№ 171
гр. Айтос, 23.07.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – АЙТОС, ІІІ СЪСТАВ, в публично заседание на
петнадесети юли през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:ИВАЙЛО КР. КЪНЕВ
при участието на секретаря ДЕСИСЛАВА ЯНЧ. ТОДОРОВА
като разгледа докладваното от ИВАЙЛО КР. КЪНЕВ Гражданско дело №
20242110100196 по описа за 2024 година
Предявен e иск по чл.108 ЗС.
Производството е образувано по ИМ на А. Я. А., ЕГН **********, Д. П. Г., ЕГН
**********, П. Я. А., ЕГН **********, Д. П. И., ЕГН ********** и Р. Ж. А., ЕГН
**********, съд.адрес: ***, чрез адв.Г.К., против И. К. П., ЕГН **********, С. В. П., ЕГН
**********, и „МВВК-4“ ООД, ЕИК *********, съд. адрес: ***, чрез адв.М.К.. Ищците
твърдят, че са част от наследниците на А.Я.З. /поч. през 1956г./ и като такива са собственици
по наследство на ид.ч. от недв.имот, представляващ земеделска земя в ***, подробно
описана в ИМ. Сочат, че отв.И.П. придобил през 2016г. собствеността върху 1/9 ид.ч. от
описания имот чрез публична продан на ЧСИ, както и че на 07.06.2016г. посоченото лице
сключило с А.Т. договор за аренда на земеделска земя с предмет целия процесен имот за
срок от 50 г. Арендаторът А.Т. /баба на първия ответник/ починала през 2017г. и била
заместена в сделката за аренда от своя наследник - отв. С.П. /майка на първия ответник/,
която от своя страна пренаела целия имот на 02.07.2023г. в полза на ответното дружество.
Считат, че сключеният договор за аренда през 2016г. им е непротивопоставим, т.к. намират
да са собственици на 72,22 % ид.ч. от процесната земеделска земя. Предвид изложеното
искат да се приеме за установено по отношение на ответниците, че ищците са собственици
на 72,22 % ид.ч. от процесния имот, както и да бъдат осъдени ответниците да им предадат
владението върху същия. Претендират разноски.
В срока по чл. 131 ГПК не е постъпил ОИМ от първия и втория ответник.
В срока по чл. 131 ГПК е постъпил ОИМ от ответното дружество. Оспорва иска като
неоснователен, молейки за отхвърлянето му. Твърди, че ищците са собственици на 2/3 ид.ч.
1
от процесния имот, а първият ответник на 1/9 ид.ч. от същия. Счита, че държи процесния
имот на годно правно основание, т.к. договора за аренда от 2016г. бил валиден и давал право
на втората ответница да пренаеме имота.
От доказателствата съдът приема за установено от фактическа страна следното:
Видно от удостоверение за наследници на А. Я.З., поч. на 02.12.1956г., същият се явява общ
наследодател на ищците - първите четирима ищци са внуци на починалия, а ищцата Р.А. се
явява единствен наследник /съпруга/ на дург починал внук на общия наследодател – А. Р.А.
/поч. на 03.12.2011г./.
С Решение № 8/15.7.1998г. на ПК /сега ОСЗ-гр.Айтос/ е възстановено на общия за
ищците наследодател А. Я.З. правото на собственост съгласно плана на земеразделяне върху
процесната зем. земя както следва: нива от 14.702 дка, четвърта категория, ***, имот № ***
по плана за земеразделяне в землището на ***, *** при описани в решението граници.
Видно е, а и не се спори, че процесният имот съгласно КККР на *** представлява
Поземлен имот с идентификатор *** no KKKP на ***, одобрени със Заповед PД-18-
179/01.04.2020г. на изпълнителния директор на АГКК, с адрес на поземления имот в ***,
***, с площ на имота 14 700 кв. м., с трайно предназначение на територията: земеделска,
начин на трайно ползване: нива, категория на земята: четвърта, номер no предходен план
***, npu съседи: ПИ с идентификатори: ***.
Не се спори, а и се установява, че отв.И.П. е придобил с постановление за възлагане
от 26.04.2016г. на ЧСИ, рег.№805, 1/9 ид.ч. от процесния имот, която до тогава е била
собственост на длъжника П. Я.А. /един от ищците по делото/.
Видно от представения договор за аренда на земеделски земи от 07.06.2016г.
ответника И.П. като арендодател е предоставил на лицето А. Т. /като арендатор/ под аренда
за срок от 50 стопански години, считано от 01.10.2020г. възмездното ползване върху целия
процесен имот. Не се спори и се установява, че арендаторът е починал на 30.05.2017г., като
неин единствен наследник се явява ответника С.П., която я е заместила като страна в
посочения договор за аренда на осн.чл.17, ал.1 ЗАЗ.
Видно от представения договор за пренаемане на земеделска земя от 02.07.2023г.
ответника С.П. като наемодател е пренаела целия процесен имот в полза на ответника
„МВВК-4“ ООД /като наемател/ за стопанската 2023/2024г., предоставяйки му възмездното
ползване върху целия имот, считано от горепосочената дата, срещу уговорена наемна цена.
По делото не се спори, че към момента процесният имот се държи от ответното
дружество, като не се установява първите двама ответници да осъществяват фактическа
власт върху земеделската земя към момента.
Въз основа на установените факти, съдът стига до следните правни изводи:За
уважаването на иск с правно основание чл. 108 ЗС е необходимо следното: 1) ищецът да е
собственик на вещта, предмет на иска, 2) вещта да се намира във владение или държане на
ответника и 3) ответникът да владее или държи вещта без основание. При иск по чл. 108 ЗС,
предявен от съсобственик срещу друг съсобственик за ид.част от съсобствен имот, съдът
2
може да уважи искането за предаване владението върху претендираната ид.част, когато
ответникът е установил фактическа власт върху имота, надхвърляща правата му и с това е
нарушил владението на ищеца /ТР 3/2020г., ОСГК на ВКС/.
В случая се установява, че ищците притежават общо 13/18 ид.ч. от процесния имот по
наследство от общия им наследодател А.З., поч. през 1956г., чиято собственост върху имота
е била възстановена по реда на ЗСПЗЗ видно от доказателствата, и по-конкретно: всеки от
ищците Д. И. и Д. Г. притежава по 3/18 ид.ч. по наследяване от тяхната майка /В. Д. – поч.
на 08.06.1979г./ и от техния брат /Г. Г. – поч.на 07.09.2019г./, ищецът А. А. притежава също
3/18 ид.ч. по наследяване от неговите баща /Е. Е., поч.на 26.12.2002г./ и майка /СтА. Я.а,
поч. на 25.08.2016г./, ищецът П. А. към момента притежава 1/18 ид.ч. по наследство от
неговата майка /СтА. Я.а, поч. на 25.08.2016г./, докато ищцата Р. А. е титуляр на 3/18 ид.ч.
от имота като единствен наследник на починалия си съпруг /А. А. - поч. на 03.12.2011г.,
внук на общия наследодател/.
Не се спори и се установява, че ответникът И.П. е собственик на 1/9 ид.ч. от
процесния имот, придобити по силата на вл. в сила постановление на ЧСИ през 2016г., като
длъжник по изп.дело е бил ищецът П. А., от когото ги е придобил.
Между страните няма спор, че ответното дружество владее имота към настоящият
момент като самият той чрез своя проц.представител изрично признава този факт по делото.
Не се установява към момента на предявяване на ИМ или след това другите двама
ответници да са осъществявали владение/държание върху имота.
Основният спорен въпрос по делото е дали ответното дружество държи процесния
имот към момента на годно правно основание.Съдът намира предявения иск по чл. 108 ЗС
спрямо ответното дружество за изцяло основателен, а спрямо първите двама ответници за
частично основателен в своята установителна част и за неоснователен в осъдителната си
част поради следното. В конкретния случай се установи от ищците наличието на първите
два елемента за уважаване на иска - те притежават право на собственост върху имота в
твърдяната в ИМ ид.части, както и че ответното дружество владее изцяло имота. Спорен е
третият елемент - дали този ответник, в качеството си на наемател по договор, сключен с
арендатор на процесния имот /страна по договор за аренда с миноритарен съсобственик/,
ползва собствените на ищците ид. части от имота на правно основание. За да се отговори на
този въпрос, следва да се отговори на въпроса противопоставими ли са на ищците договора
за аренда от 07.06.2016г. страни по който към момента са отв.С.П. и съсобственика-ответник
И.П. /притежаващ 1/9 ид.ч. от процесния имот или около 11 % в процентно изражение/, респ.
последващият договор за наем /пренаемане/ от 02.07.2023г., сключен между ответницата П.
и ответното дружество.
Безспорно в случая договора за аренда е сключен от един от съсобствениците,
притежаващ по-малко от половината от съсобствеността, което е допустимо с оглед
разпоредбата на чл. 3, ал.4 ЗАЗ, действала към 07.06.2016г. /преди изменението с ДВ, бр. 13
от 07.02.2017 г./, тъй като същата не съдържа забрана такъв договор да се сключи и от един
от съсобствениците без значение каква е частта му от съсобствеността. За времето до
3
влизане в сила на ЗИД на ЗАЗ /обн.ДВ, бр.13 от 2007 г., в сила от 07.02.2017 г., с който е
създадена нова ал.4 на чл.3/, сключването на договор за аренда представлява действие на
обикновено управление, което поначало може да извърши всеки съсобственик, без да е
необходимо съгласие на останалите участници в общността /ТР № 91 от 01.10.1974 г., гр.д.
№ 63/74 г. на ОСГТК/.Същевременно константната практика на ВКС, която се споделя и от
настоящия състав, приема, че тази разпоредба не изключва приложението на общата норма
на чл. 32, ал.1 ЗС и на закрепеното в нея изискване за използване и управление на общата
вещ по решение на мнозинството от съсобствениците. Следователно договор за аренда,
сключен от съсобственик, който не притежава повече от 50 % от общите земеделски имоти, е
непротивопоставим на останалите съсобственици, освен ако същите са го приели изрично
или мълчаливо (например получавайки припадащата се на дела им част от арендните
плащания), какъвто настоящия случай не е /в т.см. Р.№ 12 от 01.03.2018 г. по гр. д. №
1251/2017 г., II ГО и Р.№ 115 от 21.11.2017 г. по гр. д. № 997/2017 г., II ГО, Р. № 73 от
08.12.2020 г. по гр.д. № 2929/2019 г., ІІ ГО/. В случая не се установява ищците да са изразили
изрично съгласие или мълчаливо да са приели договора за аренда или последващия договор
за наем, вкл. и получавайки арендни плащания преди завеждането на исковата молба,
каквито твърдения не само не се установяват, но и липсват по делото. Поради всичко
изложеното по-горе и тъй като процесния договор за аренда е сключен със съсобственик,
притежаващ по-малко от 50 % от процесните имоти, следва извод, че същият не може да
бъде противопоставен на ищците, които заедно притежават повече от 50% от имотите / в
случая 13/18 ид.ч. или 72,22 % в процентно изражение/. Казаното се отнася и до
последващия договор за наем – правоприемника по него /ответното дружество/ не може да
притежава повече права от своя праводател /ответницата П./, респ. след като е
непротивопоставим на ищците договора за аренда, такъв по отношение на ищците се явява и
последващият го договор за пренаемане. Без правно значение е, че договора за аренда е бил
вписан, т. к. законодателят е предвидил оповестително-защитно действие на вписването на
договора за аренда по отношение на лице, придобило собствеността от арендодателя, но не
и спрямо лица, на които договорите изобщо не могат да бъдат противопоставени, т. к. са
придобили повече от половината от имотите по наследство след възстановяването им по
реда на ЗСПЗЗ.
С оглед горното се налага извод, че ако съсобственикът, сключил договора за аренда,
не притежава повече от половината от вещта, този договор не е противопоставим на всеки
един от останалите съсобственици - заедно или поотделно, освен ако са го приели. В
съответствие с това изискване е и законодателната промяна с пар. 6 от ПЗР на ЗИД на
ЗСПЗЗ, обн., ДВ, бр. 13 от 07.02.2017 г., в сила от същата дата, продиктувана и от
необходимостта да се преустановят широко разпространени практики чрез сключване на
дългосрочни арендни договори за целия земеделски имот от миноритарен съсобственик, при
засягане интересите на мажоритарните съсобственици, малко на брой арендатори да ползват
земеделски земи. В случая сключените процесни договори за аренда и наем на процесния
имот са непротивопоставими на ищците, притежаващи повече от половината от
съсобствеността върху имота и на това основание следва да се приеме, че ответното
4
дружество, което държи към момента зем.земя, няма противопоставимо на ищците годно
основание да ползва имота, поради което иска по чл. 108 ЗС по отношение на този ответник
следва да се уважи изцяло.
По отношение на другите двама ответници не се доказа същите да упражняват
фактическата власт върху процесния имот, поради което искът по чл. 108 ЗС в осъдителната
си част по отношение на тях се явява неоснователен. С оглед приетото в т.2А от ТР №
4/2014 г. от 14.03.2016 г. на ОСГК на ВКС съдът следва да се произнесе с отделен
установителен диспозитив за принадлежността на правото на собственост към
патримониума на ищците, което несъмнено се установява от доказателствата, обуславящо
извод за уважаване на иска в тази му част срещу посочените страни.
Предвид изхода от спора право на разноски имат ищците, като същите са в общ
размер на 1460 лв. следва да се възложат в тежест на ответниците на осн.чл.78, ал.1 ГПК.
Водим от изложеното съдът
РЕШИ:
ПРИЕМА ЗА УСТАНОВЕНО на осн. чл. 108 ЗС по отношение на ответниците И.
К. П., ЕГН **********, С. В. П., ЕГН **********, и „МВВК-4“ ООД, ЕИК *********, съд.
адрес: ***, чрез адв.М.К., че ищците А. Я. А., ЕГН **********, Д. П. Г., ЕГН **********,
П. Я. А., ЕГН **********, Д. П. И., ЕГН ********** и Р. Ж. А., ЕГН **********, съд.адрес:
***, чрез адв.Г.К., са собственици на основание наследствено правоприемство и
възстановяване на собствеността върху общо 13/18 ид.ч. /72,22 % ид.ч./ от следния
недвижим имот: Поземлен имот с идентификатор *** no KKKP на ***, одобрени със
Заповед PД-18-179/01.04.2020г. на изпълнителния директор на АГКК, с адрес: ***, ***, с
площ от 14 700 кв. м., с трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно
ползване: нива, категория на земята: четвърта, номер no предходен план ***, npu съседи: ПИ
с идентификатори: ***, като ОСЪЖДА ответника „МВВК-4“ ООД, ЕИК *********, съд.
адрес: ***, чрез адв.М.К. ДА ПРЕДАДЕ на ищците владението върху посочените ид.ч. от
описания имот, ОТХВЪРЛЯЙКИ като неоснователен иска за предаване на владението
върху посочените ид.ч. от описания имот спрямо ответниците И. К. П., ЕГН **********, и
С. В. П., ЕГН **********.
ОСЪЖДА на осн. чл. 78, ал.1 ГПК ответниците И. К. П., ЕГН **********, С. В. П.,
ЕГН **********, и „МВВК-4“ ООД, ЕИК *********, съд. адрес: ***, чрез адв.М.К., да
заплатят на ицщите А. Я. А., ЕГН **********, Д. П. Г., ЕГН **********, П. Я. А., ЕГН
**********, Д. П. И., ЕГН ********** и Р. Ж. А., ЕГН **********, съд.адрес: ***, чрез
адв.Г.К., сумата от общо 1460 лв. – разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване пред ОС Бургас в 2-седм. срок от връчването му.
Съдия при Районен съд – Айтос: _______________________
5