Р
Е Ш Е Н И Е
№ ……………./………………..2018 г.
гр. Варна
В
ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ,IX - ти състав,
в публично съдебно заседание, проведено на първи март,
през две хиляди и осемнадесета година, в състав:
СЪДИЯ: ДАНИЕЛА
ХРИСТОВА
При участието на секретаря Доника Христова
като
разгледа докладваното от съдията
гражданско дело № 1008 по описа за 2016 г.,
за да се
произнесе взе предвид следното:
Производството
е образувано по предявен иск с правно основание чл. 19 ал.3 от ЗЗД.
Цената на
предявеният иск е 91 982.90 лева.
Обект на спорни права
са:
½ ид. Части от
имот № 10135.2568.87 /по предходен план имот 1174 в кв.квартал 70, с
административен адрес: „Св. Св. Константин и Елена“ , при граници 10135.2568.126, 154,195,86,127 по
плана одобрен със Заповед № РД – 18-92/14.10.2008 г. на изпълнителния директор
на АГКК.
Делото е образувано
пред Варненски районен съд по искова молба
на Г.Х.Х. с ЕГН **********,*** представляван от адвокат Д.М. от ВАК с
адрес за връчване на съдебни книжа и призоваване – гр.Варна, ул.“Шипка“ № 23
против ЕООД „ДЕЖЕ“ с ЕИК ********* със седалище гр.Варна и адрес на управление
ул. „Ангел Кънчев“ № 4 , представлявано от В.М.Ю. с ЕГН **********.
В исковата молба
ищецът Г.Х.Х. излага, че на 15.01.2008 г. е сключил с В.М.Ю. с ЕГН ********** в
качеството му на представляващ ЕООД „ДЕЖЕ“ с ЕИК ********* предварителен
договор за покупко–продажба на горепосочения обект на спорни права за цена от
85 000 лева. Твърди, че на уговорената в договора дата за нотариално изповядване
на сделката – 01.12.2015 г., управителят на дружеството продавач не се е явил. Твърди,
че на 07.12.2015 г. е изпратил покана за сключване на окончателен договор.
В срока по чл. 131 от ГПК е постъпило становище с вх. Рег. № 18981 от 01.07.2016 г. от адв. Бъчврова и Т. от ВАК упълномощени от К.Т.Й..
За последната в становището се твърди, че е управител на ответното дружество. Излагат,
че дружеството е в процедура по ликвидация и че от В.М.Ю. няма качеството на
управител, считано от 27.01.2010 г. Към становището е представена извадка от Търговският
регистър с дата 30.06.2016 г. от която е
видно , че ответното дружество е в ликвидация, едноличен собственик на капитала
е О.М.Ю..
Съдът след служебно
извършени справки в ТР относно представителството на ответното дружество е
повторил процедурата по чл. 131 от ГПК. В писмен отговор с вх. Рег. № 33313 от
02.12.2016 г. ответното дружество процесуално в съда представлявано от адв. Б.
и адв. Т., оспорва основателността на предявения иск. Оспорва се представителната власт на лицето
посочено в предварителния договор като представител на дружеството, а имено В.Ю..
Считат, че е уговорена цена, която не е реална пазарна и не е постъпвала в счетоводството на дружеството.
Твърдят, че правата на собственост върху обекта на предварителният договор са
спорни, тъй като в качеството на собственици се легитимиран още Минчо Минчев и
Варна мениджмънт и консултинг. Последното възражение е срещу твърдението на
ищеца, че собствеността на имота принадлежи на ответното дружество. В писменият
отговор сочи още, че имота е собственост на
„ДЕ ЖЕ“ ЕООД с ЕИК ********* със
седалище и адрес на управление гр.София, ул. „Г.С. Раковски“ № 173, ет.5, ап.10
и с едноличен собственик на капитала О.Ю..
След установяване на
обстоятелството, че към датата на предявяване на иска, ответното дружество е в
процедура по ликвидация, съдът е връчил препис от исковата молба с приложения
на ответното дружество, представлявано от ликвидатора Г.П.Г.. Считано от
18.102017 г. ответното дружество се представлява от адвокат К.Г. от ВАК ,
упълномощен от ликвидатора на ответното дружество.
С разпореждане 8730
от 20.10.2017 г. съдът е дал възможност на ответната страна да депозира писмен
отговор в едномесечен срок.
