Решение по дело №8664/2014 на Софийски градски съд

Р Е Ш Е Н И Е

   гр.София,14.12.2020г.

 

В ИМЕТО НА НАРОДА

 

             СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО, I – 9 състав, в публично съдебно заседание на двадесет и трети юли две хиляди и двадесета година в състав:

 

                                                                                        СЪДИЯ: МАРИЯ КУЗМАНОВА

 

             при участието на секретаря Юлия Асенова, като разгледа докладваното от съдията гр. дело № 8664  по описа за 2014 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

             Предявеният иск е с правно основание чл.19,ал.3 ГПК.

            Ищецът твърди, че на 15.01.2010 г. е сключил с Г. Ц.Д.предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който Д. се задължава да му продаде, в нотариална форма най-късно до 17.02.2010 г., собствените 5/6 ид. части от: апартамент № 12, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.1381.2060.2.10, който самостоятелен обект се намира в сграда № 2, разположена в ПИ с идентификатор 68134.1381.2060, в град София, ж.к. „********”,р-н *********,състоящ се от две стаи,кухня и други сервизни помещения, със застроена площ от 57.43 кв. метра, при съседи по н. акт: изток - двор, запад - двор, север - апартамент № 11, юг - двор, а по схема от СГКК при съседи: на същия етаж - самостоятелен обет с идентификатор 68134.1381.2060.2.11 и под обекта самостоятелен обет с идентификатор 68134.1381.2060.2.7; заедно с избено помещение /мазе/ № 26, с площ от 5.60 кв. метра, при съседи: изток - коридор, запад - двор, север - мазе № 27, юг - мазе № 25; заедно с 4.513% ид. части от общите части на сградата и с правото на строеж върху държавно място.Договорената продажна цена е в размер на 27 000 лева, като при подписване на предварителния договор е заплатил на продавача сумата от 25 000 лева, а останалата част от цената в размер на 2 000 лева се дължи след нотариалното изповядване на сделката. Твърди,че към момента на сключване на предварителния договор продавачът Г. Ц.Д.е притежавал общо 5/6 ид. части от собствеността на апартамента, от които 4/6 ид.части по силата на н. акт за покупко-продажба на недвижим имот № 174, том I, рег. № 6872, дело № 164/2009 г. на нотариус Е.З.и 1/6 ид. част по наследство,от покойната му баба Е.М.З., по право на заместване на починалата му майка В.С.Л.. Сочи, че  до 17.02.2010 г., няколко пъти се е срещал с Г. Д., за уточняване подробностите около сключването на окончателния договор, но той заявявал,че не е готов с документите за изповядване на сделката. Затова поискал да подпишат анекс за продължаване на срока за сключване на окончателен договор, но продавачът категорично отказвал. След 17.02.2010 г. отново провели разговор, при който продавачът категорично отказал да сключи окончателен договор. След тази среща същият починал и оставил наследници по закон съпруга и дъщеря ответниците по делото.Твърди, че до настоящия момент окончателен договор за прехвърлянето на собствеността върху процесния имот не е сключен поради вина на продавача и съответно наследниците му. Моли съда да постанови решение, с което да обяви сключения между него и починалия Г. Д. предварителен договор за покупко - продажба на недвижим имот от 15.01.2010 г. за окончателен.

        Първата ответница в отговора на ИМ оспорва предявения иск. Твърди, че представения от ищеца договор не е съставен и подписан от покойния Г. Д., за което със сигнал с вх. № Я50440/10.10.2014 год. е уведомила Началника на ОППОИ при СДВР на МВР.Сочи, че починалият не е получавал каквито и да било суми от ищеца и оспорва истинността на Договора за покупко-продажба от 15.01.2010 год. Излага довод, че в точка 3.2 от Договора са посочени (декларирани) обстоятелства, които не отговарят на действителността, а именно, че върху имота нямат никакви права други лица, тъй като Г. Д. е придобил 4/6 идеални части от процесния имот,обременен с вещно право на ползване в полза на С.Л.З., който и кьм днешна дата живее и ползва имота. Намира това за съществено условие, което не е уговорено в предварителния договор и по този начин не е спазено изискването на чл. 19, ал. 2 ЗЗД. На осн. чл. 26, ал. 1 ЗЗД оспорва договора и като нищожен поради противоречие със закона, и неспазено изискването на чл. 33 ЗС - ид. част от имота не е била предложена първо на другия съсобственик - С.С.Л.. Навежда и довод, че договорът е неизгоден, сключен е при явно занижена продажна цена, тъй като пазарната стойност на такъв тип недвижим имот е чувствително над определената по договора. Моли постановяване решение, с което искът да бъде отхвърлен и претендира разноски.

