№ 35563
гр. София, 27.08.2025 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 157 СЪСТАВ, в закрито заседание на
двадесет и седми август през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:ЗОРНИЦА ИВ. ВИДОЛОВА
като разгледа докладваното от ЗОРНИЦА ИВ. ВИДОЛОВА Гражданско дело
№ 20251110133656 по описа за 2025 година
Производството е образувано по предявен от *********, ЕГН **********, със
съдебен адрес: **********, срещу **********, ЕГН **********, с адрес: **********,
осъдителен иск за заплащане на сумата 5000 лв., представляваща подлежащ на
връщане депозит, съгласно Споразумение за гаранционен депозит, сключено на
16.02.2025 г. поради неизпълнение на задълженията на ответника по споразумението и
несключване на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот по
вина на ответника, ведно със законната лихва от подаване на исковата молба –
10.06.2025 г. до окончателното й погасяване.
Страните са представили писмени доказателства, които са допустими, относими
и необходими за правилното решаване на повдигнатия пред съда правен спор, поради
което следва да бъдат приети като доказателства по делото.
Доказателственото искане на ищеца за събиране на гласни доказателства не
отговаря на изискванията на чл. 156, ал. 1 ГПК, тъй като не е посочено какви факти и
обстоятелства ще се установяват посредством разпита на всеки един поисканите
свидетели, поради което произнасянето по това искане следва да се отложи за първото
по делото заседание.
Следва да се допусна по искане на ответника събирането на гласни
доказателства, чрез разпит на двама свидетели за установяване на обстоятелствата
относно огледа на процесния имот, обзавеждане, оборудване, както и обстоятелствата
относно проведените между страните срещи и водени преговори след сключване на
депозитарното споразумение.
С оглед на горното, доколкото исковата молба е допустима и предвид
извършената размяна на книжата по делото, на основание чл. 140, ал. 3 ГПК, делото
следва да бъде насрочено за разглеждане в открито заседание.
Така мотивиран, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
1
ДОПУСКА представените с исковата молба и отговора писмени доказателства.
ОТЛАГА на основание чл. 140, ал. 2 ГПК произнасянето по искането на ищеца
за допускане събирането на гласни доказателства, чрез разпит на трима свидетели, за
първото по делото заседание.
УКАЗВА на ищеца, в срок до датата на първото по делото заседание, да посочи
фактите и обстоятелства, които ще се установяват посредством разпита на всеки един
от поисканите свидетели.
ДОПУСКА по искане на ответника събирането на гласни доказателства, чрез
разпит на двама свидетели за установяване на обстоятелствата относно огледа на
процесния имот, обзавеждане, оборудване, както и обстоятелствата относно
проведените между страните срещи и водени преговори след сключване на
депозитарното споразумение.
НАСРОЧВА открито съдебно заседание на 10.11.2025 г. от 14,50 часа, за когато
да се призоват страните.
На страните да се изпрати препис от настоящото определение.
ПРИКАНВА страните към сключване на съдебна спогодба, към медиация или
извънсъдебно доброволно уреждане на спора.
На основание чл. 140, ал. 2 от ГПК, съдът
ИЗГОТВЯ СЛЕДНИЯ ПРОЕКТ ЗА ДОКЛАД ПО ДЕЛОТО:
Обстоятелствата, от които произтичат претендираните права и
възражения:
Ищецът ********* извежда съдебно предявените субективни права при
твърдения, че с ответника водили преговори за покупка на продаван от последния
апартамент, находящ се в сграда ***********. На 15.02.2025 г. бил извършен първи
оглед на апартамента, по време на който ответникът заявил, че апартаментът е
оборудван допълнително от него с изключително скъпи дизайнерски мебели,
направени са множество подобрения, имало произведения на изкуството (4 броя
картини), всяка от които на стойност от по 10000 лв., кухненското оборудване било на
италианска марка Smeg, диванът също бил скъп с пълнеж от гъши пух, подовите
настилки били направени от скъп дъбов материал, внесен от чужбина, изработена била
и скъпа метална конструкция на терасата, което повишавало стойността на имота.
Сочи, че цената на имота, обявена в **** била 275000 евро, а след преговорите
страните я намалили на 260000 евро, като се уговорили да бъде разпределена на две
части – едната част за жилището, а другата за оборудването и подобренията. В тази
връзка на 16.02.2025 г. страните сключили Споразумение за гаранционен депозит, въз
основа на който ищецът заплатил на ответника депозит в размер на 5000 лв., а
ответникът се задължил да не предлага имота на трети лица до изтичане на срока по
гаранционния депозит. На дата 22.02.2025 г. ответникът изпратил примерен
предварителен договор, който той ползвал при други такива сделки, и в който договор
сумата за апартамента се вписвала в основния договор, а сумата за мебелите,
оборудването и подобренията в Приложение към договора, а на 28.02.2025 г. получил
от брокера проект на предварителния договор и приложението към него. Сочи, че на
04.03.2025 г. изпратил проекта на предварителния договор на електронната поща на
2
ответника с нанесени корекции, които включвали неустойки при евикция. Твърди се,
че на 12.03.2025 г. била проведена среща между съпругата на ищеца и ответника, на
която последният посочил, че се посъветвал с адвокат във връзка с корекциите и с това
съдържание договорът го „правил уязвим към НАП“, поради което направил
предложение част от сумата по договора да бъде заплатена в брой или по сметка на
друго лице, от което ответникът закупува друг имот в центъра на София. Тези
предложения били отхвърлени от страна ищеца с оглед забраната за плащания в брой
на суми над 10000 лв., а плащането в полза на трето лице се явявало несигурно
действие. Твърди се, че ищецът получил отговор едва на 14.03.2025 г. по електронна
поща, като ответникът премахнал добавените от ищеца клаузи, върнал първоначалния
вариант на договора и същевременно държал да запази владението до 01.05.2025 г.,
която договорка държал да бъде включена и в окончателния договор, и именно това е
вариантът на договор, който приема да подпише. Ищецът сочи, че на 15.03.2025 г. по
електронната си поща получил покана за сключване на предварителен договор на
17.03.2025 г., в 13,00 ч. на *********. В отговор на това електронно съобщение,
ищецът заявил изрично несъгласие с отлагането датата на предаване на владението,
както и, че държи да бъдат включени клаузи в предварителния договор, които
гарантират правото на собственост и липсата на вещни тежести върху имота, като
обърнал внимание, че в проекта не било посочено, че част от цената е за оборудването
и подобренията. Ищецът поискал в срок до 16.03.2025 г. да му бъде предоставено
разрешение на ********* за изграждането на допълнително монтирана покривна
конструкция на терасата и помолил да бъде описано оборудването подробно, както и
да бъде предоставено удостоверение за вещни тежести на имота. Тези документи не
бири предоставени в посочения срок, а вместо това били изпратени нови варианти на
предварителния договор, с които ищецът твърди, че не могъл да се запознае
своевременно. На определената за сключване на предварителен договор дата
ответникът не представил актуално удостоверение за вещните тежести и разрешение
за изграждане на покрива на терасата, поради което и поради съществени несъгласия
между страните по гаранционните условия на предварителния договор, такъв не бил
сключен. На 18.03.2025 г. в **** била публикувана нова обява за продажба на
процесния имот. При тези твърдения и доколкото страните не са сключили
предварителен договор поради бездействието на ответника и поради негово
недобросъвестно поведение, ищецът счита, че платеният депозит в размер на 5000 лв.
подлежи на връщане съгласно т.5, б. „b“ от Споразумението за гаранционен депозит,
поради което го претендира, заедно със законната лихва от датата на подаване на
исковата молба до окончателното плащане.
Ответникът ************ в срока по чл. 131 ГПК е подал отговор на исковата
молба, с който оспорва предявения иск, като недопустим и неоснователен. Не оспорва
и потвърждава, че страните са били в преговори за покупко-продажба на собствен на
ответника имот с посредничеството на брокер *********, която осъществявала
контакти с ищеца. Във връзка с преговорите се потвърждава сключването на
Споразумение за гаранционен депозит, въз основа на което ищецът заплатил депозит в
размер на 5000 лв., който имал характер на задатък с оглед гарантиране сключването
на предварителен и окончателен договор за прокупко-продажба,
заплащане*********** и цената на имота. Излага твърдения, че е осигурил всички
необходими документи за сделката, в това число удостоверение за липса на вещни
тежести, поради което и доколкото страните са постигнали съгласие за цената, то е
следвало на сочената дата да сключат предварителен договор за покупко-продажба.
Поддържа, че причината за несключването на договора е на ищеца, поради което и на
3
основание т. 7 от споразумението, гаранционният депозит се задържа изцяло от
депозитаря. В тази връзка сочи, че желанието за разделянето на цената било на ищеца
– купувач с цел да избегне част от дължимите нотариални такси и данък за
придобиване на имота. Поддържа, че ищецът се съгласил с варианта на договор,
изпратен от ********* по имейл на 28.02.2025 г., респективно приел, че купувачът се
легитимира с описаните в чл. 1, ал. 2 документи за собственик на продаваемите имоти,
че продавачът ще предаде владение*********** до 15.04.2025 г. и след получаване на
цялата договорена сума, а удостоверението за вещни тежести следва да се предостави
в деня на окончателната сделка. Ответникът излага твърдения, че в имейл от
05.03.2025 г. е получила имейл от **., са нанесени изменения в проекта на договор, в
който са въведени допълнителни неустойки, които ще дължи ответникът, както и
задължения за извършване на довършителни дейности в имота, каквито страните не
били договорили, и с които ответникът не се съгласил. В отговор на това ответникът в
имейл от 14.03.2025 г. предложил съдържание на договор с една обща продажна цена,
предаване на владението при съгласие на купувача на 01.05.2025 г. и еднаква
отговорност за неизпълнение за двете страни по бъдещия договор – заплащане на
задатъка в двоен размер. Въпреки това ищецът отказал сключването на договора. При
тези доводи моли за отхвърляне на предявения иск. Претендира разноски.
Правна квалификация на правата, претендирани от ищеца, на насрещните
права и на възраженията на ответника:
Предявени са обективно и субективно съединени осъдителни искове с правно
основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД, вр. чл. 93, ал. 2 ЗЗД .
Права и обстоятелства, които се признават и които не се нуждаят от
доказване:
С оглед становищата на страните на основание чл. 146, ал. 1, т. 3 и т. 4 ГПК
съдът да приема за безспорни и ненуждаещи се от доказване следните факти и
обстоятелства: 1) Страните са били в преговори за сключване на договор за покупко-
продажба на недвижим имот, представляващ апартамент, находящ се в сграда
***********, собственост на ответника, при цена 260 000 евро; 2) Във връзка с
водените преговори на 16.02.2025 г. страните сключили Споразумение за гаранционен
депозит, въз основа на който ищецът заплатил на ответника депозит в размер на 5000
лв., а ответникът се задължил да не предлага имота на трети лица до изтичане на срока
по гаранционния депозит; 3) На уговорената дата не бил сключен предварителен или
окончателен договор за покупко-продажба.
В предмета на настоящото дело няма правнорелевантни факти, които да са
общоизвестни или служебно известни на съда по смисъла на чл.155 ГПК, нито факти,
за които да съществуват законови презумпции (чл. 154, ал. 2 ГПК).
Разпределение на доказателствената тежест за подлежащите на доказване
факти:
На основание чл. 154 ГПК в тежест на ищеца по иска с правно основание
чл. 79, ал. 1 ЗЗД, вр. чл. 93, ал. 2 ЗЗД е да докаже следните факти и обстоятелства: 1)
Страните са били в преговори за сключване на договор за покупко-продажба на
недвижим имот, представляващ апартамент, находящ се в сграда ***********,
собственост на ответника, при цена 260 000 евро; 2) Във връзка с водените преговори
на 16.02.2025 г. страните сключили Споразумение за гаранционен депозит, въз основа
на който ищецът заплатил на ответника депозит в размер на 5000 лв., а ответникът се
задължил да не предлага имота на трети лица до изтичане на срока по гаранционния
4
депозит; 3) На уговорената дата не бил сключен предварителен или окончателен
договор за покупко-продажба, поради виновното поведение на ответника.
В тежест на ответника по предявения иск е да докаже, че е изпълнил
задълженията си по споразумението, както и наведените с отговора възражения, че
вина за несключването на окончателен договор е на ищеца.
УКАЗВА на страните, че:
- най-късно в първото по делото заседание могат да изложат становището си във
връзка с дадените указания и доклада по делото, както и да предприемат съответните
процесуални действия, като им УКАЗВА, че ако в изпълнение на предоставената им
възможност не направят доказателствени искания, те губят възможността да направят
това по-късно, освен в случаите по чл. 147 ГПК.
- съгласно чл. 40, ал. 1 ГПК страната, която живее или замине за повече от един
месец в чужбина, е длъжна да посочи лице в седалището на съда, на което да се
връчват съобщенията - съдебен адресат, ако няма пълномощник по делото в Република
България, като същото задължение имат законният представител, попечителят и
пълномощникът на страната, а съгласно ал. 2 в случай, че не бъде посочен съдебен
адресат, всички съобщения се прилагат към делото и се смятат за връчени.
- съгласно чл. 41, ал. 1 ГПК страната, която отсъства повече от един месец от 3
Този файл е копие на електронно подписан документ. адреса, който е съобщила по
делото или на който веднъж й е било връчено съобщение, е длъжна да уведоми съда за
новия си адрес, като същото задължение имат и законният представител, попечителят
и пълномощникът на страната, а съгласно ал. 2 при неизпълнение на това задължение
всички съобщения ще бъдат приложени към делото и ще се смятат за редовно
връчени.
- съгласно чл. 50, ал. 1 и 2 ГПК мястото на връчване на търговец и на
юридическо лице, което е вписано в съответния регистър, е последният посочен в
регистъра адрес, а ако лицето е напуснало адреса си и в регистъра не е вписан новият
му адрес, всички съобщения се прилагат по делото и се смятат за редовно връчени.
- съгласно чл. 238, ал. 1 ГПК, ако ответникът не е представил в срок отговор на
исковата молба и не се яви в първото заседание по делото, без да е направил искане за
разглеждането му в негово отсъствие, ищецът може да поиска постановяване на
неприсъствено решение срещу ответника или да оттегли иска, а съгласно ал. 2
ответникът може да поиска прекратяване на делото и присъждане на разноски или
постановяване на неприсъствено решение срещу ищеца, ако той не се яви в първото
заседание по делото, не е взел становище по отговора на исковата молба и не е поискал
разглеждане на делото в негово отсъствие.
ПРИКАНВА страните към спогодба, в който случай половината от внесената
държавна такса се връща на ищеца.
УКАЗВА на страните, че за приключване на делото със спогодба е необходимо
лично участие на страните или на изрично упълномощен за целта процесуален
представител, за който следва да се представи надлежно пълномощно.
УКАЗВА на страните, че за извънсъдебно разрешаване на спора при условията
на бързина и ефективност може да бъде използван способът медиация. Ако страните
желаят да използват медиация, те могат да се обърнат към център по медиация или
медиатор от Единния регистър на медиаторите към Министерство на правосъдието.
Препис от настоящото определение, в което е обективиран проектът на доклада
5
по делото, да се връчи на страните, а на ищеца да се връчи и препис от отговора на
исковата молба.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО не подлежи на обжалване.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6