В срока за писмен
отговор е постъпила молба с вх. Рег. № 3230/ 20.11.2017 г. от М. М.Х. с EHK **********
*** , която уведомява съда, че с договор за цесия от 03.11.2017 г. е придобила
правата по предварителния договор от ищеца /купувач/ и заявява желанието си да
встъпи в процеса като замести първоначалния ищец Г.Х.Х..
В срока за писмен
отговор е постъпила молба с вх. Рег. № 32339/ 20.11.2017 г. Г.Х.Х., в която ищецът
уведомява съда, че е прехвърлил правата си по предварителния договор и моли да
бъде заместен от преобретателката М. М.Х..
В срока за писмен
отговор е постъпила молба с вх. Рег. № 34086 от 04.12.2017 г. от ответното дружество, в която не възразява
срещу замяната на ищеца и освобождаване на първоначалния.
В срока по чл. 131 от ГПК е постъпил и ПО с вх. Рег. № 33001 от 23.11.2017 г., в който се оспорва основателността на предявения
иск със следните възражения:
На първо място се
възразява срещу действителността на договора, като се твърди, че е нищожен, защото
е сключен при липса на съгласие. Фактическото твърдение към това възражение е,
че В.М.Ю. не е подписвал представения предварителен договор. В тази връзка е
оспорена автентичността на подписа поставен върху предварителния договор.
На следващо място се
възразява, че договорът не обективира точно описание на имота, в частност
границите на същия. В тази връзка се твърди, липсата на съществен реквизит на
предварителния договор, като основание за отхвърляне на иска.
Според ответника
имотът е съсобствен и е необходимо да бъдат представени доказателства, че бил
предложен за изкупуване от другия съсобственик при същите условия, така както
изисква разпоредбата на чл. 33, ал.1 от ЗС.
На последно място,
според ответното дружество предварителният договор не може да бъде обявен за
окончателен, тъй като липсва решение за отчуждаване на имота, каквото изискване
се съдържа в нормата на чл. 137, ал.1 т. 7 от вр. Чл. 147 от ТЗ.
Съдът, след
като се запозна със становищата на страните, събраните по делото доказателства
преценени по отделно и в съвкупност съобразно правните норми, регламентиращи
процесните отношения, приема за установено следното от фактическа и правна
страна:
Видно от представеният
от ищеца нот. акт № 78, том III, рег. № 392 на Нотариус № 316 с район на
действие ВРС, който акт е вписан в службата по вписвания – Варна с вх. Рег. № 19319 от 14.06.2005 г. с акт №
43, том XLV, дело 10682 , ответното дружество се легитимира като собственик на
½ ид. Части от дворно място, находящо се в гр.Варна, Варненска област,
район Приморски,цялото с площ 7 300 кв.м., а по скица с площ от 6316 кв.м.
съставляващо неурегулиран поземлен имот 87, по плана на Вилна зона Варна
/Абатко/ идентичен със стар поземлен имот № 1174 по КП от 1956 г. на вилна зона
„Св.Св. Константин и Елена“ – гр.Варна, при граници на мястото – път „Варна –
кк. „Златни пясъци“ ПИ 798, ПИ 86, Ограда на двореца „Евксиноград“ , ПИ 9516 –
път.
Собствеността е
придобита чрез правна сделка покупко-продажба за сумата от 36 000 лева.
Видно от Скица на поземлен
имот с изх. № 15-9899-12.01.2016 г.
издадена от СГКК- Варна, към настоящия момент имотът се индивидуализира с
идентификатор 10135.2568.87 по кадастралната карта и кадастралните регистри,
одобрени със Заповед РД -18-92/14.10.2008 г. на изпълнителният директор на
АГКК.
Данъчната оценка на
целия имот е в размер на 182 565.70 лева, от които за частта, притежавана
от ответника размерът е 91 282.90
лева, съобразно удостоверение изх. Рег. № ********** ат 11.01.2016 г. издадено
от Дирекция „МД“ – Варна.
Представен е
предварителен договор за покупко-продажба
на недвижими имот, който носи подписите на продавач и купувач и е с дата
15.02.2008 г. От съдържанието договора
се установява, че дружеството ответник-продавач се е задължило да прехвърли на
ищеца– купувач имота описан по горе, като описанието е напълно съответно на
съдържанието на титула за собственост. В
договора е уговорена цена в размер на 85 000 лева, от които предплата
/задатък/ в размер на 15 000 лева платени при подписване на договора и
остатък от 70 00 лева платими на три вноски
както следва 30 000 лева до 01.12.2010 г., 30 00 лева до 01.12.2013
г. и 10 000 лева до 01.12.2015 г.
Страните са уговорили, че се задължават да сключат окончателен договор до
01.12.2015 г. Представени са два броя разписки във формата на квитанции
издадени от ответното дружество, от които е видно, че Г.Х.Х. е заплатил на
01.02.2008 г. сумата от 15 00 лева, а на 02.02.2008 г. сумата от 70 000
лева. Ответното дружество, не оспорва плащането и не възразява, че това плащане
се отнася до задълженията по предварителния договор. Страните са уговорили, че
разходът за прехвърляне на собствеността – местен данък, нотариални и други
такси дължими по сделката са за сметка на продавача и купувача по равно и, че
договора представлява разписка за предаване на задатъка.
Относно оспорената автентичност на подписа на В. М.Ю.,
поставен върху процесия предварителен договор, съдът е допуснал, изслушал и
приел като доказателство по делото СГЕ, заключението по която не е оспорено от
страните и съдът го приема за обективно и компетентно дадено. Според
заключението, подписът поставен върху предварителния договор е автентичен. От
приложеното към делото удостоверение изх. № 20160831133819/31.08.2016 г.,
издадено от ТР при Агенцията по вписванията се установява, че от момента на
регистрирането на дружеството „ДЕЖЕ“ ЕООД и към 31.12.2008 г., като управител и
представляващ е вписан В.М.Ю.. С оглед неоснователното оспорване автентичността на подписа на това
лице и предвид обстоятелството, че процесният предварителен договор е подписан
на 15.02.2008 г., следва да се приеме, че
възражението за нищожност поради липса на съгласие е също неоснователно.
По възражението за
липса на съгласие от съсобственик за продажбата на ид. Части от съсобствен имот
съдът намира следното: С оглед становището на ищцата, изразено в съдебно
заседание на 08.02.2018 г. , съдът приема, че не е спорно, че имотът е
съсобствен. Индиции за този факт се
съдържат както в титул за собственост представен от ищеца и легитимиращ
ответното дружество като собственик само на ½ ид. Част, така и от
съдържанието на скицата на имота, в която М.П.М.е вписан като съсобственик на
останала ½ ид. Част. Представена е декларация от това лице, че се
отказва да изкупи процесните ½ ид.части за сумата от 85 000 евро.
Възражението за липсващ изричен отказ съобразно изискванията на чл.33, ал.1 от
ЗС е неоснователно.
Възражението за липсата на минимално
необходимото съдържание на предварителния договор, конкретизирано в писмения
отговор като липса на граници на имота също е неоснователно.Сравнението между
текстовете на титула за собственост и описанието на имота в предварителния
договор, води до извода, че са идентични.
При
така изяснената фактическа обстановка, съдът намира , че искът е допустим,
предявен при наличието на правен интерес от активно легитимирана страна –
купувачът по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, който
твърди, че е изправна страна. За успешното провеждане на конститутивния иск с
правно основание чл.19 ал.3 от ЗЗД в тежест на ищеца е да докаже кумулативното
осъществяване на следните предпоставки: че между страните е сключен валиден
предварителен договор по смисъла на чл.19 ал.1 и 2 от ЗЗД, че предмет на същия
е прехвърляне правото на собственост върху конкретно определен обект, че ищецът
се явява изправна страна по договора, т.е. изпълнил е поетите с него
задължения, както и че към датата на приключване на устните състезания са
налице условията за валидно прехвърляне на имота, в това число, че ответникът
се явява собственик на вещта. Съдът намира, че процесният предварителен
договор, отговаря на законовите изисквания за редовност на предварителното
съглашение с оглед възможността същото да бъде обявено за окончателно – писмена
форма, страни, индивидуализиран имот по площ, местонахождение, граници,
уговорен срок за сключване на окончателен договор, цена. Постигнатото
съглашение е валидно, доколкото с подписване на договора, страните са
демонстрирали воля да се обвържат от неговите клаузи за продажба, съответно
покупка на имот. За да е налице изправност на страна по предварителния договор
е необходимо същата да е изпълнила
поетите с договора задължения. В конкретния случай макар и да е фиксирани дати
на плащане, ищецът е представил доказателства, че е изпълнил изцяло
задължението преди уговорения краен срок за окончателното плащане 01.12.2015
г., което съвпада със срока за изпълнение задължението на ответното дружество
да прехвърли собствеността по нотариален ред. С така извършената проверка за
форма и съдържание на договора както и за принадлежността на правото на
собственост в отчуждителя, съдът приема,
че договорът е действителен, налице изискуемата форма и всички съществени
елементи от минимално необходимото съдържание, основан е на притежавани права
на собственост и може да породи желаните с решението правни последици.
Относно наличието на други титули за
собственост върху съшия имот, които са станали известни на съда и на страните,
съдът намира следното: В настоящото производство, съдът проверява определени в
закона предпоставки. Една от тях е дали продавача притежава право на
собственост, придобито по начините изброени в чл. 77 от ЗС. Съдът не следи
служебно колко лица се легитимират като собственици на същия имот и дали е
налице идентичност в обектите на правата на собственост. Съдът не може да се
произнася по евентуални спорове за собственост, с които не е сезиран.
Единственото задължение на съда е да съобрази, дали представените титули за
собственост, не водят до извода, че продавача по предварителния договор
междувременно се е разпоредил с имота. Към датата на последното съдебно
заседание, няма данни продавача да е отчуждил имота, поради което за настоящия
съд, не съществува пречка за обявяване окончателност на предварителния договор
за покупко-продажба.
Имотът обект на предварителния договор е с
данъчна оценка 91982.90 лева. Към датата на издаване на удостоверението за
данъчна оценка изх. № ********** от 11.01.2016 г. издадено от Дирекция МД при
Община Варна е видно, че за имота има
непогасени публични задължения в размер на 2449.69 лева.
Съобразно разпоредбата на чл. 264, ал.1 от
ДПК прехвърлянето на вещни права се
допуска ако се представи декларация, че няма
непогасени публични, държавни и общински задължения. Когато
прехвърлителят или учредителят декларират, че имат посочените в ал. 1 и 2
публични държавни и общински задължения, действията по прехвърляне могат да се
извършат след тяхното заплащане или ако длъжникът писмено декларира, че е
съгласен публичните държавни и общински вземания да се погасяват от сумата
срещу прехвърлянето или учредяването на вещното право и купувачът внесе
дължимата сума в съответния бюджет.
С оглед обвързващата имуществена отговорност за
нотариуса или съдията по вписвания, произтичаща от съставяне или вписване на акт без декларация
или при неспазване на разпоредбата на чл. 264, ал. 4 от ГПК, следва решението, чието влизане в сила се поставя под
условие за плащане на цялата уговорена цена, да се постави и под условие да се представяне на декларация по чл. 264, ал.4 от ДОПК, представяне на удостоверение, в което е отразено липсата на задължения за
имота или доказателство за тяхното плащане. Доколкото издаването на данъчна
оценка съдържа тази информация, съдът може да издаде съдебно удостоверение за
снабдяване с актуална данъчна оценка, ако постъпи твърдение, че задължението е
платено.
Представената
скица с изх. Рег. №
15-9899-12.01.2016 г. издадена от АКГКК
– Варна, приподписана от съда, представляват неразделна част от настоящото
решение, доколкото установява актуален идентификационен номер на имота и
неговите граници според КК.
На основание чл.364, ал.1 от ГПК ищецът - преобретател,
получаващ на база съдебното решение титул за собственост върху имота, следва да
бъде осъден да заплати държавата такса по прехвърлянето на имота, съобразно т.8
от Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната
дейност и чл.96 от ЗННД. Задължението е към ВОС и е в размер, определен на
базата на данъчната оценка 91 282.90 лева, тъй като тя е по високата
стойност от продажната цена в размер на 85 000 лева. Задължението е в
размер на 824.29 лева.
Съобразно
действащите нормативни изисквания, в тежест на купувача – ищец в настоящото
производство е да заплати и местен данък по чл. 47, ал.2 от ЗМДТ в размер на 2.6 % от данъчната оценка, които
е в размер на 2373.36 лева по сметка
на Община Варна.
Предвид
изхода за ищеца възниква правото да бъдат присъдени разноски, но такова право
не се претендира и не е представен списък на разноските.
Мотивиран от гореизложеното, съдът
Р
Е Ш И:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН
предварителния договор, сключен на 15.02.2008 г. по силата на който ЕООД „ДЕЖЕ“ с ЕИК ********* със седалище гр.Варна и
адрес на управление ул. „Ангел Кънчев“ № 4 , представлявано от В.М.Ю. с ЕГН **********,
сега ЕООД „ДЕЖЕ“ /в ликвидация/, ЕИК ********* представлявано от ликвидатора
Г.П.Г., а в съдебното производство представлявано от адв. К.Г. от ВАК, с
адрес за връчване на съдебни книжа и призоваване – гр.Варна, ул. „Петър Енчев“
№ 7,се
е задължило да прехвърли на Г.Х.Х. с ЕГН **********,***
представляван от адвокат Д.М. от ВАК с адрес за връчване на съдебни книжа и
призоваване – гр.Варна, ул.“Шипка“ № 23, а след цедиране на правата по този
договор, с договор от 01.11.2017 г. и
заместване в процеса въз основа на Определение № 3294 от 15.12.2017 г. М.М.Х.
с ЕГН ********** ***, собствеността върху следния недвижим имот:
½ ид. Части от
имот № 10135.2568.87 с площ от 6 522 кв.м. /по предходен план имот 1174 в
кв.квартал 70/, с административен адрес: „Св. Св. Константин и Елена“ , при граници 10135.2568.126, 10135.2567.154,
10135.2568.195, 10135.2568.86, 10135.2568.127 по плана одобрен със Заповед № РД
– 18-92/14.10.2008 г. на изпълнителния директор на АГКК, а по нот. акт 78, том III,рег. № 3390 /2005 г. Натариус № 316 с район на
действие ВРС, вписан в сл.по вписвания с вх. Рег. № 14319 от 13.06.2005 г. с акт № 43, том XLV, дело 105 82, 14.0 имотът описан като ½ ид.
част от дворно място, находящо се в гр.Варна, Варненка област, район
„Приморски“, цялото с площ от 7300 кв.м., а по скица 6316 кв.м. , съставляващо
урегулиран поземлен имот 87 по плана на гр.Варна, вилна зона Абатко, идентичен
със стар поземлен имот № 1174 по КП от 1956 г. , на вилна зона „Св.Константин“
гр.Варна, при граници на мястото: път Варна – к.к.“Златни пясъци“ ПИ798, ПИ 86,
ограда на двореца „Евксиноград“ ПИ
9513-път срещу продажна цена 85 000 лева, на
основание чл. 19, ал.3 от ЗЗД,
Скица с изх. Рег. № 15-9899-12.01.2016
г. издадена от АКГКК – Варна,
приподписана от съда, представляват неразделна част от настоящото решение.
ОСЪЖДА М.М.Х. с ЕГН **********
***, ДА ЗАПЛАТИ в
полза на Държавата, по бюджета на съдебната власт, по сметка на ВОС сумата от 824.29 лева, представляваща такса за
прехвърлянето на недвижимия имот, описан по-горе, по чл.8 от Тарифата за
нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност и чл.96 от ЗННД, на осн. чл. 364 ал.1 ГПК.
ОСЪЖДА 824.29 лева Пламен Х. Митев с ЕГН **********
*** ДА ЗАПЛАТИ в полза на Община
Варна сумата от 2373.36 лева,
представляваща местен данък за продажба на недвижими имои, на осн. чл. 44 и сл. от ЗМДТ.
На основание чл. 115 от ЗС, решението следва
да бъде вписано в службата по вписвания при АВ – Варна, в шест месечен срок от
влизането му в законна сила.
Заверен препис от решението ще се
издаде след влизането му в сила и при условие, че купувача представи
доказателства за изпълнение на задълженията си за заплащането на дължимата
нотариална такса, за заплатен в данъчната служба местен данък по чл.47, ал.2 от ЗМДТ в размер на по сметка на Община Варна и представяне на удостоверение, в което е отразено
липсата на задължения за имота или доказателство за тяхното плащане.
Решението може да се обжалва с
въззивна жалба пред Варненски апелативен съд в двуседмичен срок от връчване на
препис на страните.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: