О П
Р Е Д
Е Л Е
Н И Е № 55
град Бургас
,10.01.2018 година
Бургаският
окръжен съд , гражданска колегия ,
в закрито заседание
на
.................10.01 …………..през
две
хиляди и осемнадесета година
, в състав :
ПРЕДСЕДАТЕЛ :Мариана Карастанчева
ЧЛЕНОВЕ :Пламена Върбанова
мл.с. Сияна
Димитрова
при секретаря ……………. като разгледа
докладваното
от.съдията М.Карастанчева.в.гр.д. № 1774 по описа
за
2017
год.,за да се произнесе, взе предвид следното :
Производството е по чл. 258 и сл. ГПК и е образувано по повод въззивната жалба на процесуалния представител на В. и А. Йотови –ответници по гр.д. № 7374/2014 год. по описа на Бургаския районен съд против решение № 946/05.07.2017 год. постановено по същото дело ,с което е въззивниците –ответници са осъдени да предадат на ищеца В.Ч. *** собствения му недвижим имот –самостоятелен обект с идентификатор 67800.503.31.1.30 по КК на гр.Созопол,“Мисаря“,с площ от 72 кв.м. ,представляващ апартамент 31 на ет. 5 ,с посочени граници ,като е отхвърлено възражението на въззивниците за правото им на задържане во имота до заплащане на направени от тях подобрения на стойност 24 500 лв.,като същевременно въззивниците са осъдени да заплатят на ищеца и сумата от 6 288 лв.-обезщетение за неоснователно ползване на описания самостоятелен обект през периода 22.10.2009г.-22.10.2012 г. и е отхвърлен иска им против ищеца за заплащане на 12 000 евро –частичен иск от платената цена в размер на 36 820,15 лв. по сключения между тях предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 15.04.2009 г.,както и за заплащане на сумата от 24 500 лв.-на осн.чл. 72 ал. 1 ЗС –като увеличената стойност на процесния имот вследствие на извършени от ищците по насрещния иск – ответници по първоначалния като добросъвестни владелци подобрения в имота и евентуалния иск по чл. 74 ал. 1 ЗС –като по-малката измежду семата на направените разноски за извършените от тях като недобросъвестни владелци подобрения в имота и сумата ,с която се е увеличила стоъността на имота вследствие с тези подобрения .
Въззивниците изразяват недоволство от решението , като считат същото за неправилно,необосновано и незаконосъобразно .
Сочи се на първо място ,че неправилно е прието от съда ,че въззивниците-ответници по първоначалния иск не са придобили имота по давност ,тъй като не са добросъвестни владелци по смисъла на чл. 70 ЗС.Подчертава се ,че в хода на съдебното производство не се е установило ,че те са знаели за порока в пълномощното ,с което е сключена нищожната сделка по нот. акт № 37/22.10.2009 г. ,поради което се явяват добросъвестни владелци
Счита се също ,че неправилно е уважена претенцията на ищеца за заплащане на сумата от 6288 лв. – обезщетение за неоснователно ползване на процесния имот за периода от 22.10.2009 г. до 22.10.2012 г.,като в това отношение първостепенният съд не е обсъдил твърденията в писмения отговор на ответниците ,че са получили владението въз основа на предварителен договор ..От съдържанието на предварителния договор /включително и от разпита на свидетел / се е установило ,че продавачът по този договор се е задължил да предаде на купувача владението върху имота ,а последният е започнал да извършва довършителни работи .В този случай купувачът има правата по чл. 71 и чл. 72 ЗС ,тъй като е приравнен на добросъвестен владелец-т.е. последният има право да ползва вещта и да получава добивите,които е дала до предявяване на иска за връщането й,поради което искът с правно основание чл. 59 ЗС е неоснователен и неправилно е бил уважен .
Оспорва се и извода ,че искът на въззивниците за заплащане на сумата от 12 000 евро е неоснователен ,доколкото предварителният договор и към настоящия момент не е развален .Обосновава се тезата ,че в случая насрещната искова молба на ответниците с изявлението на кредитора за дължимо незабавно изпълнение ,съдържащо се в претенцията за връщане на даденото по договора като последица от неговото разваляне,следва да се приеме като покана за изпълнение и предупреждение за разваляне на сделката по смисъла на чл. 87 ал. 1 ЗЗД –затова от момента на получаване на препис от насрещния иск В.Ч. е уведомен за искането на въззивниците да им бъде върната платената по договора цена с оглед неговото неизпълнение и съдържащото се в него изявление за разваляне на сделката /доколкото в общата хипотеза на чл. 87 ал.1 ЗЗД развалянето на договора поражда последици и ако изявлението не съдържа определен срок за изпълнение/.С исковата молба може да бъде развален всеки двустранен договор ,независимо от това дали в нея е посочен подходящ срок за изпълнение ,не е посочен никакъв срок ,или посоченият срок е неподходящ.Договорът се счита за развален ,ако длъжникът не изпълни в хода на производството по делото до
2.
изтичане на обективно подходящия за съответната престания срок./цинирана е и съдебна практика/.
Оспорва се и извода,че липсата на доказателства за извършена от пълномощника на ищеца отчетна сделка било основание да се приеме ,че ищецът не е получил сумата от 19 987 евро ,представляваща първата вноска от предварителния договор .Излагат се подробни аргументи относно твърденията на въззивниците за извършеното плащане ,като се подчертава ,че в чл.6 ал. 2 т. 1 от договора изрично е посочено ,че договорът служи като разписка и доказателство за плащане на сумата и с оглед разпоредбата на чл.36 ал. 2 ЗЗД последиците от правните действия ,които извършва представителят,възникват направо за представлявания-те.е. задължението да върне сумата възниква за продавача Ч. ,без значение какви са вътрешните отношения между пърномощника и упълномощителя..Подчертава се и това ,че ищецът не е оспорил изрично получаването на сумите ,нито достоверността на датите на представените документи .Съдът е излязъл извън правомощията си при преценка на документите ,като е приел ,че споразумението от 20.08.2009 г. няма достоверна дата по отношение на ищеца /без да е открита и нарочна процедура по оспорване достоверността на датата на този документ и не е дадена възможност на въззивниците да представят доказателства в тази връзка/.Затова се счита претенцията за заплащане на сумата 12 000 евро –част от заплатената продажна цена ,за основателна и доказана в пълен размер .
Оспорва се възражението за неизпълнен договор ,доколкото между двете задължения има неразривна връзка.
Подробно е обсъден и иска за заплащане на подобренията в процесния имот и предявеното право на задържане.,като отново се сочи ,че въззивниците владеят имота въз основа на предварителния договор и като такива имат права ,приравнени с тези на довросъвестни владелци .Сочи се ,че неправилно е отхвърлено искането за повторна техническа експертиза с оглед несъгласието с посочените от експерта цети за материали и труд за подобренията .Обосновава се основателността и на евентуално предявения иск с правно основание чл. 74 ЗС,като се счита неправилен изводът на съда ,че въззивниците не са установили реално извършване на разноски .
Моли се за отмяната на атакуваното решение и постановяване на ново ,с което се отхвърли изцяло предявения иск и се уважат предявените насрещни искове ,ведно с възраженията към тях.
Моли се на осн.чл. 266 от ГПК да се допусне извършването на повторна техническа експертиза ,която да даде отговор на въпросите ,поставени в отговора на исковата молба .
Въззивната жалба е допустима, подадена в законовия срок и отговарящи на изискванията на чл.260-261 от ГПК
В писмения отговор по реда на чл. 263 от ГПК въззиваемия ищци чрез процесуалния си представител оспорва въззивната жалба и счита ,че при постановяване на атакувания акт
не са допуснати сочените в нея нарушения.
Подчертава се ,че ответниците нямат качеството на добросъвестни владелци ,доколкото владението е придобито чрез нищожна правна сделка и то от лице без представителна власт ,а недобросъвестността на купувача била очевидна ,тъй като още при сключване на сделката било видно ,че представителят няма представителна власт и че се купува имот ,ипотекиран в полза на трето лице .Затова се твърди ,че ответниците са се обогатили в резултат на противоправните и законово укорими действие-нищожна покупка от лице без представителна власт ,при което не биха могли да черпят права от своето противоправно поведение.
Оспорва се позитията на въззивниците по повод претенцията за заплащане на обезщетение по чл. 59 ЗЗД,като се сочи ,че в хода на делото ответниците не са установили валидно правно основание за ползването на имота през исковия период.Размерът на претенцията е безспорно установен според въззиваемия ,включително и от заключението на техническата експертиза ,поради което в тази част решението е правилно според него.
Сочи се ,че неустановяването на извършените плащания на първите три вноски по предварителния договор в полза на ищеца било достатъчно основание да се приеме за неоснователно и насрещното възражение на ответниците за неизпълнен договор ,още повече ,че не са налице и оставалите предпоставки за уважаване на подобна молба-тъй като задължението на ответниците да върнат имота произтича от относителната недействителност на окончателния договор за продажба ,а претенцията на ответниците произтича от евентуално неизпълнение на задължения по предварителния договор .Счита се ,че след като ищецът не бил получил продажната цена лично ,или чрез валидно упълномощени трети лица,не би следвало на осн.чл.34 ЗЗД да носи отговорността за това ,с което трети неупълномощени лица са се обогатили ..Той не е получил нито лично ,нито чрез пълномощника ,действащ без представителна власт ,сумата от 25 000 лв./каквато е посочената цена в нотариалния акт /,както и нито една от посочените по т.н. предварителен договор от 14.04.2009 г. вноски не е отчетена на ищеца от т.нар пълномощник Антонио Трендафилов .Липсата на достоверни дати на частните документи сочат на тяхната неистинност и невярност .Посочва се ,че ищецът е имал подписан предватилен договор с лицето Иван Величков ,но за друг апартамент /не за процесния / и представените вноски бележки удостоверявали плащането на задълженията на Величков за покупката на ап. 13 и няма нищо общо с плащането на цената на ап. 31 .Всички писмени доказателства ,установяващи според въззивната страна „плащания „, са били оспорени от въззиваемия на осн.чл. 193 ГПК.
3.
Отново се отпорват твърденията на извършени подобрения в имота за сочената сума в размер на 24 500 лв.,като се твърди ,че в имота не са извършвани никакви допълнителни ремонтни работи ,а към датата на сключване на нищожната сделка 22.10.2009 г. имотът е бил изцяло построен и степента на довършеност към този момент е включвала всичко описано от ответниците .
Моли се за потвърждаване на решението. И двете страни не сочат нови доказателства и нови обстоятелства по делото .
Съдът с оглед направеното доказателствено искане на въззивниците –за назначаване на повторна техническа експертиза относно стойността на твърдяните от тяп извършени подобрения в процесния имота,включително и с оглед стойността на вложените разноски за извършените подобрения и сумата ,с която е увеличена стойността вследствие на тези подобрения ,намира искането за основателно ,при наличието на хипотезата на чл. 266 ал. 3 ГПК.Това е така ,защото въпросите по т.2 от насрещния иск на въззивниците /които са от значение за предявените искове /не са били изследвани от първоинстанционния съд ,а исковете ,свързани с тези подобрения и разноски са отхвърлени и на основание недоказаност на същите .Освен това относно определяне стойността на твърдяните подобрения съдът се нуждае от специални знания ,поради което исканата експертиза следва да бъде назначена .
Като има предвид горното и на осн.чл. 266 и чл. 267 ГПК ,Бургаският окръжен съд
О П Р Е Д Е Л И :
ВНАСЯ делото в открито съдебно заседание и го насрочва за 17..01.2018 г. от 10,30 часа ,за която дата да се призоват страните .
НАЗНАЧАВА повторна съдебно-техническа експертиза ,вещото лице по която да отговори на въпросите ,поставени в отговора на исковата молба/лист 188/ и в насрещната искова молба /лист 155 / по първоинстанционното дело .Екпертизата да се извърши от вещото лице Дияна Койкова след депозит в размер на 300 лв. ,вносими от въззивниците .
ПРЕПИС от настоящата определение да се връчи на страните .
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО не подлежи на обжалване .
ПРЕДСЕДАТЕЛ :
ЧЛЕНОВЕ :1.
2.