             В законоустановения срок не  е постъпил отговор на ИМ от втората ответница. С молба от 09.02.2015 г. тя прилага съдебно удостоверение за отказ от наследство на покойния наследодател Г. Ц.. Д., вписан в особената книга на Софийски районен съд под № 927/10.10.2014 г.С определение в с.з. на 21.05.2015 г. поради оттегляне на иска спрямо този ответник производството  по делото е прекратено.

                         Съдът като обсъди събраните по делото доказателства приема за установено следното  от фактическа страна:

             На 15.01.2010 г. между Г. Ц.. Д., в качеството на продавач и ищеца в качеството на купувач е сключен предварителен договор,  съгласно който продавачът се е задължил да прехвърли на купувача собствеността върху идеални части (посочени само цифром и с извършена поправка върху цифровото им изражение) от недвижим имот - апартамент №********, находящ се в гр. София, ж.к. „********”, район Надежда, с площ от 57.43 кв. м., с мазе № 26 с площ 5.60 кв.м,заедно с 5,314 % върху 100 ид. части, като се посочва, че продажбата на имота е за сумата 27 000 лв., от която купувачът заплаща 25 000 лева при подписване на договора като договорът служи, като разписка за полученото капаро, а остатъкът от продажната цена в размер на 2 000 лева купувачът ще изплати след нотариалното изповядване на сделката. Страните се договорили да сключат окончателен договор най-късно до 17.02.2010 г. Продавачът декларирал, че няма вещни права върху продаваемия имот, задължил се е да не го обременява с тежести до сключване на окончателен договор както и освободи и предаде владението в деня на сключване на окончателния договор.

             С н. акт № 174, том І, рег. № 6872 нот. дело 164 от 19.12.2009 г.,Г. Ц.. Д., ЕГН ********** е закупил правото на собственост върху 4/6 ид. части от АПАРТАМЕНТ № 12 находящ се в град София, ж.к. „********”, район „********в блок №********състоящ се от две стаи, кухня и други сервизни помещения, със застроена площ от 57.43 кв. метра, при съседи по нотариален акт: изток - двор, запад - двор, север - апартамент № 11, юг - двор, ЗАЕДНО с ИЗБЕНО ПОМЕЩЕНИЕ № 26, с площ от 5.60 кв. метра, при съседи: изток - коридор, запад - двор, север - мазе № 27, юг - мазе № 25; ЗАЕДНО с 4.513% ид. части от общите части на сградата. По силата на договореното в т. 2 продавачът С.Л.З. запазва за себе си правото на ползване върху продаваемия имот безвъзмездно, докато е жив. Представен е и договор за продажба на недвижим имот по реда на НДИ от 01.07.1988 г., въз основа на който процесния имот е закупен от С.Л.З. и Е.М.З..  Последната след смъртта си през 2008 г. е оставила наследници: съпруг - С.Л.З., син – С.С.Л. и по заместване на починалата му дъщеря, внук - Г. Ц.. Д., видно от приложеното удостоверение за наследници. От представена схема № 12482/05.03.2014 г. на самостоятелен обект в сграда, издадена от СГКК – гр. София и удостоверение от 26.02.2014 г, издадено от „Г. 93” ЕООД  се установява, че имотът посочен в нотариалния акт  е идентичен със  самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.1381.2060.2.10 по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед РД-18-48/12.10.2011 г.

             Съгласно справката за сем. положение на Г. Ц.Д.и от акта за сключения му брак № 3070/05.04.2011 г. в графата семейно положение е вписан неженен. От  удостоверението за наследници, след смъртта му 15.01.2014 г. е оставил  наследници: съпруга - С.Д. и дъщеря - А.  Д.

             От основното заключение на в.л. С.А. по СПЕ, е видно, че  подписите в предварителния договор за продавач  и купувач са на Г. Ц.Д.и на Г.Л.Я., а според допълнителното заключение, има извършена поправка в предварителния договор в стр.1 при изписването с цифри ид. части 5/6,като първоначалното съдържание на цифровия текст преди това е било 4/6.

             Свидетелят  А.И.  установява, че живее в същия  вход, в съседния апартамент и че познава Г. Ц.Д.от 2004 г., като след брака му с ответницата станали близки.Не е знаела Д. да е сключвал предварителен договор за продажба на апартамента, и преди да почине той й споделил, че възнамерява да прехвърли апартамента на съпругата си. Сочи още, че познава ищеца от медиите като тартор на банда, свързана с имотни измами.

             От показанията на свидетеля А.А.се установява, че  познава Г. Ц.Д.и ищеца, присъствал на подписването на договора при брокер на ул. В., тъй като дал на заем на ищеца сума в размер на 4000 лева.Разбрал, че става въпрос за идеални части от апартамента, но не знаел точно колко, както и че знаел,че сумата е над 20 000 лв. Заявява, че присъствал на плащането, когато Г. Д. преброил парите и подписал предварителния договор. Сочи и за втора среща между ищеца и Г. Ц.. Д., на която не присъствал, но чул, че на този етап Д. няма да  продава апартамента.

             С оглед изложеното от фактическа страна съдът направи  следните правни изводи:

        Предявеният иск е с правно основание чл.19,ал.3 ЗЗД. Съгласно тази разпоредба ищецът следва при условията на пълно и главно доказване да установи сключването на предварителен договор при твърдените в ИМ съществени уговорки. Необходимо е наличието на право на собственост у прехвърлителя.Искът се предявява само от и срещу страни по предварителния договор или техните правоприемници.

         Предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот от 15.01.20010 г. е сключен между ищеца  и наследодателя на ответницата - Г. Ц.. Д., видно от приложените  доказателства, включително и от СПЕ, според която подписите под договора са на страните  в същия.  Договорът е  в писмена форма, уговорена е продажна цена в размер на 27 000 лева и срок за сключване на окончателен договор до 17.02.2010 г. Съдържа клауза, предвиждаща заплащане от ищеца, като купувач, на капаро в общ размер на 25 000 лева и клауза, според която договорът служи като разписка за даденото от купувача капаро. Договорът е действителен и валидно обвързва страните по него, като след смъртта на продавача правата и задълженията на същия, са преминали върху наследницата - ответницата С.И.Д., тъй като дъщерята призована към наследяване е направила валиден отказ от наследството на баща си.

             От приложените документи за собственост е безспорна собствеността на наследодателя върху 5/6 идеални части от процесния апартамент. Възражението на ответницата, че предварителният договор е нищожен, тъй като имотът е следвало да бъде предложен за изкупуване първо на съсобственика на продавача е неоснователно. Правото на изкупуване по чл. 33 ЗС може да бъде упражнено само от засегнатия от продажбата съсобственик, но не и от ответницата по делото. Неспазването на чл.33 ЗС  не прави сделката нищожна на основание чл. 26 ЗЗД.      

                         С иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД съдът е сезиран да замести с решението си обещания договор – той не може да внася каквито и да било промени в неговото съдържание,както по своя инициатива, така и по искане на една от страните по договора, включително досежно предмета му. Това е така, защото с решението си съдът е длъжен да възпроизведе клаузите на обещания договор и да даде пълно описание на предмета му така, както страните са договорили.При сключването на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, страните трябва да постигнат договореност по отношение на съществените елементи на този вид договор. От съществено значение в тази хипотеза е и обемът на прехвърляемите права, поради обстоятелството, че вещно-правният ефект на съдебното решение играе аналогична ролята на нотариално прехвърляне на собствеността под формата на нотариален акт.  

