев против
„Експенсив Вю“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление
гр.София, жк“Лозенец“, ул.“Университетска“№15, вх.1, ет.1, ап.1,
представлявано от Мария Пенчева, с която се иска да се приеме за установено
по отношение на ответното дружество, че той е собственик на жилище-
апартамент №8 с площ от 84,46 кв.м., находящо се на втори жилищен етаж на
жилищна сграда- блок А, изградена в Отдел 562, Подотдел 7, в района на
Държавна дивечовъдна станция- гр.Несебър, който имот е заснет в КККР на
гр.Несебър като самостоятелен обект в сграда с идентификатор
51500.204.144.1.27, с административен адрес гр.Несебър, м.“Кокалу“, вх.А,
ет.2, ап.8.
Ищецът твърди, че на 17.08.2007г. e сключил предварителен договор за
покупко-продажба с „Евроден“ ООД, със седалище и адрес на управление
гр.Несебър, ул.“Нептун“ №10 по отношение на процесния недвижим имот,
като е била договорена цена от 75 360 евро, начин и срокове на плащане. В
деня на сключване на предварителния договор, ищецът платил 20 000 евро, за
която сума му е била издадена квитанция. В същия ден на сключване на
предварителния договор- 17.08.2017г., му е било предадено и владението на
имота, и ключа от жилището, което е било напълно завършено на етап „до
ключ“. Втората вноска в размер на 12 000 евро е била платена от ищеца на
16.06.2008г., а впоследствие е заплатил по банков път шест вноски на обща
стойност 29 360 евро. На 09.01.2009г. е заплатил в брой на продавача 14 000
евро, като е бил сключен анекс за това, респ.договорили са остатъкът от
цената да бъде платена до 31.12.2011г. и в същия срок да се сключи
окончателен договор. През следващата година били водени многократно
1
разговори, но до сключване на окончателен договор не се е стигнало. Според
продавача, налице са били административни пречки за това.
Ищецът твърди, че след като през 2007г получил ключа за имота,
започнал да го ползва и обзавежда- закупил мебели и електроуреди, извършил
някои довършителни СМР. Така от тогава до сега го владее необезпокоявано и
спокойно, като през целия период заплащал и консумативните му разходи- за
вода, електричество, за общи части, включително за асансьор и външен
басейн, за телевизия и сигнално-охранителна дейност и др. Всяко лято от
2007г. до сега ползвал имота лично, основно през лятото и го предоставял на
близки, когато отсъствал от България.
През 2021г. ищецът разбрал, че голяма част от жилищата в сградата били
продадени на трето лице- ответника, а продавачът е в производство по
насъстоятелност. С Решение №431/08.05.2014г. по т.д.№268/2013г. „Евроден“
ООД е обявен в несъстоятелност, впоследствие е извършена публична
продажба на редица имоти, между които и процесният, като с Постановление
№3/13.05.2019г., постановено по същото дело, БОС го е възложил на
ответното дружество.
При тази фактическа обстановка, ищецът твърди, че на основание чл.68,
ал.1 ЗС, от 17.08.2007г. до настоящия момент упражнява фактическа власт
върху жилището без възможност други лица да въздействат върху имота.
Владението повече от 17 години, считано от 17.08.2007г. е осъществявано от
него постоянно, непрекъснато, несъмнено, спокойно и явно, наред с което
своял имота като свой, поради което твърди, че е придобил правото на
собственост върху имота въз основа на давностно владение съгл.чл.79, ал.1
ЗС.
Ответната страна е депозирала отговор на исковата молба в
законоустановения срок, с който оспорва иска изцяло със следните доводи и
съображения:
Оспорва сключването на предварителен договор на 17.08.2007г., Анекса
от 09.01.2009г. и Споразумението от 22.12.2011г., като твърди, че не са
подписани от двете страни и са създадени за целите на настоящото
производство.
Оспорва предаването на владението на имота и твърди, че владение,
което да води до придобиване по давност не е осъществено.
Оспорва, че е заплатена продажната цена по описаните вноски. Твърди,
че те не са заплатени на дружеството продавач по предварителния договор, а
на физическо лице и не касаят продажната цена.
Оспорва твърдението, че са заплащани консумативи за процесния имот
и, че ако са заплащани, не са плащани на правоимащо лице.
Твърди, че от момента на придобиване на имота от ответното дружество
на 13.05.2019г., то е осъществило връзка с всички хора, с които е имало
сключени предварителни договори и част от имотите по договорка са
прехвърлени с доплащане на трети лица, между които не е ищецът. Т.е.
противопоставяне от страна на ответното дружество е имало от първия
момент, в който е придобило собствеността върху индивидуални обекти от
несъстоятелността. Синдикът на дружеството в несъстоятелност „Евроден“
ЕООД е упражнявал правата на собственост, както чрез воденото дело по
2
несъстоятелност, така и с фактически действия по сградата, вкл.опис и оценка
на имотите, един от които е процесният, като всички действия по
несъстоятелността са обявявани. Във връзка с оспорването е поискал
оригинала на предварителния договор, платежните нареждания, анекса и
споразумението.
На следващо място твърди, че процесният имот е бил в процес на
строителство по време на евентуалното сключване, както на предварителния
договор, така и на анекса, и споразумението. Твърди, че предварителния
договор е за бъдещо строителство и продажба, и не е било възможно към
датата на сключването му предаване на владението и осъществяване на
фактическа власт върху правото на строеж. Към този момент не е бил
завършен дори грубия строеж, не е бил издаден Акт обр.14, сградата не е била
въведена в експлоатация. Сградата, в процес на строеж, все още не е била
предадена от строителя на възложителя, още по-малко обектите- на трети
лица към датата на сключване на предварителния договор и анекса. За това, че
част от сградата е била на етап „груб строеж“ свидетелствал Констативния
протокол по чл.181, ал.2 ЗУТ от дата 10.02.2019г., който обаче е за сграда Б, а
за сграда А изобщо не е имало издадено удостоверение за завършен груб
строеж. Апартаментите все още не са били самостоятелно обособени и не са
могли да бъдат обект на индивидуална собственост. Обектите, като
самостоятелни такива в сграда А и Б са били нанесени в кадастъра едва през
ноември 2018г. от ответното дружество. Това, според ответника, е първия
момент, в който обектите са заснети и нанесени като самостоятелни, като за
сграда А липсва изобщо Акт обр.14 за степен на завършеност „груб строеж“, а
правото на строеж не може да се придобива по давност.
Т.е. към 2014г. сграда А и сграда Б в ПИ с идентификатор 51500.204.144
са били на етап строеж, в подкрепа на което сочи наложеното по т.д.
№268/2013г. по несъстоятелността на „Евроден“ ЕООД обезпечение върху
правото на строеж
Обръща внимание и на факта в подкрепа на гореизложената теза, че
„Евроден“ ЕООД /н/ е с назначен синдик по делото за несъстоятелност от
14.05.2014г., като от този момент дружеството е осъществявало дейност и е
управлявало собствеността си само чрез синдика.
Липсата на осъществено непрекъснато владение се доказвало и от
изготвената, и приета по делото по насъстоятелност оценка от вещо лице,
което е описало състоянието на обектите в сградата, вкл. на процесния, като не
е установено обзавеждане на някой от тях или обитаване от трето лице, което
да не го е допуснало в имота. А ответното дружество, преди да подаде
наддавателно предложение и да участва в публичната продан, е направило
оглед на сградата и обектите, които не са били във владение на трети лица към
този момент.
Наред с изложеното се обръща внимание и на факта, че ищецът не е
предприел действия в защита на правата си като собственик, като не се е
присъединил например с вземането си в производството по несъстоятелност,
за което би трябвало да е узнал, тъй като по сградата са били лепени
множество уведомления, вкл. за предстоящи описи, оценки и продани.
Оспорва се и твърдението на ищеца за заплащани от него консумативи
3
за имота, като се твърди, че едва с придобиването на собствеността от страна
на ответника, са открити индивидуални партиди на отделните обекти, вкл. на
процесния. В тази връзка, ответникът счита, че може да се касае за нает или
временно ползван от страна на ищеца имот, но не и за владение и то през
целия твърдян период. Освен това се твърди, че ищецът живее в чужбина и не
е осъществявал фактическа власт върху имота.
В случай, че се приеме наличие на предварителен договор за процесния
имот, това не е достатъчно и не са налице елементите на фактическия състав
на чл.79, ал.1 ЗС. Излагат се подробни съображения .
От представените от ищеца доказателства за заплащани консумативи,
счита, че евентуално може да се направи извод са наемане на имота от страна
и заплащане на някакви разходи, но не и за непрекъснато, явно и
необезпокоявано фактическо владение. Представените квитанции за
заплащане на консумативи се оспорват и се твърди, че касаят сезонни
плащания за временно нает или ползван имот. Този извод ответникът
подкрепя с известния факт, че собственикът на „Евроден“ ЕООД е отдавал под
наем някои от обектите в сградата до момента на публичаната продажба по
несъстоятелността.
Изложеното от ответника е основание да твърди, че не са доказани
договорни отношения по отношения на имота, не е доказано владение с
намерение за своене в непрекъснат 10 годишен период и ищецът не е
манифестирал пред тогавашния собственок „Евроден“ ЕООД/н/ и неговият
представляващ синдик, немерението си за своене, както и пред „Експензив
Вю“ЕООД.
Предявеният иск е с правно основание чл.124 ГПК вр. чл.79 ЗС.
Бургаският окръжен съд, като взе предвид исканията и твърденията
на страните, прецени представените доказателства поотделно и в тяхната
съвкупност, и като съобрази закона, установи следното от фактическа и
правна страна :
По делото е представен предварителен договор за покупко- продажба от
17.08.2007г., сключен между Я.А., в качеството му на управляващ и
представляващ „Еввроден“ ЕООД- като продавач и А. Й. Б.- в качеството му
на купувач, с който продавачът обещава да продаде на купувача собствен
недвижим имот, представляващ апартамент №8, находящ се на втори
жилищен етаж на жилищна сграда- Блок А, изградена в „отдел 562“, подотдел
7 в района на Държавна дивечовъдна станция- гр.Несебър, въз основа на
отстъпено право на строеж върху 1530 кв.м. от ДГФ, който апартамент е на
площ от 84, 46 кв.м., а заедно с 9,74 кв.м., общата разгъната площ на
апартамента е 94,20 кв.м., състоящ се от всекидневна с кухненски бокс, две
спални, тоалетна, баня, антре и една тераса, за сумата от 75 360 евро. Страните
са договорили сумата да бъде заплатена по следния начин: първа вноска-
20 000 евро от продажната цена, платима в деня на подписване на
предварителния договор, втора вноска- 12 000 евро, платима през м.08.2008г.
Страните са се договорили на дата на последната вноска да се сключи и
окончателния договор в нотариална форма- т.2., но не са посочили нито
размер на последната вноска, нито дата на сключване на окончателния
договор. Договорено е било също, апартаментът да се предаде в напълно
4
завършен вид „до ключ“. Върху самия предварителен договор, под подписите
на страните, представителят на продавача – Я.А. собственоръчно е записал и
се е подписал, че „днес 17.07.2007г.“ получил от купувача сумата от 20 000
евро в брой, която сума представлява първа вноска за апартамент №8 в блок А.
Че предварителният договор и разписката за получената първа вноска са
подписани лично от Я.А. се установи безспорно от показанията на последния,
разпитан като свидетел по делото. Представена е и квитанция за сумата от
20 000 евро с дата 17.08.2007г., издадена от „Евроден“ЕООД. Представени са и
платежни нареждания за банков превод- „Заявление/ декларация за
прехвърляне“: - от 16.06.2008г., с което ищецът е заплатил на „Евроден“ ООД
по посочената в документа банкова сметка сумата от 12000 евро с посочено
основание- покупка на апартамент; - от 13.02.2009г.- за сумата от 6 000 евро,
платими по посочената в документа банкова сметка на „Евроден“ ООД, с
основание- „покупка на апартамент Младост 86А, 2-8“; - от 05.11.2009г.- за
сумата от 6000 евро, с бенефициент Я.Д., за „покупка на апартамент Младост
86А, 2-8“;- от 10.06.2010г. за сумата от 8000 евро, с бенефициент Я.Д., за
„покупка на апартамент Младост 86А, 2-8“;- от 20.11. 2020г.- за сумата от 4000
евро, с бенефициент Я.Д., за „покупка на апартамент Младост 86А, 2-8“;- от
24.03.2011г.- за сумата от 3360 евро, с бенефициент Я.Д., за „покупка на
апартамент Младост 86А, 2-8“;- от 13.12.2011г.- за сумата от 2000 евро, с
бенефициент Я.Д., за „покупка на апартамент Младост 86А, 2-8“. Така към
м.декември 2011г. ищецът е заплатил по посочения начин сумата от общо
61 360 евро от продажната цена. На всички платежни нареждания е записано,
че сумите се заплащат на основание покупка на апартамент в „Младост 86А,
ет.2, ап.8, на адрес гр.Несебър, ул.“Нептун“10. Всички изброени плащания са
извършени по банков път от клон на Банка в Испания, където е постоянното
местожителство на ищеца от години, за което няма спор.
По делото е представен и Анекс към предварителния договор, с дата
09.01.2009г., в който са посочени заплатените към този момент суми от
продажната цена, както и заплатената в брой в деня на подписване на анекса
сума от 14 000 евро, в която част той има значението на разписка. Купувачът
се е задължил да заплати остатъка от продажната цена най-късно до
31.12.2011г. В същия срок, страните са се договорили да сключат и
окончателния договор. На този Анекс, представен като доказателство от
ищеца, липсва неговия подпис.
Представено е и Споразумение към предварителния договор, сключено
от страните на 22.12.2011г., в което продавачът Я.А. в качеството си на
управляващ и представляващ „Евроден“ ЕООД/н/ е заявил, че към датата на
споразумението- 22.12.2011г. е получил напълно от купувача А. Й. Б.
продажната цена в размер на 75 360 евро, от които 34 000- в брой и 67 360
евро- по банков път. Страните са се съгласили, поради възникнали
административни пречки, крайният срок за сключване на окончателния
договор за покупко-продажба на апартамента, предмет на предварителния
договор, да се удължи до 31.12.2012г., докогато „Евроден“ ЕООД/н/ се е
задължило да се снабди с всички необходими за сделката документи и да
покани писмено купувача за сключване на окончателния договор. В
споразумението също липсва подписа на ищеца- купувач. Разпитан като
свидетел Я.А., собственик и управляващ „Евроден“ ЕООД/н/ заяви, че
5
подписите под всички документи- предварителен договор, анекс и
споразумение, както и на разписката от 09.01.2009г. са негови, той ги е
разписал и няма спор по въпроса. Предоставил ги е на ищеца, но не знае защо
не са подписани от него, а ищецът от своя старана в съдебно заседание обясни,
че и анексът, и договорът, и споразумението са сключени от него, но е
пропуснал да ги подпише. Страните по предварителния договор, анекса и
споразумението нямат спор помежду си по никой от въпросите. Съдът не
приема за основателно възражението на ответната страна, че те са съставени за
процеса, тъй като са представени доказателства във връзка с изпълнение на
клаузите по тях, а именно плащанията по договора, които безспорно са
извършени чрез банкови преводи от Испания, с посочени в тях едно и също
основание- покупка на процесния имот и в продължителен период от време до
окончателното изплащане на продажната цена.
Ответната страна твърди, че по време на сключване на предварителния
договор, анекса и споразумението, процесният обект е бил в процес на
строителство. В този смисъл, предаване на владението е било невъзможно,
осъществяване на фактическа власт- също. Към този момент се твърди, че
сградата не е била завършена в груб строеж, не е имало издаден акт обр.14, от
който момент обектите в сградата могат да бъдат индивидуализирани и да се
притежават самостоятелно в собственост. Сградата не е била въведан в
експлоатация, поради което ищецът няма как да е владял с намерение за
своене. Позовава се на Констативен протокол по чл.181, ал.2 ЗУТ, с изх.
№104/10.03.2009г., издаден от Община Несебър, но за сграда Б, а за сграда А, в
която се намира процесния имот, няма удостоверение за изграден груб строеж.
Този констативен протокол не е запазен в оригинал в Община Несебър, която
по искане е уведомила съда, че той не е запазен, поради изтичане на срока на
съхранение. От отговора става ясно, че протокол с тази дата и номер е бил
издаден. Той обаче е неотносим към настоящия спор, нито от него може да се
направи извод, че не е построена сграда А, тъй като е издаден само за сграда
Б. Липсата или непредставянето на акт обр.14 за сграда А не означава, че тя не
е съществувала към датата на издаване на документа за сграда Б. В
представените от ответната страна доказателства във връзка с открито по
отношение на „Евроден“ ЕООД/н/ производство по несъстоятелност, е
представено становище за пазарна оценка на имотите, които са били
възложени по реда на чл.717-717ж ТЗ на купувача „Експенсив Вю“ ЕООД,
между които и процесния имот, от което е видно, че съгласно Удостоверение
изх.№283/21.04.2006г., издадено от Община Несебър, застроената площ на
двуетажната сграда, представляваща блок „А“ е 600,33 кв.м., а РЗП е 1100, 95
кв.м. Същото удостоверение, сочещо РЗ и РЗП към 2006г. е издадено и за блок
„Б“. Ако липсва изградена сграда А към 2006г. възниква въпроса как е
удостоверена застроена площ за него. Дали е имало или не всики издадени
технически документи до завършващия етап е въпрос, който не е от
съществено значение за настоящия спор. Констатираното с протокол на
общинската администрация по чл.181, ал.2 ЗУТ завършване на
строителството до „груб строеж“ е задължително необходимо условие при
нотариалните сделки- в случаите, в които страните искат да изповядат сделка
за прехвърляне на право на собственост на сграда или самостоятелен обект в
нея, изградени въз основа на учредено право на строеж, но преди издаване на
протокол за установяване годността за ползване на строежа по приложение 16
6
от Наредба №3/31.07.2003г. за съставяне на актове и протоколи по време на
строителство или разрешение за ползване по чл.117, ал.2, респ. удостоверение
за въвеждане в експлоатация по чл.177, ал.3 ЗУТ и с оглед задължението на
нотариуса по чл.586, ал.2 ГПК да провери въз основа на съответните
документи, че придобитото от праводателя право на строеж се е
трансформирало в право на собственост, което може да бъде предмет на
сделка чрез завършване на грубия строеж на сградата. Вероятно липсата на
актове обр.15 или 16 към онзи момент са възпрепятствали сключването на
окончателен договор, но това не означава, че сградата и самостоятелните
обекти не са съществували поне в груб строеж, без или с различна степен на
изпълнени довършителни работи.
По делото е представено и Удостоверение изх.№99-23731-02-10-
23103/15.10.2010г., с което Службата по геодезия, картография и кадастър-
гр.Бургас във връзка с подадено заявление вх.№99-23731/12.10.2010г. и
приложената към него документация по чл.58, ал.3 и 5 от Наредба
№3/28.04.2005г. удостоверява, че обект „Жилищна сграда за сезонно ползване
блок „А“/ разрешение за строеж 319/27.12.2004г./, с идентификатор
51500.204.144.1, находяща се в гр.Несебър, м.Кокалу е нанесена в КК на
гр.Несебър със Заповед РД-18-46/ 18.08.2006г. на Изпълнителния директор на
АГКК. Към него е приложена и скица на сградата. Т.е. към датата на
сключване на предварителния договор безспорно сградата е съществувала,
поради което и отразена в КК.
Индиция, че към момента на сключване на предварителния догово е
съществувал Блок А с изградени в него самостоятелни обекти е и
представения по делото нотариален акт №181/22.03.2005г. за продаден обект
от тази сграда, както и документите за преустройство на магазин в блок А.
По отношение твърденията на ответната страна, че към момента на
изготвяне на споменатата по-горе оценка на имотите, е извършен оглед, по-
късно- и посещение от представители на ответната страна, при които е
установено, че имоти, сред които и процесният, не са били във владение на
трети лица, липсват ангажирани доказателства по делото относно този заявен
факт.
Ищецът твърди, че още от 17.08.2007г., след като е заплатил вноската от
20 000 евро, продавачът му е дал ключа и от тогава той владее имота
необезпокоявано. Извършил е довършителни СМР, обзавеждал го е и го
ползва оновно през лятото от 2007г. до момента, когато е в България, а когато
го няма, се ползва от негови близки.
Разпитана в качеството на свидетел е племенницата на ищеца- З.С..
Свидетелката обяснява, че през 2006г., когато майка й починала, ищецът и
семейството му си дошли от ***. През същата година посетили и гр.Несебър,
където си харесали жилище в кв.Младост. Сградата е била построена и те са
харесали жилище на втория етаж. Следващата година подписали документи
със собственика на сградата и от 2007г. са започнали да го обзавеждат и
ползват. Свидетелката за първи път е видяла имота през 2006г., а е влязла в
него през 2007г., „когато вече можеше да се пребивава вътре“ и е бил готов до
ключ. През 2006г. са се правели още довършителни работи, вкл. по басейна, но
магазинът отдолу е бил работещ. Когато са сключили договора през 2007г.,
вуйчо й е получил и ключа за апартамента. Свидетелката е присъствала, както
7
на подписване на договора, така и при предаване на суми в брой тогава и по-
късно. Към този момент в апартамента е имало мивка, плочки, входна врата,
врати, „всичко“. След това, всяка година са поставяли по нещо- щори, спални
и др. Басейнът е бил готов през 2007г., а през 2008г. нейният син вече се е
къпел в него, който факт свидетелката добре си спомня, поради това, че детето
е щяло за малко да се удави. Апартаментът е бил обзаведен изцяло от ищеца,
който се е прибирал всяка година, а от 2007-2008г. свидетелката и други
роднини са го ползвали, като тя е добре осведомена, защото държи ключа за
него. Свидетелката обяснява, че е плащала консумативите за имота, за
асансьор, чип за асансьор, за басейна, дистанционно за врата и др., дори
понякога на ръка е плащала консумативите на Я.А., който й е издавал бележки,
писани на ръка. Токът се е отчитал на съпругата на Я.А. и още един човек,
като на входа се е закачал лист кой колко дължи, а на този лист винаги е било и
името на вуйчо й. По делото са представени бележки за заплащани
консумативи от 2009г. до 2020г., както и поръчки- за закупени мебели, с касов
бон към поръчката и щори през 2008г. и 2009г. Сведетелката обяснява, че до
2024г. включително редовно ходи в жилището на вуйчо си в гр.Несебър и там
всички я познават. Тя описа, че жилището се състои от хол и кухня на едно,
коридор, детска стая, спалня и голяма тераса, която гледа към главния път.
Банята и тоалетната са ведно, като в банята е имало вана, която вуйчо й
заменил с душ кабина. В кухнята имало плотове, мивка, поставени щори, в
детската стая- две легла и скрин, в спалнята- спалня и гардероб, в хола-
секция. За първи път, преди четири или пет години, тя е била обезпокоена от
представител на „Експенсив Вю“, който й казал, че сградата вече е на друг
собственик и следва или да се заплати апартамента отново, или да се плаща
наем. Свидетелката обяснява още, че апартаментът не бил прехвърлен,
защото имало проблем с таблото за тока, което било незаконни или поне така
са й обяснили, поради което консумативите за имота са плащани на А. и
съпругата му. Ищецът всеки път се интересувал и разговарял по въпроса за
прехвърляне на апартамента. Понастоящем електромерите са сменени и сега
се плаща на „Експенсив Вю“. Според свидетелката, от разговори със съседите
е разбрала, че всички останали собственици били в тяхното положение. Бяха и
предявени снимки от сградата, за която свидетелката потвърди, че е
процесната, но този факт не е и спорен по делото.
По отношение на представените по делото като доказателства 26
снимки, е допусната съдебно- техническа експертиза относно датата, часа и
устройството, от което са създадени, както и относно геолокацията им.
Вещото лице установи, че тези снимки действително са направени на датата,
на която се твърди, като за всяка снимка е посочено и от какво устройство.
Първата снимка е на сградата от дата 24.08.2006г., от която безспорно се
установява, че към този момент сградата е съществувала като завършен обект,
а басейнът все още се е довършвал. Снимките от 2006г. на апартамента
установяват състоянието му- завършено с остатъчни довършителни работи,
които към 2007г. са завършени, а апартаментът- обзаведен по начина, по който
го описа свидетелката. Представените снимки са от 2009, 2012, 2017г. и от тях
е видно, че имотът е съществувал, бил е обзаведен и се е ползвал.
С показанията на свидетелката С. кореспондират показанията на
свидетеля А.Х., също роднина на ищеца, който е ползвал имота на вуйчо си в
8
периода 2010-2012г., като е знаел за закупуването му от 2007-2008г. Когато е
отивал, е вземал ключа от свидетелката С.. Свидетелят обяснява, че през
2010г. всичко в сградата е било направено- изолация, басейн, а в апартамента-
кухнята, спалнята, хола, в който е имало и етажерки, маси, столове, банята е
била готова. Пари за ток и вода по време на престоя си е оставял на св.С. и тя
ги е заплащала. Виждал е списъци на входа за консумативите, които дължат
собствениците, между които и вуйчо му. Свидетелят не знае до 2024г. някой да
е предявявал претенции за апартамента и вуйчо му да е бил лишен от
ползването му. Тази година разбрал от него, че има някакви проблеми.
Съвкупната преценка на тези писмени и гласни доказателства сочи, че към
датата на подписване на предварителния договор сградата, в която се намира
процесният апартамент, е била завършена, самостоятелните обекти и в
частност- процесният апартамент- също, следователно върху него е могла да
започне да тече придобивна давност по чл.79, ал.1 ЗС, която да е изтекла още
към 2017г. Няма данни тази давност да е била прекъсната по някакъв начин.
Постановлението за възлагане на имота на ответното дружество в
производството по несъстоятелност е от 2019г. и няма данни кога, и по какъв
начин е попречено на ищеца да владее имота необезпокоявано до тогава.
Правото на владелеца да се позове на придобивна давност не се погасява, тъй
като е предпоставка за възникване на абсолютно вещно право, което не се
погасява по давност.
Налице са елементите от фактическия състав на придобивната давност,
вкл. субективният елемент – намерение за своене. Обстоятелството, че ищецът
е упражнявал фактическа власт върху имота след 2007 г. е установено с
показанията на свидетелите С. и Х.. Свидетелите са роднини на ищеца, но
освен, че описват обективното състояние на имота и ползването му през
годините, споделят лични преживявани и впечатления. И двамата свидетели
сочат началната дата на придобивена на имота, от която са го ползвали,
извършването на строителни работи в началото, обзавеждането от ищеца
впоследствие през 2007-2009г. и необезпокояваното му ползване до сега.
Свидетелите сочат, че ключът от апартамента е бил предоставен на св.С. от
самото начало- 2007г., че тя е давала ключа, както на другия свидетел, така и
на други роднини за ползване; че свидетелката е организирала заплащането на
консумативите за апартамента и се е грижела, ако възникне нещо за времето,
когато ищецът е бил в Испания; че при установяване на фактическата власт
през 2007г. апартаментът е бил „до ключ“- имал е входна врата, мивка,
плочки, вана, която те сменили с душ кабина, закупено е било обзавеждане-
мебели, щори. Когато свидетелят Х. е започнал да ходи в апартамента от
2010г., всичко е било обзаведено. Тези показания следва да се приемат за
обективни, тъй като напълно си кореспондират и взаимно се допълват, а
отделно от това всеки от свидетелите дава сведения за състоянието на
сградата през целия период от самото начало. Св.С., като пряко грижеща се за
апартамента при отсъствието на ищеца, знае подробности по закупуването му,
обзавеждането, поддържането му, заплащането на консумативи и на нея се е
обадил няколко пъти представител на ответното дружество, след придобиване
на имота с Постановлението през 2019г. Свидетелката сочи името на
представителя на новия собственик- г-жа М., която й съобщила за новия
собственик и която е знаела, че апартамента е платен, но е поискано или
9
отново да се заплати имота, или да се плаща наем. От един момент нататък
консумативите за имотите са били заплащани на ответника.
Наред с изложеното, апартаментът е бил заплатен изцяло с очакване за
сключване на предварителен договор и намерението за своене като
субективен елемент на владението е налице. Ищецът се ползва от
презумпцията на чл.69 ЗС, която не е опровергана от ответниците. Следва да
се има предвид, че ищецът е получил владението на апартамента въз основа на
предварителния договор за закупуването му, сключен на 17.08.2007 г. със
собственика на сградата. Независимо от презумпцията за владение,
установените по делото факти обосновават извод, че още със сключването на
предварителния договор за продажба, ищецът се е афиширал пред третите
лица като купувач и собственик на апартамент №8, ет.2 в сграда А, извършил
е за своя сметка довършителни работи в него, сменил е входната врата,
обзавел го е, поддържал го е и е участвал в разноските за общите части на
жилищната сграда наред с останалите собственици, за каквито очевидно се е
считал самият той. Посочените действия несъмнено сочат на явно
демонстрирано намерение за своене на жилището, съпътстващо обективния
факт на държането. Неоснователен е доводът на ответниците, че ищецът не е
могъл да придобие апартамента по давност, тъй като не е упражнявал лично
фактическата власт, в каквато насока са ангажираните доказателства за
отсъствието му от страната в по-голямата част от годините, тъй като живее в
Испания. Изяснено е по делото, че ищецът е имал ключ от апартамента още от
2007 г., а обстоятелството, че племенницата му, която също е имала ключ, е
организирала поддържането на апартамента, заплащането на консумативите за
него, вкл. за общите части, не влияе на придобивната давност, тъй както
съгласно чл.68, ал.1 ЗС владението е упражняване на фактическа власт върху
вещ, която владелецът държи лично или чрез другиго като своя, т. е.
владението може да се упражнява не само лично, но и чрез другиго.
По изложените съображения следва да се приеме, че предявеният
установителен иск за собственост е основателен и следва да бъде уважен.
При този изход на делото, на ищеца следва да се присъдят направените от
него разноски, за които е представен списък по чл.80 ГПК и чиито размер е
7709лв. От тях, заплатеното адвокатско възнаграждение е в размер на 6360 лв.
с включен ДДС, за който ответната страна е възразила, че е прекомерен. От
значение при подобно възражение е освен материалния интерес, фактическата
и правна сложност на делото според вида на претенцията, обема на
доказателствения материал, броя заседания, извършените от процесуални
действия в открито съдебно заседание, значимостта им за защита на
интересите на страната, изчерпателността и относимостта на защитата спрямо
изложените твърдения и възражения на насрещната страна, както и
икономическите условия и стандартът на живот в страната. При съвкупната
преценка на всички тези критерии, воден от не високата фактическа и правна
сложност на делото, като съобрази и разпоредбата на чл.7, ал.2 от Наредба
№1/09.07.2004. за възнагражденията за адвокатската работа, съдът счита ,че
възнаграждението следва да се присъди до размера на 4000 лв.
Мотивиран от изложеното, съдът
РЕШИ:
10
РЕШИ:
ПРИЕМА ЗА УСТАНОВАНО по отношение на „Експенсив Вю“ ЕООД,
ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр.София, жк“Лозенец“,
ул.“Университетска“№15, вх.1, ет.1, ап.1, представлявано от Мария Пенчева,
че ищецът А. Й. Б., ЕГН ********** от ****** е собственик на основание
придобивна давност по чл.79, ал.1 ЗС върху недвижим имот, представляващ
апартамент № 8, с площ от 84,46 кв.м., ведно с прилежащите му 9, 74 кв.м.
ид.ч. от общите на части на сградата и от правото на строеж върху терена,
който апартамент е разположен на втори етаж на жилищна сграда- блок А,
изградена в Отдел 562, Подотдел 7, в района на Държавна дивечовъдна
станция- гр.Несебър, който имот е заснет в КККР на гр.Несебър като
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 51500.204.144.1.27, с
административен адрес гр.Несебър, м.“Кокалу“, вх.А, ет.2, ап.8, при съседи на
апартамента: на същия етаж- 51500.204.144.1.26, под обекта-
51500.204.144.1.13 и 51500.204.144.1.12, над обекта- 51500.204.144.1.36.
ОСЪЖДА „Експенсив Вю“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление гр.София, жк“Лозенец“, ул.“Университетска“№15, вх.1,
ет.1, ап.1, представлявано от Мария Пенчева да заплати на А. Й. Б., ЕГН
********** от ******, със съдебен адрес: гр.Бургас, ул.“Св.Патриарх
Евтимий“№2, вх.1, ет.1, адв. Свилен Цонев сумата от 5349 /пет хиляди триста
четиридесет и девет/лв., от които 1349/хиляда триста четиридесет и девет/лв.-
деловодни разноски по делото и 4000 /четири хиляди/ лв. адвокатско
възнаграждение.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Бургаския апелативен
съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Окръжен съд – Бургас: _______________________
11