№ 20
гр. Варна, 10.02.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД – ВАРНА, II СЪСТАВ, в публично заседание на
дванадесети януари през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Диана В. Джамбазова
Членове:Маринела Г. Дончева
Росица Сл. Станчева
при участието на секретаря Юлия П. Калчева
като разгледа докладваното от Диана В. Джамбазова Въззивно гражданско
дело № 20213000500388 по описа за 2021 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по въззивна жалба, подадена от ЯН. ПЛ.
Р. от с.Долище, Варненска област, против решение № 260269/4.08.2021 г. по
гр.д.№ 1997/2018 г. на Окръжен съд – Варна в частите му, с които са уважени
исковете, предявени от ЗДР. Н. ИВ. срещу ЯН. ПЛ. Р. и ПЛ. ЯНК. Р. за
заплащане на парични суми във връзка с неизпълнението на сключен между
страните предварителен договор от 13.04.2017 г. за покупко-продажба на
недвижим имот в с.Долище и за неоснователно обогатяване във връзка с
имота, по чл.87 от ЗЗД, чл.59 от ЗЗД и чл.86 от ЗЗД. Оплакванията са за
неправилност поради нарушение на закона, с молба за отмяна и за отхвърляне
на исковете.
В подаден писмен отговор и в съдебно заседание пълномощникът на
въззиваемата оспорва въззивната жалба и изразява становище за правилност
на решението.
ПЛ. ЯНК. Р. се присъединява към въззивната жалба на Я.Р..
Въззивната жалба е подадена в срок и от надлежна страна и е
1
процесуално допустима.
След като прецени доказателствата по делото – поотделно и в тяхната
съвкупност, Варненският апелативен съд приема за установена следната
фактическа обстановка:
Предявени са искове от ЗДР. Н. ИВ. от гр.Варна, против ЯН. ПЛ. Р. и
ПЛ. ЯНК. Р., двамата от с.Долище, общ.Аксаково, за заплащане на сумите от:
9000 евро - двоен размер на платено капаро по предварителен договор за
покупко-продажба, евентуално - 4500 евро за платено капаро; 52500 евро -
общ размер на всички частични плащания на продажна цена по
предварителния договор; 400 лв. - неплатени сметки за вода; 500 лв. – за
ремонт на три броя климатици; 1800 лв. - за поставяне на нова ролетна врата;
1520 лв. - за смяна на ел.инсталация; 350 лв. - за поставен бойлер, като
претенциите са съобразно квотата в съсобствеността на всеки от ответниците
– 1/4 ид.ч. за ЯН. ПЛ. Р. и 3/4 ид.ч. за ПЛ. ЯНК. Р., ведно със законната лихва.
Ответниците оспорват изцяло предявените искове.
Не се спори по делото, че на 13.04.2017 г. страните по делото са
сключили предварителен договор за покупко-продажба, по силата на който
ответниците са се задължили да прехвърлят на ищцата до 31.07.2018 г.
правото на собственост върху недвижим имот: дворно място в с.Долище,
цялото с площ от 975 кв.м., съставляващо УПИ VIII-193, в квартал 8 по плана
на с.Долище, ведно с построените в него жилищна сграда на три етажа и
лятна кухня, за сумата от 94500 евро.
Постигнато е съгласие за предаване на владението в деня на заплащане
на капарото от 4500 евро - преведено от З.И. на 13.04.2017 г. по сметката на
П.Р.. На същата дата между страните е сключен договор за наем на имота със
срок до 31.10.2018 г.
Безспорно е заплащането на сумата 52500 евро като част от
уговорената продажна цена от ищцата на ответника Р..
За установяване на спорните факти, по делото са събрани гласни
доказателства:
Свидетелят М.И. установява, че при оглед на имота с ищцата са
установили, че в избеното помещение има около 2-3 см. вода, но им било
обяснено, че причина е спукана тръба на пералнята; по стените имало следи
2
от влага. Сочи, че в къщата не е имало ток и не са установили годността на
оборудването; не знае дали в имота е имало канализация или септична яма.
Показанията на свид. В.И. – син на ищцата, преценени с оглед чл. 172
от ГПК установяват, че при първия оглед избеното помещение било
наводнено от спукан маркуч на пералнята и придвижването се извършвало
чрез стъпване върху дъски; при огледа се виждала линия от засъхнала вода на
втория етаж към хола от спукана тръба на котелното. Собственикът П. ги
уверил, че проблеми със септичната яма няма. Предварителният договор бил
сключен около седмица след втория оглед, но в пералното помещение
продължила да влиза вода и винаги било влажно от пукнатина в основите на
къщата. Научил, че през 2017 г. е имало проблем с отходната яма, която се е
стичала към съседите и въпреки почистването й, проблемът се появявал
отново, тъй като ямата е била по-малка от необходимото. При огледите не са
били запознати с документи и строителни книжа; през лятото на 2018 г. са
имали проблем с водомера.
Свидетелят В.П., живеещ в имота заедно с ищцата установява, че
септичната яма не е функционирала правилно и е преливала към съседите
поради малкия й обем, а при силен дъжд пералното помещение в избата се е
наводнявало от пукнатина в основата на къщата. Свидетелства за проблеми с
ел.инсталацията, ролетната врата и котелното. След като заживели в имота с
ищцата установили, че през двора преминава главния водопровод на селото;
че къщата няма Акт 16. От ВиК получили информация, че ако искат да строят
в имота, трябва да заплатят за изместване на водопровода.
Свидетелят Д.Д., който полагал грижи за имота при отсъствие на
собствениците твърди, че при огледите ищцата е идвала с други хора; отрича
да е имало вода и талпа за преминаване през пералното помещение;
установява, че е информирал ищцата З. за минаващия през имота главен
водопровод на селото - тръбата била голяма и видима, а до нея се намирал
спирателният кран за къщата. При огледа показал сепичната яма, изградена от
предишните собственици; не е показвал документи за къщата, тъй като не е
разполагал с такива, а ищцата не е изразявала претенции и възражения за
имота.
Заключението на назначената СТЕ с в.л. Ц.А. установява, че
препоръчителният обем на септичната яма е 4.86 куб.м., а наличният е 2.12
3
куб.м.; че отстоянието й до къщата е 5 м., при нормативно необходимо от 10
м., от което е възможно проникване на филтрирани води; проникването на
води при дъжд може да се дължи на пропуски в целостта на стената на
пералното помещение откъм септичната яма.
С оглед наведените от ищцата твърдения в исковата молба за развален
предварителен договор за покупко-продажба поради наличието на скрити
недостатъци и претенции за връщане на заплатените суми, съдът приема, че е
сезиран с искове по чл.195, ал.1 и ал.2 от ЗЗД, вр. чл.193 от ЗЗД, вр. чл.55,
ал.1, предл.3 от ЗЗД и чл.59 от ЗЗД. Правото на купувача да върне вещта,
поради недостатъците й по чл.195, вр. чл.193 от ЗЗД е приложение на
установената в чл.87 от ЗЗД възможност за разваляне на договора, без то да е
обусловено от вина на продавача и от предоставяне на срок за изпълнение.
Правилата на чл.195 от ЗЗД намират приложение и при
предварителния договор, когато купувачът установи, че имотът, предмет на
предварителния договор има недостатъци по смисъла на чл.193 от ЗЗД
/аргумент от решение № 91 от 21.04.2016 г. на ВКС по гр. д. № 4497/2015 г.,
III г.о., ГК на ВКС/, с оглед на което искът е допустим и надлежно предявен.
Формулираните твърдения за наличие на скрити недостатъци от
ищцата са: септична яма с вместимост 2 куб.м, която не отговаря на нуждите
на къщата; напукана бетонна стена на 1 м. под земното ниво и преминаващ
през имота централен водопровод на селото.
Съгласно чл.193, ал.1 от ЗЗД продавачът отговаря, ако продадената
вещ има недостатъци, които съществено намаляват нейната цена или годност
за обикновеното или за предвидената в договора употреба. Съгласно ал.2
продавачът не отговаря за недостатъците, които са били известни на купувача
при продажбата. Чл.194 от ЗЗД предвижда задължение за купувача да
прегледа вещта в течение на необходимото за това време и незабавно да
уведоми продавача за забелязаните недостатъци. При липса на уведомление,
вещта се смята одобрена, освен ако по-късно се открият недостатъци, които
не са могли за бъдат забелязани при обикновен преглед.
От събраните гласни доказателства се установява, че ищцата-купувач е
извършила два огледа на имота преди сключването на предварителния
договор, при които е видяла водата в пералното помещение, влагата по
стените и следи от вода на втория етаж на сградата. Полагането на
4
необходимата грижата за информираността й, в качеството на купувач, би
довело до установяване на действителното фактическо състояние на имота.
Двете групи свидетели установяват, че преди подписването на
предварителния договор, ищцата не се е запознала с документи за имота.
Полагането на необходимата грижа означава в случая информация, която
купувачът е можел да получи и съобразно нея да вземе решение преди
сключването на предварителния договор. Житейски обосновано е наличието
на наводнено помещение да сочи проблем с експлоатацията на имота, поради
което съдът приема, че не е бил налице твърденият скрит недостатък,
изразяващ се в евентуална пукнатина в стената на сградата.
Безспорно е установено по делото, видно е от скица №
1007/1541/05.12.2019 г., че през имота преминава подземният водопровод на
селото. Свидетелските показания установяват, че по време на огледа на
ищцата е бил показан спирателният кран за къщата, който е свързан с
водопровода с голяма и видима тръба. От факта на наличие на водопровод не
следва извод за съществено намаляване на цената на имота или неговата
годност за обикновена употреба. Твърденията, че е налице забрана за
строителство в имота не кореспондира със съдържанието на предварителния
договор, в който липсва клауза, предвиждаща извършване на бъдещи
строителни работи в имота.
Събраните гласни доказателства и заключението на назначената СТЕ
установяват, че съществуващата септична яма е с обем 2-3 куб.м, при
препоръчителен обем 4.86 куб.м. Доказателства относно твърденията, че е
неизползваема или негодна за обикновеното ползване не са представени -
установена е нужда от по-честото й почистване в зависимост от броя на
обитателите в жилището.
Предвид горното, при липсата на твърдените скрити недостатъци на
вещта, предявените искове по чл.195, ал.1 и ал.2 от ЗЗД, вр. чл.193 от ЗЗД, вр.
чл.55, ал.1, предл. 3-то от ЗЗД са неоснователни и следва да бъдат
отхвърлени.
По претенциите за платени чужди задължения: 400 лева за неплатена
вода, консумирана от ответниците за периода 21.07.2016 г.- 04.04.2018 г.; 500
лв. за ремонт на 3 бр. климатици; 1800 лева за поставяне на нова ролетна
врата и 350 лева за поставяне на бойлер:
5
Видно от представените разписки, ищцата З.И. е заплатила задължения
към ВиК за консумирана вода в имот в с. Долище в общ размер на 405.33 лв.
Предвид наличието на валидни облигационни отношения между страните по
сключен между тях договор за наем, ищцата като наемател е следвало да
поеме разходите за ВиК услуги, поради което претенцията за сумата от 400
лева е неоснователна и следва да бъде отхвърлена.
От доказателства по делото не се установява, че ищцата е закупила и
поставила в имота бойлер. Свид.И. сочи, че къщата е предадена на майка му с
липсващи вещи - сушилня и уредба с музикален шкаф. Липсват писмени
доказателства за закупуването на бойлер, поради което претенцията за сумата
от 350 лв. е неоснователна.
Приложеният договор № 523/06.04.2018г. за ремонт на ролетна входна
врата с уговорена цена 1588 лв. е сключен със свид.В.П., а ищцата не е
представила доказателства разходът да е извършен от нея; не е установено
състоянието на входната ролетна врата към момента на предаване на
владението и дали смяната й е била необходима. Претенцията за сумата от
1800лв. е неоснователна.
Представени са касови бележки за извършени поправки на три броя
климатици за сумата от 510 лв. Не е доказано състоянието на намиращите се в
имота при предаване на владението климатици и фактът, че е извършван
ремонт на същите климатици, поради което претенцията е неоснователна.
Обжалваното решение следва да бъде отменено в осъдителните му
части, като вместо него бъде постановено ново решение по съществото на
спора, с което предявените искове бъдат отхвърлени.
С оглед изхода на спора, разноски в размер на 2000 лв.,
представляващи адвокатско възнаграждение за процесуално представителство
пред въззивната инстанция, следва да бъдат присъдени в полза на ЯН. ПЛ. Р.
и ПЛ. ЯНК. Р..
По изложените съображения, Варненският апелативен съд
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решение № 260269/04.08.2020 г. по гр.д.№ 1997/18 г. на
Окръжен съд – Варна В ОСЪДИТЕЛНИТЕ МУ ЧАСТИ и вместо него
6
ПОСТАНОВЯВА:
ОТХВЪРЛЯ предявените искове от ЗДР. Н. ИВ. от гр.Варна, против
ЯН. ПЛ. Р. и ПЛ. ЯНК. Р. и двамата от с.Долище, общ.Аксаково, за заплащане
на сумите: 9000 евро - двоен размер на платено капаро по предварителен
договор за покупко-продажба от 13.04.2017 г., евентуално - 4500 евро платено
капаро по същия договор; 52500 евро - общ размер на частичните плащания
на цената по предварителния договор; 400 лв. - неплатени сметки за вода за
периода 21.07.2016 г. до 04.04.2018 г.; 500 лв. – за ремонт на три броя
климатици; 1800 лв. за поставяне на нова ролетна врата; 350 лв. – за
поставяне на бойлер, ведно със законната лихва, считано от датата на
подаване на исковата молба 04.09.2018 г. до окончателното заплащане на
задълженията.
В необжалваните му части, решението е влязло в сила.
ОСЪЖДА ЗДР. Н. ИВ. от гр.Варна, ДА ЗАПЛАТИ на ЯН. ПЛ. Р. и ПЛ.
ЯНК. Р. и двамата от с.Долище, общ.Аксаково, обл.Варна сумата от 2000 /две
хиляди/ лева – разноски по делото за настоящата инстанции.
Решението може да бъде обжалвано пред ВКС на РБ в едномесечен
срок от съобщаването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
7