             Предварителния договор съдържа поправка в изписването на продаваемите идеални части, видно от допълнителната СПЕ, приета и неоспорана по делото. Размерът на идеалните части е изписан цифром, без словестно изражение, от което да може да се установи действителната воля на страните.  Поради това съдът счита, че в първоначалното съдържание на договора не е съществувала твърдяната от ищеца уговорка да му бъдат прехвърлени 5/6 идеални части от собствеността върху процесния апартамент, тъй като в договорът изрично е цитиран документът за собственост, с който продавачът е удостоверил своите права. Съгласно посочения н.а № 174, т.І, дело № 164/2009 г. Г. Ц.. Д.  притежава 4/6, а не 5/6 ид. части от имота.  Съгласно чл. 178, ал. 2 ГПК  съдът оценява доказателствената сила на документа, в който има зазачерквания, изтривания, добавки между редовете и други външни недостатъци, с оглед на всички обстоятелства по делото. В процесния договор е видима добавката между редовете на „пет шести ид.ч“ отляво на поправените 5/6 и отдясно горе „и.ч“ръкописно с различен наклон и големина букви различаващи се от останалия ръкописния текст. Ето защо съдът приема, че описаните характеристики в предварителния договор на продаваемия имот и в частност размерът на продаваемите  идеални части не обуславят извод и не доказват, че обект на постигнатото съгласие е била продажбата точно на 5/6 идеални части от АПАРТАМЕНТ № 12, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.1381.2060.2.10, който самостоятелен обект се намира в сграда № 2, разположена в ПИ с идентификатор 68134.1381.2060, находящ се в град София, ж.к. „********”, р-н „********в блок №********състоящ се от две стаи, кухня и други сервизни помещения, със застроена площ от 57.43 кв. метра, при съседи по н. акт: изток - двор, запад - двор, север - апартамент № 11, юг - двор, а по схема от СГКК при съседи: на същия етаж - самостоятелен обет с идентификатор 68134.1381.2060.2.11 и под обекта самостоятелен обект с идентификатор 68134.1381.2060.2.7; ЗАЕДНО с ИЗБЕНО ПОМЕЩЕНИЕ /МАЗЕ/ № 26, с площ от 5.60 кв. метра, при съседи: изток - коридор, запад - двор, север - мазе № 27, юг - мазе № 25; ЗАЕДНО с 4 .513% ид. части от общите части на сградата и ЗАЕДНО с правото на строеж върху държавно място (последното нефигуриращо в текста на процесния предварителен договор).

            Индивидуализацията на спорното право 5/6 идеални части е посочена в основанието и петитума на ИМ от ищеца  по делото и не е променена в настоящето производството, независимо, че съдържанието на цифровия текст преди поправката е било 4/6. След като не се установи по категоричен начин действителната воля на страните в предварителния договор относно размерът на продаваемите идеални части, не може да се променя съдържанието на договора, с оглед заявеното с петитума на ИМ.

            Предвид изложеното съдът намира, че не са налице предпоставките за уважаването на иска по чл. 19, ал.3 ЗЗД, поради което същия следва да бъде отхвърлен като неоснователен и недоказан.

            За пълнота следва да се отбележи, че житейски нелогично е съществени правнорелевантни факти като наличието на съсобственост и учреденото право на ползване върху имота, да не намерят отражение в съдържанието на предварителния договор, сключен според показанията на свид. АСЕНОВ с посредничеството на брокер, и при тези обстоятелства да бъде заплатено капаро, надвишаващо 90% от размера на цялата продажна цена по договора.

            По разноските:

            При този изход на делото и на осн. чл. 78, ал.3 ГПК на ответника се дължат разноски. Съгласно списъка по чл. 80 ГПК ищецът следва да заплати сумата  400 лева, - адв.възнаграждение.

                          Водим от горното  съдът

 

Р    Е    Ш    И  :

 

            ОТХВЪРЛЯ иска предявен от  Г.Л.Я., ЕГН **********, съдебен адрес *** срещу С.И.Д., ЕГН **********,*** в качеството й на  наследница на Г. Ц.. Д., ЕГН **********, за обявяване сключения на 15.01.2010 г. предварителен договор между Г. Ц.Д.и Г.Л.Я. за окончателен на основание  чл. 19, ал. 3 ЗЗД относно 5/6 ид.части от АПАРТАМЕНТ № 12, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.1381.2060.2.10, който обект се намира в сграда № 2, разположена в поземлен имот с идентификатор 68134.1381.2060, находящ се в град София, ж.к. „********”, р-н „********в блок №********състоящ се от две стаи, кухня и други сервизни помещения, със застроена площ от 57.43 кв. метра, при съседи по н. акт: изток - двор, запад - двор, север - апартамент № 11, юг - двор, а по схема от СГКК при съседи: на същия етаж - самостоятелен обет с идентификатор 68134.1381.2060.2.11и под обекта самостоятелен обект с идентификатор 68134.1381.2060.2.7; ЗАЕДНО с ИЗБЕНО ПОМЕЩЕНИЕ /МАЗЕ/ № 26, с площ от 5.60 кв. метра, при съседи: изток - коридор, запад - двор, север - мазе № 27, юг - мазе № 25; ЗАЕДНО с 4.513% ид. части от общите части на сградата, като НЕОСНОВАТЕЛЕН и НЕДОКАЗАН.

          ОСЪЖДА  Г.Л.Я., ЕГН **********, съдебен адрес ***  да заплати на С.И.Д., ЕГН **********,***,  на осн. чл. 78,ал.3 ГПК направените по делото разноски -  400  лева.

            РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване  с въззивна жалба пред САС в двуседмичен срок от връчването му на страните.

 

 

                                                                                                   СЪДИЯ: