Р Е Ш Е Н И Е
гр. София, 30.06.2022 г.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД,
Гражданско отделение, I - 28 състав, в публичното съдебно заседание на осемнадесети
април през две хиляди двадесет и втора година в състав:
Председател: И.Д.
при участието на
секретаря Надежда Масова, като разгледа докладваното от съдията гражданско дело
№ 10000/2020 г. по описа на СГС, за
да се произнесе, взе предвид следното:
Предявен е иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, вр.
чл. 15, ал. 3 от ЗУТ от Б.Р.Е. срещу С.И.В., П.Д.Т., А.Т.Т.,
Ю.А.Б., А.Ц.Д., А.Ж.К., И.Ц.И., Р.Й.Н., Д.И.Н., П.И.Н., И.Ц.П., Л.К.Д. - Н. и „С.2.”
ЕООД, за обявяване за окончателен на сключения между страните предварителен
договор по чл. 15 ал. 3 от ЗУТ от 25.06.2008 г., за частично изменение на
регулационния план за заличаване на УПИ VІ – 117, V – 115, ХVІ – 116, ХV – 117
а, VІІ – 118 и образуване на нов УПИ.
В исковата молба са изложени твърдения, че на 25.06.2008 г. между
страните и техните праводатели, съответно
наследодатели, които се легитимирали като собственици на пет съседни
урегулирани поземлени имота в гр. София, м. „Манастирски ливади – изток“, бил
сключен предварителен договор, по силата на който са се съгласили същите да
бъдат обединени в едно общо УПИ, цялото с площ от 3079 кв. м., като
собствениците в първоначалните парцели придобият право на собственост върху
новообразуваното УПИ в следните относими дялове: С.И.В.
- 487/3079 ид.ч.; П.Д.Т. и Т.Г.Т.- 550/3079 ид.ч.; Б.Р.Е. и Ю.А. Б.-П.- 460/3079 ид.ч.;
А.Ц.Д. и А.Ж.К. - 462/3079 ид.ч.; И.Ц.И., И.Д.Н., Р.Й.Н., И.Ц.П., Л.К.Д. - Н., Л.Н.А.и „Билд 1” ЕООД - 1120/3079 ид. ч.
Със сключения предварителен договор страните били постигнали съгласие
и за разпределяне на ползването на новообразувания УПИ при посочено в договора
съотношение, отговарящо на правата ни на собственост.
Ищцата сочи, че имотите били обединени със Заповед №
РД-09-2-179/02.09.2008 г. на гл. архитект на Столична община, район „Триадица”,
с която е одобрено изменение на плана за регулация на собствените им УПИ V-115,
УПИ VI-117, УПИ VII-118, УПИ X-117а и УПИ XVI-116 в кв. 19, м. „Манастирски
ливади - изток”, чрез образуването на нов УПИ V-115, 116, 117, 117а, 118,
съгласно приложения проект. Новообразуваното УПИ било заснето в действащите
кадастрална карта и кадастрални регистри, одобрени със Заповед №
РД-18-108/13.12.2016 г. на ИД на АГКК, последно изменение със заповед №
РД-18-3394/29.03.2018 г. на Началника на СГКК - София, като поземлен имот с
идентификатор 68134.1006.910, находящ се в гр. София,
район Триадица, целият с площ от 3160 кв.м., с трайно предназначение на
територията: Урбанизирана, с начин на трайно ползване: Комплексно застрояване.
Ищцата се легитимирала като собственик на 1/2 ид.
част върху бившия УПИ XVI-116, целия с площ от 460 кв.м., съответно е следвало
да получи в новообразувания УПИ V-115,116,117,117а,118, целия с площ от 3079
кв.м., 230/3079 ид.ч., което е равно на 7,47 %. В молба
от 01.02.2021 г. (л. 138) е уточнено, че останалите съсобственици е следвало да
прехвърлят на ищцата съответните идеални части от собствените си недвижими
имоти, както следва:
- собственикът на УПИ VI-117 - С.И.В., която съгласно договора следва
да получи 487/3079 ид.ч. от общото УПИ или 15,82 %,
следва да прехвърли на ищцата 36,38/487 ид.ч. от
собственото си УПИ VI-117;
- собствениците на УПИ V-115 - П.Д.Т. и А.Т.Т.,
които следва съгласно договора да получат 550/3079 ид.ч.
от общото УПИ или 17,86 %, следва да прехвърлят на ищцата 41,09/550 ид.ч. от собственото си УПИ V-115;
- съсобственика на ищцата в УПИ XVI-116 - Ю.А. Б.-П., която е следвало
да получи 230/2079 ид.ч. от общото УПИ или 7,47 %,
следва да и прехвърли 17,18/230 ид.ч. от съсобственото им УПИ XVI-116;
- собствениците на УПИ XV-117а - А.Ц.Д. и А.Ж.К., които съгласно
договора следва да получат 462/3079 ид.ч. от общото
УПИ или 15 %, следва да прехвърлят на ищцата 34,51/462 ид.ч.
от собственото си УПИ XV-117a;
- собствениците на УПИ VII-118 - И.Ц.П., Л.К.Д. - Н., С.И.В. и „С.2.”
ЕООД, които съгласно договора следва да получат 1120/3079 ид.ч.
от общото УПИ или 36,38 %, следва да прехвърлят на ищцата 83,66/1120 ид.ч. от собственото им УПИ VII-118;
Твърди се, че като насрещно задължение ищцата е следвало да прехвърли
на ответниците общо 92,53 % от собствената и 1/2 ид. ч. от УПИ XVI-116 или 212,84/460 ид.
ч. от същото, от които:
- на собственика на УПИ VI-117 С.И.В. ищцата е следвало да прехвърли
14,54/230 ид.ч. или 6,32% от УПИ XVI-116.
- на собствениците на УПИ V-115 - П.Д.Т. и А.Т.Т.,
ищцата е следвало да прехвърли общо 41,08/230 ид.ч. или
общо 6,32 % от УПИ XVI-116, равни на по 20,54/230 ид.ч.
или по 3,16 % от УПИ XVI-116 за всяка от тях.
- на съсобственика на ищцата в УПИ XVI-116 – Ю.А.Б., ищцата е следвало
да прехвърли 17,18/230 ид.ч. или 6,32 % от УПИ XVI-116.
- на собствениците на УПИ
XV-117а - А.Ц.Д. и А.Ж.К., ищцата е следвало да прехвърли общо 6,67/230 ид.ч. от УПИ XVI-116, равни на по 3,33/230 ид.ч. за всяка от тях или по 1,45 % от УПИ XVI-117а за
всяка от тях.
- на собствениците на УПИ VII-118 - И.Ц.П., Л.К.Д. - Н., С.И.В., Д.И.Н.,
П.И.Н. и Р.Й.Н. (респ. „С.2.” ЕООД), ищцата е следвало да прехвърли общо
83,67/230 ид.ч. или на всеки от тях по 13,95/230 ид.ч.
Ищцата предявява иска си, както срещу „С.2.“ ЕООД, така и срещу
неговите праводатели по договор за замяна - И. Ц.И., И.Д.Н. (чрез наследниците му Д.И.Н., П.И.Н. и Р.Й.Н.) и Р.Й.Н.,
тъй като именно тези праводатели са сключили процесния предварителен договор със задължение да не
прехвърлят процесните имоти. Доколкото сделката по
замяна не е недействителна, искът се насочва и срещу „С.2.” ЕООД, тъй като
предварителният договор е сключен преди замяната и тази замяна е непротивопоставима на ищцата като правоимащ
по процесния предварителен договор, като сключен
по-рано по време.
В исковата молба е изложено, че сключилите предварителния договор Т.Г.Т.и
Л.Н.А.са починали, като първият е оставил за свои наследници П.Д.Т. и А.Т.Т., а вторият - Л.К.Д. – Н..
И. Ц.И., И.Д.Н. и Р.Й.Н. са прехвърлили чрез
замяна своите 7/48 ид. ч. от УПИ VII-118 на „М.“ ООД, които впоследствие са придобити от „С.2.“ ЕООД.
Ищцата поддържа, че съсобствеността върху новообразувания УПИ не е
била уредена, не са били извършени транслативни
сделки между първоначалните собственици на УПИ, поради което за нея бил налице
правен интерес да предяви настоящата претенция.
По реда и в срока по чл. 131 ал. 1 от ГПК ответниците
С.И.В., П.Д.Т., Ю.А.Б.-П., А.Ц.Д., А.Ж.К., И.Ц.И., Р.Й.Н., П.И.Н. и Д.И.Н., са
депозирали писмен отговор, в който са изразили становище за процесуална
допустимост и основателност на предявените претенции. С.И.В. притежавала в
съсобственост с ищцата правата върху УПИ V-117, стар пл. № 117 в кв. 19 по плана
на гр. София, м. „Манастирски ливади – изток“ по силата на договор за продажба
на недвижим имот от 16.12.2004 г.
А.Ц.Д. и А.Ж.К. /Г./ притежават, по силата на два нотариални акта за
дарение, с № 42, т. XLVIII, дело № 9456/ 1994 г. и с № 43, т. XLVIII, дело №
9457/ 1994 г., и двата на СРС, правото на собственост върху поземлен имот с пл.
№ 117 а – нов, в кв. 9 по плана на гр. София, м. „Манастирски ливади – изток“,
целия с площ от 487 кв. м.
Б.Р.Е. и Ю.А.Б.-П. притежават право на собственост при равни квоти от
по 1/ 2 ид. част за всяка от тях върху дворно място,
представляващо поземлен имот с пл. № 116 в кв. 9, по плана на гр. София, м.
„Манастирски ливади – изток“, целия с площ от 536,55 кв. м.
П.Д.Т. притежава титул за собственост – н. а. за дарение на недвижим
имот № 155, том CXVII, дело № 13065/ 1997 г. на СРС, поправен с н. а. № 171, т.
II, с рег. № 2776, дело № 307 на нотариус с рег. № 210 на НК върху поземлен
имот с площ от 502,74 кв. м., с пл. № 115, за който е бил отреден за УПИ V-115
в кв. 19 по плана на гр. София, местност „Манастирски ливади – изток“, целия с
площ от 550 кв. м. Върху пространство с площ от 16 кв. м., без пл. номер,
представляващо придаваема част от общински имот по
силата на договор за продажба с Т.Г.Т., е налице съсобственост между П.Д.Т. и А.Т.Т..
По реда и в срока по чл. 131 ал. 1 от ГПК е постъпил писмен отговор от
Л.К.Д. – Н., в която изразява становище за основателност на заявените
претенции. Ответницата счита, че в случай че не е възможно постигането на
извънсъдебна или съдебна спогодба, то постановено решение в настоящото производство
не би могло да постигне целения вещно – транслативен
ефект, тъй като правото на собственост на някои от съсобствениците не
произтичало от наследствено правоприемство от някоя
от страните по предварителния договор, а от други юридически факти. В настоящото
производство не можел да бъде разрешен въпроса с регулационните граници на
новообразувания УПИ, който като урегулиран поземлен имот е с площ от 3155 кв.
м., а като поземлен имот с идентификатор 68134.1006.910 е с площ от 3160 кв. м.
Извън него остават и 21 кв. м., които са обособени като поземлен имот с
идентификатор 68134.1006.1503, който е предвиден за улица. Нанасянето му в
кадастралните скици е било лишено от правно основание и в настоящото
производство не можел да се разреши въпроса с принадлежността на правото на
собственост върху този имот.
В постъпилия по реда и в срока по чл. 131 ал. 1 от ГПК писмен отговор
от „С.2.“ ЕООД, в който е изразил становище за неоснователност на заявената
претенция. Сочи, че предварителният договор е бил сключен на 25.06.2008 г., от
него бил съставен нотариално заверен препис на 02.12.2008 г., като щемпелът на
нотариуса създавал привидност, че договорът е сключен с нотариална заверка на
подписите на страните, която форма била изискуема за валидността на сделката. В
тази връзка предварителният договор бил недействителен. Неправилно била
приложена разпоредбата на чл. 15 ал. 3 от ЗУТ, което довело до неправилно
обединение на УПИ в нов. Дружеството е обжалвало заповедта на кмета на район
„Триадица“, по което е било образувано производство пред АССГ. Релевира се и възражение, че искът по чл. 19 ал. 3 от ЗЗД
бил погасен по давност, предвид което се настоява за отхвърлянето му.
Съдът, след като взе предвид доводите на страните и събраните по
делото доказателства, при спазване на разпоредбите на чл. 235 ГПК, намира
следното от фактическа и правна страна:
Ищцата твърди, че е носител на потестативното
право по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД въз основа на представен към исковата молба (л. 6
- 7) предварителен договор по смисъла на чл. 15, ал. 3 от ЗУТ за частично
изменение на регулационния план за заличаване на УПИ VІ – 117, V – 115, ХVІ –
116, ХV – 117 а, VІІ – 118 и образуване на нов УПИ, сключен на 25.06.2008 г.
между С.И.В. като собственик на УПИ VI-117 с площ от
487 кв.м.; П.Д.Т. и Т.Г.Т.като собственици на УПИ V-115 с площ от – 550 кв.м.; Б.Р.Е.
и Ю.А. Б.-П.като собственици на УПИ XVI-116 с площ 460
кв.м.; А.Ц.Д. и А.Ж.К. като собственици на УПИ XV-117а с площ от
462 кв.м.; И.Ц.И., И.Д.Н., Р.Й.Н., И.Ц.П., Л.К.Д. - Н.,
Л.Н.А.и „Билд 1” ЕООД като собственици на УПИ VII-118 с площ от 1120 кв. м. Посочено е в договора, че гореописаните
урегулирани поземлени имоти се намират в кв. 19, по плана на гр. София, м. „Манастирски
ливади - изток“.
В предварителния договор страните са уговорили, че се споразумяват да
обединят собствените си парцели в един общ, целият с площ 3079 кв.м., като
станат съсобственици на описаните в договора дялове, равняващи се на притежаваните
от всеки от тях размер на площ от собственото им УПИ, съотнесено
към общата площ на новообразувания имот от 3079 кв. м. Уговорен е и начин на
разпределение на ползването на новообразувания имот съобразно притежаваните от
всеки идеални части, като „Билд 1” ЕООД се е
задължило да поеме всички разноски по изготвянето на проекта за частично
изменение на регулационния план и узаконяването му в Столична община – район
„Триадица“.
Съгласно чл. 15, ал. 3 от ЗУТ в релевантната към сключване на
предварителния договор редакция на ДВ. бр. №29 от 07.04.2006 г., идентична по
съдържание и с актуалната редакция на нормата, границите на урегулирани
поземлени имоти могат да се променят с план за регулация само със съгласието на
собствениците им, изразено със заявление и предварителен договор за прехвърляне
на собственост с нотариално заверени подписи.
Необходима предпоставка за обявяването на предварителен договор за
окончателен е същият да е валиден – да е спазената предвидената от закона форма
и да обективира постигнато съгласие относно съществените
уговорки на окончателния договор. Разпоредбата на чл. 19, ал. 1 ЗЗД поначало
изисква като форма за валидност обикновена писмена форма, когато за сключване
на окончателен договор се предвижда нотариална или нотариално заверена форма.
Отклонение от това правило е предвидено в чл. 15, ал. 3 от ЗУТ, в който изрично
е посочено, че предварителният договор следва да бъде сключен в по-тежка форма
– писмена с нотариално заверени подписи на страните.
Видно, процесният предварителен договор от 25.06.2008
г. не е сключен в предвидената от закона форма – с нотариална заверка на
подписите, поради което същият е нищожен на основание чл. 26, ал. 2, предл. 3 от ЗЗД. Липсата на валиден предварителен договор е
достатъчно обстоятелство предявеният иск за обявяването му за окончателен да
бъде отхвърлен като неоснователен, без по същество да се обсъжда материално
правната легитимация на страните, включително и приетите по делото съдебна
техническа експертиза и допълнение към нея.
Настоящият съдебен състав не споделя доводите на ищцата, изразени в становище
с вх. №282283 от 22.02.2021 г. (л. 152 - 154), че процесният
предварителен договор е валиден, независимо че не е с нотариална заверка на
подписите, а тази форма представлявала валидно основание единствено при
изменение на плана за регулация. Подобно разграничение чл. 15, ал. 3 от ЗУТ не
провежда и доколкото тази разпоредба се явява специална по отношение на чл. 19,
ал. 1 ЗЗД, то и последната в случая е неприложима.
Страните не са заявили претенции за разноски, поради което съдът не
следва да присъжда такива.
Мотивиран от гореизложеното, Софийски градски съд
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявения по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД иск от Б.Р.Е. с ЕГН **********, със съдебен
адрес ***, чрез адв. И. Ю. срещу С.И.В. с ЕГН **********, П.Д.Т.
с ЕГН **********; А.Т.Т. с ЕГН **********; Ю.А.Б. с ЕГН **********; А.Ц.Д.
с ЕГН **********; А.Ж.К. с ЕГН **********;
И.Ц.И. с ЕГН **********; Р.Й.Н. с ЕГН **********; Д.И.Н. с ЕГН **********, П.И.Н. с ЕГН **********, всичките със
съдебен адрес ***, офис 1 чрез адв. К. А.; И.Ц.П. с ЕГН **********, с адрес: ***; Л.К.Д. - Н. с ЕГН **********, с адрес: ***,
и „С.2.” ЕООД с ЕИК ******седалище и
адрес на управление ***, чрез адв. Л. К., за обявяване
за окончателен на сключения между страните на 25.06.2008 г. предварителен
договор по чл. 15 ал. 3 от ЗУТ за частично изменение на регулационния план за
заличаване на УПИ VІ – 117, V – 115, ХVІ – 116, ХV – 117 а, VІІ – 118 и
образуване на нов УПИ, като неоснователен.
Решението може да бъде обжалвано с въззивна жалба пред Софийски апелативен съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ: