№ 44
гр. София, 07.01.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-17 СЪСТАВ, в публично заседание
на тринадесети декември през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:Стилияна Григорова
като разгледа докладваното от Стилияна Григорова Гражданско дело №
20231100104726 по описа за 2023 година
Производството е образувано по подадена от М. В. С. и Е. Т. Р. искова
молба, в която твърдят, че с договор за покупко-продажба, сключен с П. М. Д.
на 29.12.2014 г., придобили право на собственост върху апартамент № 18 с
идентификатор 68134.1105.52.10.18, находящ се в гр. София, ж.к. „******* -
Западен парк”, ул. *******, със застроена площ от 50.17 кв.м., заедно със
зимнично помещение с площ от 5.50 кв.м и с 2.37% ид.ч. от общите части на
сградата и от правото на строеж върху общинския поземлен имот.
Тъй като не бил годен за обитаване, направили ремонт в периода
01.01.2015 г. – 30.05.2015 г., за който заплатили сума на обща стойност
14 528.51 лева, съгласно уточнителна молба от 13.02.2024 г.
С решение от 23.07.2021 г. по в.гр.д. № 2043/2019 г. на АС – София, по
предявен от М. Д. М. ревандикационен иск Р.и били осъдени да предадат
владението върху апартамент № 18 на ищеца. При придобиване на имота на
29.12.2014 г. купувачите не знаели, че са придобили имота от несобственик
поради порок във волята на праводателя им П. М. Д.. До предявяването на
иска обаче Р.и направили подобрения в качеството си на добросъвестни
владелци.
На 27.03.2023 г. М. М. продал апартамент № 18 на Б. Ж. С., която била
негов съсед и роднина. С. знаела за извършваните в имота подобрения, а
разпоредителната сделка била насочена към осуетяване на възможността Р.и
да получат стойността на подобренията, както и да задържат имота до тяхното
заплащане. Считат, че ответниците носят несъщинска солидарна отговорност,
поради което молят да бъдат осъдени да заплатят сумата от 60 000 лева, с
която се е увеличила стойността на апартамент № 18 вследствие извършени от
1
тях подобрения, ведно със законната лихва от датата на подаването на
исковата молба до окончателното изплащане, При условията на евентуалност
претендират стойността на извършените в имота подобрения на стойност
14 528.51 лева, съгласно прието от съда уточнение в съдебното заседание на
12.04.2024 г. Молят главниците да бъдат присъдени ведно със законната лихва
от датата на подаването на исковата молба до окончателното изплащане.
Претендират и сумата от 875 лева, представляваща мораторна лихва за
периода 07.03.2023 г. – 21.04.2023 г. върху главницата от 60 000 лева.
Ответниците М. Д. М. и Б. Ж. С. са подали отговор на исковата молба, с
която оспорват правото на ищците да претендират увеличената стойност на
имота, както и че всяко от подобренията е направено преди завеждането на
исковата молба, по която е образувано гр.д. № 4912/2015 г. по описа на СГС.
След предявяване на иска подобренията извършили при оспорено по съдебен
ред право на собственост.
Б. С. придобила имота след приключване на производството по гр.д. №
4912/2015 г. и не се е обогатила неоснователно.
Оспорват реалното извършване на СМР, както и твърдението, че те са
довели до увеличаване на стойността на процесния апартамент. Ищците
ползвали подобренията, впоследствие амортизирани, а поставените решетки
подлежали на премахване, защото били монтирани на фасадата на сградата без
разрешение. Електроуредите били с изтекъл гаранционен срок, а топломерите
подлежали на подмяна.
Никой от ответниците не знаел, че се извършват подобрения, нито дали
съгласието си за това. С разпоредителната сделка от 27.03.2023 г. не се
препятствало правото на ищците да получат стойността на подобренията.
В отговора се съдържа възражение за погасителна давност, започнала да
тече през 2015 г., когато Р.и имали възможността да претендират стойността
на направените от тях подобрения, както и да упражнят правото си на
задържане до тяхното заплащане.
В случай, че съдът приеме предявените от ищците искове за
основателни, моли да ги отхвърли като погасени чрез прихващане до размера
на исковите претенции с дължимо от тях обезщетение за лишаване от право на
ползване на имота от първия ответник за периода от 29.12.2014 г. до
27.03.2023 г. – 69 600 лева и от втория ответник за периода от 27.03.2023 г. –
17.05.2023 г. – 1 600 лева.
Съдът, като взе предвид събраните по делото доказателства,
поотделно и в тяхната съвкупност, обсъди направените от страните
доводи, намира за установено следното от фактическа и правна страна:
Последователно в практиката си ВКС (решение № 131/10.07.2013 г. по
гр.д. № 913/2012 г., І г.о., решение № 159/14.06.2013 г. по гр.д. № 1492/2013 г.,
ІІ г.о., решение № 180/25.04.2012 г. по гр.д. № 198/2011 г., І г.о., решение №
2
820/20.09.2011 г. по гр.д. № 1009/2009 г., І г.о., решение № 134/31.07.2014 г. по
гр.д. № 6535/2013 г., І г.о., решение № 108/08.07.2015 г. по гр.д. № 415/2015 г.,
I г. о. и др.) приема, че твърденията на ищеца за качеството, в което е
извършил подобренията в чуждия имот (владелец, държател, гестор) и
съответно начинът, по който е определил размера на претенцията си
(„увеличената стойност на вещта“, „по-малката от двете суми“, „до размера на
обедняването“, „до размера на обогатяването“, „връщане на необходимите и
полезни разноски“) не ограничават съда да даде защитата според
действително осъщественото правно основание. С твърденията в исковата
молба, представляващи основанието на съдебно предявената претенция,
ищецът я индивидуализира, без съдът да е обвързан с предложена от него
квалификация.
Тъй като въпросът относно качеството, в което ищците се извършили
подобренията, е въпрос по съществото на спора, в доклада по делото с
определението от 26.02.2024 г. е възпроизведена дадената от Р.и правна
квалификация – главен иск за заплащане на увеличената стойност на
процесния апартамент № 18 вследствие направените подобрения и евентуален
иск - за заплащане на стойността на самите подобрения. Всички състави – чл.
72 от ЗС, чл. 74 от ЗС, чл. 60-62 от ЗЗД, чл. 55 от ЗЗД и чл. 59 от ЗЗД са
основани на забраната за неоснователно обогатяване като общ принцип на
облигационното право. Не се спори, че на 29.12.2014г. между П. М. Д.,
продавач, и М. В. С., купувач, е сключен договор за продажба на апартамент
№ 18 с площ от 50.17 кв.м., с идентификатор 68134.1105.52.10.18, находящ се
в гр. София, ул. „*******, подробно описан в нотариален акт № 53, т. ІІ, рег. №
3541, дело № 228/29.12.2014г. на нотариус рег. № 236 на НК. Към 29.12.2014 г.
М. В. С. е в граждански брак с Е. Т. Р..
На 15.04.2015 г. М. Д. М. е предявил срещу П. М. Д. иск за унищожаване
на упълномощаването от Д. М. Д. и за прогласяване нищожността на договора
за дарение от 23.10.2014 г., а срещу М. В. С. и съпругът й Е. Т. Р. –
ревандикационен иск за признаване правото на собственост на М. М. върху
апартамент № 18 и осъждането им да предадат владението върху имота. С
влязло в сила на 15.11.2022 г. решение № 10485/23.07.2021 г. по в.гр.д. №
2043/2019 г. по описа на АС – София предявените от М. Д. М. искове са
уважени.
3
Договорът от 29.12.2014 г. е сключен в предвидената от закона форма за
действителност – нотариален акт, като приобретателят М. С. не е знаела, че
праводателят й П. М. Д. не е собственик на имота и поради това представлява
правно основание по смисъла на чл. 70, ал. 1 от ЗС, годно да направи
приобретателя собственик. До получаване на исковата молба от М. С. на
23.06.2015 г. по гр.д. № 4912/2015 г. тя и съпругът й Е. Р. имат качеството на
добросъвестни владелци и се ползват от правото да получат увеличената
стойност на апартамент № 18 вследствие направените от тях подобрения до
този момент.
За сторените полезни разноски след 23.06.2015 г. ищците имат правата
на недобросъвестни владелци, защото от момента на получаването на
исковата молба, с която е предявен ревандикационен иск изявлението на М.
М. става известно на владелците Р.и.
От изложеното дотук се налага изводът, че предявената от ищците
претенция е една и тя се заключава в пълна имуществена обезвреда; в
отстраняване на имуществено разместване, при което те са се обеднили, а
ответникът се е обогатил.
Установява се от представените с исковата молба писмени
доказателства, че някои от материалите, вложени за ремонт на апартамент №
18 и подобряващи състоянието му, са закупени в периода август – октомври
2015 г., т. е. – след като ищците са получили исковата молба по предявения
срещу тях ревандикационен иск. Въпреки това, безспорно е, че значителна
част от подобренията са извършени преди юни 2015 г. – смяна на дограма,
входна врата, подмяна на ВиК и електроинсталацията, полагане на теракота и
фаянс и др., са направени от ищците преди 23.06.2015 г., поради което
вземането им следва да се определи по реда на чл. 162 от ГПК, като
стойността му е приблизително равна на увеличената стойност на имота,
съобразно заключенията на оценителните експертизи, приети по настоящото
дело и по ч.гр.д. № 19235/2023 г. по описа на СРС, 140 състав. Това обаче не се
налага, поради основателност на възражението с отговора на исковата молба в
срока по чл. 131 от ГПК за погасяване на претенциите по давност.
В ППВС № 6/27.12.1974 г. Пленумът на ВС е изложил подробни
указания относно споровете за подобрения в чужд имот. В т. VI на
постановлението от 1974 г. ВС приема, изискуемостта за вземането за
4
подобрения върху чужд имот не съвпада с извършването на самото
подобрение, а трябва да се отнася към един по-късен момент. По време на
извършването на подобренията владелецът се намира във владение на имота и
след като ги завърши, той продължава да се ползва от тях, като демонстрира
владелческото си намерение по отношение на всички, включително и на
невладеещия собственик. Подобренията увеличават стойността на имота, но
от тях собственикът не се ползва. Същевременно, собственикът дължи
заплащане на подобренията, доколкото те съществуват към момента на
постановяване на решението по спора за присъждането им на подобрителя.
Вземането на владелеца за подобренията в чужд имот не е изискуемо от
момента на извършването им, а става изискуемо и съответно погасителната
давност за него започва да тече от момента на прекъсване на владението, от
превръщането му в държане със съгласието на собственика или най-късно от
деня, когато владението бъде смутено от собственика по исков ред,
обикновено чрез предявяване на ревандикационен иск. Безспорно е, че
ищците са узнали за предявения срещу тях ревандикационен иск през 2015 г.
Самите ищци заявяват в подадената от тях уточнителна молба от 13.02.2024 г.,
че процесните подобренията са извършени в периода 01.01.2015 г. – 30.05.2015
г. и именно те са увеличили стойността на апартамент № 18. Най-късния
момент, от който започва да тече погасителната давност е 09.10.2015 г. (на Е.
Р. исковата молба по предявения ревандикационен иск му е връчена на
09.09.2015 г.). От този момент започва да тече погасителната давност за
вземането на владелците Р.и за подобрения (или за увеличената стойност на
имота), т.е. то става изискуемо по смисъла на чл. 114 от ЗЗД, при това
независимо от качеството, в което са ги извършили – добросъвестни или
недобросъвестни. Общата петгодишна давност е изтекла към момента
подаване на исковата молба на 21.04.2023 г., с която ищците в настоящото
производство предявяват претенции във връзка с подобрения, направени през
2015 г.
По така изложените съображения, неоснователна е претенцията на
ищците за присъждане на увеличената стойност на имота вследствие
направени в него подобрения или стойността на тези подобрения и за
мораторна лихва за забава за периода 07.03.2023 г. – 21.04.2023 г.
Този извод не налага разглеждане на направените при условия на
евентуалност възражения на ответниците за прихващане.
5
С оглед изхода на спора, право на разноски имат М. Д. М. и Б. Ж. С.. М.
претендира разноски за заплатен депозит за изготвяне на съдебно-
оценителната експертиза в размер на 500 лева, а С. – заплатен на
процесуалния й представител адвокатски хонорар в размер на 3 000 лева.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от М. В. С., ЕГН ********** и Е. Т. Р., ЕГН
********** срещу М. Д. М., ЕГН ********** и Б. Ж. С., ЕГН **********
искове с правно основание чл. 72, ал. 1 от ЗС, чл. 86, ал. 1 от ЗЗД и чл. 74, ал. 1
от ЗС за заплащане на сумата от 60 000 лева, представляваща увеличената
стойност на апартамент № 18, с идентификатор 68134.1105.52.10.18, находящ
се в гр. София, ж.к. „******* - Западен парк”, ул. *******, със застроена площ
от 50.17 кв.м. вследствие на подобрения, извършени от ищците през 2015 г. и
на сумата от 875 лева, представляваща мораторна лихва върху главницата за
периода 07.03.2023 г. – 21.04.2023 г., и за заплащане на сумата от 14 528.51
лева, представляваща стойността на извършените в гореописания апартамент
през 2015 г. подобрения.
ОСЪЖДА, на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК, М. В. С., ЕГН ********** и Е.
Т. Р., ЕГН **********, с адрес гр. София, ж.к. „*******, ап. 30 да заплатят на
М. Д. М., ЕГН **********, с адрес гр. София, ул. „******* сумата от 500 лева,
а на Б. Ж. С., ЕГН ********** – сумата от 3 000 лева разноски за
производството.
Решението може да се обжалва с въззивна жалба пред Софийски
Апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
6